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トピック

家を購入にあたり２

お悩み・相談
#1
  • Housing２００９
  • 2009/03/30 10:32

3年ほどまえに「家を購入にあたり」というトピックがあり熟読しました。非常に活発に投稿されていたのと「家の購入は少なくとも3年は待て」と書かれていた方がいたのに驚きました。
さて、それから3年がたち不動産バブルがはじけました。今が買い時なのでしょうか？まだまだ待つべきなのでしょうか？
家族が増え、月々2000ドルを超える家賃を考えると、そろそろ購入するときなのかな？と考えています。みなさまの考えをお聞かせください。

#39

私は、今、Orange Countyでエージェントを使って物件を探して4ヶ月から半年がたっています。エージェントを使い、探し始めてからのコメントは、もし、本当に家の購入を考えている人は、少し早いと思ってもエージェントにコンタクトして家のリストを送ってもらい始めたほうがよいと思いました。と、言うのは、今、いろいろな所で、Buyer's Marketとか値段が下がっているから、お買い時とかいろいろな事を聞きますが、実際に自分がマーケットの中に入ると、ぜんぜん、Buyer's Marketじゃないですし、思ったより値段は高くついていると思ったことです。　
理由としては、私はファーストタイムバイヤーで、値段がMax$350Kぐらいがターゲット。　そして、FHAローン(3.5％Down)プログラムをしよう予定。　ロケーションがSOC.　と、言うカテゴリーで、私のようなカテゴリーの人が思った以上にたくさんいると言う事で、Short Saleなど、Bank ownだとオークションの様に値段がつりあがっていくんです。　つまり、スタートは290Kぐらいから始まり、終わりは355Kぐらいまでオファーが入り、一番、高い値段をバンクは選ぶと言うような感じになります。Short Saleなどだと大体、銀行は平均3ヶ月ぐらいの期間をかけますので、3ヶ月間の以内に12以上のオファーが入ることはまれな事ではないみたいです。　平均は5から6ぐらいですが、良い物件だと、12オファー入ってましたね。
私がエージェントを使う前は、Market priceから20Kぐらいを差し引きオファーを入れようとか考えていたものですから、始めオファーを入れた時、Market Priceよりももっと高くオファーを入れることを進められたとき、びっくりしましたね。　
確かにこれから、もっと値段は下がるかもしれないですが、利子が下がるかどうかは私はわかりません。今の状態で、政府がどうやってお金を集めるかって、利子率を上げる事のように思うからです。が、これは本当に誰にもわからないと思いますが････　
なので、一番初めにコメントがあったように、自分が買える時、買いたい時を目安に家の購入をした方がいいと思われます。それと、家の購入を考えられたら、最低3年から5年ぐらいの長期滞在をプランされる事も大事だと思われます。この時期の購入だと5年以上と言った方がいいかもしれないですね。

#40
  • エドッコ3
  • 2009/08/24 (Mon) 11:00
  • 報告

私もOrange３号さんに同感です。

確かに今は Buyer's Market でも Seller's Market でもなく、Lender's Market だそうです。

私は前の家を売って、残った現金で First Time Home Buyer のレンジの家を「終の栖（ついのすみか）」として買う予定でした。

ところが７月中から探し出しましたが、上記のレンジの売り家はかなりが Short Sale か Bank Owned ばかり。Lender's Market であることをつくずく感じました。レンダー達は差し押さえた物件を５万とかかえているそうですが、それらを一挙に放出すると価格がガクッと下がるので、それでなくても貸した金額よりかなり低い価格でしか売れないので、故意にチビリチビリ放出しています。そこへきて、８０００ドルの援助があると言うので、First Time Home Buyer が殺到して価格をどんどん上げています。何１０というオファーが入るのもザラだそうです。

しかしご存じのように、そのような家はエスクローに入っても最高１２０日もかかるそうです。銀行屋さんはオファーが入っても、どのみち損して売らなければならないので、担当者が全然動いてくれないようです。私なんかそんなに待ってはいられません。

#41
  • エドッコ3
  • 2009/08/24 (Mon) 12:50
  • 報告

エージェントに頼まないと見られませんが、今は、インターネットで自分らの条件を打ち込むと、適切な物件の情報がEメールで毎朝入ってきます。www.listingbook.com などもそのひとつです。そこで見たい家が見つかれば、エージェントに頼んで家の中を見るとこになりますが、昔のように、エージェントが１軒１軒連れて歩くようなことはなくなりました。

ところが、私らは老後にプールはいらないと、プールなしの条件にしましたが、上記のレンジでもこの地域のプールなしは非常に少なく、やむおうえずプール付きにしたらかなり選択範囲が広がりました。

上記のサイトでも、Short Sale はそうであるかないかが表示されていますが、Bank Owned の項目はなく、Short Sale でないとなってます。これには惑わされました。後半分かったのは、Bank Owned のものは家の中の写真がなく、細かい情報の項目も " - "ばかりでした。例外もありますが、Bank Owned の家の中は見せたくないものも多いのでしょう。住所は分かるので、Drive-By で見に行った家もありましたが、窓と床は新品でしたが、あとはボロボロで決して買いたい家ではありませんでした。

zillow.com で出ている価格は非常に曖昧で、多少高めです。最近売れた家の価格は正確ですが、長年売り買いのなかった家の価格は、昔売れた価格を土台にして、不動産価格の大きなうねりで修正しているだけです。

#42

あと２年ぐらいでARMの大量リセット期にまた危機が訪れるとMSNで読みましたが、長期滞在が決まっているのでしたら必要な時が買い時じゃないでしょうか。
WLAあたりの物件をちょくちょくのぞいてますが、ほぼぜんぶshort saleでいろいろ大変だぞと、エージェントの人が親切に忠告してくれます。上の江戸っ子さんみたいなことも言ってました。
まずは信頼できそうなエージェントと懇意になって気長に付き合えばいいと思います。
WLAだと一軒家になるとほとんど戦前に建てられたウサギ小屋ばかりでやる気なくしてしまいますけど。

#43
  • 春音
  • 2009/08/25 (Tue) 18:28
  • 報告

私は４月にショートセールの物件を買いました。
ファーストバイヤーです。ショートセールは時間がかかると言われていますが、実はうちは例外なのか、物件を見た翌日にオファーを入れたら、その翌日にエスクローが開いてしまい、（私のエージェントと先方のミスコミュニケーションがあって、私たちはそれに気づかなかったのですが）
２週間くらいして、先方の不動産やら銀行から“何も書類が来ないけど、どうなってるの?”と問い合わせがあり、
あわてて書類をそろえ、３０日ほどの期限ギリギリセーフでなんとか間に合い、物件を手にしました。
オファーを入れてから、エスクロー会社でサインするまで４０日かかってません。
お陰で予定より早く引っ越すことになり、お金の用意に焦りましたけど・・・（苦笑）

ちなみに私はＲＥＡＬＴＯＲ．ＣＯＭで物件を見つけましたよ。場所、購入金額を設定して物件を探すことができるので、便利です。

#44

アリゾナに住んでる者ですが、私たちはHUDが所有する家をオークションで買いました。
物件が公開されてから1週間以内に入札を行い、単純に最高額を入れた人が落札できます。その物件がプライマリーの住居になるという人のみ入札の権利あるので、インベスターと競合することはありません。 入札が一件も入らなかった場合のみ、投資家にも入札の権利が回ってくるんですが。
友達の旦那さんがうちのエージェントなんですが、彼もHUDとの交渉の経験がなくて、予想以上に時間がかかってますが、今週末とうとうクロージングです。

以前に270Kで売られてた家を80Kで落札できたので、とてもよかったと思います。また政府の機関なんで、オークションに出す前にホームインスペクションも施されており（結果をネットで閲覧できます）、カーペット等に不具合がある場合は＄3000まで、HUDに請求できるそうです。 （私たちが買う家はとても綺麗な家なので、そういう請求はできないみたいです。残念）

あと、タイトルエージェンジーから送られてきた書類によると、フルプライス以上で買う場合は、8000ドルのタックスクレジットとは別に、1500ドルのリベートがもらえるみたいです（アリゾナとネバダの場合）。CAでもそういうプログラムがあるかもしれませんね。

エージェントの人が言ってましたが、ショートセールは難しいみたいです。書類の量が多いし、普通以上に時間がかかるそうです。その上、途中で契約のプロセスが立ち消えになることもしばしばだそうです。＃43の春音さんはとてもラッキーだったみたいですね。
うちもショートセールかフォークロージャーの物件しか手が出なかったので（夫婦で学生してます）、友達の旦那さんが引き受けてくれたので大助かりでした。ショートセールとフォークロージャーの物件はその前に使ってたエージェントには断られました。私たちの予算内ではボロいか僻地すぎて誰も買わないような家ばっかり紹介されて。。。

どなたかが上でおっしゃるとおり、アリゾナでもバイヤーズマーケットというより他州や外国からの投資家が将来また値が上がる物件を買いあさってるのが実態みたいです。

エージェントとの信頼関係もとても重要です。うちは夫婦で学校に行ってますので、いつでも物件を見に行けるというわけではなかったので、希望の条件（築年数、広さ等）がエージェントに伝わるのと、あと何軒か一緒に見学に行ったあと私たちの好みも分かってもらえたので、よさそうな物件が見つかるとエージェントが彼の独断でオファーを入れてくれてました。今日公開された家が3日後には買い手が決まってるということがよくあったので、こまめに動いてくれるエージェントの存在は貴重でした。

ちなみちうちはファーストタイムバイヤーで、現金で購入です。ローンの諸費があまりに高額で（たかだか80Kの家なのに）、日本の親に援助してもらって結局現金で買うことにしました。

#45

やっと底値をうったみたいで、少し値上げしてきましたね。

まー１，２年は少しずつあがるくらいですかね。

#46
  • エドッコ3
  • 2009/09/12 (Sat) 16:53
  • 報告

前にも書きましたが、First Time Home Buyer が買う価格のレンジでは、$8,000 のインセンティブやレンダーがフォークロージャの在庫をチビチビ放出しているため、去る７月あたりからグングン上がっています。

そのあおりを受け、私らは最初の家購入ではありませんが、そのレンジの家を探していて、結局は想定よりずっと値段の高いものを買う羽目になりました。売った家はかなり大きかったので、なかなか売れずそちらは $220/sqft. でやっと売れて、買った家は sqft. で売った家の半分しかなく、小さいほどその数字が高くなるのですが、なんと $330/sqft. も出して買いました。

#47
  • juliansean
  • 2009/09/12 (Sat) 20:46
  • 報告

エドッコ３さん

確かに広さが半分で価格が５割増しでは割りに合いませんね。

でも、

建坪sqft換算だけでは比較できないのでは?と思います。

敷地の広さや築年数、ロケーションでも違うでしょう。

#48
  • daniema
  • 2009/09/12 (Sat) 22:20
  • 報告

＞やっと底値をうったみたいで、少し値上げしてきましたね

一般的に毎年夏あたりは値上がり傾向がある。理由は新学期が始まる前に買って、新学期から通うようにすると子供にとってよりスムーズだから、需要が増えるからだとか。冬、特にクリスマスや正月あたりは準備その他で忙しく、家を見るゆとりや雰囲気ではないとかで、冬は値下がり傾向があるのが一般的だとか。買い替え組は別として、ファーストバイヤー組は冬に買うのが得策だとか。

底をうったかどうかはしばらく様子をみないと断言出来ないのでは。

個人的にはロケーションが一番大事。近くのマーケットに行くと、よく女性がバッグをカートにのせたまま離れ物色している。バッグの近くを通っても、女性は用心しない。
「アダシのバッグを盗らないで～っ！！待で～！！」なんてハプニングはゼロ。治安が良くて雰囲気もいい。
「％＆＊＃＠XYZ」なんて耳障りな言語も聞かなくて済む。マーケットの入り口には手を拭くのが用意されている。郵便局に行くと順番札を取って椅子に座って待てるようになっている。

#49
  • エドッコ3
  • 2009/09/12 (Sat) 23:24
  • 報告

juliansean さん、

確かに建坪の数字だけでは比較になりませんが、私の場合大きく差が出ているので、その数字だけ見ると悔しさが残ります。はっきり言って売った家の地域のが不動産としてはより良い地区で、しかも買った家の方が築が古いのです。


daniema さん、

一般的にはそう言われていますが、買いたい時、買える時、が優先すると思います。また家の購入は、不動産屋が言っていましたが、「縁」みたいなもんで、「縁」がないとなかなか見つかりません。その点では今回の購入は、私らの生活にとって非常にタイミングのいいものになりました。上記のように割高感はありますが、近所数ブロック、大方の家が家をアップデートしていて、不動産価値を常に気にしているようです。一軒として前庭を草ぼうぼうにしている家がありません。その点ではいい Neighbor に移ってきたと思います。

#50
  • daniema
  • 2009/09/13 (Sun) 00:50
  • 報告

＞家の方が築が古いのです。

どのくらい古いか分りませんが、家によっては築30年くらいで地面に漏電して電気代がかさむってのがありました。又、庭の地下に電気の配線がある場合、長年に渡る雨の影響で破れて危険な状態に近づいてるのも。こういうのって、インスペクターが調べてくれないようです。頼めばやるかもですが。庭に凝ったライトその他が無ければ心配無用かも。

＞買いたい時、買える時、が優先する

熱心な不動産屋さんがよく言う言葉ですが、洗脳されたのではないですよね。
「お買い得の時、買う必要がある時、買える時、が優先する」が理想ですが、なかなかそうはいかないのも人生かも。買い替えの人はいつでもいいと思うが、ファーストバイヤーは底値あたりの頃がいいと思う。2、３年前にファーストバイヤーが大借金して買ったケースなら、今は歯ぎしりだろうね。買い替えなら前の家が高く売れているからまあまあかな。

#51

フォークロージャー物件購入しました
特に問題も、難しいこともなくとても満足しています


私はPHOENIXで投資用物件2件買いました
インスペクターに修理箇所を見積もってもらい、修理費のかからない物件を探せばかなりお買い得だと思います

物件によって違うのかもしれませんが、私の場合、購入後に何かが壊れた場合の保障があると聞きました（修理まで時間がかかるみたいですが・・・）

40,000ドルくらいで、4ベッドルームを購入して、1件当たり月々1000ドルくらいの家賃収入を得ることができるので、数年で元を取り、価格が上昇したら売ろうかと思っています。銀行にお金を預けて少ない利子を得るよりいいと思います。

私はまだまだ、投資物件をさがしているのですが、

#44 名前：バドワイザー さん

HUDが所有する家をオークション のことと、

フルプライス以上で買う場合は、8000ドルのタックスクレジットとは別に、1500ドルのリベートがもらえるみたいです（アリゾナとネバダの場合）。

について、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか?

#52

私もエドッコ３さんと同じ意見です。
家は買い時（インフレ、デフレ）も大事な要素ですが欲しい時に買うのが一番だと思います。隣人も大切なポイントですね。

#53
  • daniema
  • 2009/09/15 (Tue) 20:52
  • 報告

#52＞欲しい時に買うのが一番だと思います。

約３年前のファーストバイヤーで、銀行から何度もローンを断られサブプライムに手を出して首がまわらなくなった人達はどうなったの??? 欲しい時に買ったファーストバイヤーの残酷な結末は今更言うまでも無いだろう。

現金で投資物件買うならなら、３年前の最高値の時より今のほうが安くていいだろう。投資家にも買う時期があるということ。

不動産屋さんに洗脳されてるのか、不動産屋さんの口癖なのか分らないが、いちがいには言えないということです。

#54

人はそれぞれお財布事情が異なります。
大半の方が不景気で無駄を失くし節約していますが
中には今がバブルの人もいるのです。
そうゆう意味でエドッコさんは「欲しい時に、買える時に買うのが一番」という意味だと思いますよ。

#55
  • daniema
  • 2009/09/16 (Wed) 09:43
  • 報告

＞中には今がバブルの人もいるのです。そうゆう意味でエドッコさんは「欲しい時に、買える時に買うのが一番」という意味だと思いますよ。

そうなんですか、バブルね．．．分りました。そうそう、小さい家に買いかえたってあったような。

買い替えの場合は深く考えなくてもいいということで、ファーストバイヤーさんにはくれぐれも洗脳はしないように。

#56
  • エドッコ3
  • 2009/09/16 (Wed) 13:48
  • 報告

どうも、どうも、

私は投資や投機で家を買う人を対象にしてなく、自分が住む家を買いたい人のためにそのように言いました。

トピ主さんはいつ買った方がいいのかとの質問だったので、買いたい時、買える時、が一番いいのではと。バブルで価格が極端に高くても、「買える時」とはファイナンシャルの面でも買える時になるのではないでしょうか。

ちなみに、長男は本当に小さな家を一番高い時に買ってしまいました。後悔は残るものの、それでも夫婦共働きで払っていく目算があり、最初の子も生まれ一軒家に住みたかったので、それはそれでいいと思います。

私もここに住んで４０年経ちますが、今回買った家が４番目です。最初の家からどんどんグレードアップしていきましたが、SS をもらう歳になり、ローンの払いもしたくないと、３番目の家の建坪から半分の家にしました。買う前はいろいろ理想を描いていましたが、価格も含め現実は厳しく、欲しくなかったプールは付いていたり、アタッチドガレージなのに家の中から直接行けないないなど、一部には不満がありましたが、今はそれなりに満足しています。

#57
  • ぶんぶん丸
  • 2009/09/16 (Wed) 13:53
  • 報告

ちなみにオレンジカウンティのtustinやirvineのあたりでは、ピーク時より割安になった優良物件を中国系や韓国系の人がほぼ現金で買っていくケースがかなり増えている。こうやって不況の時代でも富める者がますます富を増やしていくんですね。

#58
  • daniema
  • 2009/09/16 (Wed) 17:28
  • 報告

一番高い時に子供が生まれて一軒屋に住みたかった結果、本当に小さな家を買って後悔は残るというのは、十万ドル単位に歯ぎしりってことですね。借家っていうのはダメだったんでしょうか。計算して一番高い時に家を売ってアパートに住んだ人達もいたが、今は微笑んでいるだろう。狭いアパートで我慢の後にはご褒美が待っていた。もう買ってしまったものはどうにもならないし、ストレスが溜まらないように頭の中で「これでいい」と言わないとならない。やつあたりして夫婦喧嘩は禁物だしね。

プールはたいへんです。プロに頼めば金がかかるし、自分でやれば若くても体力的にきつい。ちょっと油断すれば水が緑色になって、ヘリコプターが上空で監視して後でおとがめがある。プールが邪魔で犬や子供が思うようにはしゃぎまわり難いしね。プールを埋めてなくすっていう商売もあるとか。プールのモーターの配線とかどうなるんだろう。

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