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住宅ローンの繰上げ返済について

สนทนาฟรี
#1
  • Annn
  • 2011/11/23 00:48

繰上げ返済の仕組みについて教えてください。
できるだけ多く頭金を払いたかったのですが、モーゲージブローカーから「頭金を減らしローン額を多くしても、最初の支払い時にその分多く払えば支払う総金額はほぼ同じになるから」と言われました。繰越返済分は全てPrincipalに行くとのころとです。ただ毎月に支払額は変更されず、借り入れ期間が短くなるそうです。

これって本当でしょうか?ブローカーの手数料はローン額のXX％と決まっているので、ローン額が多いほうがFeeも多く入るので少し疑ってしまいました。。

例えば極端な例ですが、頭金$200K、借入額$200Kを30年ローン、金利4%で住宅ローンを組み、最初のモーゲージ支払い時に$100K上乗せで支払った場合（$100K分繰上げ返済）と
初めから頭金$300K、借入額$100Kで30年、金利4%の場合では総支払額にはほとんど差がでないということでしょうか?

詳しい方がいらっしゃれば教えていただけないでしょうか?
よろしくお願いします。

#5

私しも、ローンのシステムは分からないのですが、
知人の例ですが、頭金は２０％（頭金は多ければ多いほどローン金額は少なくなるということだそうです。）

頭金が少ないほうがよいというのは、どこかおかしいと思いますが、、。。
そして、固定されている支払い金額をを毎月上乗せしてローン年数をかなり短縮して支払い終了したそうです。

疑問に思うのでしたら、他のローン会社に問い合わせてみたらいかがですか?

#4

これ騙されちゃいましたね。
確かに繰り上げ返済すれば支払い期間は短くなるのですが、30年ローンが20年になろうが、20年以上先の返済を現在のお金の価値で減らしているだけなので、頭金を多く入れて月々の返済を少なくした方がずっとお得です。

たとえトータルの支払いが同じだとしても見かけだけの数字に惑わされちゃいけません。

#3

ローンはポイントというのを払うので先ず 組んだときに支払う手数料が違ってきます。
このポイントは金利と連動しているので金利を高く払えばポイントは下がります。

最初に決めた毎月の支払額を超えた分はPrincipalから引かれる事になるので
ポイントの手数料を差し引けば１ヶ月違うくらいなら同じ位の金額になるかもしれませんね。

ご自分で確かめる為に 便利なtoolを紹介します。
Amortization Scheduleも出るので払い続けると金利の支払額が下がってくるのが判ります。
銀行がいかに儲けているかの仕組みをはっきり感じられますよ（笑）
http://www.mortgagecalculator.org/free-tools/

それだけお金に余裕があるのであれば満期前に全額返してしまう時に
prepayment penalty という項目が契約に盛り込まれているか確認した方がいいすよ。
最近はこれがあるローンは少なくなってきましたが、うっかりするとあったりしますので・・

#8

皆様ありがとうございます。
実は日本に3つほど口座があって、そのうちの一つが英語でのバンクステートメントを出していないのです。（英語での残高証明書は発行してもらえます）それでオンラインバンキングを印刷したものを提出したのですが、上記のようなことを言われました。
ブローカーはその人を使ってローンを組んだ友人からの紹介で（さらに友人とそのブローカーの母親同士が知り合い）身元が分からない変な人というわけではありません。金利や手数料が銀行よりも安かったのでブローカーを利用しました。

#9

#7さん
収入があまり多くなく今でもDTIがぎりぎりなので、レンダーに英語で証明できない上記の銀行口座を計算しない場合は30年以下のローンは組めそうにありません。

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