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Topic

家を購入にあたり

고민 / 상담
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#214

東京でも今は震度７まで対応している不動産はいっぱいありますよ。
１０年前の阪神大震災で芦屋の家の５０％が壊れなかった。壊れた物件は築５０年以上の木造住宅で、今はほとんど鉄筋コンクリートの物件はヒビもなく健在でした。
東京でも同じです。木造住宅を買うのはリスクが高いし、丘の上の物件、一家が駐車場で２階、３階建ての住宅は地震に弱いですよ。
ＬＡに関しては２〜５年以内に住宅を購入した人はこれから下がる確立は高いのでリスク率は７０％と高いリスクを背負ってるとは思います。

#216
  • 地震
  • 2006/03/22 (Wed) 21:42
  • Report

阪神大震災、鉄筋の建物もかなり被害を受けていましたよ。
三宮もひどかったですし、新しい鉄筋の建物が地盤ごとかなり沈んでいるものもありました。
建物はつぶれていなくても、地上より下に数十センチから1メートルくらい沈んでしまっている光景は信じ難かったです。電柱も建物の上に倒れてましたし、やはり大地震に対しては、建物自体強くともどうにもならないのではないでしょうか。

#217
  • 最新情報
  • 2006/03/22 (Wed) 23:00
  • Report

NARによる今年の不動産上昇率の最新情報が出ました。
金利アップの影響により、ここ数年のような年２０％前後の上昇にはならないものの
本年度は約６％の上昇になるという事です。鈍化してはいるものの引き続きの上昇だそうです。

#220

東京と名古屋は１５年ぶりに地価価格が上昇したそうですね。しかしながら地方は上がってません。失業率緒高い大阪は地価価格も下がってます。

#219
  • DENS REPORTによると
  • 2006/03/23 (Thu) 03:37
  • Report
  • Delete

不動産クラッシュは株と違い、緩やかな下降線を辿ります。
ブームがスローダウンした＝ブームは終わったということです。
この先２年くらいは横ばい傾向、その後で大きく下がると予側されています。ボトムは２０１０年−１４年。
上昇の際にも最初はゆっくり上り、最後の２、３年はどんどん加速したのと同じです。
落ちる時も最後は深く落ち込むと予想されています。
いずれにしてもオーバーバリューの分、下がるのは当然の事でしょう。

#218

建築業者です。１０年前はあまり地震対策の建築は少なかったです。基礎工事で、地価を深く掘るのですが最近は１０年前の倍以上は掘るようになったのは震度７まで対応住宅です。鉄筋でもきちんと地震対策のある建築と、そうでないものと、三宮ではっきりわかれましたね。基礎工事は深ければ深いほど、お金もかかるものです。神戸は埋立地だったため、他の土地よりも地盤がゆるいので三宮酷かったのでしょう。

#224
  • 最新情報
  • 2006/03/23 (Thu) 17:14
  • Report

ブームがスローダウンした＝ブームが終わった、ではありません。
「一般勤労者は住宅価格が高くなって手が届きにくくなってしまった事で様子見に入っているが、長期的に
見れば持ち家需要が飽和状態に入ってしまったわけではなく、もし長期金利が低下すれば再び活性化する」
と見られています。

#225
  • 最新情報
  • 2006/03/23 (Thu) 17:15
  • Report

追記です。この数年の間にマーケットがスローダウンした事が何度か（2004年7月など）ありましたが、
全ての要素を消化した上で毎回持ち直してきています。
いつ本格的にスローダウンし始めるかは、長期的な視野で見なければ判断出来ません。

#227
  • rent vs. own
  • 2006/03/23 (Thu) 19:38
  • Report

＃219さんの説を参考にすると、家を買うのであれば2014年が一番いいという事になりますね。
計算してみると、それまで月のRent2300ドル年間27600ドル、８年間で22万ドル以上、
9年間で約25万ドルも捨てる事になってしまいます・・・。
その間の控除額や社会的信用を考えると、別にいま買ってもいいのではないかという気がしてきました。
今55万ドルで買って、８年後30万ドル以下になったとしても、税控除額などを考えると
下げ幅はそんなに気にならないかも。それに何より、2014年までずっとRentを続けるなんて・・・。
家をownしているかrentかで審査機関などの信用も全く違ってくるようですし、気持ち的にも差は大きいです。
これから８年も９年もrentを続けるなんて想像したくもありませんし、もし気に入った家があったら
買ってしまってもいいのではないかという気がしてきました。
スージーの言うレント１年分×２０（＄552,000）という計算も納得がいきます。
それくらいで買える物件があったら、やはり今であろうと‘買い’なのでしょうね。

#229
  • DENS REPORTによると
  • 2006/03/24 (Fri) 03:23
  • Report
  • Delete

すみません。２０１４年が底というのはアメリカ平均でオーバーバリューのＣＡ，ＮＹ，ＦＬＯＲＩＤＡは来年から２，３年で大分下がるということです。
今すでにスローになってきているので、もう少し様子をみた方がよいのでは？
買い手市場まであともう少しという気がします。

#228

最新情報さん。
それは、違いますよ。今回は、間違いなく下がります。下がります。下がります。下がります。下がります。下がります。下がります。はい、皆さんも１０回繰り返した下さい。下がります。下がります。ほら、下がるでしょ?

#233
  • ぶん太
  • 2006/03/24 (Fri) 23:28
  • Report

約２ヶ月前、別トピ（現在１７６位の「ＵＳＣ　ｏｒ　ＵＣＬＡ 」で私の不動産屋さん（T氏）が自慢話が多くなかなか売れないと書き込みましたが、この不動産屋さんが金儲け第一主義でセラーを「食い物」にしているということが偶然判明しました。判明したきっかけは、別の不動産屋さんに私の住所を教えて、MLSに掲載されている私の家の売買に関する内容に不審な点があったからです。注意を呼びかけたほうがいいので書かせていただきます。

昨年９月から家を売り出し初めた時点でMLSにはバイヤー側の不動産屋さんが受け取るコミッションは売値の５％の半分つまり２．５％と出てましたが、１０月から２．２５％と低く変えられていました。２．２５％と低いとバイヤー側の不動産屋さんは儲けが少ないので家を見せに案内しなかったり案内しても買わないほうがいいとアドバイスする傾向がよくあるそうです。５％の半分をバイヤー側が受け取る契約なので、MLSに２．２５％と掲載するのは違法であり、不動産ライセンス没収になるのですが、MLSの内容は不動産屋さん以外見てはならないものなそうです。

T氏はこちらが依頼しないのに自分から毎週オープンハウスをしたがり、断りきれず１２月末まで続けたら私はくたくたに疲れオープンハウスを断りました。でも、「今度いつオープンハウスしますか？」とうるさい催促の電話がありました。例の別の不動産屋さん曰く「毎週とは凄まじいエネルギー！セラーにとってオープンハウスのメリットはあまり無く、家が汚れたり紛失物があったりする。不動産屋がオープンハウスするメリットは、不動産屋さんと同行しない飛び込み客を捉まえコミッションをより多く得ることです」。

私の家はなかなか売れず、煩い道路や学校の前の建て増しの条件の良くない家が先に売れてT氏と「変ですね〜」と言い合っていました。今にしてみれば、２．２５％のコミッションとT氏がバイヤー側の不動産屋さんからのオファーを密かに断っていたのが原因とのみかたが濃厚です。

案の定、２月にオファーを入れたバイヤーはrealtor.comなどで調べて不動産屋さんなしで直接私の家に見に来た方です。そのバイヤーは自分の不動産屋さんをみつけ、書類上は５％の半分づつとして、実際にはキックバックということでT氏が４％、バイヤー側の不動産屋さんが１％の取り分になりました。このキックバックは違法ではないそうですが、長い間売れないので何度も値下げをしてセラー（私）が損をしただけでなく疲れ果ててしまいました。

MLSに２．２５％といつまでも掲載すると都合が悪くなるので、バイヤーがオファーを入れた時点でT氏が２．５％と変えたことも分かりました（書類のコピーを取ってあります）。

その買い手はファースト　タイム　バイヤーで、８０万ドル近いローンが下りなくて今度は７０万ドルのローンに挑戦するとか。　T氏との半年の契約が昨日切れましたが、きっとあれこれ言って「ローンはきっと下りますよ」と再び言い続けるでしょう。４％のコミッションを逃したくないでしょうから。でも、１カ月半も過ぎているので法的にはこの売買の話はキョンセル出来るんです。マーケットに戻して、新しい不動産屋さんにお願いするのがいいのではと考える日々です。

#234
  • ぶん太
  • 2006/03/24 (Fri) 23:42
  • Report

T氏は売買契約のコピーを渡したがりませんね。「コピーを失くす方がいるので」と何度も言い訳しました。コピーは失くしても再びコピーをとればいいのにね。コピーを渡さない契約は成立しないんです。しつこく催促してやっとコピーを手に入れましたが、売買契約をキャンセルするためのコンテンジェンシー　リムーバルのコピーをくれませんでした。

#235
  • hitokoto
  • 2006/03/25 (Sat) 21:11
  • Report

MLSは誰でも閲覧できるはずですよ。
私も一般人ですが毎日ネットでチェックしてます。
あと、バイヤー側とセラー側の儲けは半々でなくてならないという事はなく、バイヤー側に払う％のみMLSに掲載すれば良いのではなかったですか？
例えば、バイヤー2%、セラー2%でもいいし、バイヤー2.5%、セラー2%でも良かったと記憶していますが・・・。
もちろん、契約時に%はきっちり決めますが。
ただバイヤー側の取り分が少ないとエージェントは積極的に動いてくれないというのは聞きました。
ぶん太さんの仰るとおりのリアルターでしたらちょっと信頼できないかもしれませんが、誠実な方もいらっしゃると思うので、良いエージェントに出会う事がいい家に出会うくらい大切ですよね。

#236
  • ぶん太
  • 2006/03/25 (Sat) 23:19
  • Report

Hitokotoさん、有難うございます。MLSは誰でも閲覧できるはずとのことで、検索したらrealtor.comのようなサイトしか出ませんでした。

T氏との契約では５％のコミッションでバイヤーとセラーは２．５％づつということになっているので、MLSに２．２５％と低く変えるのは契約違反だと思います。あちこちの不動産屋さんに問い合わせたり会ったりして調査しましたが、意図的に低く変えたことが立証されればライセンスが取り上げられるそうです。しかるべき機関に報告するつもりです。

T氏は「△LAのC社に入る前に日系のXXX社で働いていた」と言いましたが、現在の日系○○社で働いていたことが他の不動産屋さんから間接的に知りました。○○社と言えなかったのには訳があるのですね。T氏は○○社で評判が悪く「T氏ならやりそうなことだ」とか。

T氏のホームページには半年間私の家しかリステングがないのに、「マリブの３ミリオンの家を売ったばかりです」とか「やっとアーバインの１．２ミリオンの家が売れた」と根拠の無い事を聞かれもしないのにベラベラでした。更に、「私はローリングヒルズに住んでます」と言ったり、「私はサンタモニカ方面に住んでます」とコロコロ話しを変えるおかしな方でした。皆さん気をつけてください。

#237
  • rent vs. own
  • 2006/03/26 (Sun) 15:19
  • Report

#229さん、アドバイス有難うございます。
ちょっと計算してみたのですが、いま買って＄450000ローンを6％30年固定だと月々＄2700弱の支払いになります。
数年待って＄10万下がった時に買ったとして＄350000ローンを8,5％でも月々＄2700弱で、月々の支払額は
全く変わらないという事に気付きました。
それどころか、＄45万ローン（金利６％）の方はTotalの支払い利子額が＄521271,85なのに比べ、
＄35万ローン（8,5％）の方は＄618830,99になってしまいます。
家を購入する際には、金額よりもローンの金利、総支払額を考えないといけないですよね。
やっぱり数年待つ事の意味って余りない気がします。
いま50万ドル台前半くらいの家が、もし2010年から2014年にかけて＄10万以上値下がりしたとしても、
2016年から2020年の間には6,70万ドルにはなると思います。2020年台には、もしかすると80万ドルくらいになるかも。
どうなるかはっきりとした数字はわからないけれど、でも何れ買値に戻り、将来的に6,70万になる事は確実だと思うんです。
だから気に入った家があったら買ってもいいと思うし、引き続き探してみるつもりです。

#248

呆れます。さんへ

実際不動産がスローになっているのは事実ですよね。
確かに見苦しい書き込みもあって、私も気になっていましたが。

誰かがMANYを　“ほとんど”と訳したことに“間違った訳で悪意を感じる”って書いてましたけど・・・ニュアンス的にはそれほど間違ってませんよね。
多くの投資家が裸で泳いでいるだろう。（間違った投資をしただろう）と書いてるんですし。

ロバートキヨサキのコラムを読んでみましたが、これが不動産バブルであることはみんな知ってることだ。って書いてますよね。
今のマーケットでもvalueのある物件はあるというのは、アリゾナ、ポートランドなどだって書いてますよ。（彼が実際に今年になって投資した州）
残念ながら現在６０％オーバーバリューのLAではないのですよ。

プライスではなくバリューを見極めろという彼の言葉の意味を冷静に判断されてはいかがでしょうか。

#247

ぶん太さん、それはひどいですね。
不動産屋によって本当に違いが出ますよね。
私は過去２度しか家を買ったことがありませんが、専門知識を含めそのサービスはファーストフードとフレンチレストランほどの差がありました。
でもレストランと違って家は人生で数回しか買わないし、よくわかりませんよね・・・。
宣伝はいけないらしいので名前は出せませんが、Ｄさんはとても良い不動産屋さんです。
最近は特に競争が激しいので悪質な不動産屋が増えているという話を聞きます。
良心的な不動産屋さんが見つかると良いですね。

#246

こんにちは、
私はまだマイホームも持っていませんし、投資などもしておりません。
今買っても高くて手が届かない…と思いつつインターネットでどんな家が今売られているかついつい 見てしまいます。
最近思っているのは他州の安い物件を購入し少しでも資産を増やそうかと考えているのですが…そこで他州に物件を持っている大家さんの先輩方に質問があります。
＊＊例＊＊
４-unit のアパート＝１３０，０００ドル
頭金＝２６，０００ドル
ローン＝１０４，０００ドル
レント収入＝３５０ドル／月x４unit
＊＊＊＊＊

こういう物件どう思われますか？　　
単純計算すると収入１４００ドルから毎月の支払い６２０ドルを引くと７８０ドル。そこからまた保険やらなんやら引くと月の収入は微々たるものですが。
他州に物件を持っているといろいろと出費があると思いますが 出費の詳細教えていただけますか？
それとどのように管理されてますか？

#245

私は今回のブームのお陰で随分儲けさせていただきました。
でももうピークは過ぎたと感じています。
既にフィニックスの物件は売りました。
その資産を今後、どのように投資するか検討中です。
不動産も確かにまだまだチャンスはあります。テキサスなどのアンダーバリューの物件ならまだキャシュフローを産むでしょう。
ただカリフォルニアはもう無理ですね。
＃２３２さん、過剰に反応しすぎでは？
冷静にみても不動産ブームはもう終わりなのに、そしてカリフォルニアはオーバーバリューだと言うことはキヨサキ氏の言葉を借りるまでもなく、レポートされていることです。
私はこのトピ主さんをはじめ、ファーストバイヤーの方々に、１番高い今は買うべきではないと忠告したいだけです。
去年、おととし、インテレストオンリーで家を買ってしまった方々には心から同情申し上げます。
リアルターの責任は大きいと思います。
でも１５年２０年スパンで考えれば資産ですし、レントを払うよりマシとお考えでしたら、それもごもっともだと思います。

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