Vivinavi : Los Angeles : (United States) Los Angeles

• 永住組
• 2015/05/15 (Fri) 16:18
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アパートなど賃貸物件に関しては他の有名賃貸リスティングサイトと比べても登録数がダントツでしょう。
条件がよほどゆるくないければ、ここを使わないで探すのは至難の業です。
Remaxなんか購入ならともかく賃貸は論外ですね

• 不動産王
• 2015/05/17 (Sun) 07:52
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＃２さんが言うように、賃貸で探す場合ここがベストですね。

貸す方も、コミッショが，リースの場合４．３％で安いし、
テナントのクレジットスコアーとかもすぐとれます。

借り手もほとんど、ここを使う場合が多いのでここを利用してます。 看板もすぐ無料でたてにきて、上手に写真もとってくれます。

もし私が借り手なら利用しますね。 今は家賃が上がっていて
見つけるのは，非常に難しい。

• 風とライアン
• 2015/05/19 (Tue) 05:04
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north ridgeの大手所属realtor
売却で3.5％にしてくれました。
buyerも兼ねての場合でしたi 。。

seller buyer 兼ねない場合は4.5％でした。

マーケット投入一週間でオファー来ました。
四日後契約

• Que paso?
• 2015/05/19 (Tue) 09:44
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過去数度、ここから探しましたけど
すぐ家賃が上がる記憶があった。時には年に２回も。
最後に住んだ所は日系スーパーで見つけたところだけど
９年居て２回上がっただけ。楽だった。
Westside Rentalはやっぱり最初は家賃を安く提示して、早くテナントを入れて、住んだ後は足元見て家賃をすぐ上げる、プラス広告料をテナントにチャージなんでしょうかね。
他の人の経験を聞いてみたい

• 不動産王
• 2015/05/19 (Tue) 11:34
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#6さん。

家賃の価格はオーナーが決めるので，Westside Rentalが決めるのではありません。仲介してコミッションをとるだけです。

年に２回もあがるということですが、最初契約をかわすので
普通１年リースとか、契約書によるのでは。ルース期間中は上がらない。

今は家賃が高騰してます。 不動産がこの１年で１０−１５％ぐらい上がっているので、家賃もこれからもっとあがるでしょー。

• れんとこんとろ〜る
• 2015/05/19 (Tue) 11:34
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#6 Que paso? さん

レントコントロールがある市と無いし市があります。前者は年に１回、最高３％まで家賃の値上げを家主はする事が出来ます。しかし、それ以上は値上げする事は出来ません。後者は家主は適当な理由をつけて、好きな時にいくらでも値上げをする事が出来ます。

ロサンゼルスは広域で、一部分が市として独立していたりもしています。こう言う事もふまえて、借りたい物件候補が見つかった場合は、その住所がどの市にあるかを確認して、その市がレントコントロールされているかを調べてから契約した方がいいですね。以前知人が一軒家を借りた際、どんどん値上げされて、２年で契約当初の家賃の２倍以上になってしまった...と言う話を聞いた事があります。レントコントロールされている地域かそうでないかは、きちんと見極めておいたほうがいいですよね。

• 永住組
• 2015/05/19 (Tue) 15:51
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Que paso? さん

eBay何かと同じですよ。
WRはリスティングに場所提供してるだけ。
でも自分たちで不動産も提供するよりそれが一番儲かるんです。
Googleがいい例ですが今はネット企業が世界を支配してるんですよ。
トラディショナルな不動産屋は今やただの小売店です。

• Que paso?
• 2015/05/19 (Tue) 18:20
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私もすでに２６年いますから、そのあたりの常識は持ち合わせていると思ってます。
確かレントコントロールされてるのこのあたりだと４，５市ぐらいで尚且つ、その市の中でもたしか築４０年以上の古い建物だけだから探すのにも一苦労。それに得てして治安的に不安なご近所たち。と思いません?＃７さん?

広告料をかけてない大家さんは家賃を上げず、
広告料をかけてる大家さんは家賃をすぐ上げるという経験から、他の人はそういう経験あるのかな?どうなのかな?と聞いてみただけです。

＃８さん
＞家賃もこれからもっとあがるでしょー。
私はサウスベイエリアは家賃はあがらないと思いますよ。
なぜだかわかります??

• 不動産王
• 2015/05/20 (Wed) 10:23
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#10さん

広告料ってなんですか?? 手数料だと解りますが??。
広告は不動産屋がします。

トヨタ、ホンダに勤めている人が、サウスベイにすべて済んでいる訳ではありません。 もし１軒屋で今空き家を探していれば、なかなかなくて大変です。今の需要と供給を考えれば足らないくらいです。

私も家賃を、先月１軒＄２５００から＄２８００にあげましたが
すぐ見つかりました。

トヨタ、ホンダがいなくても、中国、韓国系の人が、キャッシュで家を買っているのと、投資家が，リモデリングして高くで売っています。近所で＄１００万で買って、少して入れて１年以内に＄１４０万で売れてます。今これがすごい！！

トヨタ、ホンダが出てもあまり関係ないみたいです。
過大評価しない方がいいと思います。

Zillow などで調べてもよく解りますよ。

• Que paso?
• 2015/05/20 (Wed) 14:13
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#11さん
広告料は広告手数料と理解出来ませんか?

ここの始まりはアパートなどのレントの話をしていてそこからレントコントロールの話が出てきて、、、、
不動産王さんは家の売買の話にすり替えておられるんですね。私はレントの話をしてました。

＞トヨタ、ホンダが出てもあまり関係ないみたいです。
ト○タが2017、ホ○ダが2020です。
まだ出て行ってないですよ～。まだ数年先ですし今が良いからと説明されてもね～。
ト○タ、ホ○ダ、その会社へビザで来ているすごい数のインドの人たち、関係する企業などなど数万の低、中間層が数年後にいなくなります。
仕事をする場所が無く、尚且つ家賃が高ければ誰も住もうとは思わないんじゃないですか?
そうすると会社、住民はいないんですから
市は税金が入ってこなくなります。
必然的に町は荒れてきます。
そうなると、家賃は上がります?

＞中国、韓国系の人が、キャッシュで家を買っている

まだト○タが移転を発表する前の不安材料が無い時からです。過去の現状を例に挙げられても。
それとこのお金持ち達は転売目的ですよね?
高く買える人がいなくなるのに、中華、韓の人たちが高い価格で買い続けますか?
実はもう、止まってたりして?

LA郡も、最低賃金を引き上げるそうですね。
それによって会社は出ていく経費を抑えるためレイオフが増え、従業員の上がった賃金分を消費者の消費分に乗せられて。そのうちマックが＄１０とか。。負の連鎖。

なぜ、ト○タ、ホ○ダが出て行くかを考えれば分かります。
カリフォルニア州に会社を置いておくだけお金が出て行くからですよ。州の規則はうるさいしうま味が無いんです。この州でビジネスしていると。
これが引き金で、他の会社もどんどん他州へ出て行くと思いますよ。
まだ、これだけ不安材料があっても楽しい未来の夢を見ていられますか?不動産王さん?

• ババ抜き負動産
• 2015/05/20 (Wed) 16:40
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ケ パサさんに同感です。
私は処分しました。
トヨタ 本田の動向も影響しました。

zillow ,truliaの気配値とapprausal価格に開きが出てきました。

１mil以上の物件は富裕層か投資です。
彼らの分散投資ではcalif laに何軒も凍死しませン。

最近ここ５年で初めてzillow estimateにマイナスが出たところがあります。

大衆向きの一般住宅は金利と所得でおのずと限界があります。
私は今おカネをつぎ込んでいるチャイナがババを引いているのだと思います。
９０年代の日本人を思い出します。
もう、上がりきってチャイナの次のババ抜きをする人はいますか?

全米一の税金州 水不足でプールや芝生が敬遠され始めています。
購入しても水不足で維持できないと皆思い始めています。

私はlaではもう負動産は購入しませン。ヤドカリが気楽
mobile home程度が気楽でいいかも

foreclosure が次第に波になってくるのかも???
下がり始めたら早いです。。今が高すぎますので！！

• 不動産王
• 2015/05/21 (Thu) 12:38
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#12 さん

もう数年前からホンダは移動してます。トヨタも移っています。
日産も大分前に移りました。 別に不動産は下がっていません。
もちろん家賃も上がっています。

トヨタ、ホンダもすべて移る訳ではないし、別に悲観する必要は
ないです。全ての人ががテキサスやテネシーにいく訳ではないし、こちらでそのまま転職する人もいます。当然トヨタが移った後に、他の会社が入ってきます。

Apple, googleはカリフォーニアにいますよ。

日産が移った時、多くの人が、２年ぐらいして退職し、カリフォーニアに戻ったそうです。不動産の高さはそれだけ価値があるからで、テキサスが家が安いのはそれだけ価値がないということです。

日本人だけをみているから、そう思うので、ここには色々な人がいます。毎年家賃をあげても入り手がすぐみつかります。

今は売り手市場なので、売り物件が増えていいのでは。

それと今は以前のように、駐在員もいない。
反対に富裕層の移民が多い。

• Que paso?
• 2015/05/21 (Thu) 13:04
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社員は少しづつ移動しているのであって会社はまだありますよ～
ですから、働いている人はまだまだいますよ～

＞Apple, googleはカリフォーニアにいますよ。
これも現在の話
数年後は分かりませんよ～。
現実的に、会社を分散してきてますしね
それに税金は高い、雇用はめんどくさいカリフォルニア州じゃなきゃやっていけない会社じゃありませんからね。他州から待遇の良いオファーが来たらどーでしょ?
それに、数万単位の雇用を抱える会社が新たに入ってくると思いますか?

２年前にコンドを買ったト○タの友人は、途方に暮れてます。毎月の支払い以上の家賃で貸すのはかなり難しいと言われたそうでーす。

私もあなたのように現在がいいから未来もOKと思える楽観視がしたいです。

• ババ抜き負動産
• 2015/05/21 (Thu) 13:06
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オファー価格での契約がAPPRAUSAL価格でこの春ESCROW CLOSE
その差は約８％ダウン。それでも処分した決断の裏付け。
以下はLAのプロのREALTORのHPより全く同感ですので引用させていただきました。

2015年春、ロサンゼルスの不動産市場に変化の兆し
ロサンゼルスの不動産市場でここ数年続いていた売り手市場が少しづつ買い手市場へ向かっているのとの見方が出て来ました。 リスト価格を下げる物件がかなり出始めたからです。
昨年までの天井価格とも言えるロサンゼルスの不動産価格がこの数ヶ月の傾向を見てみると価格をオリジナルの価格から下げる物件の数が顕著に増加して来ました。
この傾向は極端な売り手市場から徐々に買い手市場へとパワーバランスが移行する過程に有ると言えるのではないでしょうか?
2012年の中頃からロサンゼルスの住宅不動中間価格はは毎年2桁の伸びを示して、ピークは2014年6月には28%の伸びがありました。しかしながら昨年8月にはこの伸び率が9.1%と一桁台となっておりこの傾向は特にハイエンドの価格帯で顕著に見られます。
因みに昨年8月のオレンジカウンティーの中間価格の伸び率は5.4%に留まっています。 只、言える事は伸び率は鈍化したものの、2014年8月の中間価格は依然高く、$420,000でこれは2007年12月のリセッションが始まってからの最高値を記録しています。
まだまだ多くの買い手にとっては高値が続いていると言えるでしょう。 現状にて言える事は、特にこの2年のロサンゼルスの不動産価格の上昇を目の当たりにした売り手が、現在伸び率が鈍化しつつあると言う現実を受け入れられないで、強気なリスト価格で物件を市場に出し、その後価格の修正を余儀なくされるケースが多々あると言う事です。
従って現在物件を売りに出す事をお考えの方は今一度冷静な市場分析を信頼出来るエージェントと行った上で市場に出される事をお勧めします。市場価格以上で物件をマーケットに出して1-2か月後に価格修正をした場合、本来得られるであろう価格より低いオファーしか来ない事も良くある事なので最初のリスト価格が重要な事は言うまでもありません。
また多くの売り手は現在物件の前にFOR SALEのサインを出せば直ぐにバイヤーが見つかると思っている様ですが現実は変わりつつ事を十分認識する事が大切です。物件をより魅力的に見せるプレゼンテーションが更に必要となってくるでしょう。
我々のオフィスの同僚からも最近耳にする事ですが売買契約完了時に同価格帯でより条件の良い物件が見つかった為に契約をキャンセルして新しい物件にオファーを入れ直す買い手が目立ち始めました。
4月に入り不動産市場が活気づく季節となりますが今年は売り手と買い手のパワーバランスに変化で出てくる模様です。このトレンドを十分認識した上での戦略的な売買計画が今年のロサンゼルスの不動産市場では大事な要素となるでしょう。

• Que paso?
• 2015/05/21 (Thu) 13:37
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そういえば、
アーバインのモーターサイクルのカワサキ
トーランスのクボタも他州に行きますね～
まだまだ出て行く予感

不動産王さんの言うとおり、将来カリフォルニア州でますますの雇用が見込めますね～ 安心ですね～

• ババ抜き負動産
• 2015/05/21 (Thu) 15:07
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金と女は大事にしてくれるところに動く。
企業は会社と社員を大事にしてくれる州に移る。

税金、コストが低く使いやすい労働者。
テキサスアントニオのhigh schoolではトヨタ入社前提の
教育がされています。

企業を大事にする州を選ぶのは企業の責任で当然。
株式会社ですから。年金資金もたくさん入っています。

来月 ヒューストン 成田 ana直行便が就航
テキサスを選んだダルは所得税防御率ゼロ

calif のcapital gain taxは全米no.1
チャイナは売却時escrow estimate irs tax holding時にそれを見る

• ババ抜き負動産
• 2015/05/21 (Thu) 15:29
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＞２年前にコンドを買ったト○タの友人は、途方に暮れてます。毎月の支払い以上の家賃で貸すのはかなり難しいと言われたそうでーす。

他人が横から誠に失礼ですが。。
日本の９０年代のバブル 当時のアメリカの不動産不況
また、不動産を持つことの苦しみも体験したスルメの意見ですが。。

このトヨタの方はお若いと思います
現地採用ではなく駐在で社宅等にお住まいで
投資でコンドを購入されたのではないでしょうか?
二年前ではまだ円レート８５円から１００円?
買値程度以上で売却できるのであれば売却をお勧めします。
今のままでは管理費 税金 修繕費で負動産です。

リタイア後LAに永住するのでなければ
円安のいま（１２１円）
買値程度＋realtor escrow commision 10%
で売れれば良しとしても
為替差益で三割から五割のprofitでます。
駐在員のメリットを生かしましょう。

株も不動産もプロでなければ。。頭と尻尾はくれてやれです。

• houseforsale
• 2015/05/22 (Fri) 12:52
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#16 ババ抜き負動産さんとQue paso?さんの見解に同意します。
サウスベイ地区は優良学校区以外の地域では徐々に下がるか、よくても横ばいでしょうね。これから引っ越してくる住民が人口構成をどう変えていって学校のレベルにどう影響するのかもよりますが。

我が家は2012年の夏前にとあるLAの街に家を購入しました。33万ドルのボロ家です。
この頃は不動産価格が下がり気味で、本当はサウスベイ地区で買いたかったですが、下がり気味とはいっても貧乏な我が家の予算ではとても買えなくて。

予算なくてギリギリ治安OKな地域に買ったボロ家ですが、なんだか急に白人が増えてきて、LAでホットな地域になっているようで現在の価値が83万ドルになりました。サウスベイに買えなかったことが、逆にラッキーだったのかもしれません。
でも、我が家は変わらず貧乏だし、家の価値があがっても静観しています。こういう学校区のよくないエリアはアップダウンが激しいので。下がり幅も大きいです。

#16さんのコメント読んで価値を調べてみましたが、たしかに上昇率が止まっているように見えます。2014年の12月にいったん下がっていて今また少し復活していました。
2012年の夏から一度も下がることなく上昇を続けていたので、やはり＃１６さんがおっしゃるよう変化の兆しというのは私も同感です。

• 王様は裸だ
• 2015/05/22 (Fri) 15:27
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最も家の値段が高いトップ１０の州……とでも言うのでしょうか、ハワイとワシントンDCを除けばカリフォルニアがトップです。

http://www.msn.com/en-us/money/realestate/10-states-with-the-least-affordable-homes/ss-BBjCA6Q#image=2

私はいつも思うのですが、「王様は裸だ！」と叫んだ少年のように、素直に現実を、データを見つめたらいいと。

カリフォルニアはいいところなんです。温暖な気候、海、PCHを走れば広がる美しい海岸線、様々なビーチ、山ではハイキングが楽しめ、スキーだって日帰りで行ける。適度に街が発達していて、かといってビルに囲まれて住まいが陰になって陰鬱になることもない。NYのセントラルパークでは影のことが問題になっているそうです。

こういういい所だから人が集まって来るんです。金持ちやセレブが住むんです。 こういうところで家を建てたり、事業を起こして維持できる人々がいわゆる勝ち組なんです。トヨタが出て行った後には中国系の企業が入ると聞いてます。

負け組は何とでも難癖をつけます。やれ日系企業が出て行ったら税金が落ちなくなってLAは困るだろう、水が無くなってすぐに砂漠になって住めなくなるだろう……ってね。

負け組に甘んじて「あのブドウは酸っぱい」とうそぶくのがいいか、何とか頑張ってみようとするか、どちらを選ぶかですね。

• ババ抜き負動産
• 2015/05/22 (Fri) 15:29
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家には全く興味のない若い神戸時代
友人転勤で頼まれて家を購入
約３０００万がバブルで約８０００万の査定

当時の太陽神戸銀行の若い行員
”何か大きな買い物をなさいませんか
お願いです おカネ借りてください”

数年後わが身に転勤
家売却 約５５００万
その金持って東京メトロポリタンへ。。
分譲住宅抽選三回外れ 千葉NT優先枠でもかすりもせず
千葉の新興住宅地 販売日受付当日
９時。。小屋には誰も来ず

本社で若い女性
”●◎さま あそこは当日??完売です”????
（皆不動産業者にコネがあった。）
でもちょっとお待ちください。
コアラ駅南来春分譲します
一億５０００万からです。。が～～～ん
あれから２１年。。
バブル崩壊は早かった。。今そこは２０００万


東京メトロポリタンでは決して家は買わないと決意！！
買えない。。悔しいのでリタイア永住のため
LA郊外に購入。
当時至る所にFOR SALE 住宅大不況の時代
円高で信じられないほど安かった記憶。

皇居の広さでカナダが
日本の住宅地価格でアメリカが買える時代だった。
家のポストに
お金貸しますのチラシを覚えている。

LAの不動産価格は今が。２０１４秋が天井の気がします。
listing 価格で契約してもapprausalで８%ダウンしました。

歴史は繰り返す
愚かなものは体験から学ぶ
賢いものは歴史から学ぶ。。 砂漠のスルメのつぶやきフィクションです。

• そう思う
• 2015/05/22 (Fri) 16:00
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王様は裸だ、さんに同意。
他州から来た人みなLAは気候が最高だと言いますよね。もうここから離れたくないともよく聞きます。
世界中の人を惹きつける魅力のカリフォルニアなんですから、多少不動産価格が下がる事はあっても、また上がるでしょう。
悲観的な事ばかり言ってる人、時々惨めな気分になりませんか? 極端に不幸な例ばかり書くより、もっと明るく、他の人の気分を害する事のない書き込みがたまにはあってもいいんじゃないですか?

• Que paso?
• 2015/05/22 (Fri) 16:28
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子供が出来て家族が増えて奥さんも別の仕事持ってて家を買ったばかりの入社３年目のト○タの社員さんに言ってあげてくださいな。もっと陽気になれっと。

きっと殴られますよ。。

確かにカリフォルニアは気候は最高ですね。
ニューヨーク（NYC）みたいに四季は無く一年中暑い、乾燥が凄くて肌かさかさ、水不足だし、海は冷たくて泳げない。確かに良いとこですね。
税金払わなくてよくて仕事しなくていいのなら一生住みたいです。
以上、主婦の目線です。

• shall we 断酒
• 2015/05/22 (Fri) 17:40
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世界最高クラスの頭脳 資金力 情報能力
日米その他政治力
彼らの情報管理部スタッフが解析した決断は LAからの脱出
。。。が十年後誤りであったことを望むます。

でも今期利益２兆円
本社テキサスでtax 一％減るだけで ２００億円のprofit
は見逃せないです。

社員の所得税防御率も限りなくゼロに
capital gain taxはゼロに近い

• ババ抜き負動産
• 2015/05/22 (Fri) 22:00
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自宅の資産価値は誰しも気になります。
zillow trulia realtor
売却時のlisting 価格設定は自由です。
でも鮮度が大事。徐々に売値を下げるパターンが最悪。
管理費 税金 売却資金の預金金利も考慮しましょう。
金利上昇局面です。
5年で１．６５％のinterest rate出るでしょう。
５０万ドルで約４万ドルのネットインカムです

オファーがあって契約してescrowに入ってapprausalで
ローン審査があって。。
オファー契約価格とapprausal査定に開きがあれば
nego..
市場に出してからここまでは約三ヶ月
振出には戻りたくないのでapprausal価格で再契約。
ですから最初の売り出し価格が大事です。

現在の家の市場価格をお知りになりたければ
apprausalをオフィサーに頼む事です。
約５００ドルで数十ページの詳細なデータと共に市場価格を教えてくれます。。この有効期間は９０日です。

realtorの口約束は絶対信じていけません。
realtorは米西バイリンガルがマーケットに有利です。

• アタル
• 2015/05/22 (Fri) 22:19
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×apprausal
◎appraisal

• 敗北のカルテ
• 2015/05/22 (Fri) 22:24
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＞確かにカリフォルニアは気候は最高ですね。
四季は無く一年中暑い、乾燥が凄くて肌かさかさ、水不足だし、海は冷たくて泳げない。確かに良いとこですね。
税金払わなくてよくて仕事しなくていいのなら一生住みたいです。
以上、主婦の目線です。

全く同感です。
ワイフも乾燥と紫外線が気になるそうです。

昔、昼間歩いて外に出るのはとめられました。
車で夜間外出がLA ライフだと知りました。
日中は外には出ない。

金が有り余る人々 良いとこめぐりの観光客
皆ホテル以上のお住まいですから、、天国
労働者は天国???

• ババ抜き負動産
• 2015/05/22 (Fri) 23:20
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27 名前：アタル
×apprausal
◎appraisal

ムーチョ ムーチョありがとう

• 不動産王
• 2015/05/23 (Sat) 08:45
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＃２３さんが言うように、 悲観論者に楽しい生活はないとおもいます。

バブル、リイーマンショック、の後不動産は下がりましたが
また不動産価格は戻っています。アメリカの不動産価格は
８−１０年周期で動いています。

それからテキサス州は所得税は州税はないが、国税はあります。
その分固定資産税はカリフォーニアの２倍です。

ここ３年ぐらい値上がりしたので、少しぐらい下がってもびくびくする事はないです。現に近所の家も売りが出るとすぐ売れるし
家賃も高くなっています。


日本人の目線だけで見ていたら、だめです。もっと大きい目でみないと将来はないと思います。トヨタ、やホンダが出て行ってくれたら、反対にチャンスがあると思った方がいいのでは。

• Que paso?
• 2015/05/23 (Sat) 10:02
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＞ここ３年ぐらい値上がりしたので、少しぐらい下がってもびくびくする事はないです。現に近所の家も売りが出るとすぐ売れるし
家賃も高くなっています。

だから～、景気が良かった数年前の過去から今時点の話されてもね～
家賃は上がってないと思いますよ。
現にDelAmoにレント用コンド持ってる人たちは苦労してますよ。

＞固定資産税はカリフォーニアの２倍です。

あっちは５ベットルームの１軒家がこちらの１/３で買えるそうですね。 固定資産税が２倍でも生活費も安いしお得じゃないですか?


＞悲観論者に楽しい生活はないとおもいます。

別に悲観論者というか、あなたのような楽観論者では無いと言うことです。
マイナス要因しかない数年後の準備をしておく事は人間として必要なことではないですか?


そりゃ、不動産屋さんは良いこと言って高く売り逃げしたいですものね～ 今のうち儲けておかないと。
今巧い話で売りまっくって、数年後に価値が下がっても「知りませんよ～」と逃げたバブル時の不動産屋と株屋さん、一杯いましたもんね～

なんかすべて過去の話をされているんで反論しか出来ないんですが、なにか納得できること言ってください。不動産王さん。楽観させてください。お願いします。

• Pala
• 2015/05/23 (Sat) 16:01
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X. Commision
O. Commission

• まったく
• 2015/05/23 (Sat) 16:33
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x selller
O seller

• Que paso?
• 2015/05/23 (Sat) 16:43
• Report

↑
あんたよく気が付いたね。すげー。
流し読みじゃないんだ。
暇なの?

• ババ抜き負動産
• 2015/05/23 (Sat) 16:45
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横から口出して誠に申し訳ありません。（と断ってから）

2014 末 listing
適当に高値をrealtorに言ったところそれでOK 少しビックリ
(彼女は早く仕事がしたかった）zillow＋１0％
一週間で買いオファーでlisring 価格で契約

2015 春 escrow close 二週間前
売却価格をappraisalに下げて欲しいと。。
約８％ダウン
その差額はbuyerは支払う気はなし。
キャンセルは出来る
appraisalは９０日有効

そこでもしキャンセルすると。。
① またlisting からはじめる、もちろん価格は
若干下げる
②その間 売れる補償はない 家は古い。
売れるまでのtax pool garden 維持費がかかる。
③キャンセル物件は新しいbuyerに????が付く
④買い手が見つかるまでの気をもむ苦労は二度としたくはない
⑤何よりCAR のrealtorが関心を持ってはくれなくなる。（multiple)がCARのルール
再度私がキャンセルすればcommissionは入らないことになる。

価格上昇局面では
○ listing 価格＜appraisal
価格が下向きになると
● listing価格＞appraisal

結論 ボロ屋でも気に入ってくれる人が使ってくれれば幸せ
どんなsellerでも今はappraisal 価格以上では売れないと思う。
ローンカンパニーは厳しい（キャシュは別）
長年お世話になった回りのアメリカン三軒に挨拶
どんな人が次に入るの???と聞かれました。

希望を持つのは大切
でも現実を第三者の目から見てらうのはもっと大切だと思います。
勝手に投稿してスミマセンでした。

• 不動産王
• 2015/05/24 (Sun) 07:18
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＃３２さん。

もう少し一般常識と、経済学を勉強した方がいいですよ。
本当の事をいうと、びっくりするから言わないですが。
いつも他人の話をするのは、真実性に欠けますね。
自身の経験から言ってください。

貧乏でも満足している人間は金持ち、それも非常に金持ちです。
だが金持ちでも、いつ貧乏になるかと、びくついている人間は
冬枯れのようなものだ（シェークスピア）

働きたくないなら、働からなくても済むだけの金を作るために、
働かねばならない（ナッシュ）

中流以下の人間はお金のために働く、金持ちは自分のために、
お金を働かせる（ロバート、キヨサキ）

金儲けのうまい人は無一文になっても自分自身という財産を
持っている。

• Que paso?
• 2015/05/24 (Sun) 12:02
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結局、楽観視できる裏付けはぜんぜん無いんですね。

と言うことで
未来を読めない楽観論者ということでいいですね。
だんなさんが稼いで来て、あなたは家で韓国ドラマを見てる英語が苦手な典型的な主婦の方とお見受けします。
それか、詐欺師ですか?

で、なに?どっかから引っ張ってきた金持ちの哲学?
最後のは笑えましたよ。これあなたが考えたんでしょ。
＞金儲けのうまい人は無一文になっても、、
これは一般的に先を読み間違え経営方針を間違え、借金を抱えた敗者と言います。

• Que paso?
• 2015/05/24 (Sun) 12:03
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不動産王さんって
ひょっとしてママゴンさん?

• 無関係
• 2015/05/24 (Sun) 12:14
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↑
違うと思う。

• ババ抜き負動産
• 2015/05/24 (Sun) 12:47
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事実は一つ 。。。プロの投稿勝手に掲載させていただきました。
スミマセンです、でも 枯れ木も山の賑わい スルメは酒のつまみに最適

不動産動向はpending ratioで判ります。
投稿日:2014年6月25日

５月の南カリフォルニア ロサンゼルスの不動産市場は、今までの市場と違った
動向が見受けられました。今までの市場の特徴は
● 売り物件不足で完全な売り手市場
● 価格の上昇
● 好調な家の売れ行き、売り物件数の上昇
という３つの特徴がありました。

ところがここにきて、売り物件数不足と価格の上昇を見越した多くのホームオーナーが家を売り出しにかかったため、売り物件数が急激に増えました。（僕のことかな??笑い）

たとえば南カリフォルニア ロサンゼルスで最大の日系コミュニティーがあるTorannce市では、４月の売り出し物件が１２４件に対して、５月の売り出し物件は１７７件と増加しました。
これに対して売買のプロセスに入っている物件数は、４月が１３３件に対して５月も１３３件と、変わっていません。
ということは、不動産市場には前よりも多くの売り出し物件があるということになります。

◎データが示すトレンド
下落傾向は一年前よりありました。

◎歴史が示すトレンド

原油価格下落の１～２年後から住宅価格は下落し始める
テキサス 購入チャンス到来か?
LAでコンド所有の若きトヨタ社員に好機あり。


余計な事書いて誠にすみませんが。。（いつもでしょ！！陰の声）
ロバートキヨサキは破産しました。
彼曰く
資産。。自分のポケットにお金を入れてくれるもの
負債。。自分のポケットからお金出て行くもの

不動産か負動産か
株と同じ売れてなんぼの世界 人生の決算はその時わかります

• ババゴン
• 2015/05/24 (Sun) 13:47
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＞ひょっとしてママゴンさん?
笑。
不動産王に失礼じゃない、笑。

• gachann
• 2015/05/24 (Sun) 13:57
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家賃は確実に上がっていますよ。 バブルが弾けて不動産が下がっても家賃は上がらないだけで下がった所は余りなかったと思います。 現在、ロスでは、安いアパートを探すのは、仕事を探すより大変だと聞きます。

年々の物価上昇や人口上昇、現在、州の最低賃金も上がる気配があるのに、大企業が去るからと言って、単純に家賃が今後上がらなくなるとは考えにくいです。 特に、ロスは、大企業に頼って成り立っている都市ではないですからね。 カリフォルニア州は、中産階級が州外に流出しているそうですが、その代わりに下層階級がどんどん入ってきているそうです。

• ハッピーリタイア
• 2015/05/24 (Sun) 15:37
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コンド所有の若い社員さん 頑張れ！！

〇一案
歴史に学ぶ原油価格の下落での不動産価格下落はテキサスが顕著
LAのコンドを売却して
テキサス転勤で住居費ゼロの社宅に入るかコンド売却代金の半額相当で大きな家を購入して生活を楽しむ

所得税の差額 （テキサスゼロ）を税金払ったと思って毎年
貯蓄をする。。。これは簡単にできるはず

① 生活費の安いテキサスでは収入の三割を貯蓄できる
② 生活費の高いLAでは支出の三割をクレジットに頼る
３０年後には５０万ドル以上ののキャッシュフローの差ができる。
人生終わり良ければすべて良し

ハッピーリタイアへの希望か
LAの不動産が数十年後上がるであろうとする希望か

• Que paso?
• 2015/05/25 (Mon) 10:22
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＞その代わりに下層階級がどんどん入ってきているそうです。
そうですか。そのような情報もあるんですね。すばらしい。
下層階級がどんどん入ってくると言うことは、税金も一杯入ってきて市も潤い、学校区の評価も良くなり、不動産の価格もあがり、良い事尽くめ。
と言うことを言いたいのですか???????


まぁ、３年後７年後の未来のことを言っている私と、１０年前から現在までの過去の話をされている方とは永遠に話はかみ合わないでしょうしこのあたりで。

• ババ抜き負動産
• 2015/05/25 (Mon) 12:58
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未来のある若い社員さんがテキサス転勤で家を売却するのなら。の話です。

selllerに朗報です。
realtorのcommissionに多角化
今は自由commissionで約３～６％
私はseller buyer 同一realtorで3.5

今は一律２０００ドルもあるそうです。
escrowは意外と安く７５０ドルでした。

シロアリ検査, inspection, 売却後の保険はどちらが負担
buyerへのクレジット（値引き）は?

米西バイリンギャルの美人realtorが契約時にさりげなく言いました。
●引き渡し後の家の補償?保険は私が払います
●購入契約価格＞appraisal価格 の場合はもちろん当初の契約価格です。
全部ウソでした。。口約束は信じてはいけません。。
アメリカは契約書が全て。。

• 違うでしょ～
• 2015/05/25 (Mon) 14:17
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Que Paso? 下層階級がどんどん入ってくると言うことは、税金も一杯入ってきて市も潤い、学校区の評価も良くなり、不動産の価格もあがり、良い事尽くめ。
と言うことを言いたいのですか???????

下層階級というか低所得者が増えると、家を買えない層ですからレンターが増え、需要増でレントが上がるという事でしょう。

• ここはアメリカ銃社会
• 2015/05/25 (Mon) 20:15
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デトロイトの例。。
不動産価格は暴落しましたが
レント代はあまり変わらないそうです。
でもレント代払えない人が結構おられるみたいです。

以前foreclosureされた家にしがみついていた知人は
警官がきて追い出されたそうです。

レント代滞納者も同様でしょうか
実際のところ簡単に出て行ってくれるのでしょうか?

• 不動産王
• 2015/05/26 (Tue) 10:26
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Que Paso? さん

私は男性です。 主婦ではありません。 投資家です。
本職は別ですが。何件もSOUTH BAY地区にも、物件もっているのでいつも、不動産の動き真剣にみてます。

＄５２さん、いろんな名前で同じ事を繰り返すのはやめたら
どうですか。 名前は一つ、同じ話は２回まで。

テキサスに投資しても、そんなに値上がりしません。
テキサスの家の価格はほとんど建物の価格で土地はただのようなものです。 新築のときはいいけど、価値はどんどんさがります。 テキサスには土地いっぱいあまっています。次々新築
の家たちます。 SOUTH BAYにはもう空き地がほとんど
ありません。 だから古い家でも高いのです。
アメリカは一部をのぞいて、海に近い方が家の価値が高いのです。
テキサスは固定資産税が２、３％で家が広い分、夏の光熱費＄５００−＄７００、 冬も雪が降るので、光熱費が高い。
いくら州の所得税がなくても、３０年もしなくても、シェール
オイル ブームを終わり、企業の優遇策もなくなり、不動産も
下がる可能性だってある。
現在の価格が３倍ぐらいこちらが高いというのは、それだけ
価値があるという事です。

• ババ抜き負動産
• 2015/05/26 (Tue) 12:43
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LAだけが希望の地ではありません。
新天地テキサスへ転勤希望の未来のある若い社員の方々へ希望を添えて送りだそうではありませんか。

テキサス不動産暴落は購入のチャンスでもあります。

話変わって。。
サハLA脱出組にはドル１２３円はチャンスです。
投資用不動産は売れて初めて資産です。
一生売ることができない居住資産は
いくら暴騰してもTAXが上がるだけでです。
そして年月で目には見えないインフラも古くなります。

バブル東京メトロポリタンンで余りの高額な税金に耐えかねて
田舎に移られた方もおられました。

• Que paso?
• 2015/05/26 (Tue) 14:05
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＞テキサスには土地いっぱいあまっています。次々新築
の家たちます。 SOUTH BAYにはもう空き地がほとんど
ありません。


州と市を同列で言われてもねぇ。ボケてます?大丈夫ですか?
州単位で言っているのなら、カリフォルニアも土地は腐るほどあまってますよ。砂漠か山だらけ。
遠出はしたことが無いのでしょうか?

投資家と名乗ってますが、単に余裕のあるお金を誰かの話に乗ってファイナンス組んでるだけでしょ。つまり借金。
そういうのは投資家と言いません。だってあなたにそれだけの知識があるとは、今までの書き込みを見ていても感じられない。。
これ位の知識で投資家を名乗ったらホントの投資家に怒られますよ。


というか、話がどんどんズレ行く

もともと投資の話なんかしてないし。。。。

• そう言えば
• 2015/05/26 (Tue) 16:52
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そう言えば、＃５５不動産王さんが述べている様に... 数年前にサウスベイで賃貸暮らしをしていた知人が、テキサスならマイホームが持てると言って引っ越したが... 広々としたプール付きの念願のマイホームを手に入れたのは良かったが、猛暑の夏の間は、家中のエアコンをまわしっぱなしで、一ヶ月の電気代が平均７００ドルかかってしまった...とぼやいてたなぁ... サウスベイに住んでいた頃は、殆どエアコン無しでも夏は過ごせたって... その上、冬は雪が降るくらい寒くなっちゃうから、暖房は必須だとも言ってた... まあ、日本の四季に慣れている人は、なんでもない事なのであろうが、カリフォルニア気候に慣れた人には、大変だろうなぁ...

• 昭和の母
• 2015/05/26 (Tue) 21:59
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＞カリフォルニア州は、中産階級が州外に流出しているそうですが、その代わりに下層階級がどんどん入ってきているそうです。

中産階級が減っていくと、＄２８００で貸している不動産王さんの
ような方は値下げが必要になりますね。

＞下層階級というか低所得者が増えると、家を買えない層ですからレンターが増え、需要増でレントが上がるという事でしょう。

レントが上がるのは、低所得者が借りるような物件だけですよね?

• Que paso?
• 2015/05/26 (Tue) 22:05
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＞広々としたプール付きの念願のマイホームを手に入れたのは良かったが、

プール付きなんか買うから。。。
贅沢すればそれりゃかかりますわ
テキサスにも２ベットのコンドとか売ってると思いますよ。

• ババ抜き負動産
• 2015/05/26 (Tue) 22:28
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不動産を所有すると。。
投資用であれ自家であれ人間の心は揺れます、。私はもちろんです。

そして。。。まれに、、不動産市況により
自己居住地域には希望を他の地域のには失望を期待するような人も見受けられます。

不動産王さまへ。。
王様らしく。。不動産市況はデータを示して
解析していただけたらと思います。
実例とup date のdata教えてください。

①現在のサウスベイのpending ratio

② 売却価格/listing 価格 ratioの％です。
100％を越えてはいないと思います。が。。

③ないことを祈りますが。。
foreclosure およびshort sale 前年度比較ratio
これも％でお願いいたします。

以上三点です。
現実からは逃げず現実として受け止め次のステップに生かすため。

• 蓮人
• 2015/05/27 (Wed) 12:10
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＞下層階級というか低所得者が増えると、家を買えない層ですからレンターが増え、需要増でレントが上がるという事でしょう。

レントが上がるのは、低所得者が借りるような物件だけですよね?


レント$1000台の物件がどこも上がったら、$2000台の物件も上がるんじゃないですか、単純に考えて。
知り合いの家族で$2000以上払っている人たちは決して中産階級とは言えず生活に苦労している人たちも多いです。
家族が多いから狭い家に越せないけれど、レントを払うのが精いっぱいでフードスタンプに頼っているという話をよく聞きますよ。

• 昭和の母
• 2015/05/27 (Wed) 13:27
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＞$2000台の物件も上がるんじゃないですか、単純に考えて。

値上げしたいならご自由にどうぞ。誰も借りないですけどね。
空家にしておくよりは値下げして低所得者に貸すほうがましですよ。

• houseforsale
• 2015/05/27 (Wed) 17:26
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投資うんぬんは置いといて、家賃についての素朴な疑問なんですけど、
トーランスってごく一部の高級エリアを除いて家賃はそれほど高くないですよね。例えばWest LAなんて海からさほど近くもなく、ゴミゴミしていてアパートもせまいし古いし、トラフィックは最悪でもトーランスより家賃の相場は高いです。なぜ?
場所の利便性や気候や安全性なども含めてすべてがWest LAの上をいくと思いますけど・・・。
ガーデナも同じ。私は便利で住みやすそうないい街だと思いますが、
なぜ十数年まったく発展しないんでしょう?

• 蓮人
• 2015/05/27 (Wed) 18:00
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WLAはサンタモニカ、ビバリーヒルズ、ハリウッド、LAダウンタウンどこへ行くにも便利だから独身者が多く住むのでアパートの需要が高いんじゃないですか?
夜遅くまで遊ぶ場所もたくさんあるし、どこへ通勤するにも便利なんでしょう。
ガーデナトーランスは基本家族持ちが多く住んでいるイメージです。

• ルーシー３
• 2015/05/27 (Wed) 22:43
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私も蓮人さんと同意見です。
あと、付け加えるなら、WLAはUCLAがあるので、学生や大学関係者が多いのも理由ではないでしょうか?

• houseforsale
• 2015/05/28 (Thu) 13:58
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#66、#67さん、なるほど。納得です。
ですが家族持ちが多く住んでいるアーバインは家の値段も賃貸もすごく高い・・・海に近くもないしどこに行くにも遠いような。
ということはUCアーバインがあるから?学校区がよいから?
ガーデナトーランスは住みやすくてよい街だけど、決め手がないということなのでしょうか?

• 蓮人
• 2015/05/28 (Thu) 15:33
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アーバインには若い人、若い家族がどんどん入っていきますよね。
ガーデナトーランスはお年寄りや何十年も住んでいる人、古い家も多く、お年寄りが住まれていた家は
何れ売りに出される事になりますが、アーバインは独身＆若い家族で買いたい人に比べ、売り物件の方が
圧倒的に少ないんじゃないですか?
ガーデナトーランスが需要と供給のバランスが取れているのに対し、アーバインは需要の方が圧倒的に高いのではないかと思います。

• 不動産王
• 2015/05/29 (Fri) 08:32
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トーレンスもアーバインもその市の中でも色々ちがいます。

アーバインはアーバイン カンパニーが空き地のほとんどを所有していて、計画的に新築などの家を供給しているので、値崩れがすくないし都市計画がよくできている。電線等が地下に埋められているのですっきりしてます。公園も多い。
私もノースウッド、タートルロックに物件持っていますが、
感じは違います。ノースウッドは夏暑いです。タートルロックは海に近く，涼しく高級住宅地です。

トーレンスもノースと海沿いでは感じがちがいます。
一軒家でノースだと＄６０万ぐらいから、ビーチ沿いだと＄２００万以上します。だから当然家賃が高くなるし、雰囲気もちがう。

家が新しい分アーバインの方が高めですね。ただ投資物件も多く
競争が激しい。中国人が多い。


どちらもフリーウエーに近い所は集合住宅が多いので
若い層の人がすむことになります。
だから当然学区もちがってくる。

• 好みの問題
• 2015/05/29 (Fri) 12:35
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アーバインは本当に計画都市って感じですね。新しくてきれいな建物ばっかりで、そういうところが好きな人々にはいいと思います。畳とナントカは新しい方がいい、という日本人気質（?）にも合っているかも。それと治安がいいので家族連れの方が住むにはいいんでしょう。

私には全然だめです、ああいう人工的な町は。

古き良きロサンゼルスが好きです。アメリカで古い町と言うとだいたいスラム化するのですが、ＬＡは危ういバランスを保っています。いろんな規制がかかっているせいか、ＬＡの私の住んでいる所には大きなショッピングモールが無く、１９００年代やそれ以前の古い家が連なっています。その街並みが好きです。通りにある地元のカフェ、ブティックなんかを冷やかすのがいいです。

水代が高いし水を撒ける日も決まっているし、治安については自分で自分の身を守らなければならないし、もちろん生活費も住居費も高い。それでも自分が好きなら何とかやっていけます。

アメリカに住みながら古い物を求めるなどと矛盾は承知していますが、こんな意見もあるということで。

• ババ抜き負動産
• 2015/05/29 (Fri) 15:26
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＃7０ 不動産王 さま
＞トーレンスもアーバインもその市の中でも色々ちがいます。
私もノースウッド、タートルロックに物件持っています

大資産家とお見受け致します。
不動産投資家の体験と知識で
トーレンスとアーバインの比較dataお教えください。

①現在のpending ratio

② 売却価格/listing 価格 ratioの％です。
100％を越えてはいないと思います。が。。

③ないことを祈りますが。。
foreclosure およびshort sale 前年度比較ratio
これも％でお願いいたします。

物件より先にエリアに詳しい方のdataをまず見て投資家の意見を聞きたいです。

• Que paso?
• 2015/05/29 (Fri) 19:19
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＞トーレンスもノースと海沿いでは感じがちがいます。

ノースより南西のほうがエリアとしては高いでしょ。
それとトーランス市って海に面してるところって猫の額ほどでは?それに家もそんなにおっきくないよ。
PBとかとごっちゃになってるのかな?

• osada
• 2015/05/29 (Fri) 20:19
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PB?もしかして、、、PV?
ですよね?やったー、ムーチョに勝った気がする。
し、失礼しました。

• Que paso?
• 2015/05/29 (Fri) 20:40
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やっちまった～～
VとBって隣同士なのね。いま気付いたし。
osadaさんでヨカッタ
ムーチョさんだったら今晩寝れなかったかも。。。
(~_~;)

• ババ抜き負動産
• 2015/06/02 (Tue) 13:37
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Americans will face falling home prices in a matter of years as personal income gains fail to keep pace with the recovery from the financial crisis, according to a Bank of America Corp. analyst.
Chris Flanagan predicted in a report Monday that starting in 2017 the U.S. housing market will experience three straight years of “modest” declines in property values.

これで
seller....早く売りたい
buyer....下がるまでまとう
pending ratioはすでに下がり始めています。

東京メトロポリタンバブル９０年代前後
ワンルームの蜂の巣が８０００万円した。

後でプロに聞いてみるとすべて気配値 希望売却価格
実際の取引は殆んどなかったそうです。

売れてナンボの不動産
売れなければ負動産

自宅のvalueが上がっても担保でファイナンス
そして贅沢は控えるのは賢明だと思います。