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他州への不動産投資

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#1
  • 他州への不動産投資
  • 2006/03/30 00:52

『家を購入にあたり』へ書き込みをしたのですがご意見ご指導をいただけませんでしたので新しいスレをたてました。
他州に不動産投資をしていらしゃる先輩方に質問があります。

＊ ＊例＊＊

場所的には悪くなく学生の多い町。
４-unit のアパート＝１３０，０００ドル
頭金＝２６，０００ドル
ローン＝１０４，０００ドル
レント収入＝３５０ドル／月x４unit
＊＊＊＊＊

こういう物件どう思われますか？　　
単純計算すると収入１４００ドルから毎月の支払い約６２０ドルを引くと７８０ドル。そこからまた保険やらなんやら引くと月の収入は微々たるものですが。
他州に物件を持っているといろいろと出費があると思いますが 出費の詳細教えていただけますか？
それとどのように管理されてますか？

#3
  • ピ＆ペ
  • 2006/03/31 (Fri) 12:02
  • Report

これは手短に簡単に分かり易くってのは難しいですよ。
掲示板のスペースじゃ苦しいんじゃないかな？
パッと見、すごく良いと思いますけど。
ポイントは経費と期待収入の差（Profit or loss）、つまりcashflowがpositiveになるか、それともnegativeになるか。
何よりも優先して考えるべき点は、払い切れないほどのnegative cashflowが出ないようにマネージすることです。
Cashflowを最優先し、capital gainはその次に考えた方が大きな失敗はありません。
比較的大きい経費としてはhazard (liability/fire) insurance, property tax, management fee(realtorにマネージメントを頼むなら), HOA (Home Owners' Association) fee、そしてrepair & maintenance costなどがあります。
先ずエージェントが決まっているなら、その人を通して一つ一つ確認することだと思います。
あくまで目安でしか無いですが、(年間家賃収入−諸経費)÷取得金額(この場合$130K)＞７％(ネット利回り)なら、アメリカだと優良物件の部類と言えるでしょう。
日本ならこのくらいザラにありますが、ただcapital gainではなくcapital lossが運命付けられているので、そこを考えるとアメリカの方が投資価値が高いと思いますけど。
因みにＣＡ州でリスティングされてるものは、ほとんど５％未満になります。
あと不動産投資で良いのはtax returnが多目に返って来ること。
capital gainが少なくても、税金で消えて行くお金を不動産に換えたと考えれば、やっぱり買っておいて良かったと思える日が来るんじゃないでしょうか？
ただ不良物件(termiteやflood risk, あまりにもrepair & maintenance costが高くつきそうな物件)には手を付けないようにしましょう。
Home Inspection Report($200くらい？)で、物件の傷み具合とかは、ある程度は判断できます。

#4
  • 他州への不動産投資
  • 2006/04/02 (Sun) 20:10
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  • Delete

ピ＆ペさん、
ご指導ありがとうございます。
不動産投資をしている知り合いがあまりいませんのでピ＆ペさんのご意見大変助かります。
一人知り合いというか顔見知り程度の不動産投資者にどう思うか聞いたところ『自分で管理できないところをどうしてわざわざ買うのか。夜中にテナントから電話があってもなにもできないじゃないか...』などといわれ私も『マネージメントを頼むもうとおもってますが...』と反論したのですが『そんなもんに頼んでも24時間管理してもらうわけじゃないだろう？もしテナントが夜中水漏れで困っていたら朝までマネージメント会社が開くまで待てというのか？そのダメージで損をするのはお前だぞ』といわれちょとビビってしまいました。capital gainやtax returnなどのことは一言も言われませんでした。
ピ＆ペさんは他州に不動産投資されているようですが購入まえに何度くらい足を運びましたか？

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