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コンドを売るべきか考えてます。
- #1
-
- samu-chan
- 2007/01/15 23:50
事情があって、今住んでいる所から10分くらいの所に、引っ越す事になりました。
家の購入も考えたのですが、あまり時間がないので、とりあえず1年契約で家を借りる事になりました。
問題は、今住んでいるコンドを売るべきか、貸すかで悩んでいます。
コンドの支払いは済んでいるので、当初、売ったお金を銀行に預けて、その利子で家賃を(全額カバー出来るので)払うつもりでいました。そうすれば、今までどうり収入を貯金できて、次の家の購入資金も増やせるので。
ところが先日、主人がいきなりコンドは、貸すことにしようと言い始めました。
何でも、職場で色んな人の話を、聞いているうちに、将来的にコンドを持っている方が、有利だというのです。 薦められた「金持ち父さん 貧乏父さん」の本を二人で読んでみる事にしたのですが、私としては、納得がいきません。
貸したとしてもレンターが払ったお金から税金、HOA(Home Owner’s Association)、固定資産税を差し引くと、次の家賃の60%位しかカバー出来なくなってしまうからです。 。 今まで貯蓄はしているし、収入から家賃を出すことになっても苦しくなる訳ではないので、目先の事でなく、遠い将来の事を考えて結論を出したいと思ってます。
不動産事情には詳しくないので、皆さんのアドバイスなり知恵をお借りできたらと思っております。 宜しくお願いします。
- #2
-
その利子とは何%でしょうか?
例えばの話、金額をカンタンにしましょう。
利子が5%だと、インフレーションが4%、また、TAXのことを考えてみると、当然お家を売る事はあまり賢い投資にはなりません。
カンタンな数字で
$10,000を例として使いましょう。$10,000が銀行に入っているとしましょう。
$10,000の5%が利息として、年間$500の利息収入があるとします。でも、まだインフレーションの4%を差し引いていません。
$10,000の4%なので、それは$400をひきます。そうするとPERCHASE POWER は$100の利息収入です。
でも、まだTAXをひいていません。
例えば、TAXは30%のTAX BRACKETにいるとしましょう。$10,000の30%は$150.それを$100から差し引くと、−$50になります。
それはお金を全然触っていない状態でもこれですので、そのお金を、毎月家賃にするのは、私はお勧めしません・・・。
書くだけの説明で分かりにくいかと思います。
すみません。もしもっと詳しくお聞きしたいのなら、Email書いておきますので、ご連絡ください。
- #3
-
- SM男
- 2007/01/16 (Tue) 20:46
- Informe
ご主人がそうしたいのは、コンドを売ってそのお金を定期預金に入れたときの利子よりコンドの長期的な値上がり率のほうが(はるかに)大きいからです。
- #4
-
- ほへ?
- 2007/01/16 (Tue) 21:35
- Informe
#2 nao2006 さ、
「インフレーションの4%を差し引いていません」というのは、毎年物価が上昇する分、
支出も毎年増えていくということですよね?
「$10,000の30%は$150」というのは、どういうことですか?
$10,000 の預金に対して、税金は付かないですよね?
利子に対しては、税金がかかってきますが…
#3 SM男 さん、
これからも不動産が上がるという想定ですよね?
トピ主さん、売るか貸すか、一体、どちらがいいのでしょうね?
- #7
-
私は不動産は上がらないと思うけど・・・。今、家賃が下がってるじゃないですか。税金もブッシュが退任したら上がるとおもうし。
- #6
-
子供が大きくなって夫婦ふたりきりになった時、改めてまたコンドを買うと、その時にはかなりの値段になっていて、従ってプロパティタックスもかなりの金額になります。例えば60万ドルのコンド(もっと高くなっていると思いますが)を買ったとすると月に500ドルくらいのプロパティタックスを払うことになります。今、いくらくらいのプロパティタックスを支払ってらっしゃいますか?ちょっと比べてみてください。ものすごい差でしょ?だから、わたしだったら売らずおきます。
- #5
-
私も大家になったことがあるのでひとこと、
家を貸すと何かと頭が痛い問題が起こります。
どこか修理しなければならないところが出て
すぐに修理しなければならなかったり、自分ならそのまま
使うものでも借りてる人は「修理して当たり前」なのです。
貸している間に使い方が悪くて、カーペットや壁にシミ
ひどいのになるとキッチンやトイレのカウンターにタバコの焦げ跡等。
勿論、支払いが滞ったりも起こりえます。
私は上記の総てを経験しているので、
金銭収支で考える以外に覚悟しておかないとだめだと思います。
全く問題ないテナントさんは少ないですよ。
売る 売らない は未来が見える人にしかわからないのでなんともいえないと思います。
10分しか離れていないところに引っ越さなくてはならいとは面倒ですね。
ではよい打開策が見つかると良いですね。
- #9
-
- Made In Japan
- 2007/01/17 (Wed) 09:58
- Informe
>#8
ドカンと下がるということですが、それって根拠があるんですか?そう誰かから聞いてるだけ?
私の聞いた情報だと6月くらいからあがり始めるとか。こういったものは素人判断はかなり難しいから何の情報を信じればいいかかなり難しいですね。
ロスは人口が増え続けているからバブルがはじけるといったことはないように聞いています。
- #10
-
- nao2006
- 2007/01/17 (Wed) 12:30
- Informe
#4のほへ?さん、
$10,000の5%の利息は$500.そのTAXを30%BRACKETでの計算で、
$500×30%が$150
です。
もちろん、利息にしかTAXはかかりません。
あと、インフレーションはそうです。物価、家賃、様々な経済的方面での上昇のことをいいます。
わたしはご主人のおっしゃる、コンドを売らずに持ちつづけるの方に賛成ですが、持ちつづけるだけではなく、ESTATE PLANNINGなどもきちんとするべきだと考えております。
ESTATE PLANNINGのお話をここですると大量にスペースをとってしまうので、弁護士に聞くといいと思います。ここでひとつアドバイスですが、必ず良い弁護士とお話ください。
間違いを犯すと大変ですので。
不動産は本当にやり方ひとつで全然違ってきます。税金のADVANTAGEなどを大いに使うべきだと思います。
一番LEVERAGEがつかえますね。
また、ローンの選び方ひとつで全然、投資が違ってきます。
CDや銀行にお金をおいても、インフレやTAXに負けて、PURCHASE POWERはマイナスになってしまうし、また、経済の歴史を見てみると、ほんの昔、銀行が利子を15%ぐらいくれたときがありましたが(インフレがすごかった為)、それを多くの人は銀行にお金を預けて、その利子で老後を過ごそうとしていましたが、近年でも見れるようにその利子はよくて5%、定期預金だと1%ぐらいですね・・・。多くの人は利子収入が急に15ぶんの1になってしまい大変な事になりましたよね。
どの道、最初からインフレとTAXでMONEY GAMEに負けているのですが。。。
すごくながくなってしまいました・・・。またひまがあれば書きます。
- #11
-
私だったら売りますね。今貸家2軒もっていますが、去年3軒売りました。あと2軒も今年の夏ごろまでに売るつもりです。
この4年ぐらいで2−2.5倍以上になり、これから5−6年はさがっても上がることは少ないと思います。貸家は不動産が値上がりしているときはいいですが、そうでない場合はあまり率のいい投資ではありません。特に個人の貸家の場合。計算されればすぐわかるとおもいますが、それにすべて埋まっているとはかぎりません、空きがでればその分収入が減ります。ダメージもでます。不動産や手数料。また色々手入れも必要です。それより今なら銀行のCDの方が率がいいはずです。いらぬ心配も要らないし。思っている以上に時間もとられます。8年間やってきましたが、値上がりがなければ、家賃の収入だけではいい投資とはいえないと思います。今売って、5年後に買っても問題ないと思いますよ。家が5年で20%下がっとときをシュミレーションして考えればいいのではないですか。固定資産税だってほっておいても毎年2%はあがっていきます。
あとは税金対策だけですね。
- #12
-
えっと、通りすがりですが、こんなとこで経済学と税法がMixしてたりするので、思わず書き込み。。
>#2/#10のnao2006さん
インフレによるPurchasing Powerの比較のさわりで、少し自分の見解と異なった点があったので、下記のように補足してみました。
まず、
A.Cashを金融機関で一年寝かせておく場合:
$10,000に対する金利収入(5%と仮定): $500
利子所得に対するTAX(30%Bracketと仮定): ($150)
税引き後の利子所得(Net of Tax): $350
手元に残った資産総額(現金): $10,350
つまりインフレ効果による「現金」と「現金以外の資産」の価値比較を行う「前」に、金利収入の手取り額を出す必要があります。
B.不動産などインフレ効果により価値が上がる物件へ投資した場合:
$10,000の不動産
→ 一年後インフレ効果により (特にバブルなどのない安定した不動産市場で上のnao2006さんのインフレ率4%と同じ値上がり率を想定した場合)、
$10,400のCash Value (即ちCash$10,400に換金できる・または同等の価値のものを購入するPurchasing Powerとなる)
ただし、値上がり分の$400はCapital Gainなのでここから税金を引く必要があります。
非課税対象となった場合、手元に残る資産総額 $10,400
課税対象となった場合、手元に残る資産総額 (課税となっても、Tax Actなどの有無で税率は変動しますが、
ここでは中庸をとって15%と仮定) $10,340* *$10,000 + ($400x0.85)
ただし不動産はIncome Producing Propertyなので現金と違い、家賃収入が見込めます。なのでここでいくらか+++。
同時に物件の維持費・Property Taxが必要となり、それら出費額は、税控除などのTax Benefitをつかっても
$0には抑えられないと思います。で、ここでいくらかマイナス - 。
nao2006さんが#2で比較された方法を読んでいると、現金で寝かせた場合(A)はマイナスになるのに、
不動産投資(B)であれば4%の利益がでる、と誤解してしまう人もいるかも、と思いました。。
経済効果を問う上で一番大事な事は、“値上がりそのもの”がインフレ効果だと認識することだと思います。
現金の場合その効果がない(物価上昇についていけずPurchasing Powerが劣化する)ので、それを補足するために、
インフレに見合った金利が投資家に払われる、という発想ですよね。
といっても、上の金利&インフレ率4%・5%は全くの仮定でしかないし、どんなに健全な経済状況下であっても、
インフレ率に見合った利子が常に約束されると限らないし、それどころか、株や不動産など投資物件によっては、
価格変動率が、金利や他の価格変動と大幅に異なることがあるので、常に投資家は銀行に寝かせるより、
より有益な投資方法を見つけだすのに一苦労するわけですよね。
カリフォルニアの一都市の不動産市場が、しかも来年という年の予測が、他の物価に比べてどれほどあがるかはプロでもわかりません。
結論から言えば、 B.の投資物件の値上がり率(もしくは値下がり率!)がわからない限り、
A.の$10,350と比較する金額がでないので何ともいえませんよね。
私としては、#3のSM男さんのおっしゃるとおり、定期預金に入れたときの利子よりコンドの長期的な値上がり率のほうが
(はるかに)大きい・・に賛成です。
あくまでも長期、であることと、トピ主さんがいくらで買ったかによりますが。。
補足ですが、上の例は、Bの物件を1年後に現金化し、ABとも税金の繰延べ、もしくは回避を行わなかった場合です。
あ、やば。トレジョ行かないと。。
- #13
-
- nao2006
- 2007/01/18 (Thu) 12:44
- Informe
私は結論から言いますと、#12のKelly Y さん、と#3のSM男さんと賛成です。
ですが、kelly Yさんの説明と私の説明は少し違います。また、#4に書いたとき、時間がなかった為、少し説明が省略してしまい、誤解がでた見たいですみません。
再度数式に治して説明します。
$10,000 (現金)
5% (APY)
--------
$500 (利益)
- $400 (インフレ$10,000の 4%)
--------
$100 (利益引くインフレの 差額)
- $150 ($500の税金30%)
---------
- $50
結論的にいうと多くの人は税金を引いてもインフレの事を忘れます。
結局$10,000だけで考えても、銀行においているだけで、毎年$50PURCHASE POWERを損しています。
金額が$400,000だとその40倍。しかもその利息を新しいところの家賃の支払いにするのは懸命に思いません。コンパウンドイントレストが働いていません。
また、#11さんがいっている、お金をキャッシュアウトすることに関して私は決して反対はしていません。もし、RENTするのが初めてでその道のプロがMENTORとしていないのであれば、また、ほかにお金をきちんと働かせる方法がわかるのならば。税金など色々なものを考えた上で。
ですが、トピヌシさんの2つのチョイスでどちらがいいですかといったときにわたしはコンドをホールドします。
ですが、ホールドもまた細かいやり方次第では良い投資になったり悪い投資にもなりかねません。
投資をする以上、経済学と税法、すべての要素をMIXする必要があると私は思いますし、投資をするときは必ず、すべての要素を吟味して、プライオリタイズしてください。
- #14
-
- Kelly Y
- 2007/01/19 (Fri) 00:03
- Informe
>nao2006さん
えっと、かなり長くなるような・・と思ったのですが、こういう話好きなので書いてしまいます・・・。私も書き方が悪かったようですみません。^^;
Naoさんの#2を読んだ時、現金で保持した場合と比較するべき肝心な不動産投資の際の金額がなかったのでCapital GainをAddした金額のまま
うっかり比較してしまう人がいるのでは、と思ったので上を書きました。。 なので#12では、nao2006さんの#2での現金保持の場合との比較となるような
インフレ効果を除去した不動産投資利益(B)を算出すればよかったのですが、インフレ効果を除去する計算は、ABの両オプションに同率でかかり、
なおかつ下記でも計算しますが、実際のインフレ計算は単純ではないため、インフレ効果除去前の金額を比べるだけですませました。
(たとえば物価がインフレの影響で1.00→1.04にあがった際に、1.04となった不動産を“1”としてインフレ効果を除去して考えなおし、
値上がりなしの現金1.00の価値をマイナスで出す場合、1−0.04きっかりとはならないですよね。。)
インフレ効果を除去した(=Purchasing Powerの劣化を加味修正して算出した)不動産の値上り後の価値(B)は、インフレ4%、金利5%で、
もしインフレと同率でその不動産が値上がりしたとする場合、“現在の通貨”でExpressすると$10,400、インフレ効果をとると、“約”$10,000のまま、
即ち現金と違いPPの劣化はなかった、と考えることになります。言い換えると、一定期間後(ここでは1年後)、最終的にその物件を現金化した場合、
値上がり後の$10、400を使って、現在の約$10,000の価値のものがまだ買える(=Purchasing Powerの低下はなかった)ということになります。
ただし、Bの場合単なる$10,000の価値の維持だけでなく、(非課税対象にならない場合)税金という出費がさらにかかります。
税金は、インフレ効果除去前の、実際の通貨での価格上昇に対してかかるので。。キャピタルゲイン税という税的優遇措置があるのは、
特にEconomic Positionに変化がなかった人が、単なるインフレからくる値上がりのためにおこる売却益に対して支払う税金を緩和するためですね。。)
そうすると、インフレ効果を除去した場合も、ABのオプション双方が$10,000以下となり、インフレ調整前の比較(#12)と同じような結果になります。
ちなみに、インフレ効果で1.00→1.04になる場合、
A.利子所得の場合、手元に残ったCash$10,350(#12を参照)は
1.00:1.04 = X :10,350
X = 9,952 で $9,952.00
B.不動産投資の場合、手元に残る資産額(Cash Value)$10,340(#12を参照)は
1.00:1.04 = X :10,340
X = $9,942.00
C.現金を自宅においていた場合(投資無しの場合) $10,000 (増えませんがNoリスクのため減りませんw)
1.00:1.04 = X :10,000
X = $9,615.00 (これに、税引き後の利子所得$350から同様にインフレ効果を除去した$337を足すとAになります)
簡単にいうと、AB共に$10,000→$10,350以下、即ちEffective Rate3.5%以下の利益で、インフレの4%自体にも
つい行けてないというか、インフレに負けているというか^^;、当然インフレ効果をとるとネガティブとなります。
ただし、これはサンプル率の4/5%の想定からくるだけで、実際はインフレ以上または以下の利子・売却益になることがあります。
2オプションの比較目的の場合、何でもよいかなと思います。
(ちなみにインフレ効果を除去する計算のベースは、#12と同じで、「税引き後」のものです。一年後の利子所得にかかる税金支出も収入同様
PPの影響がでる=劣化した価値の税額ですむ!ので、やはり税引き後でないと全体のNet Valueに対するインフレ効果は計算できないと思います。。)
あ、#12で書きましたが、不動産投資Bの場合は、さらに、維持費・Property Taxがかかるのと、レントすれば収入もありです。
Cashの場合「何もせずに家に持っていれば」、インフレが存在する経済圏にいる限りどんどん損をしていきますが(あ、デフレの時は有形資産より得...! )
財布にいれておくのでなく(笑)ちゃんとローン貸付や単なるMoney Marketでもいいのでちゃんと運用すれば、インフレ代償+くらいの金利が
(健全なEconomyなら)支払われるので、Capital Gainなどが見込めなくても、必ずしも損とはいえないと思います。
当然ですが株や不動産につきもののキャピタルロスのリスクなし。。^^ 最近のカリフォルニアの不動産市場に限っていえば、かなりハイリスク・ハイリターン。
インフレ率以下の値上がりしかない可能性もあれば、値上がりどころか逆に暴落の可能性もあるので。Fixed Incomeはいっつもローリスク・ローリターン。
結局、状況によってはどちらが得かはベテランの投資家でもわからないから面白いんですよね。。株がもてはやされるときもあれば、不動産が良いときもあるし。
これだけ書いといて、やっぱり私もnao2006さんと同じく、長期ならLAの不動産投資がハイリターンだと思います。。笑
利子所得を大きく上回るCapital Gainを見込めると思います。
あ、ね、寝なきゃ・・・。
- #15
-
私は去年、家を売りましたよ。
売り時ですからね。
不動産は今後数年間で更に下がると私は考えています。
皆さん、お金を銀行においておくことばかりお話してますが、私は不動産で得たお金をストックマーケットに投資しました。
約10ヶ月ほどで既に36%のリターンです。今年の株マーケットはまだまだ上がるでしょう。
アメリカだけでなく日本、中国、インドもです。
私はしばらくはこの波に乗って資産を増やし、不動産がボトムになった時、また買うつもりでいます。
90年代も私は市場を読みながら不動産と株とで資産を増やしました。
- #16
-
ハイリターということはハイリスクだということです。もし資産を増やしたいなら、こつこつ確実に増やすことです。20年、30年後には結構の資産になり豊かな老後が送れますよ。投資はいい話ばかりではありません。儲かった話は大きく、損した話は少なめに言うのが人間の常です。
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