Vivinavi : ลอสแอนเจลิส : (สหรัฐอเมริกา) Los Angeles

• DennisSh
• 2003/05/27 (Tue) 12:49
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頭金は、家の購入地域やクレジットヒストリーや、また、１StTimeBuyer等、それぞれの条件で左右されます。

お薦めは、オレンジ郡のIrvineエリアです。

• 経験者
• 2003/05/27 (Tue) 13:43
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FHAローンなら５％でも買えます。お勧めは上がってる地域で一番安い家でしょう！

• SB
• 2003/05/27 (Tue) 19:57
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今年ようやく購入しましたが売り手市場な現在、頭金は20％あったほうが楽だと思いました。優良物件には即日オファーが入り始めますので頭金が少ないオファーは不利ですし、ローンの条件等も微妙に変わってくると聞きました。

• 地元
• 2003/05/27 (Tue) 19:57
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色々な意見があるでしょうが、わたしは頭金＄０　クロージングもcreditカードから現金下ろしたのでほんとは＄０で現在escrowのクロージングを待つばかりです。
エージェントに頼りすぎるのは良くないです。自分の足で時間をかけて探すのが一番だと思います。まずは、いくら借りられるかがベースになるのでcredit　reportを作ったらいいですよ。

• ローカル
• 2003/05/27 (Tue) 19:57
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早速お返事ありがとうございます。
そうですね、地域によってずいぶん違いますよね。
私はまだ20代なのでずっとソコに住むつもりではないです。とりあえず、家かコンドを買って徐々にランク上げしたいって思ってます。アメリカではそのようなのが普通、というようにも聞きました。
なので今の私にはIRVINEはちょっと高いかなって感じです。泣
ちなみにヒストリーはいいと思います。そのために3年ローンで車買ったりしたので。ほかにも経験者の方のお話お待ちしてます。

• ウェスト
• 2003/05/27 (Tue) 19:57
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２０％はあくまでもたいていの場合らしいです。それ以上低く敷くと２０％分まで支払いが済むまで高い金利を払わされるというだけで、０％でもローンは組めます。

私はアメリカに長くいるつもりなので、親からどっさり送ってもらって小額のローンを組みました。日本では貸付ということで贈与税は払っていません。それに日本にいる両親はアメリカ市民ではないのでこっちのギフトタックスもかかりません。

ウェストサイドはかなり高いけど、少なくとも下がることはないような気がする。比較的新しい建物でないと到底買う気にはなれませんね。あまりないですが。

• さとこ
• 2003/05/29 (Thu) 11:24
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私も家の購入を考えています。頭金20％はあるのですが、ステータスは関係するのでしょうか？GCではなくﾋﾞｻﾞだと金利が不利になるとか、後回しにされるとか、、、
もしそうだったらGCが取得できてから買った方がいいのかな？

• リーリス
• 2003/05/29 (Thu) 11:36
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借金はいやだからと思ってたけど、税金の関係もあってやっぱりローンで買った方がいいの？得なの？

• マサノリ
• mail
• 2003/05/29 (Thu) 11:51
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ＦＨＡローンですと、３％ダウンでクレジットも厳しくないです。但し、ローン金額に上限がありますし、保険料がコストでかかります。売り手市場ですので、売り手によっては，ＦＨＡをきらいます。なぜ２０％ダウンが基準かと言うと、８０％以上借りるとＰＭＩと言う
保険料を月々支払う事になりますし、レートも高くなります。税金や火災保険料など考慮してご自分が支払える予算をまず知る事が一番です。高い買い物ですので、物件を探す前にローンについて専門家に相談された方が良いです。よろしければ無料相談致しますので、メール下さい。アーバインは、ワンベッドのコンド
（新しい物）でも３０万ドル前後でリストされてます。ファーストバイヤーでしたら売りやすい物件を探す事、家を買い換える平均年数は５年から８年ですので、ロケーションと築年数が重要になります。頑張って良い物件が見つかりますように、グッドラック。

• きほん
• 2003/05/29 (Thu) 11:56
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基本はやっぱり借金なんかしないほうがいいのだけど、ローンでなければ買えない場合はそうするしかない。これがたいていのパターンだな。

それか、まとまったお金を手元に置いて、ほかの投資の資金に回したい場合は借金するね。

基本的に税金のためにローンを組むのはあてが違うけど、実際は所得税と家賃を全部考えてみたら、結局家を買うほうが特になっているよね。

• ちょっとまって
• 2003/05/29 (Thu) 21:36
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もうそろそろ値上げのピークにきていて
売り手市場なので、いま買うのは控えたほうがいいと思います。また買い手市場になるのでその時買えば賢い投資になると思います。それまで貯金して、買い手市場の時２，３軒買うのが賢いやり方です。私は６年ぐらい前にそうしました。
これから住んでる家以外は売って、また買い手市場になるまで株に投資するつもりです。
高い値段で買うと、TAXも保険もすべて
高いです。これから下がることも多いにあります。
１９８９年がピークで今またピークです。ですからこれから５年ぐらいは賃貸の方がとくかもしれません。

• ASAP
• mail
• 2003/05/29 (Thu) 23:18
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家の価格に波があるのは確かだと思います。今が売り手市場で値段が過熱気味な事も確かです。でも家を買うことは投資の為だけではないはずです。長期的に見れば、一時的に下がっても、また必ず上がるはずです。ある程度頭金が用意できるのであれば、迷う事無く一日も早く購入する事が得策だと思います。今のレートであれば家賃の支払いとさほど変わらない額でローンの返済も可能だと思いますし、利息や固定資産税が所得税から控除になるので、節税にもなります。家賃を払うのは”ムダ”です。
信頼できそうな不動産屋やローンの会社へ相談されたらいかがでしょうか。費用は掛からないはずですよ。

• DennisSh
• 2003/05/30 (Fri) 03:31
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家の価格は上下を繰り返してます。ASAPさんの言ってる通り、家賃を払う事は、無駄です。と言ってる、自分も家賃を払い続けてますがでも、早く、家を購入する事を考えてます。

もし、ある程度の頭金があるなら、それを元に住宅ローンを組む事をお薦めします。もし、良ければ　ローン会社紹介しますよ。

• ちょっとまって
• 2003/05/30 (Fri) 09:07
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#13,#14さんは業者さんですか。
私はそうは思いません。いま１５％−２０％あがっていますが、いつまでも右肩あがりではありません。家は大きな投資です。今４０万ドルの家を５万ドルダウンで買ってその家が３５万ドルにさがったら頭金はなくなってローンだけのこり
売るときは手数料までいって大損です。
税金も利息や払ったＴａｘは経費として所得税から引けますが結局そんなにとくではありません。
不動産は投資にしろ、自分が住むにしろ
値段がさがった買い手市場のときにかわなければ損をします。
間違いなく下がるので３，４、年待つべきです。出来れば５，６年。８年周期といわれていますが、今回は１４年でした。私は業者ではないですがたくさん投資して得た教訓です。
この５，６年で家は倍になっています。
それを考えても今がピークです。
あせって買うものではありません。
日本を見てください。よくわかるでしょうー。家をかって今売ったらローンだけ残る人が日本にはいっぱいいます。アメリカも利息があがり景気が冷え込むとすぐ不動産が下がると思います。アメリカの景気もこの不動産ブームで得たイクイテイーでローンしている人が消費をささえているので怖いところがあります。
みんなと同じ動きをすると損をします。
株でも不動産でも同じです。みんなが騒ぎ出したときはもう遅いのです。

• DennisSh
• 2003/05/30 (Fri) 13:53
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#15さんへ、私は、不動産を購入で損させない方法を知ってるだけです。

• ｗｗ
• 2003/05/30 (Fri) 13:57
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#16さんあなたはなんでもしってますね
いろんな掲示板にでてるし
あなたは　何者ですか？
興味津々です

• マサノリ
• mail
• 2003/05/31 (Sat) 00:51
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#15さんのおっしゃってる事は良く理解出来ます。何事も、アセルとろくな事にはなりません。ご自分の5年先まで計画を作られて、家の購入を考えられた方が宜しいと思います。各個人で状況が異なりますので。不動産は、一般的には専門投資家を除くと長期の投資ですので、それは考慮しないといけません。カリフォルニア、特に南カリフォルニアは、人口に対して土地の供給が少なく、外国からの移民者が減る事がなく、ヒスパニック系の人口も米国内でも多いので、不動産としては魅力があります。家の購入には、タイミングと縁がつきものだと感じます。買いたいと思っても、なかなか買えない場合も多々あります。無理は禁物ですが、ご自分が総合的に買う時期と判断されたら、調べてみるのも勉強です。

• Utamaro
• 2003/05/31 (Sat) 00:51
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私は１０年ぐらい前に小さいマンションを六本木の近くに、５年くらい前にコンドを今すんでる南カリフォルニアに買いました。六本木のマンションは当時に値段から３から４割くらい値下がり最近ようやくBreak evenになりました。コンドの方は買った当時の値段の倍以上になり、イクイティローンなどで現金を何万ドルか引き出し、株に投資したり浴室などの修繕に使いましたが、まだ結構価値があります。

その東京のマンションでは苦い思いをいましたが、思うのは長く持ってればいずれは投資したお金は返ってくるということです。もちろん日本のバブル期に不動産を投資した人は長く持ちこたえることが出来ずに破産した人も多いでしょうが、それを乗り越えることが出来る人はこの先利益を得ることが出来るでしょう（時間かかるでしょうが）。

確かに今アメリカの不動産はバブル気味ですが、今買ってこの先値段が下がってもちゃんと生活していけるのなら、長い目で見て損はしないと思います。（でも自分は今不動産に投資しようとは思いませんけど、、）

• ちょっとまって
• 2003/05/31 (Sat) 11:46
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＃１８．＃１９さんのおっしゃるとうりです。不動産投資は、利益は辛抱代のようなものです。いま不動産屋さんとかが
買うべきとすすめても待ちましょー。
１１年前３０万ドルで買った物件が６年前２２万ドルになりました。いま４８万ドルします。２２万の時買えば頭金も少なくて、ローンも少なくて、税金もすくなくて投資した額に対する上昇率は雲泥の差です。まちましょー下がるまで。
売り手市場で、変な物件を高い値段で妥協して買うより、買い手市場で値段をたたいて好みの物件を買った方が得だと思いますが。

• Nuje
• 2003/05/31 (Sat) 19:54
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一戸建て住宅を投資と思ってるのは素人。というか、たぶんMulti-familyや商業用投資計算ができない人。

• Kei２
• 2003/05/31 (Sat) 22:31
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どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。私の知り合いにはSingle-Familyの家のみに投資しているプロの投資家もいれば、Commercialにしか投資しない人もいます。どちらもMulti-Millionaireですが、お互いのやり方を否定することはありません。むしろ色々と教えあっています。
また、彼らのようなプロはトレンドには関係なく収益を上げる方法を知っています。
もうひとつ、Capital Gainのみを狙うのは投資ではなく、投機です。自分の家を投資として成り立たせるなら、FHAローンなどを使ってPositive Cash Flowのでる４-Plexがお勧めです。最も、Californiaでは手ごろな物件が少ないかもしれませんが…

• ちょっとまって
• 2003/05/31 (Sat) 23:32
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私も＃２１さんの一戸建てにとうしするのは素人という考えには同意できません。投資には色々それぞれちがうと思います。求めるものそれぞれちがうのですから、決め付けるのは関心しませんね。
一戸建てばかりに投資して何ミリオンドルも儲けている人をたくさんしっていますよ。私もほとんど一戸建てに投資してました。素人という言い方はよくないですね。どんな人でも最初は素人なんですから。

• kame
• 2003/06/01 (Sun) 07:22
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最近の値上がりはすごいですね。
うちの近所も１年で２０％ちかくあがりましたね。やはり景気もそんなによくないのにバブルですかね？

• あのて
• 2003/06/01 (Sun) 10:59
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古いぼろの家をかって、少しずつなおして３年ぐらいしたら売ってだんだんいい家に変えてる人もいるよ。
アメリカでは買い換えてだんだんいい家にしてくのが普通だもんね。

• Kei２・ERpwd=
• 2003/06/01 (Sun) 12:12
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Fixer-Upperですね。自分でやる人、プロに任せる人色々いますね。
基本的に２年住めば、Marriedで＄50KまでCapital Gain税が免除されるのでそれが理由でしょう。
そうでなければ1030Exchangeが使えます。

• あのて
• 2003/06/01 (Sun) 22:28
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これから利息はもう少しさがるでしょうか？

• Nuje
• 2003/06/02 (Mon) 09:59
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#22
言葉が悪くてすみませんでした。
しかし、
Capital Gainのみを狙うのは投資ではなく、投機です
、というのは、まさにsingle　familyでしょう。基本的にfix-up中のincomeは期待できないし、あっても、利回りはアパートに比べて悪いんだから。Positive　Cash　flowならもっとおおきなアパートでもでますよ。アパートはincomeのみならず、renovationしてレントあげられるし、頭金だって、20-30%でいけます。レバレッジが利いて、保有期間中のROE（キャッシュオンキャッシュ）も10%超えますよ。
capital　gainが当面でなくても、保有していればincomeがある。それでも、single　familyですか？

• Kei２
• 2003/06/02 (Mon) 15:17
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いえいえ、私の方こそ偉そうに（笑）。確かにNujeさんが仰られるように、single familyではCapital Gainのみを狙う人が多いですね。でも、それが目的なら、それはそれでいいと思います。それにCapital Gainが最も期待できるのはMulti-FamilyやCommercialではなくsingle familyです。つまり、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。
アパートなどではROEが10％を超えるとの事ですが、single familyではゼロダウンが可能な場合がMulti-Familyよりも多いのでROEは無限大になる事も珍しくありません。
もう一度言いますが、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。例えばNujeさんに＄5000の資金があったとすればどの方法を選びますか？私ならClosingを払ってくれるBuilderを見つけ、Single-Familyの新築を買います。勿論Positive Cash Flowの出る物件です。もし、＄50000あればアパート若しくは、single　familyを30〜40軒買うかもしれません。どちらを買うかはReturn、その地域のDemographic等によります。

• Nuje
• 2003/06/03 (Tue) 01:06
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#31
single　familyは大方、capital　gain狙いということでは一致ですね。
kei2さんのおっしゃるように、ゼロダウンでROEが無限大というセオリーは分かります。しかし、そのためには、純収益（NOI）が年間元利支払額合計を上回らないと、ネガティブキャッシュフローになりますね。私のみるかぎり、single　familyを貸した場合のCap　rateはせいぜい4%くらいとおもいますが、4%で計算しても、30年amortizationでも、金利は1.25%以下でないといけない。これは変動金利でも無理だと思います。まして、完全baloon（元本支払いなし）や、ゼロダウンなどは通常より金利が高くなるわけですから、loan-to-value　ratioを下げないと、キャッシュフローがでない。loan-to-value　ratioを下げれば、レバレッジはあまり利かなくなる。

ローン金利（正確には元本返済を含めたmortgage　constant）がcap　rateを下回るため、ネガティブレバレッジが働く、または、頭金を多くするためレバレッジがあまり利かない、そして、狙いは必然的にキャピタルゲインに偏る、というのが、single-familyへの投資は相対的においしくない、という持論の根拠です。

• Kei２
• 2003/06/03 (Tue) 08:02
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＞＃32
そうです。Nujeが仰られている理論には納得しております。
私の知り合いにはSingle-Familyの家のみに投資しているプロの投資家がいると書きましたが、彼は平均してAppraisal Valueから30％〜40％以下の価格で購入します。ですのでCap Rateが20％超える事も珍しくありません。つまり、ゼロダウンで金利が高かろうと、PMIを払おうと彼らはポジティブキャッシュフローを得ているわけです（よってLTVを気にする事もない）。勿論、その様なPropertyを見つける事は容易ではありませんし、私自身彼が電話をかける数を聞いただけでも4-Plexを買ったほうがましだと感じます。
ちなみに彼が買う物件のCCRは、必ず200％を超えています。先日手伝った物件はTri-Plexで、経費＄2000、毎月のGrossIncomeが＄620でCCR・320％でした。
あと、前にも書きましたが、＄5000あればPositive Cash Flowのでる新築物件もありますよ。まぁ、NujeさんはMulti-Familyで成功されていらっしゃるようなので、そんな細かいDealを行う必要もないかもしれませんが、人によってはそこから始めEquityを築き、その後Multi-Familyに移るのも手ですからね。

• あのて
• 2003/06/03 (Tue) 19:28
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このトビは自分の家を購入するというので、投資の話は少し飛躍してるとおもいますが。

• Nuje
• 2003/06/03 (Tue) 23:52
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#33
鑑定評価額の3-4割下で、住宅を買いまくるとはすごい。multi-familyでそんなおいしい話はないですよ。ご存じの通り、南カリフォルニアの住宅市場は、景気の方向にもかかわらず、好調で、asking　priceを大きく下回る値段では買えない。一回、foreclosure　saleに立ち会ったこともありますが、ここでも、競争が激しく、それなりの値段になってしまいます。そんな状況で、安く家を買いまくっているとしたら、俄には信じがたい、すごいことですね。いったい、その知り合いの方は、どうやって掘り出し物を見つけているのでしょうか。そして、どうやって競争になる前に買えるのでしょうか？あと、CCRとはなんですか？教えていただければさいわいです。

• Nuje
• 2003/06/04 (Wed) 01:23
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#33
鑑定評価額の3-4割下で、住宅を買いまくるとはすごい。multi-familyでそんなおいしい話はないですよ。ご存じの通り、南カリフォルニアの住宅市場は、景気の方向にもかかわらず、好調で、asking　priceを大きく下回る値段では買えない。一回、foreclosure　saleに立ち会ったこともありますが、ここでも、競争が激しく、それなりの値段になってしまいます。そんな状況で、安く家を買いまくっているとしたら、俄には信じがたい、すごいことですね。いったい、その知り合いの方は、どうやって掘り出し物を見つけているのでしょうか。そして、どうやって競争になる前に買えるのでしょうか？あと、CCRとはなんですか？教えていただければさいわいです。

• Kei２
• 2003/06/04 (Wed) 01:42
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彼（仮にBobとします）は主に3つの方法を使っている様です。
1.Pre-foreclosure
2.Tax Deed Sale
3.Finding Motivated Sellers

1.のPre-foreclosureは、一般的にいうやり方の他に、Lawyer、CPA、などとコンタクトを取り物件を探してくる事もあるそうです。勿論彼らには守秘義務がありますので、Bobが直接Sellerと話すのではなく、彼らに"困っているならこの人が家を買うかもよ"と伝えて貰うわけです。あと、Bob曰く"foreclosureで良い物件を見つけるのは10年前に終わった"そうです。ちょと前まではVA・foreclosureがありましたが、それもVAがVA vendee financingを止めたおかげで、簡単で低資金な物件をを見つけるのは難しくなりました。

2.については私は良く分からないのですが、簡単に言うとforeclosureの一種で、CountyがProperty Taxを支払っていない人から取り上げた物件を売る物です。Tax Lienもたまに手を出すそうです。

3.は最も一般的な方法だと思うのですが、Bobが初めて安くで物件を買った方法がこれだったそうです。秘訣は、とにかく手当たり次第電話をかける事だといってました。見つかる確立は、1/1000だそうです。ですので、彼でも3〜4割下で買える事は滅多にありません。Bobはとにかく口も立つので、彼が成功できたのは、それも大きな要因の一つだと思います。（アメリカ中どこでも買いに出かけます）

また、この3つ以外にも色々なテクニックを使っています。とにかく彼のやり方は、出来るだけゼロダウンに近い形でPositive Cash Flowのでる物件を探す事です。
その辺のテクニックについては、私のような素人に聞くよりもこれらのサイトのDiscussion Forumで聞くと良いですよ。
http://www.creonline.com/
http://iwiz2.richdad.com/jive/application2/

ちなみに、私がBobと出会ったきっかけは、彼が私の住んでいたアパートのオーナーだった事でした。
その後、私はProperty MaintenanceとManagementとビジネスを始め、時々ですがBobの手伝いをしています。
以前から私は不動産で成功したいと考えていたのですが、全くどんなきっかけでこの様な人と出会うか分かりません。

CCR-Cash On Cash Return（コピぺで済みません）
Cash on Cash Return is a percentage that measures the return on cash invested in an income producing property. It is calculated by dividing before-tax cash flow by the amount of cash invested and is expressed as a percentage. If before-tax cash flow for an investment property is equal to $15,000 and our cash invested in the property is $100,000, cash on cash return is equal to 15%.
Cash on Cash Return is used to evaluate the profitability of income producing properties. It can be useful when comparing investment properties, but is just one of many analysis tools. It only considers before-tax cash flow and doesn't take into account an investors individual income tax situation and it doesn't consider the wealth building potential of a property via appreciation. A property in one area of a city may have a better Cash on Cash Return then a property in another location, but it may not appreciate as fast because of it's location. One location may be more desirable than the other.

• Nuje
• 2003/06/04 (Wed) 14:51
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Kei2さん、ありがとうございます。超人がいるものですね。

• もちろん
• 2003/06/07 (Sat) 10:20
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売り手市場でいい物件みつけるの難しい
ね。いつまで上がるのでしょうね？

• もう
• 2003/06/07 (Sat) 14:13
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１ミリオンと超えるような高い家の値段はもうすでに下がってきてるそうです。

• たろう
• 2003/06/08 (Sun) 02:35
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いま、ラスベガスが値上がり急上昇中ですよ。私が４月２７日に２階建ての新築物件（９月中ごろ完成予定）に手付金をおいて、５月２３日に覗いた所同じモデルが１２Ｋも高い値段で売られていました。１ヶ月で１２ＫもＵＰだと約５．８％の上昇率と言う事になります。５年間は固定金利でその後は変動金利（利子が安くなる）のローンを申請中です。
ちなみにこの家は３軒目の家です。現在２軒の家でペイメントは１００ドル前後です。テナントがペイメントをしてくれてます。

• まだまだ
• 2003/06/08 (Sun) 20:02
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いまも上がってますね。
物件が少ないので、売り手市場です。

• うさぎうさぎ
• 2003/06/12 (Thu) 20:52
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まだ利息さがりそうなので、上がりますね。株があがってきたのでそちらがきがかりですが。

• 業者
• 2003/06/13 (Fri) 00:02
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利息は少しづつですが下がってますね。我が社でも下がってます。まだまだ利息は下がるみたいです。

• kamekame
• 2003/06/13 (Fri) 05:05
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１００万ドル以上もまだあがっていますよ。結構すぐ売れてます。
だんだん反対に１００万ドル以下の家が近所にすくなくなりました。

• やめてー
• 2003/06/13 (Fri) 07:22
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３年前３４万ドルの家が今４９万します。こまりました。

• 泡
• 2003/06/14 (Sat) 00:52
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後１，２年して景気回復して利息が上がってきたら家の値段どうなるんだろう、、投資家も株式市場の方に流れるだろうし、、皆さんはどう思われます？今家買うのは馬鹿げてますか？

• うりどき
• 2003/06/14 (Sat) 07:22
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この夏ぐらいがピークでしょー。
もう４，５年上がりました。
もうみんなが不動産のはなしをするときは売り時です。

• 家欲しい！
• 2003/06/14 (Sat) 12:21
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私も家を買いたいと思ってるのですがクレジットが悪いのでやはり難しい、あるいは無理なのでしょうか？それとも利息が相当高ければクレジットが悪くても誰でも家を買えるのでしょうか？　クレジットが悪い場合、頭金は普通より多めに払わないといけないのでしょうか？

• そんなに
• 2003/06/16 (Mon) 21:59
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コンピュウターでみてますが、毎週１５＄１５００ぐらい近所の家は統計であがっています。

• いまは
• 2003/06/17 (Tue) 09:04
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私もネットで見ましたが、近所は先週＄４０００あがっていました。
やはりバブルですね。いまは控えたほうが得策かも。

• そんなに
• 2003/06/17 (Tue) 14:00
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またちかじか金利が下がるらしい。

• イクイテイー
• 2003/06/20 (Fri) 15:16
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ホームイクイテイーローンを開けにいったら、いくらほしいというから試しに３０万ドルといったらすぐＯＫがでました。家が値上がりしてるんですね。
日系の銀行に２年前５万ドルたにみにいったら断られました。
今回はGREAT WEATERN だけど利息も４．２５％で。
これから日系の銀行には行かないぞとおもいましたね。

• agare
• 2003/06/21 (Sat) 02:32
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不動産があがるときは、すごくもうかりますね。
４年まえ３５万ドルの家を７万ドルの頭金で買いました。今６５万ぐらいします。７万の投資が３７万ドルになったのですからいいですね。でもこれからは
どこまであがりますかね。

• イクイテイー
• 2003/06/22 (Sun) 07:18
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もうけっこうあがったので、これからは日本の株と不動サンがいいかもしれませんね。為替も円高になるだろうし。

• すごいなー
• 2003/06/24 (Tue) 08:22
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いまの上がり方すごいですよね。

• 結局
• 2003/06/24 (Tue) 09:06
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住宅バブルはどうなった？
最近ぜんぜんニュースででてこないけど。

• すごいなー
• 2003/06/25 (Wed) 07:12
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＃５７さん。
新聞とか読んでます。
多分今日また金利さげが発表されるので
今年中はどんどんあがるでしょう。

• すごいなー
• 2003/06/26 (Thu) 00:15
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やはり金利下げましたね。
今回０．２５％だけだったけど、ようすみてまた０．２５％さげるかも知れませんね。日本のような金利になってきましたね。これだけ金利が下がるとこれから
は株にお金がながれますね。
不動サンも今年がピークかも。

• ほんとにね〜
• 2003/06/26 (Thu) 03:38
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我家の近所もすごい値上がり。去年の価格高騰はまだ生ぬるかったのかと思うくらい。今後の金利引き下げで、価格上昇は行き着くとこまで行っちゃいそうですね。その後の価格崩壊や市場混乱が心配かも。
需要に対して供給が完全に追いつかないみたいで、不動産のエージェントから”私のクライアントがこのエリアで物件を探している。彼らは十分な頭金も出せるいいバイヤーだ。売りたい人は今すぐ連絡を！！”、という手紙が来たりします。

• まずは
• 2003/06/26 (Thu) 08:03
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うちのもよく不動サン屋さんはくるし、家を売ってくれという手紙きますね。

• APAMAN
• 2003/06/26 (Thu) 19:03
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北カリフォルニアのベイエリア辺りの不動産価格は落ち着いてきたようだけど、南カリフォルニアはまだまだみたいね、、

ま、売る人達はいいかもしれんけど、買う人達は今後数年間くらい様子見たほうがいいかもね、、

• 買えば
• 2003/06/28 (Sat) 15:45
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意外とこれからも上がりつづけるかも。

• そうですね
• 2003/06/28 (Sat) 18:49
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今、５０万ドルの家を買って、少し２万ドルほど手入れして　１年後６０万ドルで売れば不動産屋の手数料ひいても５万ドル儲かりますね。
まだできるかも。

• Wapo
• 2003/06/29 (Sun) 00:55
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#63さんは不動産屋さんかな

• 買えば
• 2003/06/29 (Sun) 14:26
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ちがいます。

• イクイテイー
• 2003/07/03 (Thu) 12:37
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だんだん日本の株があがってきましたね。やはりこれからは日本の株と日本の不動産ですね、いまアメリカの企業が日本の１等地をたくさん買っています。

• Nuje
• 2003/07/04 (Fri) 05:37
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それは昔の話。2001年ころまでがピークだったんじゃない。日本の不動産投資ファンドも活発になって、外資も以前みたいに買えてないよ。下げ止まらぬ不動産価格に、今が底、という読みも揺らいできている。

• イクイテイー
• 2003/07/04 (Fri) 07:58
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だから今が日本の不動産を買うチャンスですよ。下げとまらぬといいますが、もう底だと思いますね。あまり経済の話をながながしてもしかたないのでやめときますが、必ずこれから上がると思います。株も今もう上がる株は結構上がってます。

• はと７７
• 2003/07/05 (Sat) 19:44
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日本の大企業はアメリカの不動産を高いときに買い、安いときに売って引き上げていきましたね。そして不良債権で国民の税金を使ってその損失を払っている。

• ton
• 2003/07/06 (Sun) 03:20
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私はまだ日本の不動産は下がると思います。株価の安定が見えませんし、これから消費税が上がるかそのままで行くのかを確認しないとまだ買うべきではないと思ってます。円高は１２０円前後。１１０円切ったら円高のめあすかなと考えてます。たぶんしり上がりだったユーロ高に陰りがでてくる時が見極める時かなって思ってます。

• Japoni
• 2003/07/07 (Mon) 02:07
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最近日本の株式市場が上向いてきてるのはアメリカの株式市場が上がってきてるから、、アメリカをメインに商売している日本の会社の株の値段があがって来てる、、日本経済のファンダメンダルズが良くなってきたからというわけではない、、

日本の不動産のお値段が上がるまでまだ時間かかると思いますよ。アメリカの会社が日本の不動産や不良債権を安く買い叩き終わったら、その後アメリカは日本に圧力をかけてまたバブルの再来みたいな状況を作るかもしれないけどね、、（そうしたらアメリカの会社が大儲けできるから）。ま、あと少なくとも数年かかると思う。

• イクイテイー
• 2003/07/08 (Tue) 08:32
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＃７１さん株はもう１００００円に近く
になって結構あがりました。
これから箪笥に眠っていたお金が､株に結構ながれます。みんなお金をどこに持っていこうかと考えてるときに、これから
株と不動産に流れると思います。

• オケラ
• 2003/07/09 (Wed) 03:25
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日本政府が考えてるのは来年４月にもは新しい紙幣を発行し、旧紙幣との交換の際に３％から５％を徴収するそうだ。つまりタンスに現金を溜め込んでる人達はお金を減らされるならと、そのお金を株やボンドに投資しようとするようになるだろうから。。

世界一といわれる日本人の貯蓄額、、これが日本やアメリカの株式市場に流れたら株価は上がるようになるだろうね。金融自由化で日本から手軽にアメリカ市場に投資できるようになったし、また知られてるように日本の株式市場を牛耳つてるのは外資系の証券会社。つまり株価上昇によりおしいい思いが出来るのはアメリカ系の企業なり投資家になるでしょうね。

アメリカにいる投資家の皆さんはこういう流れを見取って、投資されるといい結果になると思いますよ。#72さんが書かれてるように、アメリカが日本の不良債権の処理を早くすすめるようにと日本政府に圧力をかけるのもそう。不動産価格は下がり、再び不自然なほど高くなるのではないでしょうか。

• ブルー　スカイ
• 2003/07/10 (Thu) 07:45
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私も今は日本の株と日本の不動産ですね。ここ３年ぐらいでグーんと上がる気がします。為替も１ドル＝１００円ぐらいになるでしょう。

• ton
• 2003/07/11 (Fri) 08:25
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＃７３さん。
先日、JASRAQは一万を一時きり、私も株を売りに出してかなり儲けました。しかし、これは一時的な上昇です。KEEPしていけるとは思いません。世界一の借金国ですし、世界１の国民の貯蓄がある国ですが政治がまだまだ安定してません。最近、６月くらいから外国の投資家がいっせいに円買いを行なってますし、日本のホテルなど投資したり買収してます。東京の赤坂にたくさんあるアメリカの融資会社などが買いあさってるので一時的に上がってるのでしょう。先日、モルガンスタンレーで働いてる友人と話しましたが円の価値は香港ドルより下です。１年前に日本のナスダックが撤退してシンガポールに移ったくらいですからね。。。経済が再生するとはとても思えません。不動産も１９９０年に戻るにはまだまだ時間がかかると思ってますが。。。
トヨタやソニーは１ドル１００円の円高は８０％ないと考えて輸出してます。１１５円でしたらまだ考えられますが。。。トヨタやソニーは１円の円高、円安で１億のお金が変わってしまうのできちんと経済の方向性を読んでます。

• イクイテイー
• 2003/07/11 (Fri) 09:13
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＃７６さんとは少し見方がちがいますね。まず株ですがもう底をうちこれからは日本の株は上がると思います。
アメリカでもそうであったようにインターネットの普及で個人投資家が眠っていた現金を株に向けると思います。アメリカよりたくさん眠っていますから大きいと思います。
それにリストラで企業はどんどん収益性
をあげています。
円高ですが、いま日銀は必死で円を支えています。これから株があがり景気がよくなれば当然円も高くなります。
こんなに不景気なときに１ドル＝１２０円ぐらいなんですから長くみれば１ドル＝１００円がだとうなところで以前のように１ドル＝８０円とはいいませんが１００円を切るときがくると思います。
トヨタは社内レートは以前１００円だったと思います。今はわかりませんがだから１２０円ぐらいでとてもうるおっているんじゃないですか。日本の不動産は１９９０年の価格にはしばらくは戻らないと思います。でも今安いです。
政治はもうどうしようもないし、国民もよくなるとは期待してません。議員を３０％ぐらいにして、すべて入れ替えない限りいつまでも同じことしてます。

• ton
• 2003/07/12 (Sat) 03:17
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アメリカのドットコム（SF)関係がいっせいに落ちたように日本も落ちてますよね？まだUSの半導体もIT,ドットコムなども立ち直ってません。もし眠ってる個人資産を日本の投資家が使うとしたら日本の株でなく外国株を買うようになると私は思うんですが。確かに日銀は必死で円を支えてますね。わざわざ日本をでてNYで円の買いを６月始めにしましたよね？これはUS政府も黙認してます。それぼど、円は危険な状態にあるという事です。最終手段でUS国際を売らない限り経済もJASDAQもよくならないと思います。トヨタ、ソニーも円高にならないので困って生産地をタイや中国、ベトナムに増やしているのだから。確かに日本の不動産は下がってますが私は今年がそこだとは思いません。後３年以上は下がると思ってます。０歳の赤ちゃんでさえ日本で生まれたら３００万円の国の借金を背負ってるのですから。

• オケラ
• 2003/07/13 (Sun) 03:52
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どうなんでしょう。株式市場や不動産市場で株や不動産の価格が上がるには必ずしもファンダメンルスや政治が良くなければならないとは限らないと思いますが（実際日本でバブルが起きたときはそうだった）

多分外圧によって外国の投資家（主にアメリカ）や日本の金融企業（と日本の金持ち）が儲かるように仕掛けられていくのではないでしょうか？円のデノミや郵便貯金の民営化などが行われば、多額の円がアメリカの株式市場に流れると思われます。するとまた株バブルが起こるかもしれないですね。

また円高にしてもアメリカ政府は日本に借りてる借金（アメリカ国債による）の価値を下げるためにわざと円高にしようとしてるのでは？と思ってしまいます（アメリカ製品の競争力をアメリカ国外で強めるというのもあるでしょうが）

日本政府はこの先政策を誤れば、アメリカの貪欲な投資家連中に経済を滅茶苦茶にされると思います。実際近年南米やアジアの国々で経済が破綻した時、裏にはアメリカの大手銀行やヘッジファンドがいて大儲けしたそうですしね。

また余談ですが、近年アメリカやヨーロッパなどで電力や水道などが自由化されましたが、結果は大幅な値上げや品質の低下で大問題となりました（南米では暴動まで起こって死者まで出ました）。大儲けしたのはやはりアメリカ・イギリス系の会社です。

自由化、民営化と聞こえはいいですが、そうなる事によって本当に利益を得るのは誰なのかを考えるのは重要だと思います。

• すごいなー
• 2003/07/14 (Mon) 14:31
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値上がりしているときは、出来るだけ借金で。これから下がりそうなときは
できるだけ少ない借金で。
下がるときは借家のほうが得。

• ton
• 2003/07/15 (Tue) 03:34
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オケラさんの意見に賛成ですね。１０年前のタイバーツの暴落もアメリカのヘッジファンド会社のTOPが関係してますよね。名前は忘れてしまいましたがタイ政府から国際手配されてます。ウォール街含め金融、政治も全てシナリオが必ずあってお金を持ってる人たちが株や為替を買い取って動かしてます。人の国の通貨を動かして暴落までさせてしまうんですから怖いですよね。何千人のタイ人が失業して破産したんでしょうか？その反面、何人のアメリカ人が何億ドルの利益をあげたんでしょうかね。。。。合理的で国益を全てにおいて優先してるアメリカビジネスに困惑します。日本の円だって暴落させるのもバブルにさせるのもアメリカのヘッジファンドが握ってるって感じ。情けないけどそれが現実。日本はアメリカの国債はしがらみを断ち切れないから売れないんでしょうね。。。。私は日本でバブルが起きても長続きはしないと思います。一瞬で２年程度ではないかと予想してますが。。。

• なんかな〜
• 2003/07/16 (Wed) 08:38
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よくアメリカは他の国々に対して経済戦争をしかけるというのを聞くけど、なんか納得しちゃいます。

日本の政治家はアメリカのいいなりだし、マスコミは国民を洗脳するのにどこかのもっともらしく有名大学教授のコメント載せたりしてね、、まそれらを見向けない国民が悪いのだろうけど。。なんかお先真っ暗かな。。

• #82さん
• 2003/07/16 (Wed) 09:39
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それと家の購入とどう関係あるの？

• ton
• 2003/07/17 (Thu) 10:37
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不動産購入時の銀行の金利は少し上がったそうですよ。４年以上前に購入した人は今売れたら利益はでるでしょうけど、今年購入してもそんなに利益はないのでは。。。？それより下がる確率のほうが高いと思うのでリスクを背負って長い目で考えて売るつもりなら買ってもいいんのではないかな？でも私だったら買いません。待つ事を選ぶかな。。。

• IeIe
• 2003/07/17 (Thu) 10:37
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じゃあ早く不動産価格下落してくんないかな。買い叩き〜

• 長ーい目
• 2003/07/18 (Fri) 13:32
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１２年前（結構ピーク）８０万ドルで買った家が今１３０万ドルします。
一時５０万ドルぐらいになったけど。
ローンも１５年にしたからあと３年ごらいで、長くもつならいつでも買うのは大丈夫だと思う。

• boku
• 2003/07/18 (Fri) 16:11
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そうですね、１０年もたてば絶対に上がっていることは間違いないでしょう。今年３０万でウエストLAで買いましたが、ロケーションがいいので落ちすぎることはありえないような気がします。引越しすれば貸し出しもすぐにできる好条件のところだから値段にいとめをつけずに買ったほうが家賃上がりっぱなしのアパート暮らしよりずっといいです。

• 長い目
• 2003/07/19 (Sat) 11:30
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ロケーションのいいところのボロヤを買って１０年くらいかけて綺麗にしていけば､結構の資産になりますよね。

• ton
• 2003/07/21 (Mon) 01:35
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ロケーションのいい家を買うことは最低条件ですが西海岸の場合、NYと違って不動産の落差はあると思います。マンハッタンの物件を買った人は２０年間ほぼ値下がり上がりないと聞きましたが、アメリカの失業者の４割がカルフォル二ア州出身と言う事であまり安心はできないと思います。

• 長い目
• 2003/07/22 (Tue) 17:16
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アメリカの失業者の４割がカリフォー二ア出身というのはどこから来たのですか。何の統計からでしょうー。

• ton
• 2003/07/23 (Wed) 03:36
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あの。。。ニュース見てますか？ＣＮＮやＢＢＣ見てれば誰でも知ってますよ。

• 長い目
• 2003/07/23 (Wed) 07:40
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＃９１さんニュースみてますよ。
答えになっていませんね。何の統計をもとに４割という数字がでてきたのですか。ＣＮＮが独自に調査したのですか？
ちょっといいかげんな数字と思いますが。

• 　ん
• 2003/07/23 (Wed) 09:05
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他の州でも失業者おおいでしょう。

• 長い目
• 2003/07/24 (Thu) 18:41
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いま、人気のある地域のボロヤをさがしていますが、なかなかないですね。
もうすでに高い。

• ton
• 2003/07/25 (Fri) 04:33
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長い目さんホントにニュース見てますか？夜も朝も株価TOPICの後にやってます。アメリカ全土の失業者の約４０％がCA州の人と言ってました。いっておきますがLAではないですよ。SFなどのドットコム系、半導体、PC系の失業者は多いですよ。毎年どのくらいの人がリストラにあってると思います？BBCやCNN以外でもLATIMESでも載ってるので注意深く見てみてください。もし、家の購入の件で判断材料としたくて確信がほしいのであればTV局または新聞社に電話で問い合わせすれば確認できるはずです。

• 長い目
• 2003/07/25 (Fri) 21:29
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計算からいくと、カリフォー二アの失業率２５％ぐらいになっちゃいますね？
いつのLA TIMESですか、家に最近のだと残っているのでみてみますよ。
ちょっと誇張された計算ですね。

• 長い目
• 2003/07/26 (Sat) 07:47
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調べました。失業率カリフォー二アが６．７％、全国が６．４％、これは２００３年６月の統計です。どうして＃９５さんが言うように失業者の４０％がカリフォー二アの人になるんでしょうか。
あまりいいかげんなこと言わないほうが
いいですね。

• すごいなー
• 2003/07/27 (Sun) 20:49
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まだどんどんあがっていますね。
いつまでつずくんでしょー。
金利が低い限りまだあがりそうですね。

• 長い目
• 2003/07/28 (Mon) 12:26
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ロスは今軍需産業で潤っていますよ。
しばらくはロス近郊は大丈夫でしょう。

• ウエスト
• 2003/07/28 (Mon) 14:10
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どの会社のことですか？ヒューズサテライトでまだリストラとか聞くんですが。

• ton
• 2003/07/29 (Tue) 01:08
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あの。。。長い目さんは不動さん関係のお仕事の方でしょうか？私が書いたのはアメリカ全土の失業者の中の４割がカルフォル二ア州出身と言うことです。２４日スタンダードアンドプア−ズは（米格付会社）はカリフォルニア州の格付けを３段引き下げましたよね？これは財政再建の見通しが遠のいたという判断です。カリフォルニア州の格付けは５０州の内ワースト１です。責務は２６８億ドルを抱えてます。

• 長い目
• 2003/07/29 (Tue) 07:53
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私は不動産屋ではありません。一投資家です。Ｔｏｎさんまだあなたは計算できませんか。どうして４割がカリフォー二ア出身者になるのですか。こんな簡単な計算できないようじゃ投資も難しいのでは。カリフォーニアの人口３５４０万、アメリカの人口２９０００万でどうみても１２−３％にしかなりませんが。
あなたのニュースソースは断片的な、落ちてるごみをひろうようなとらえかたで
総合的な判断はできないようにおもえますが。悲観的な見方ばかりしてたら投資で儲けることは不可能です。あなたはなにかに投資してますか？

• 長い目
• 2003/07/29 (Tue) 08:03
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もうひとつついでに、カリフォー二アは毎年５０万人以上人口がふえつずけています。２０年後には５０００万人をこえるということです。この２０年で東京都に全人口がカリフィー二アに増えるということです。これを考えても長い目でみればやはり上がりますね。

• マダマダ
• 2003/07/29 (Tue) 16:56
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あまりマーケットにいい売り家がなくて買うほうは大変です。
だれか安い家はありませんか？

• ton
• 2003/07/30 (Wed) 02:59
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投資家ね。。。自分では投資家だとは一度も思った事がないんですが、私は為替、外国証券（少々）、日本証券、不動産は扱ってます。国債、投資信託は一切してません。
母がビル、マンションなど不動産経営、父親が貿易会社を経営してた環境（東証１部です）で育ったため、高校３年くらいから為替を始め、タイバーツ暴落の時にコンドミニアムを買い、最近はシドニーの飲食店を買いました。NYUでビジネスを勉強した後、モルガンスタンレー東京支店からNY支店に移り、会社を辞めてMBAでビジネスを学びなおした後、孫正義氏出資のファイナンシャル会社で働いてます。投資というのは種類と額によって判断資料は変わってきます。そして人それぞれやり方が違います。私には年の離れた２８歳の妹がいるのですが、１０年先など世界情勢の読む判断能力にはするどいものがあります。私とは方法が違いますが、判断する基準が的を得てます。大学でビジネスも勉強はせずMBAも出てませんが、
中学時代におやじに会社の決算表の見方、経理の基礎、為替と株、政治との密接な関係など教育されたようです。自分達が他界した後に他の役員に騙されないようにある程度の基礎を娘に教え込んだようです。まあ、私がNYで学生して留守というのもあるけど、おやじは息子よりも娘の方が生まれ持った才能があると確信して。。。その後商社で働き、ビジネスの波乗りを身体で覚えていたんでしょう。。。妹が私に最近言った言葉でとても投資に役立った言葉なんですが、「数字はたかが数字。でもね、されど数字なの」ようするに数字だけを読んで判断するのは危険だが数字もあなどれないという事です。情報は全て正しくはないですよね。今の時代は情報操作してインサイド取引が日常茶飯事です。５月にSFのセミコンダクター大手、シノプシス他、インテルなどが決算状態は良くないのに証券アナリストに報酬をあたえて嘘の情報を流させた結果、一般投資家がいっせいに証券を買ったというニュースが１面でしたよね。国は黙認してたようですし。
投資はリスク＆リターンです。リターンだけを考えてる人が多いですがリスクはつき物で自分で抱えられて支えられるリスクを１番に考えてなければいけません。今、CAの不動産を買うのは５年前の状況よりリスクは大きいですよね？（％で計算すると）CAの人口が増えてるという事ですがアメリカのNY、CAなどは永住する人よりも留学生、企業の駐在の数が多いはずです。増えていても減るのも多いはずですよ。東京都の全人口と一緒に考えるのはちょっと。。。まず州の抱えてる財政赤字などは軽視できません。実際、ローンを組んで家を買ったら固定資産税を払わなくてはいけませんが賃貸の場合、大家がこれを払うので借りる側は払わないでいいですよね？４年前に東京の晴海（銀座）に友人がマンションを買いました。当時、政府が今買えば住宅購入税を１０年控除してくれると宣伝していたので私の忠告も無視して友人はマンションを買いました。でも、彼女はローンと固定資産是を払ったら例え住宅税控除でも賃貸の方が安いという事にやっと気がついたんです。会社はリストラする
時代、ボーナスは上がらず下がる一歩。このまま下がり続けて、１０年後にやむおえず売ったら大損ですよ。１０年後はもっと機能もそろった最新の家がもっと安い値段で買えるのでたぶん、買い手もみつからない可能性は大です。今、CAの不動産が上がってるからといってカリフォルニアが潤ってるという考えは違います。１０年前の日本のバブル崩壊で私達は学んだはず。政治、経済、為替、証券、不動産は全て関わって存在してます。それらの情報を自分で選んで投資する事の判断にしなくては危険ですよ。
バブルの時に素人は株、不動産でもうけましたがバブルがはじけた後は素人は投資で儲けた人はいないはずです。

• あの〜
• 2003/07/30 (Wed) 02:59
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失業者の話ですが、今いる失業者の数全体のうちカリフォルニアの失業者が大きな割合を占めてるというだけですよね！？私は４割ではなく２５％位と聞きましたが、、いずれにせよ、失業率でもなく、一般の人口比率でもないのは確か。

• 長い目
• 2003/07/30 (Wed) 09:04
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ＴＯＮさん別にあなたの自慢話はいりません。聞いたことに答えてくれたほうがうれしいですが。ご両親は立派なのはいいですが、ここでどう関係あるんですかね。カリフォー二アの人口は年５０万人増えているというのは､市民権のある人です。市民権を得る宣誓式に一度言ってみてください。こんなに人口ふえていいのかなというくらい、毎回たくさんの人がいます。学生や観光者は含まれてません。インターネットで検索すればすぐわかります。
今の不動産の上昇は日本のバブルとは比較になりませんね。これはバブルでなく自然の上昇です。１９９０年の価格から
１３年たっても倍になってないんですから。財政赤字も一時的なものでアメリカは日本とちがって立て直しも早いです。
少し前オレンジカウンテイもすごい巨額
の赤字を抱えていましたが、今はもうありません。

• ウエスト
• 2003/07/31 (Thu) 01:05
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tonさんの考え方は実務的でいいですね。若いころからお金の使い方を教え込まれたのはいいですね。自分でもできる勉強なのでしょうか？それとも金融業に従事していないと得られない教訓とかもあるんでしょうか？もっと自慢でも何でもいいから聞かせてほしいですね。

長い目さんは歴史的なもっとファジーな観点から見ていますね。ローカル情報さえしっかり把握できれば一般的に不景気な中でもお金を儲ける手段はあるという考え方ですね。

はんたいにtonさんは世の中の大きな流れを数字がちゃんと暗示しているから、それさえ読めば成功するというやり方ですね。

金儲けの着眼点や手法がぜんぜん違うので、どちらが間違っているとはいえないでしょう。どちらのお話も教訓になります。

個人的にはカリフォルニアの近い将来はすこし不安定なのですが、やはり長い目で見ると右肩上がりでしょうね。この数十年間、個人収入が不動産価格ほど伸びていないことを考えると、ウェストLAなど人口密度がすでに高いエリアではそう遠くない将来は不動産自体が手の届かないものになってしまうような気がします。住むのに必要だったので買ったまでですが、以上のようなことを自分に言い聞かせて安心を得ています。

• FYI
• 2003/07/31 (Thu) 01:05
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州の財政赤字が米経済回復の足かせに
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　現在、米国のほとんどの州は税収入の激減を受けて深刻な財政難に直面しており、それが国の経済回復を遅らせている。州は過去２年間に予算を徐々に200〜400億ドル縮小させており、2003年７月からの新年度も教育や福祉分野を中心にさらに予算削減を加速させると見られる。

　州財政は、ほんの３年前までは好調で、民間の支出減速を横目に好調を維持し、減税を実施する余裕さえあった。しかし、現在は状況が逆転し、州経済が米経済成長率を0.5ポイント以上引き下げていると見られる。

　州は90年代初頭の景気後退時にも財政赤字に直面したが、州の年間支出は過去10年間で約２倍に増加して１兆1000億ドルに膨らんでいる。それでも90年代初頭は平均約７％で増加していた。しかし近年は１％にとどまっており、国家経済に与えている影響は当時より深刻だ。

　多くの州は人員削減の代わりに雇用や昇給の凍結で対応したり、あるいは増税や裁判所を含む各種手数料の引き上げを実施する州も増えている。最も深刻な財政難に直面しているのは、03年度に全米最悪の80億ドル以上という赤字を抱えるカリフォルニアだ。

　同州では、すでに過去２年間に120億ドルの予算を削減、昨年度は幼稚園から高校までの予算を５億6000万ドル、メディケイド（低所得者医療保険）予算を５億3000万ドル削減した。

　同州の場合、約380億ドルの累積赤字のうち約300億ドルは、借り入れと支払い延期、資産売却で賄っている。03年２月にはたばこ訴訟の賠償金として向こう25年間に受け取る25億ドルに対する権利を売却している。さらに楽観的な将来の経済成長予想に基づいて税収入の増加を仮定したり、６月の支払いを７月に延ばして前年度の支出を減らすという方法も取られている。（ニューヨーク・タイムズ特約）

• olala
• 2003/07/31 (Thu) 01:05
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good post

• 長い目
• 2003/08/01 (Fri) 10:01
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日本の土地公示価格がきのう発表されましたが、東京など都会の一部ではあがりはじめましたね。今が買いどきですね。

• シアトル
• 2003/08/02 (Sat) 01:46
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LA?私も１２年住んでいましたが、他を色々みていると、やっぱりLAは環境が悪いと実感しました、特にダウンタウンから３０−４０分でいける範囲はどう考えてもいいとはいえないと思います、よっぽどの高級住宅地ならまだしも、、でもそうなるとかなりの値段しますしね、、、
みなさんシアトルに引越しましょう、最高の環境ですよ、。

• テキサス
• 2003/08/03 (Sun) 01:32
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テキサスなら今でも３０万ドルも出せばカリフォルニアでは考えられないような大きな家に住める。かいって大田舎じゃなくて、教育の質もいいし、いろいろなレストランもあるし。

• すごいなー
• 2003/08/03 (Sun) 10:17
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シアトル、テキサズとあまり比較にならいのでは、需要と供給にバランスで、ニュヨークのマンハッタンなんかたかいですよね。高いということはそれだけ需要があってみんながすみたいということではないですか。ロスだって別にきちっとしたところに住めば治安も悪くないですよ。それだけの価値があると思います。
あとはその人の好みですよね。

• トランペット
• 2003/08/03 (Sun) 20:36
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私も地域で安いからいいとは思いませね。安いということはそれだけ価値がないということなのでは。人により好みが違いますが、需要と供給でそこに住みたい人が多いのでは。海岸線のオーシャンフロントなんか高いですよね。今週のＬＡ　ＴＩＭＥＳにも海岸線はますます人気がると書いてました。

• econ
• 2003/08/04 (Mon) 05:34
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州によってcost of livingが違うでしょ。物価が安い州だから３０万とか４０万ドルで大きな家が買えるのです。物価が安い州でその値段はべらぼうに高いよ。その州では安くはない値段。

• ton
• 2003/08/04 (Mon) 05:34
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westさん、自分で勉強できると思いますよ。金融に携わるとかえって情報が多すぎるので情報の絞込みが難儀です。ただ、本人の才能というかセンスというかビジネスの波乗りがうまい人と下手な人がいる事は事実です。それは経験と実績とは関係ないと思います。理論だけでなく感が鋭い人はビジネスの波乗りもうまいはずです。不動産を景気が不透明な時期に買う場合は必ず資産価値を考えて買わなくてはいけません。例えば、銀座なんかは一時期、NYの５TH、AVEより高かったけど九州、北海道、千葉、神奈川などの下がり方に比べて、そんなに下がってないはずです。ロケーション、資産価値は日本の場合駅から何分以内かで値段が決まります。一度、不動産鑑定の本を読むと参考になります。LAの場合はセンチュリーシティやビバリーヒルズ当たりなら下がっても暴落はないでしょう。ただ財政赤字を埋めるために固定資産税の税率が上がってくると思うので、家を買うときはローンプラス、その他の税金も頭にいれておいた方が良し。最近日本でははバブル時代に購入した人が銀行に差し押しおさえられて売りに出してます。

• ton
• 2003/08/06 (Wed) 01:07
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家の購入を「家族を持ったので暮らす」という考え以外の投資として考えるのでしたら、そろそろソロスファンドというヘッジファンドが年内にも動き出すので、為替などの動きを見てから決断した方がいいと思いますよ。私の記憶が正しければこの会社の経営者はジョージソロスで大規模なポンドを売りに出して欧州通貨危機を招いた人です。あの、イングランド銀行を破産させた男です。もしハイリスク、ハイリターンの投資を行なうならデリバティブを最大限に活用しオプション取引、スワップ取引etc・・・・・
人によって方法は違いますが。

• CA
• 2003/08/07 (Thu) 02:38
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国外から入ってくる移民の数は増えてるようですが、カリフォルニアを出て行くアメリカ人の数は増えてるようです。行き先は主にネバダ、アリゾナ、テキサスだそうです。（LA Timesより）

California Is Seen in Rearview Mirror

For the first time, the Census Bureau finds that more people have moved to other states from here than the other way around.

More than 1.4 million people in the U.S. migrated to California from 1995 to 2000, while 2.2 million left — the highest migration numbers in the country. That exodus is "unprecedented," said Hans P. Johnson, a demographer with the Public Policy Institute of California, an independent San Francisco research organization.

It was the first time since 1940, when the government started keeping statistics on domestic migration, that the state had lost more residents to other states than it gained, the Census Bureau said, although the overall population increased from 32.7 million in 1998 to an estimated 35.1 million in 2002.

In the mid-1990s, demographers had anticipated that the exodus of Californians in the early 1990s — due in large part to recession, riots and natural disasters — would slow, or even halt. But that was not the case, according to these new statistics, the most definitive available.

The largest numbers of people who left California moved to Nevada, Arizona and Texas — about 200,000 to each state. Nevada and Arizona are the two fastest-growing states in the nation, the report said, followed by Georgia, North Carolina and Florida. Large numbers of people also left California for Washington and Oregon.

"Other Western states ... are becoming the California of the past, attracting domestic migrants, many of them from California," Johnson said. "The big picture is that California, by anyone's measure, is not attracting the numbers of domestic migrants that [it] used to attract. This is a dramatic change from a demographic perspective."
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• すごいなー
• 2003/08/09 (Sat) 06:56
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別に入ってくる人が多ければ出て行くひとが多いだけじゃないの、それで毎年５０万人ずつ増えているんだから、多いということでしょう。

• アリさん
• 2003/08/09 (Sat) 11:24
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家の近所でも過去１年で１５％以上あがりましたね。あまり売り家もないそうです。来年ぐらいまではあがりそうですね。

• 最近
• 2003/08/10 (Sun) 03:53
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ついにモーゲージのレートが上がってきましたね。家の値段ももう頭打ちか下がってきてるようです。

• バブル
• 2003/08/13 (Wed) 14:27
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バブルかどうか知らないけど､家の近所のオープンハウスをみにいってびっくりした。このまえまで３０万ドルぐらいで売っていた家が５０万ドルもする。
びっくり。

• アリさん
• 2003/08/21 (Thu) 15:44
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まだ毎週何千ドルとあがってますね。
いつまであがるんだろー。

• それでは
• 2003/08/22 (Fri) 17:48
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家が上がると家賃もあがるよね。

• うそつくなって、不動産屋
• 2003/08/23 (Sat) 08:25
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７月にモルゲージの金利が、ちょっとあがっただけで、アーバイン周辺、オレンジ郡南部の不動産、値崩れ始めてますよ。５０万ドル以上してたタウンハウスが、いまでは、４０万ドルきってますがねぇ。不動産屋たち、あせって、あちこちに電話かけまくってますが、もう、バブルもお仕舞。商売換え早くしてくださいね、みなさん。

• それでは
• 2003/08/23 (Sat) 11:31
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＃１２６さんが不動産やじゃないの？

• ぷっは
• 2003/08/24 (Sun) 06:50
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ここのトピで今でも家の値段が上がってるて言ってるのはほとんどが不動産やじゃない？だいたい「毎週何千ドルとあがってますね」なんて言ってるけど、じゃあ毎週家の価格の審査してるのか？審査するだけで金かかるから普通の人は家を売買したりリファイナンスする時ぐらいしかしないでしょ。

• それでは
• 2003/08/24 (Sun) 08:16
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いまごろ一杯ホームページがあってすぐ
チェックできるよ。不動産屋じゃなくても、インベストでたくさん不動産もっていたらきになってチェックしてるよ。
不動産屋さんは上がろうが、下がろうが関係ないよ。売ったり買ったりするひとがたくさんいる方がいいんだから。いまは売り手市場だから売りたい人をたくさん持っている人が儲かるね。そろそろ少し手放そうかな。

• アリさん
• 2003/08/25 (Mon) 07:10
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新聞でも毎週日曜版は平均価格でてるし
インターネットでも調べられるし。ただですぐわかるよ。

• うそつくなって、不動産屋
• 2003/08/25 (Mon) 18:39
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＃１２９へ
今ごろ持ってる物件、売ろうとしても、もうおせぇよ。完璧、売り時を逃したなぁ。今年の４月から６月までに売ってればねぇ。新聞のclassifiedとか、不動産屋の物件リスト見てみ、この夏前の価格にくらべて、最低でも３０％は、落ち込んでるぞ。売り値で売れると思うなら、うってみなよ。
モルゲージの金利次第だけど、景気悪いけど財政赤字が増大して、政府も債権を発行するしかないでしょ。だったら、金利あげなきゃね。（このくらいなぜかわかるだろ？）あげなくても下げることはできないから、じりじり金利はあがるのでしょう、スペキュレーションで。
笑うよな、７月にほーんのちょっとモルゲージ金利があがっただけで、がったんがっくん、不動産価格、おちちゃうんだもの。不動産バブル崩壊始まってるよね。近所でなぁ、５０万ドルから２ミリオンで売られてた一角があってな、今日、見たら、２９万ドル！なんて、不動産屋の立て札たってたぜ。しばらく笑って、運転危なかったぜ、まじ。


ちなみに、おめーが、インベスターだっていうんなら、なんで、今まで、売らなかったの？売れなかったんじゃねぇの。あ、それとも、そもそも、売る不動産なんて、持ってないか、誰も買いたがらない物件なんでないの？可哀相に。

• それは
• 2003/08/25 (Mon) 18:39
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売り手の値段であって正式に審査された価格ではないのでは？

• ＃１３２さん
• 2003/08/27 (Wed) 09:02
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不動産はそんなに下がっていませんよ。
あなたの内容があまり事実とは思うえませんが。別に反論する必要もないと思うけど、なんかひがみっぽく感じるけど。
不動産はローケーションが大事でいい場所のものしか持っていません。いつでも
売れますよ。多分あなたが知ったらびっくりする額であちこちにあります。

• ＃１３２さん
• 2003/08/27 (Wed) 17:03
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ついこの前まで５０万でうっていて今２９万で売っている、どこですか。すぐインターネットで調べられますよ。
ちょっと内容がないような。また相手を批判ばかりですが。

• 通りすがりですが、一言。
• 2003/08/28 (Thu) 00:49
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＃133に一票。私の地元(サウスオレンジ）ではほとんど、セーラーの希望価格近くでpendingかかっていますよ。(不動産屋さんからの2週間に一回のレポートですが。）

• #132さんへ
• 2003/08/28 (Thu) 00:49
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こんな記事もあります。http://www.dailynews.com/Stories/0,1413,200%257E20954%257E1591339,00.html?search=filter


＞＞近所でなぁ、５０万ドルから２ミリオンで売られてた一角があってな、今日、見たら、２９万ドル！なんて、不動産屋の立て札たってたぜ。しばらく笑って、運転危なかったぜ、まじ。


　これって具体的にどこですか？これがもし本当ならあなたの家（もし持ってたらですが、、、）も価値が下がってるってことですよね？もしまだ家を持ってないんだったら買い時じゃないですかね。


＞＞ちなみに、おめーが、インベスターだっていうんなら、なんで、今まで、売らなかったの？売れなかったんじゃねぇの。あ、それとも、そもそも、売る不動産なんて、持ってないか、誰も買いたがらない物件なんでないの？可哀相に。


安く買って高く売るだけが不動産投資じゃありませんよ。例えば毎月の家賃収入が欲しい人だっているでしょ。いろいろあるんですよ。自分の現実がすべての現実だと思ってはいけません。

• ウサギと亀
• 2003/08/28 (Thu) 07:39
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＃１３２はいいかげんな情報だと思いますね。いまごろ２９万ドルの家を見つけるのは難しいです。少しはスピード落ちたけどまだ売り手市場で上がっています。不動産屋さんじゃないけど、投資してるのでいつも注意してみてます。
サウスベイですがビーチよりは高いですよ。

• ウサギと亀
• 2003/08/28 (Thu) 07:58
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大体５０万の家が２９万に短期でなったら４０％もさがったことになって銀行がたいへんですよ。抵当割れになってしまいます。だいたい看板に２９万って書いてるわけがない。

• リス
• 2003/08/28 (Thu) 11:08
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いま家を買おうとしたら大変ですよ。
まず売り家が少ない。それから高い、私がさがしてるところは５０万ドルの家でもたいしたことない。いいナーと思うのは６０万ドル以上しますよね。１５万ドル頭金でも毎月＄２０００ドル以上はらうことになるし。不動産屋さんに毎週２０００ドルずつぐらい上がっているといわれてあせるし。

• 不動産屋さん、みんな必死だね
• 2003/08/29 (Fri) 05:53
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あらあら、そんなにたたみかけて、こんなにたくさんの方が、私の意見を打ち消そうとひっしになって・・・・
涙ぐましい、商売根性。持ち家売ろうとしている方と不動産屋さんに、健闘賞！

そんなに、パニくって値段あがってるあがってるって、いうんなら、さっさと、持ち家売っちゃいなよ。

今、不動産買うのは、最悪。史上最悪の財政赤字を補うのに、大統領選後、早ければ来年早々には、金利をあげざるを得ない。そんなことは、誰でも知っている。そのスペキュレーションで、モルゲージ金利もじりじり、あがることになる。ちょっとだけあがっただけで、不動産価格が、がったがた落ちるほど、不安定だから、今のうちに、売っちまいな。

買う方は、今買って金利と高い固定資産税を３０年払いつづけるか、来年まで待って、現金をため、頭金をもう少しふやして、固定資産税を安くさせるか。よくよく、比べた方がいいね。

あがりきったところで買っちゃうと、Equity loanも作りづらいしね。ゆくゆくのことを考えましょう。けして、不動産屋や、Sellersの言うことを真にうけないこと。

あ、それと、実際に、２９万ドル！っていう看板を見たのは、本当です。アーバインの中でも、過去２年くらいに開発された、とってもいいところ。実際にどういう物件かみてませんが、おそらく、コンド（attached)で、部屋数はしりません。でも、５、６月に調べたときは、５０万ドルを下る物件は、その一角には、ありませんでした。

これから、不動産を買う方々へ
買うときは、思いっきりねぎりましょう。不動産屋とはagentとしてexclusive contractをけして、むすんではいけません。それこそ、そいつの奴隷になるだけです。１０人２０人も不動産屋を走らせ、競争させ、オファーをだすときは、売り値の４０％安にしましょう。これから、４０％くらい、簡単に落ちていきます。将来、いざ、引っ越そうとしても、買い値の半分しかつかなかないなんてことが、過去に何度もあったようです。
不動産屋に、話しを聞くのは、一切よしましょう。あいつらは、売り主の一味です。あくまでも値切る道具として使ってください。それくらいしか、利用価値ありません。

売り主や、これから、持ち家を売ろうとしている連中のいうことも、もちろん、聞かないように。基本的なことですが、食うか食われるかだけです。移民には、いわゆるsuckerがたくさんいて、言い値でなんでも買ってる人ばかり。

思い出してください、どうして、日本経済が破綻してしまったか。八〇年代から９０年代始めにかけて、アメリカ、ヨーロッパで、言い値で不動産や会社を買い捲り、莫大なローンを支払って、破綻です。その過ちを、今度は、個人で繰り返そうというのですか？固定資産税は安くないです。ローンの金利も安くないです。自分の利益をよくよく、考えて、購入判断をしましょう。

• ウサギと亀
• 2003/08/29 (Fri) 09:15
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＃１４０さんきちっとその場所の住所を
だしたらどうですか。だれもあんたのいってること信用しないよ。
いろんな人が売ろうが､もってようがあなたが指図することはないと思う。心配しなくても皆さんベストの方法でやっていますよ。不動産屋さんも敵視してるけど、彼らも商売だしプロだから、うまくつきあって利用すればいいとおもうよ。
何でもうまく使うのがビジネスでしょう。利息も上がった上がったて言いますが、１，２年前に比べたらものすごくさがって、少し０．５％ぐらいもどしたしただけでそれでもすごくさがりました。
ちょっと前まで９％ぐらいではらっていたのが今５％ぐらいなんだから、＃１４０さんはあまり真剣に討論するあいてではなさそうだけど、もっと納得できる内容で話さないと。

• リス
• 2003/08/29 (Fri) 09:24
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＃１４０さん家を買ってすぐイクイテイローン開ける人はいませんよ、それだと頭金すくなくして、キャッシュをもっている。あなたの言っていることはあちこち矛盾がありますね。

• エドッコ
• 2003/08/29 (Fri) 10:49
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#140 さん、

私も不動産の市場はこれから静かになるとふんでます。おっしゃるように金利はどんどん上がるでしょう。

しかし現在ではまだ #139 さんが言うように高め維持で売られていて、物件も非常に少ないです。

また２９万のお話は確かに看板に載っていたのでしょうけど、外の看板に価格を表示すると言うのは非常に珍しいことです。カーディーラーが新聞やテレビで安い価格を出していますが、実際にディーラーに行くと、「あぁ、それは売れてしまった、これなどはどうです」と結構高いものをプッシュします。その手の商法じゃないですか。

唯一いいことをおっしゃっているのは、エージェントと Exclusive を結ばないこと。まぁ、私の時はそんなのエージェントから言われなかったけど。でも、私も最初の家を買ったとき #140 さんと同じ考えで何人ものエージェントに電話をしてしまいました。後で分かったことは物件のリストは業界全体でシェアーしているので、どのエージェントでも全ての物件を扱えることです。ですから評判のいいエージェントがいたらその人に任せるのも手です。細かい希望を言えばコンピュータで５万とある物件の中から最適なものを数件選んでくれます。

その物件を値切れるか否かは市場のバランス次第です。私も色気を出して８０年代後半に投資と思い２軒目を買ってしまいました。数年前に売りましたが価格はひどいものでした。しかしちょうどそのとき短期間市場が「買い」ブームだったので最初のオープンハウスより以前にリストプライスより数千ドル高く売れました。そのことに対してはラッキーでした。

#141 さん、

金利は 0.5% どころかかなり上がっています。私もリファイナンスをしようと思い６月から調べていましたが、最低 1.25% は上がってしまっているので諦めました。６月ではゼロポイント、３０年固定が 5.00% あたりだったのが今では 6.25% もします。

これは私の持論ですが、不動産も含め日系に頼らないこと。Ｅ（カゲンナ）フドーサンとは言いませんが、言葉が通ずる分うまく丸め込まれる部分があります。特に今の家を売って他を探すようなときなど絶対に同じエージェントが持っている家を買わないこと。どうしても利害関係は対立するもので、ある友人は買おうとした家もそのエージェントが Listed だったのでそっちの家主のいい方に展開されてしまったそうです。

長文にて失礼

エドッコ

• エドッコ
• 2003/08/29 (Fri) 12:57
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リファイナンスの計算は下記の URL でもわかります。

https://mortgage.etrade.com/index.asp?redirect=lending

http://www.ditech.com/index.jsp

また下記の URL にデータを入れると家のバリューが分かります。ただし最後に売られた年月日と価格、及び最後に査定された価格は正確ですが、現在の推定価格にはかなりの開きがあります。

https://mortgage.etrade.com/homegain/homevaluation.asp

http://www.ditech.com/solimar/propertyValuationRequest.jsp

エドッコ

• ウサギと亀
• 2003/08/29 (Fri) 15:43
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すこしは金利上下するかも知れないけど
そんなに上がることはないでしょう。
世界的に低金利で、景気の動向でまたさがるような気がします。金利は少し上がったけどそでもないですよ。今私のところのは変動ですけど。４，７５％、４，９５％。５％ですよ。ホームイクイテイローンは４％です。探せばもっと低いところもありますよ。

• エドッコ
• 2003/08/29 (Fri) 18:15
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Mortgage Loan Interest はここへ来て確実に上がっています。Mortgage Loan Interest は他の短期、中期利率と違った動きをすることがよくあります。

• まあまあ
• 2003/08/30 (Sat) 03:42
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最近長期金利が上がり出し、住宅価格の上昇もいままで程ではないか、または下がり気味（場所によっては）というのはもう一般常識ですよ。

＃１４０さんの意見はちょっと極端だと思いますが、すべてが間違いというわけでないと思いますので’信用しない”とまで言う必要ないと思うのですが。

• アリさん。
• 2003/09/01 (Mon) 07:48
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やっぱりまだあがっていますよ。
大体秋から冬場は停滞の季節だけど、来年ぐらいまで上がるんじゃないの。

• ブルー　スカイ
• 2003/09/06 (Sat) 20:30
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ちょっとこちらでチェックしてみてください。www.realestate.com

• アリさん
• 2003/09/11 (Thu) 20:10
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まだあがっていますよ。アメリカの景気もそんなに悪くない。株も上がってるし。

• ポパイ
• 2003/09/19 (Fri) 12:56
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金利もしばらくあげないと発表したし。
ここしばらくは不動産も同じような価格でしょー。売り時ですね。今１軒売りにだしてます。これからは日本の株と不動産でしょー。為替の動きも面白いし。

• 為替
• 2003/09/20 (Sat) 00:36
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ＣＮＮに最近ドル安が進んでるからＧ７で調整させるってかいてあったなー。
特に円を。