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トピック

家を購入にあたり２

お悩み・相談
#1
  • Housing２００９
  • 2009/03/30 10:32

3年ほどまえに「家を購入にあたり」というトピックがあり熟読しました。非常に活発に投稿されていたのと「家の購入は少なくとも3年は待て」と書かれていた方がいたのに驚きました。
さて、それから3年がたち不動産バブルがはじけました。今が買い時なのでしょうか？まだまだ待つべきなのでしょうか？
家族が増え、月々2000ドルを超える家賃を考えると、そろそろ購入するときなのかな？と考えています。みなさまの考えをお聞かせください。

#69

回答いただきありがとうございます。
アパート暮らしで夢の一軒家のために貯金してきましたが、20%以上となるとまだまだ長い道のりです。
50%も頭金を入れられるというのはそれだけ稼いでいる、もしくはちゃんと貯金をされてきたのですから素晴らしいことだと思います。
ロケーションは学校区や夫の職場のこともあると変えたくないので、30%を目処にし理想の価格を少し下げ折り合いをつけたいと思います。

少し質問が変わりますが、皆さんなら、一軒家購入までの間、今購入可能なコンドミニアム（があるとしたら）を手に入れた方が今後もアパートに住み続けるより得策だと思いますか。（月々の支払いはほぼ同じと考えて）アパートはメンテナンスなどは無料ですが、月々単純にお金を放出しているだけのような気がします。いかがでしょうか。

#70

アパートのメリットは毎月の住宅ローン利子がない、固定資産税がない、メンテナンス料がいらない、エリアが物騒になってきた、隣人など気にいらなければすぐ他へ引越せるということかな。

#71
  • ルーシールーシー
  • 2009/09/23 (Wed) 20:44
  • 報告

一般論としては一軒家を購入出来ないのであれば、とりあえず購入可能なコンドを買う方が良いと思います。
メンテナンス料・固定資産税は余分に掛かるかも知れませんが、支払ったローンの利子はTaxの控除になるので、結構タックスリターンでお金が戻って来ます。
それと、これから先の事は分かりませんが、将来また不動産が値上がりするとしたら・・・買っておかないと一生買えない・・・なんて事もあるかも知れません。
（もちろん逆にドンドン下がると言うこともありますが・・・その場合は今度買う家も値下がりしている訳ですし・・・。）
ローンの支払いと家賃が同じ程度なら、考えても良いと思います。

但し、短期間の間だけでしたら、2度の引越しのお金や手間・家を買うときタイミング良くコンドも売らなくてはいけない・などを考えると、あまり得策とは限りません。
5年以上、出来れば10年ぐらいコンドに住むつもりなら、購入を検討しても良いかもしれません。

#72
  • daniema
  • 2009/09/23 (Wed) 22:16
  • 報告

＞利子はTaxの控除になるので、結構タックスリターンでお金が戻って来ます。

「結構」 戻るって、独身者が大金を借金してかなり利子を払えばそうかもだが、現実は思っている程戻らないケースもあるだろう。コンドなら一軒屋より安いから、一般的には利子はそれ程払わないだろうし。

例えば夫婦（２００８年度分）の場合、１０，９００ドル（独身者はその半分）がスタンダード・ディダクションとして控除出来るが、その額よりitemize deductionsとしての額が多ければitemize deductionsを選ぶだろう。スタンダード・ディダクションは、Adjusted Gross Incomeから１０，９００ドルを差し引いた分が税金対象になる。医療費などは、Itemized Deduction に属する。医療費は、Adjusted Gross Incomeの７．５％を超える額だけが、支払った年の控除対象となるので長引く重病でもしなければ控除に貢献しないかも。

大雑把な一般論だが、健康な既婚者が一年に１０，９００ドル以下の利子を払っているなら利子の効果は無い可能性がある。１年にどれだけ利子を払うか調べるといい。

コンドの利子を払いタックスリターンでお金がどれだけ戻ってくるかは、その人の収入、既婚かどうかなどで個人差がある。

日本語メディアで、女性不動産屋さんが「払った利子分そっくり戻ってきますよ」と語っていたが、税金について無知なのか意図的に「洗脳」しているかは定かではない。

#73
  • Oh Hide
  • 2009/09/23 (Wed) 23:14
  • 報告

アパートに住み続ける最大の利点は、不動産投資のリスクを背負わなくてもすむ、という一点に尽きると思います。
不動産は長期的に見て必ず値上がりするのでしょうか? この質問を言い換えると、
例えば株は長期的に見て「必ず」値上がりすると思いますか? そんなことわかるはずはない、
値上がりすることがわかっているなら、僕はいまからでも全財産を株に突っ込みます:-)
不動産も同じくです。神様でない以上、どちらも先がわからないから｢投資｣なのです。
だから、値下がりするリスクも考えるべきです。
よく「自宅は別だ｣という人がいますが、本当でしょうか?
また、アパートの家賃は金をドブに捨てるようなものだが、住宅ローンは貯金みたいなものだ、
という言い方をする人がいますが、本当でしょうか?

さる本によれば、アパートに住むのも、ローンで自宅を買うのも「経済的｣には大きな違いはない、といってます。
ただし自宅を買えば、たとえそれが住むための自宅だとしても不動産投資のリスクを負うから、それが自宅購入のデメリットだといって
下記の例を挙げています。(大雑把な話ですので、利子等は無視してます)

アパートに住むとは、例えば、自動車を3年ローンした後に、自分のところには車が残らないと言う契約と等しい。(以下、賃貸し派と言います)
自宅をローンで買うということは3年ローンの後に手元に車が残る契約に等しい。(購入派といいます)

今、3万ドルの車を考えれば、購入派の月々の支払いは
3万ドル/３６
に等しくなるでしょう。(大雑把な話ですから)
さて賃貸し派の月々の支払いはどうなるでしょうか?
こちらはちょっと複雑で、まず、3年後にその車がいくらの価値を持っているかを
割り出します。ようは中古でいくらで売れるかです。 例えば１万ドルとすれば、
(3万ドル - １万ドル) / ３６
となります。

さて、3年後の両者を比べましょう。
購入派は、3万ドル支払った上で、1万ドルの価値を持った車を手にします。 差し引き2万ドルの支出です。
賃貸し派はどうでしょうか? 同じく2万ドルの支出です。 驚くべきことに(驚いてるのは私だけか?)違いはありません。
さて、不動産価値が変動するとはどういうことでしょうか? この例では、最初にこの車は３年後に一万ドルで
売れると仮定してますが、3年後に不動産不況で実際は5000ドルの価値しかなかった、と言うことになります。
このとき賃貸し派は当然変わりません。しかし、購入派は2万ドルを支払い、かつ、手元に5000ドルの価値の車しかないのだから、
2万5000ドル支出したのと同じです。 賃貸し派に比べて損をしてます。

よく考えれば、この話にはうそがあるように私は思います。 でも、 賃貸しと購入で思ったより大差がないなあとか、
税金が少々違うなんて、意味がないなあ、と思いませんか?

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