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家を購入にあたり

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#340

びびなびアリゾナを作って欲しい．．。
２０００年に１６５Ｋで一戸建てを購入。現在はおよそ３３０Ｋくらいの価値だと思われます。
そちらの上がり幅はもっとなんでしょうねぇ。
ああ．．ＬＡカウンティーに家が欲しい．．。

#339

また金利が上がりました。ここまで上がると、そろそろ不動産も落ち着くかもしれませんね。しかし、価格は落ち着けど、銀行は不動産への貸し出し枠を厳しくし始めてますから、ここ数年のように、低い頭金や金利でローンを組んだりは難しくなってくるでしょう。特にファーストタイムバイヤーには厳しくなる一方ですね。

#342

銀行さんは厳しい〜２５０Kなら６．７％で３０FIXに出来るといわれましたが、そんな家は今時無いよ。BankOfAmericaではFico７００以上でFirstBuyerにPaperSaveProgramだったかなで、最低１０％（５％でも・・・とは言っていましたが何か難しいそうなニュアンスでした）のダウンでStatedIncomeのみで４００Kくらいまでのローンが組めると言うのが在るようですがFeeとRateはちょっと高めに設定されてます。まあ１２０K稼ぐよと言ってしまえば４００K貸すよというなんともCrazyな感じなローンです。あとは４０FIXと言うのが登場したんですね〜どんなもんだか。
しかし銀行とローン会社のローン金額の見積もりは１００〜１５０K違うのですが、どうしてそんなにも変わってくるのでしょう。貸してもらえて家が帰れば嬉しいけれど支払いの方が大切ですからね〜何に注意してみるのがいいのでしょう。

#341

最新４月のＬＡカウンティー住宅中間価格は、またまた記録更新の５０万８千ドルになりました。金利上昇の影響で、そろそろ落ち込むかと思いましたが、、、みなさんお金持ちなんですね。

#343

値段が安いということは、それだけの価値しかないということで、売るときも高くしか売れません。トーレンスで普通の家かコンドで＄２０万以下の物件はないでしょー。今頃＄５０万以下も難しい。zillow.comかditech.comでみたらよく解ります。

#344

￪　“高くしか売れません。”って・・？？？？。

2006年8月中期の現在、家の価格は下がると言われていますが、ホントのところはどうなんでしょうか？

確かに身近でFor　Saleの家が増えたり、新聞のFor　Saleのページが増えたと実感しています・・。

#347

このトピ久々に上ってきましたね。不動産の動きはとてもゆっくりですが、一旦下がり始めたものはもうその方向に行くしかないでしょう。
家を買いたい人たちはあと３年待つべきです。

#346

サウスベイの日本人の多い場所に住んでますが、去年の夏よりレント下がってます。同じ並びのコンドが１年前に入った人より＄１００安い。
そのコンドの売値も勿論下がってますけどね。５６万くらいから５２万くらいに。

#348

最近またサウスベイでは値段が上昇してませんか？

#349

#348,
まさか。下がってるよ。

#350

確かに下がっていますが、どれぐらいが買い時なのでしょうね？

#351

あと3年は待つべきです。

#352

単純計算なのですが、家を購入する際、こんな感じで計算するのですか？

例「現在 $500,000 → 3年後 $400,000 になると想定し、頭金$100,000 で、20年前後のローンを組む場合」

1. 今買う場合
$600,000 - $100,000 = $500,000
ローン額=$525,000(5%の利率)
$525,000/240ヵ月=$2,187.5（毎月の支払い）
総支払額->$525,000+$100,000=$625,000

2. 3年待つ場合
$500,000 - $100,000 = $400,000
ローン額=$440,000(10%の利率)
$440,000/204ヵ月=$2156.86（毎月の支払い）
$1,200X36ヵ月=$43,200 (3年間のアパートの家賃)
総支払額->$440,000+$100,000+$43,200=$583,200

結論->ローン支払い分が Tax Return で控除されるとしても、購入時の金額に基づいた不動産税を考慮すると、
もし、3年後に $100,000 下がる場合、3年待ったほうが $40,000 ぐらいお得ってことですか？

#353

ほへ？さん
まあ、だいたいそんなところです。
それに現在頭金が１０万ある場合、５％金利のＣＤ（定期預金）に入れておけば３年後には１２万近くになってるだろうし、月に５００ドルでも貯金し続ければ１４万くらいになるでしょう。頭金が多ければローンの額も少なくて済む。
ボトムの時に買えば、あとは上がるので次のもっと良い家が早く買える。
いかがでしょう？

#354

silky touchさん、その１４万の貯金についての税金分はどの様に考えればいいですか？

#355

ローン額＄５２５０００を２０年で５％の金利だと月々約＄３４６５

ローン額＄４４００００を２０年で１０％の金利だと月々約＄４２４６

ローン額＄４４００００を１７年（２０４ヶ月）金利１０％で返すとすると月々約４４９３

ちなみに上記は固定資産税や火災保険は含んでいません。

モーゲージの計算はこちらのサイトが便利ですよ。
http://www.ahmadvantage.com/calculators.asp?referrer=0

#356

jupaneseさん、税金はかかりますよ。年５千ドルの金利に対してね。（１４万の貯金総額に対してではありません）
しかし家を購入してもプロパティータックス（固定資産税）がかかります。こちらは桁違いです。６０万の家なら６千ドル。
家を買うと節税できるとよく言われますが、無税になるわけではありませんから間違えなく。
年収や総資産額にも拠りますが私にはタックスリターンはありません。

#357

5年後も不動産の価格は現在とほとんど変わらない（つまりこれ以上は値段は下がらない）が、毎年インフレーションで物価が上がるため、5年後の価値としては下がっている、ということで、この見解に賛同する意見が多いようですね

#358

silky touchさん、有り難うございました。今春にTXの３エーカーの家を売り、いい所にアパート（デユープレックス）を見つけて買い替えしました。４ヶ月で１０％家賃が値上がりました。その時に不動産を買わずに現金を貯金にしようか迷いましたが、将来においてどういうやり方をしていったら、資産が増えるのか、これからの事を考えているところです。

#362

何故２０年とか１７年？（どこのＬｅｎｄｅｒ？普通は１５年だけど）で返済しようとするのですか？３０年、４０年又は５０年の返済にすればＬｅｎｄｅｒにもよるけど毎月に支払いが安くて済みます。某ＬｅｎｄｅｒでＳＩＳＡ、７００ＦＩＣＯ以上の人で３０年コンフォーミング、Ｎｏ　Ａｄｄ　Ｏｎで現在約５．８７５％、月額約＄３１０５．ポイント０．６６１％払えば最低５．６２５％の金利、月額約＄３０２２。毎月の収入が不安定の人とかはまずＳＩＳＡで３０年インタレストオンリーで６．７５％。月額約＄２９６４。あとＬｅｎｄｅｒにもよるしＦＩＣＯの良し悪しとＦｕｌｌ　ＤｏｃかＳｔａｔｅｄで金利もさらに変わり、下がります。それと３０日でクローズするレートより１５日内のほうがレートが低くなるのもモーゲージブローカーの良し悪しで決まります。さらに人それぞれの収入、ＦＩＣＯ、ＬＴＶ（Ｌｏａｎ−Ｔｏ−Ｖａｌｕｅ），ＤＴＩ（Ｄｅｂｔ−Ｔｏ−Ｉｎｃｏｍｅ、ＡＫＡ：Ｄｅｂｔ　Ｒａｔｉｏ）が異なるのでslacha さんとほへ？さんの参考は全ての人に当てはまりません。無数のＦａｃｔｏｒが関わるのでモーゲージコンサルタントに相談して的確な数字を出してもらうのが最良です。無料だし損は無いですよ。
金利は今ここ一ヶ月以上下がってます。土地の価格は場所によりますが全体で見れば安定してます。例えばその地域１マイル内に多数の物件が売りに出たとして、最近それら多くの物件が安く買われる事が周辺に発生したとすると無論価値が下がります。しかしこのロサンゼルスのすべての場所がそうとは決して限りません。それはやはりＣＭＡ（Ｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅ　Ｍａｒｋｅｔ　Ａｎａｌｙｓｉｓ）とＶａｌｕｅ　Ｃｈｅｃｋをした上でないと確かな事は言えません。それとどれだけの人が同じ家を３０年もキープするのでしょうか？アメリカ人平均一生に３回家を買い換えるのが統計にでています。低いレートで毎月できるだけ最低の支払いでＥｑｕｉｔｙをあるていど作った数年後にリファイナンス又は買い替えるなどするのが懸命ではないでしょうか。
毎月＄１４００だったら、約＄２５００００のコンド（１Ｂｅｄ／１Ｂａｔｈ）を１００％ファイナンス（９０/１０モーゲージ）で金利５．８７５％で月額約＄１３３０、Ｔａｘ＆Ｈａｒｚｒｄ　Ｉｎｓｕｒａｎｃｅ込みで約＄１８４０。でも人それぞれ違うのでやはり相談するのがいちばんです。
詳しい事や質問があれば個人的に承ります。

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