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หัวข้อประเด็น (Topic)

家を購入にあたり

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • Housing2006
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに$1400に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、1件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう?今のリースは5月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#340

びびなびアリゾナを作って欲しい..。
2000年に165Kで一戸建てを購入。現在はおよそ330Kくらいの価値だと思われます。
そちらの上がり幅はもっとなんでしょうねぇ。
ああ..LAカウンティーに家が欲しい..。

#339

また金利が上がりました。ここまで上がると、そろそろ不動産も落ち着くかもしれませんね。しかし、価格は落ち着けど、銀行は不動産への貸し出し枠を厳しくし始めてますから、ここ数年のように、低い頭金や金利でローンを組んだりは難しくなってくるでしょう。特にファーストタイムバイヤーには厳しくなる一方ですね。

#342

銀行さんは厳しい〜250Kなら6.7%で30FIXに出来るといわれましたが、そんな家は今時無いよ。BankOfAmericaではFico700以上でFirstBuyerにPaperSaveProgramだったかなで、最低10%(5%でも・・・とは言っていましたが何か難しいそうなニュアンスでした)のダウンでStatedIncomeのみで400Kくらいまでのローンが組めると言うのが在るようですがFeeとRateはちょっと高めに設定されてます。まあ120K稼ぐよと言ってしまえば400K貸すよというなんともCrazyな感じなローンです。あとは40FIXと言うのが登場したんですね〜どんなもんだか。
しかし銀行とローン会社のローン金額の見積もりは100〜150K違うのですが、どうしてそんなにも変わってくるのでしょう。貸してもらえて家が帰れば嬉しいけれど支払いの方が大切ですからね〜何に注意してみるのがいいのでしょう。

#341

最新4月のLAカウンティー住宅中間価格は、またまた記録更新の50万8千ドルになりました。金利上昇の影響で、そろそろ落ち込むかと思いましたが、、、みなさんお金持ちなんですね。

#343

値段が安いということは、それだけの価値しかないということで、売るときも高くしか売れません。トーレンスで普通の家かコンドで$20万以下の物件はないでしょー。今頃$50万以下も難しい。zillow.comかditech.comでみたらよく解ります。

#344

↑ “高くしか売れません。”って・・????。

2006年8月中期の現在、家の価格は下がると言われていますが、ホントのところはどうなんでしょうか?

確かに身近でFor Saleの家が増えたり、新聞のFor Saleのページが増えたと実感しています・・。

#347

このトピ久々に上ってきましたね。不動産の動きはとてもゆっくりですが、一旦下がり始めたものはもうその方向に行くしかないでしょう。
家を買いたい人たちはあと3年待つべきです。

#346

サウスベイの日本人の多い場所に住んでますが、去年の夏よりレント下がってます。同じ並びのコンドが1年前に入った人より$100安い。
そのコンドの売値も勿論下がってますけどね。56万くらいから52万くらいに。

#348

最近またサウスベイでは値段が上昇してませんか?

#349

#348,
まさか。下がってるよ。

#350

確かに下がっていますが、どれぐらいが買い時なのでしょうね?

#351

あと3年は待つべきです。

#352

単純計算なのですが、家を購入する際、こんな感じで計算するのですか?

例「現在 $500,000 → 3年後 $400,000 になると想定し、頭金$100,000 で、20年前後のローンを組む場合」

1. 今買う場合
$600,000 - $100,000 = $500,000
ローン額=$525,000(5%の利率)
$525,000/240ヵ月=$2,187.5(毎月の支払い)
総支払額->$525,000+$100,000=$625,000

2. 3年待つ場合
$500,000 - $100,000 = $400,000
ローン額=$440,000(10%の利率)
$440,000/204ヵ月=$2156.86(毎月の支払い)
$1,200X36ヵ月=$43,200 (3年間のアパートの家賃)
総支払額->$440,000+$100,000+$43,200=$583,200

結論->ローン支払い分が Tax Return で控除されるとしても、購入時の金額に基づいた不動産税を考慮すると、
もし、3年後に $100,000 下がる場合、3年待ったほうが $40,000 ぐらいお得ってことですか?

#353

ほへ?さん
まあ、だいたいそんなところです。
それに現在頭金が10万ある場合、5%金利のCD(定期預金)に入れておけば3年後には12万近くになってるだろうし、月に500ドルでも貯金し続ければ14万くらいになるでしょう。頭金が多ければローンの額も少なくて済む。
ボトムの時に買えば、あとは上がるので次のもっと良い家が早く買える。
いかがでしょう?

#354

silky touchさん、その14万の貯金についての税金分はどの様に考えればいいですか?

#355

ローン額$525000を20年で5%の金利だと月々約$3465

ローン額$440000を20年で10%の金利だと月々約$4246

ローン額$440000を17年(204ヶ月)金利10%で返すとすると月々約4493

ちなみに上記は固定資産税や火災保険は含んでいません。

モーゲージの計算はこちらのサイトが便利ですよ。
http://www.ahmadvantage.com/calculators.asp?referrer=0

#356

jupaneseさん、税金はかかりますよ。年5千ドルの金利に対してね。(14万の貯金総額に対してではありません)
しかし家を購入してもプロパティータックス(固定資産税)がかかります。こちらは桁違いです。60万の家なら6千ドル。
家を買うと節税できるとよく言われますが、無税になるわけではありませんから間違えなく。
年収や総資産額にも拠りますが私にはタックスリターンはありません。

#357

5年後も不動産の価格は現在とほとんど変わらない(つまりこれ以上は値段は下がらない)が、毎年インフレーションで物価が上がるため、5年後の価値としては下がっている、ということで、この見解に賛同する意見が多いようですね

#358

silky touchさん、有り難うございました。今春にTXの3エーカーの家を売り、いい所にアパート(デユープレックス)を見つけて買い替えしました。4ヶ月で10%家賃が値上がりました。その時に不動産を買わずに現金を貯金にしようか迷いましたが、将来においてどういうやり方をしていったら、資産が増えるのか、これからの事を考えているところです。

#362

何故20年とか17年?(どこのLender?普通は15年だけど)で返済しようとするのですか?30年、40年又は50年の返済にすればLenderにもよるけど毎月に支払いが安くて済みます。某LenderでSISA、700FICO以上の人で30年コンフォーミング、No Add Onで現在約5.875%、月額約$3105.ポイント0.661%払えば最低5.625%の金利、月額約$3022。毎月の収入が不安定の人とかはまずSISAで30年インタレストオンリーで6.75%。月額約$2964。あとLenderにもよるしFICOの良し悪しとFull DocかStatedで金利もさらに変わり、下がります。それと30日でクローズするレートより15日内のほうがレートが低くなるのもモーゲージブローカーの良し悪しで決まります。さらに人それぞれの収入、FICO、LTV(Loan−To−Value),DTI(Debt−To−Income、AKA:Debt Ratio)が異なるのでslacha さんとほへ?さんの参考は全ての人に当てはまりません。無数のFactorが関わるのでモーゲージコンサルタントに相談して的確な数字を出してもらうのが最良です。無料だし損は無いですよ。
金利は今ここ一ヶ月以上下がってます。土地の価格は場所によりますが全体で見れば安定してます。例えばその地域1マイル内に多数の物件が売りに出たとして、最近それら多くの物件が安く買われる事が周辺に発生したとすると無論価値が下がります。しかしこのロサンゼルスのすべての場所がそうとは決して限りません。それはやはりCMA(Comparative Market Analysis)とValue Checkをした上でないと確かな事は言えません。それとどれだけの人が同じ家を30年もキープするのでしょうか?アメリカ人平均一生に3回家を買い換えるのが統計にでています。低いレートで毎月できるだけ最低の支払いでEquityをあるていど作った数年後にリファイナンス又は買い替えるなどするのが懸命ではないでしょうか。
毎月$1400だったら、約$250000のコンド(1Bed/1Bath)を100%ファイナンス(90/10モーゲージ)で金利5.875%で月額約$1330、Tax&Harzrd Insurance込みで約$1840。でも人それぞれ違うのでやはり相談するのがいちばんです。
詳しい事や質問があれば個人的に承ります。

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