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住宅ローンの繰上げ返済について

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#1
  • Annn
  • 2011/11/23 00:48

繰上げ返済の仕組みについて教えてください。
できるだけ多く頭金を払いたかったのですが、モーゲージブローカーから「頭金を減らしローン額を多くしても、最初の支払い時にその分多く払えば支払う総金額はほぼ同じになるから」と言われました。繰越返済分は全てPrincipalに行くとのころとです。ただ毎月に支払額は変更されず、借り入れ期間が短くなるそうです。

これって本当でしょうか?ブローカーの手数料はローン額のXX％と決まっているので、ローン額が多いほうがFeeも多く入るので少し疑ってしまいました。。

例えば極端な例ですが、頭金$200K、借入額$200Kを30年ローン、金利4%で住宅ローンを組み、最初のモーゲージ支払い時に$100K上乗せで支払った場合（$100K分繰上げ返済）と
初めから頭金$300K、借入額$100Kで30年、金利4%の場合では総支払額にはほとんど差がでないということでしょうか?

詳しい方がいらっしゃれば教えていただけないでしょうか?
よろしくお願いします。

#2
  • Annn
  • 2011/11/23 (Wed) 00:51
  • Informe

最初のほうの支払いはほとんどが金利分と聞きますし、繰上げ返済をした場合にどういう風に再計算されるのかいまいち分かりません。

#7

結構お金にゆとりあるのに何故ﾌﾞﾛｰｶｰ等を使っているのか疑問? 直に銀行とやり取りすればいいじゃん。そうすれば、きちんと上記全ての疑問に応えてくれますよ。そもそもサブプライム問題の一因はこのﾌﾞﾛｰｶｰのいい加減によるもの。なーんのリスクも無く、取りあえず手前の利益のみで動く人たちなので基本は全ては儲ける為。 最初の支払い時にその分多く払えば支払う総金額はほぼ同じになるから」ってそれこそだまされていますよ。 御理解の通り月の金額は変わらず、年数が減るだけ。 だったら最初っから頭金上乗せするにこしたことないです。って言うか上乗せして、15年とか20年ローンにすれば? 金利だって安いし、思ったより頭金少なくして30年ローン組むのとあんまり変わらない月の支払いになると思うよ。

#6

4％の金利で少しの金額を長く借りるのと、
同じく4％の金利で多くの金額を短く借りるのは
期間と金額によっては同じになることもあります。

ブローカーにとってはローンが多いほうがいいので、
どうにかして多く借り入れるように案内をして
詳細の案内はしてくれないんじゃないでしょうか。
多く借りる場合は、期間をかなり短くしないといけません。

#5

私しも、ローンのシステムは分からないのですが、
知人の例ですが、頭金は２０％（頭金は多ければ多いほどローン金額は少なくなるということだそうです。）

頭金が少ないほうがよいというのは、どこかおかしいと思いますが、、。。
そして、固定されている支払い金額をを毎月上乗せしてローン年数をかなり短縮して支払い終了したそうです。

疑問に思うのでしたら、他のローン会社に問い合わせてみたらいかがですか?

#4

これ騙されちゃいましたね。
確かに繰り上げ返済すれば支払い期間は短くなるのですが、30年ローンが20年になろうが、20年以上先の返済を現在のお金の価値で減らしているだけなので、頭金を多く入れて月々の返済を少なくした方がずっとお得です。

たとえトータルの支払いが同じだとしても見かけだけの数字に惑わされちゃいけません。

#3
  • juliansean
  • 2011/11/23 (Wed) 11:01
  • Informe

ローンはポイントというのを払うので先ず 組んだときに支払う手数料が違ってきます。
このポイントは金利と連動しているので金利を高く払えばポイントは下がります。

最初に決めた毎月の支払額を超えた分はPrincipalから引かれる事になるので
ポイントの手数料を差し引けば１ヶ月違うくらいなら同じ位の金額になるかもしれませんね。

ご自分で確かめる為に 便利なtoolを紹介します。
Amortization Scheduleも出るので払い続けると金利の支払額が下がってくるのが判ります。
銀行がいかに儲けているかの仕組みをはっきり感じられますよ（笑）
http://www.mortgagecalculator.org/free-tools/

それだけお金に余裕があるのであれば満期前に全額返してしまう時に
prepayment penalty という項目が契約に盛り込まれているか確認した方がいいすよ。
最近はこれがあるローンは少なくなってきましたが、うっかりするとあったりしますので・・

#8
  • Annn
  • 2011/11/23 (Wed) 12:02
  • Informe

皆様ありがとうございます。
実は日本に3つほど口座があって、そのうちの一つが英語でのバンクステートメントを出していないのです。（英語での残高証明書は発行してもらえます）それでオンラインバンキングを印刷したものを提出したのですが、上記のようなことを言われました。
ブローカーはその人を使ってローンを組んだ友人からの紹介で（さらに友人とそのブローカーの母親同士が知り合い）身元が分からない変な人というわけではありません。金利や手数料が銀行よりも安かったのでブローカーを利用しました。

#9
  • Annn
  • 2011/11/23 (Wed) 12:05
  • Informe

#7さん
収入があまり多くなく今でもDTIがぎりぎりなので、レンダーに英語で証明できない上記の銀行口座を計算しない場合は30年以下のローンは組めそうにありません。

#11

毎月の決まった支払額以上を払う場合は当然元金とみなされます。 そうすると支払い期間は短くなります。 でもお金があるのに頭金に使いたくないわけですか? ローンの額が多いとローンの費用（ポイント、エスクロー費用、などもすべて）が高くなります。

ローンが終わるまでのすべての合計の支払いが同じだとしても、それが得か損かは、その人の所得税や今後の金利動向によるのであまり意味がないと思いますが。

ローンの期間を短くしたいというのが目的ですか? ローンが下りるのは、《基本的》には月返済額が月収入の３分の１程度の金額です。 １５年ローンは金利は低くても毎月の支払いが多いので同じ人でも３０年ローンは受けられても１５年はだめということもあります。

5/30 のローンであれば金利は低いですし（月返済額は減る）、一般の３０年ローンを受けるより若干簡単です。 ５年ローンを払ったあと、残高を全額返済するか、その時点でりファイナンスをすることになります。

ローンが受けられそうかどうかはブローカが判断してくれます。 自分の希望をすべて伝えて、一番自分にあったローンが下りるかどうかを聞いてみてはどうですか?

#10

＃４さん

今はデフレで収入が減ったりする人が多いですが、
物価というのは過去の例からするとだんだん上がっていくものなので
（お金の価値は下がっていく）
一般的には頭金は少なく長く払うのが得だとされていますよ。

頭金をローンの金利より利回りのいいものに入れておけばそれだけ
得という事もいえます。

#12

もし今すぐ家を買うのでなければ、取りあえずお金を一か所の纏めることから始めてみては。一度お金を纏めてそのまま3ヶ月寝かせておけば、銀行の査定は過去3カ月までしか遡らないからまったく問題ないはず。ようはお金の出所を全て紐付け出来ればOK.
で大手銀行を利用するメリットも実は結構あったりします。例えば同じ家に数件のｵﾌｧｰが入り、価格その他条件が皆同じだった場合、次はどこを基準に考えるかといえば、それはLender. 大手であれば各地域に担当が居る為、色々な確認事項等も手間無く出来る。それに例えばｼｮｰﾄｾｰﾙｽだった場合、売り手のLenderが借り手のLenderと同じだった場合、予想以上に話がスムースに進んだりするし、例え違ったとしても、大手同士であればそれはそれで話はスムース。
僕らも半年以上の準備期間を経て、ようやくｵﾌｧｰ等を入れ始めたんだけど、色々と調べた結果やっぱ大手で借りる事になりました。物件はｼｮｰﾄセールだったんだけど、危うく話が流れるところが大手Lenderだったおかげで家を購入する事が出来ました。まあ話聞くのは無料だし、一度大手銀行のドアを叩いきちんと話を聞く事お勧めしますよ。 多少耳に痛い説教位ますが、自身の限度が良く見えます。 先ずは焦らず、自分で調べられる事は調べまくり、納得いく物件探してください！

#13
  • Annn
  • 2011/11/23 (Wed) 15:02
  • Informe

#12さん
アドバイス誠にありがとうございます。
ショートセールなのですが、現在エスクロー中で、銀行のお金は動かさないようにいわれています。仰るとおり3ヶ月前から英語のお取引レポートを出してくれる銀行にまとめておけばよかったです。ただ、全部英語でないとだめだとは思っていなかったのと、とんとん拍子で話が進んでしまったためこうなってしまいました。。
15年ローンはDTIの関係で無理だと思いますが、5/1ARMについて聞いてみたいと思います！
ありがとうございました。

#14
  • Annn
  • 2011/11/23 (Wed) 15:06
  • Informe

ちなみにLender選びはSellerの銀行からアプルーブが出てから（確かエスクローがオープンする頃）で大丈夫でした。Pre approval letterは大手の銀行のものだったので、それで十分だったのかもしれませんね。

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