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#1

Housing２００６
2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

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#115

SM男
2006/03/02 (Thu) 13:06
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＃１１１、
その値段だったら一軒やじゃなくても買っておいたほうがいいですよ、自分が住む場合。家賃の換わりにいくらかのエクイティーがたまるし。

もちろん、この時勢、何でもかんでも買うのではなくて、よっぽど「これだ！」と思った物件を見つけた時のみ、飛びつくのです。適正価格より低いと思った物件だけ狙うのです。

たとえば、マイナスな条件がついているものに多いですね。うちの場合、高速に面している物件なので、かなり低めでしたが、実際見てみると２重ガラスになっていて騒音はまったく気になりませんでした。それに高速の西側なので、ほとんど西風の日中は排ガスも気になりません。

この場合、投機や投資じゃないですから、全体的なマクロ的な流れを気にせずに、その地域において偶発的にいい条件がそろった物件が現れるまで待つのです。素人が投資家の一般論を聞いて二の足を踏むとどんどん遅れをとりますよ。とにかく信頼のできる目利きのリアルターを見つけてこまめに連絡を取ることですね。もちろん自分でも何かの情報をキャッチすればいち早く彼女に相談して即、行動をとることです。

子供も最初の１−２年は庭を走り回ったりできないですし。うちはコンドですが、２歳児は公園に連れて行っています。そのうち一軒家を探します。

#117

不動産エージェントに聞いた話ですが
2006/03/02 (Thu) 17:23
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＞＃115、SM男さん
＞適正価格より低い物件を狙う

適正価格より低いのがどういう理由なのかに依ると思います。
というのは、fixer-upperなど、家の条件が悪い場合は、修理するなり改修するなりして直せますが、立地条件が理由で安い物件は、不動産市場が不景気になった際、最初に値段が下がってなかなか売れない物件だと、不動産エージェントから聞きました。
家不足で、皆が家を買いに走っている状況だと、それまでは不利な条件が付いていて売れにくかった物件も売れるようになるけれど、いったん、売り家が余ってくると、買い手は条件の悪いものは避ける余裕ができてくるからということでした。
反対に、立地条件が良く、常に人気のある地域は、市場の動向の影響を受けにくいとも聞きました。
もちろん、これは、そのエージェント個人の持論なので、皆が皆、そういう説を信じているというわけではないと思いますが。

#116

カリフォルニア住民
2006/03/02 (Thu) 17:23
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レントするにしても、家を買うにしてもカリフォルニアの住環境は高いものですよね。
ところで、＃111、Silk5さんの計算式、試してみたんですけど、毎月のローンの額が、計算式を逆算で出したレント（つまり、家を買った時の値段から相当するレント額を出しました）より安いというのは、どう解釈すればいいんですかね．．．？

#118

wow
2006/03/02 (Thu) 19:38
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#116　カリフォルニア住民さん
質問の意味がイマイチ分からないのですが、スージーが言ってたのは。。。

#111　Silk5さんの例で言うと、４８万ドルは、現在月々の家賃２０００ドル払っている人が上限とする家の値段です。

で、スージーに補足すると、この４８万ドルの３０年固定ローンを組めということですから、利子６％で頭金なしの場合、単純計算で、毎月の支払いは２８７８ドルになります。　スージーは当然十分な頭金は入れるべきだと考えているはずです。。。　それによって毎月の支払いは変わります。

一年分の家賃の２０倍がどうして上限なのかは分かりませんが、彼女が色々調べて、無理をしないでなんとかやっていける範囲として、はっきり分かる基準を示してくれたのだと思います。　非常に分かりやすいと思います＾＾。

#119

SM男
2006/03/02 (Thu) 20:04
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#117
うちの場合、紙面で見ただけでは高速に面しているし、たぶんパスしてたと思います。

でもたまたまオープンハウスをやっていたところを通りかかって見つけたのです。もともとが８０年代の建物をさらに改装中だったので明らかに適正価格よりよかったことが目の当たりにできました。

目からうろこでした。デベロッパーもスパッと早く完売したかったのだと思います。そのあと、まわりのユニットが何回も売り買いされています。

そのころ、すでに家探しをあきらめていたので、疎遠になっていたエージェントに即電話を入れて次の日にオファーを準備してもらいました。

このぐらい稀な好物件を見つければいつの時代でも買うべきですね。

#120

Silk5
2006/03/03 (Fri) 13:49
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#116さん、
#118さんもおっしゃっていますが、Suzeが言っていたのは、トピ主さんのケースのように、今これだけのレントを払っているけれど、家を買ったほうが経済上得になるのかどうかを判断する為の計算なので、もう買ってしまった家のローン額と比較することはあまり意味がないのではないかと思います。（しかも毎月のローンの支払い額は、ローンのタイプにもよると思うので、一概に比較しにくいと思います）。
その家を購入される前にもし賃貸されていたのであれば、そのレントの1年分×20の数値が購入した家の購入額より低ければ買って正解、高ければ経済上はレントしていたほうが得だった、ということではないでしょうか。

#115　SM男さん、
私も、買いたいと思うようなコンドがあれば買っていたと思います。
けっこういろいろ見てまわっていたのですが（家は無理とわかっていたのでコンドばっかり）、しばらく住んでもいいと思えるようなのがほんとなかったんです。
ほとんどが、え〜、この値段でこれ！？みたいな（笑）。
今賃貸しているコンドが、けっこういい感じにレノベーションされていた為、それと比較すると、え〜、今住んでるとこの方がずっといい、というのばかりで、いくら今より広くなると言ってもなあ。。ていうのが正直なところでした。自分でレノベーションするのもお金も時間も手間もかかるし。
しかも、普通の固定金利のローンを組んだら、毎月の支払い額は今の家賃よりかなり増えるし、それでも買ったほうが本当に得なのかわからなくて、こないだのSuzeのショウで、やっと、ああ、今まで見た中で買ったほうがよかったものはなかったって納得できたところでした。
こないだも書いたんですが、ああ、このウチはいい！って思えるところが見つかったのなら、たとえ数年間でちょっと値段が下がったところで（もし支払いに問題がでないのなら）、全然OKだと思います。またいずれ上がるだろうし。
そんな家が見つかってうらやましいです。
私は結局、住む為の家ではなく、買って数年後に売ってもっと気に入った家を買うための家（ややこしいですが）を買おうか迷っていたことになると思うのですが、それは、やっぱり絶対にやめておくべきだと今回いろいろ調べてみて思いました。
ちゃんと住みたいって思える家なら、固定金利で買える範囲内なら今買っても別にいいと個人的には思います。

まあでも、カリフォルニアのレントは、他の州（ニューヨークとかコネチカット、ニュージャージー等）と比べると、家の値段に対してのレントの値段は低いほうだと言われているし、実際、今売りに出されているほとんどの家やコンドの値段は納得できないけどレントはまあ今のところこんなもんかなと思える範囲だし、レントが高くて気に入らなければもっといいのを探していくらでも移っていけるし、しばらくは、Suzeのようにフォークロージャーで投売りされる好物件を待って地道に頭金増やして行こうかなと思ってます（笑）。
あきらめの境地です。

#121

カリフォルニア住民
2006/03/03 (Fri) 22:17
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＞＃118wowさん
計算式の解説ありがとうございます。
質問は、確かにちょっとわかりにくいでしたね。というか、変な質問だったかも。
私は既に家を買ったので、家の値段が身分不相応なものだったかも？と思って、逆算してみただけなんですが、意味が無い計算だったんでしょうね。
我が家は、2004年の初夏の購入で、インタレスト・オンリーのローンですが、これから危なくなっちゃうのかな？頭金は20％払ってるんですけどね。
主人はローンのブローカーをしていて、「危なくない」と断言していますが、イマイチ不安。不動産に詳しい方、どう思いますか？

#122

山下和郎
2006/03/04 (Sat) 03:41
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インタレス・オンリーのローンは、かなり危険ですよ。特にこれから家のバリューは下がるばかり、インタレスト・オンリーのペイメントが終った時が、そう、終る時なのです。

#123

wow
2006/03/04 (Sat) 13:31
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カリフォルニア住民さん

私は素人ですが、ポイントを整理すると。。。

ある時期から、インタレス+元金になって、毎月の支払いが急に増えますよね？　それが払える範囲ならば、問題ないのは？

多くの人がインタレスオンリー・ローンを心配するのは、これを使う人の中には、その支払いが増える前に、家を売り払ったり、家の値上がりを繰り込んだリファイナンスをする前提の人がいるという噂があるからです。

その場合、不動産価格が下がったり、リファナンスの場合、更に金利（インタレスト）が上がったりすると、にっちもっさっちもいかなるのでは？　ということです。

ただ今のところ、急激に不動産が値下がりしたとか、（長期）金利が急激に上がったということではないので、誰にも確実なことは分らない状況です。　今年に入って、あまり良くない状況ではあるらしいですが、毎年この時期はこんなものらしく、この春にどうなるかが、多くの人が注目しているところです。　　確実な数字が出てくるのは、夏前頃だと思われます。

#124

カリフォルニア住民
2006/03/04 (Sat) 22:23
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>#123wowさん
レスありがとうございます。
インタレスト＋元金で、どれぐらい毎月の支払いが増えるのか、わからないのですが、インタレスト・オンリーの現在は、この地域でこれぐらいの家をレントするよりは安い金額なので、今は助かっているんですけどね。

そういえば、月々の支払いがすごく安いリファイナンスのチラシが入ってきたりしていますが、そういうのが家の値上がりを繰り込んだ危ないリファイナンスだったりするんでしょうか？

#125

wow
2006/03/05 (Sun) 11:55
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カリフォルニア住民さん

リファイナンスが危ないと言ってるわけではないんですよ＾＾。

不動産価格がこのまま急激に上昇し、歴史的な低金利がこのまま続くという前提で将来の計画を立てていることが、最近の状況から危なくなってきてるということです。

もっというと、危険が訪れるとしたら、それは現在のことではなく、何年か先のことです。　だから、現在配布されてるリファイナンスのパンフレットに関してはノーアイデアです。プロの旦那さんに聞いてみれば＾＾？

#127

zeda
2006/03/07 (Tue) 02:44
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このトピを初めから読んでると、この先不動産は下がるという意見の方が優勢ですね。

グリコ森永さんの質問にも下がる理由は出たけど、下がらない理由は誰も書いてないし。

下がらないって書いた人達はブームの後半からやり始めた日系の不動産屋の投資セミナーみたいなのに参加して、乗せられた口なのでは。
よく見かけましたよね。そういう広告。

株でも“ここの株は買うべきだ”って巷で言われ始めたら、もう遅いって言いますよね。
不動産も2002年あたりに投資した人達はOKだけど2004年くらいからでは遅かったかも。

そういえば日本語テレビで番組やってた不動産の人もいましたね。

#126

カリフォルニア住民
2006/03/07 (Tue) 02:44
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＞#125 wowさん

いつも丁寧なレスありがとうございます。

リファイナンスについて「プロの旦那」に聞いてみたけど、細かい数字を出して説明し始めて？？？になってしまったのですが、結論から言うと、インタレスト・オンリーという条件が切れる時点でまたリファイナンスすれば良いんだということでした。それが、リスキーなことなのかどうか、素人の私にはサッパリわかりませんでしたが。
もっとちゃんと勉強すればよいのでしょうが、どうもファイナンス関係の事は性に合わなくて、、、私みたいな人間が、危ない目に遭うのかもしれませんね。なんて、他人事じゃないか、、、

#131

ポパイ２２
2006/03/07 (Tue) 18:40
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もうピークと思うけど、まだどんどんうれていますね。最近、近所で４件うりにでたけど、どれも＄１３０万以上で皆１−２週間でＳＯＬＤの看板がでてました。いつまで上がるんでしょうね。

#130

オカメインコ
2006/03/07 (Tue) 18:40
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ドンと来い不動産！

#129

グリコ・森永
2006/03/07 (Tue) 18:40
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カリフォルニア住人さん。
インタレス・オンリーのペイメントが切れる時にリファイナンスすればいいと仰ってますが、その時に物件の価値が上がっていれば可能ですが、価値が下がってしまっていては危ないのでは？と思ってしまいますが。。

#128

zetaさんへ
2006/03/07 (Tue) 18:40
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不動産も2002年あたりに投資した人達はOKだけど2004年くらいからでは遅かったかも。

zetaさん、これは違うと思いますよ。過去どんなに高値の時に買っても、10年以上持っていれば、一時的に値段が下がったとしても、何れ必ず買ったとき以上の値段になるんです。もしこれから不動産が下がったとしても、2015年以降まで持ち続けていたら値段は上がるんですよ。ですので、幾ら今の値段が高いとしても、低金利で買いやすい時に買っておき、10年以上持ち続けるのであれば、買うのが遅かったかも、という事はないと思います。（１％ローンなどは危険ですが）

#134