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トピック

家を購入にあたり

お悩み・相談
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#14

トビ主さん、
こういうところでみなさんの意見を聞くのも良いかもしれませんが、直接何人もの不動産屋さんに電話でもして聞いてみたら？
質問してアドバイスをもらったって、タダなんですから。プロにはいつも新しい情報が入っているはずだし。
５月でリースが切れることを気にせず、焦らず、ゆっくり考えた方が良いと思います。安い買い物じゃないんですもん。

#13

具体的には
1.自分の不動産を持つ事
不動産ブームでにわか不動産屋が増えましたがポイントは・自分で家も持っている人、それ以外にも投資物件をもっていて、何度も買い換えた経験のある人。情報を迅速にネットを通じてくれる人。
2.ある程度のエリアをしぼり常にネットでそこの値動きを見る、週末はオープンハウスに行く。
買う何ヶ月も、何年も前からこれをしているのとしていないのでは断然知識が変わってきます。まずどれ位の物件がどれ位の環境で幾らかが肌でわかるようになります。
3.クレジットスコアのチェック
これは不動産屋がついた時点で無料でしてくれます。スコアが高ければ金利は安い。ダウンペイメントも少なくて済む場合も多い。
4.頭金、毎月のモゲージの計算(見通し)
どれ位の頭金が入れられるか、金利を固定するか変動にするかで毎月の支払はがくっと変わってきます。毎月いくらなら支払いができるか?それによっていくらの家が買えるかあらかた決まります。でも広くて新しい家が欲しいからと通勤に無理な遠方のエリアに買っても疲れてガス代もかかるし事故の危険度も上がるし、かと行ってLA、OCは既に相当高い。その辺りを踏まえて折り合いをつけなければなりませんね。

がんばってFirst Houseを買って下さい!

#12
  • パワーオプション
  • 2006/02/06 (Mon) 03:38
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加州に他州から毎月どれくらいの人が引越ししてきていると思います？
なんと25,000人です。毎月ですよ。これは他州からで、移民は入っていません。中国系華僑の移民、メキシコからの移民（不法移民含）の数はその数の倍以上でしょう。
LAが高騰している理由です。以前まったく人がすんでいなかったエリアでさえ、開拓され、町ができ、いまでは＄500Kなんてあたりまえです。
天災や暴動でも起きないと地価は下がりません。（例；ノースリッジ地震）
数年たったらもっと高くなって、"あのとき買っておけばよかった"ということになりますよ。多少の差額を払っても今のうちに買ったほうがいいと思います。一年後にリファインナンスすれば
アプリシエーションが頭金を還元してくれます。

#11

今は買う時期ではないですね。マーケットが売り手市場なので、安くていいのはありません。沢山の人がそういうのをさがしていて、難しいです。購入してももし下がれば頭金がなくなってローンだけ残ります。不動産は買い手市場のときでいいのを買わなければ、それに家を購入したら、固定資産税、保険、毎月の維持費がかかりますよ。私だったらもう３，４年待ってそれから考えますね。それまでしっかり貯金されたらどうですか。よほど収入が多いならべつですが、なかなか銀行も１０％の頭金では、ローンおりないことが多いですよ。地域をきめて、掘り出し物がでるまで待つんですね。私は不動産屋ではないけど、１０軒以上売ったりかったりした経験でそう。思います。

#17
  • kuji
  • 2006/02/06 (Mon) 15:41
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＃15さん、多分これは新しく家を購入する人のためのローンだと思います。
家の値段が高く利息も安くない、30年では払いきれないので40年ローンたるものがでてきたようです。
リファイナンスでもあるのかどうかわかりません。一度専門の方に聞いてみたらどうでしょうか？
お役に立てなくてごめんなさい。

#18

＃１６さんの言う通り。不動産には波があります。LAですと前回のピークは８９年くらいでした。それから値が下がり始めボトム時は２０％以上も下がりました。それからしばらく買い手市場が続き４，５年前からのこの不動産ブームとなりました。
短期間でこれほど不動産が上がるのはやはり普通ではないでょう。
LAの人口は増え続け家の値段は今後もずっと上がり続けるから今すぐ買うべきだと言う不動産屋もいますが、気をつけて。彼らはそれが商売ですから。
グリーン・スパンも警告してますよ。インタラストオンリーのローンなどで無理して家を買った人たちは数年後にはローンを払いきれず手放さざる負えなくなるだろうと。
LAの場合数年後には４０％下がるという専門家も多くいます。不動産はタイミングです。よく考えたほうがいいと思います。

#21

長いローンは結局、利息を多く払うことになり、家賃の変わりにローンの利息ばかり払っている感じです。お勧めは１５年ローンでがんがん返していく、余裕があれば元金に余分に払ってローンをできるだけ早く終わらせる。これができれば資産がふえていきますよ。長いローンでやっているといつまでも楽にはなりません。”でも払えない”というのであれば、賃貸の方がいいと思いますよ。

#20

＞＃10たまねぎさん
レスありがとうございます。
私はLAに来て以来、ずっとWestsideしか住んだことが無かったので、アパートの賃貸料や家の値段は無意識にWestsideを基準にしてしまっていたところがありました。LA郊外の通勤圏でも、まだ初めて家を買う人が買えるような場所があったんですね。勉強になりました。

私たちは不動産が値上がりし始めた98年頃に買った家を売却して2004年に今住んでいる家を買ったのですが、前の家が無かったら今の家もとてもじゃないけど買えなかったと思います。高く売って高く買ったので、そういう意味では損得無い気がしますが、月々のローンの支払い額と固定資産税の額が倍近くになったのがツライですね。

今は買い時じゃないとしても、賃貸料も毎年毎年上がっていくし、LAの住居費が東京などに比べて安いというのは昔の話になったように思います。

#19

バブルの時期だから、この沸騰時期を過ぎてから買うのが良いだろうと感じ、待ってから買おうと思っていたものの、家賃の値上がりが急すぎて、Taxに書ける、家購入の方が意味を持ってくるのではないかと思い出したわけです。独り者・扶養者無しですべてをTaxに取られる寂しいペイチェックを受け取っているもので・・・・しかし家を買うことでどの程度プラスになるのか具体的な知識をいただけることもなく、どなたか経験者ORシステムをご存知なかた教えてください。

#22
  • ぶん太
  • 2006/02/08 (Wed) 00:27
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不動産屋を選ぶって以外と難しいですね。プライベートな家庭の事にまでいちいち口を挟まれてかなり頭にきてます。そろそろ契約が切れて他の良い不動産屋に頼んで春用の値段に上げようと思っていたら、またもや数度目のオファーが入りました。今度こそは売れそうということですが．．．疲れました。毎日家を見に来る人達がいて、落ち着きません。

何人か面接して決めた不動産屋ですが、面接だけ上手というか猫かぶりもあるんですかね。

とにかく、不動産屋選びも大事です。交渉も上手でないとね。それから、英語がちょっとという場合もあるかも。あの不動産屋の発音は、日本人だけを相手にしている発音で、ペラペラではありません。以外というか、不動産屋だから英語が出来ると思わないほうがいいです。良い不動産屋の情報はありませんかね。

#23
  • SM男
  • 2006/02/09 (Thu) 15:12
  • 報告

#21の言ってること、実際に買う前はそんな風に考えて賃貸で我慢していたが、実際に買ってみると値上がり率のおかげで、月々の支払いさえ危なげなくできれば利息もくそもなくなったよ。儲けた分で新しい家にアップグレードしながら資産を増やしていく。

適当なところを見つけて、とにかく買う。これしかない。わしももっと早く（９８年とかに）始めればよかった・・・こんなに利回りのいい投資なんてあんまりない。

#26
  • パワーオプション
  • 2006/02/10 (Fri) 05:02
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  • 消去

＃23さん、同感です。人口の増えていないところは、つまりもう土地がなく家を新しく建てられず飽和状態をいみします。そこで家を高く売りに出してもこれ以上の上積みを期待できず、皆手を出しません。逆にこれから発展するところには、企業も進展するし、従業員やその家族も移転します。NISSANがSOUTH　BAYから他州へなぜ撤退したのか、地代が高くなりすぎたからです。もしこれから下がる見込みならば移転しません。

#25

＃２３さん。それは今まで、過去５年ほど上がったからで。これからはどうか解りません。これから買う人におなじことは言えないと思います。この五年で約２．２倍の価格になり、金利も高くなり、好景気も終われば当然今のような訳にはいきません。特にロスは軍需産業が大きなウエイトをしめるので、いつまでも軍備にお金を使えないと思います。長い期間（１０年とか２０年）だとたぶん価格はあがっていくでしょうが、今買って五年後はなん％かわは解りませんがさがっている気がします。買うことだけがいい投資とは思われません。

#24

私もファーストホームがほしい、と思っていろいろ調べているところです。

不動産価格はおそらく下がる、という方が多いようなのですが、それはなぜなのでしょうか？

過去23年のLAの不動産の前年比上昇率を調べてみたのですが、1990年から1996年までの7年間はトータルで22.3%下がっていますがこの時は湾岸戦争とものすごい不況、というのが下落のきっかけとなったわけですよね？
その時期を除くと、価格が前年より下がった時は1983年にさかのぼる以外一度も無く、素人目には上昇の一途をたどっているようにしか見えないのです。
しかも今アメリカ経済は決して不況になる兆しがあるわけではないのですよね？
なぜそれでも不動産価格が下がると言われているのでしょうか？
金利が上がる為でしょうか？

一度値段が下がってしまえば、InterestOnlyとかで買っている人達が手放さざるを得なくなる状況になり、なし崩し的に下がって行く。。。というのはわかるのですが、2005年もLAの平均で20%近く値段があがりましたよね？ここから下落する最初のきっかけがどうしても見えないのです。

ちなみに1983年以降のLAの価格上昇率は以下の様になってました。
2005　19.xx％（細かい数字忘れました）
2004 24%
2003 29%
2002 19%
2001 15%
2000 8.5%
1999 3.8%
1998 8.6%
1997 2.1%
1996 -4%
1995 -5%
1994 -4.2%
1993 -7.3%
1992 -3.6%
1991 3%
1990 -1.3%
1989 20%
1988 22%
1987 8.3%
1986 8.5%
1985 2.9%
1984 2.3%
1983 -1.0%

しかし、ファーストホームを買う時期が、ちょうど良い時にあたった人がうらやましいです。。。マイホームがほしい！

#27
  • SM男
  • 2006/02/10 (Fri) 11:18
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＃２５まあ、５年れんちゃんで下がり続けるなんてめったにないですよ。
過去に地価が２０％下落したことなんて１９２０年代、戦時中、オイルショックの時期とかしかないらしいから大丈夫だよ。

軍需産業も縮小は一段落して、今は拡大さえしてるんだし。ロスは人口増え続けるよ。

とにかく長期でも払える範囲内で固定利子だったら楽勝よ。５年、１０年たったところであーあの時買っておいてよかった、とつくづく思うよ。買わなかった人との差が大きく出る。買った時期が違っただけですごく差が出ているし。

#28
  • banzai
  • 2006/02/11 (Sat) 20:54
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自分は家賃を貰ってきてお金を増やしてきました。　ですのでできたらみんな家を買わないでレントで暮らしてもらいたいものです。レントのかた家を買わないで下さい。レントの方が増えればレントを上げられるので。

レントをすれば大家を金持ちにしてるだけですよ。　もし家が”買えるなら”買いなさい。　今だけですよ銀行がお金を貸してくれるのは。不動産がさがれば２０％の頭金は必須です

#29
  • wow
  • 2006/02/11 (Sat) 22:43
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インタレストオンリー＋変動利息でも、買えたら買いでしょうか？　最低でも固定利息にすべきでしょうか？　買えるとはどこまでをいうんでしょうね？　当然頭金は０です＾＾。　最近は、その利息すら後払いできるようですね。　この場合、残金は減っていくどころか増えていくんでしょうね。。。？　昔ながらの普通の固定金利で家を買う人は、カリフォルニアではもう１／３もいないそうです。　LAのように高いところでは、もっと少ないでしょうね。。。

#30
  • SM男
  • 2006/02/12 (Sun) 00:37
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それだと躊躇するかも。

３０年固定だとどのぐらいになってる？

#31
  • wow
  • 2006/02/12 (Sun) 01:26
  • 報告

私その業界でないので詳しくないですが、この前聞いたら３０年固定で６．２５％ぐらいでした。　４０万ドル借りるとして、毎月の支払いは２５００ドルぐらいです。　税金の控除で実際の返済は２０００ドルを切るのですかね？　これなら、クレジットヒストリーがある程度よければ、頭金を少し加えて中古の小さいコンドが誰でも買えるってことですかね？。　もっといいのがほしければ、借りる金額を上げる為にインタレスオンリーとか変動金利とか、究極的には、最初の数年はほとんど払わなくてよいというローンに手をつけるのかなと思ってます＾＾。

トピ主さんは、家を探す前に、ローンを探さないといけません。　銀行とかローンブローカーに聞いてみたら？　それで予算が決まります。　けどその前に、アパートの家賃はまだまだあがるのですかね？　最近は、売り家よりも空き部屋（レント）をそこらじゅうでみるのですが。。。　SSNのない学生さんでも今は簡単にアパート借りれるのでは？　クレジットヒストリーのいい人は、もうほとんど家の購入に走ったかもですしね。引越ししたらどうなんですかね？　まあ、これからも今までのように不動産が上がり続けるなら、絶対に買ったほうがいいんですけどね。。。　ローンの利息が上がると、やばい気がしますけどね。。。

#40
  • マイホーム欲しい
  • 2006/02/12 (Sun) 19:17
  • 報告
  • 消去

Silk5 さん、あの”LAの価格上昇率”どこで入手したのですか？他州の情報も手に入りますか？

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