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デービッド・リー/コールドウエルバンカーPP不動産

OC・LAでの不動産、ビジネス、ご自宅の購入と売却、賃貸物件のリースオフィスや店舗のスペース探し、また資産形成のための投資物件アドバイズ、ビジネス開業支援をいたします。

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不動産エージェントのデービッド・リーです


オレンジカウンティ、 LAカウンティでの不動産のことならお任せください。
14年の経験、350軒を超える売買とリース契約の実績。

あなたにこのページで、ご案内できることを嬉しく思います。
米国における不動産購入により、この国におけるより強固な基盤を築かれるお手伝いができることを光栄に思います。

どうぞお気軽にご相談ください!
・ご自宅の購入、売却
・賃貸物件のリース
・オフィスや店舗のスペース探し
・資産形成のための投資物件アドバイス
・ビジネス開業支援

Tel . 949-310-7773 まで
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【ご挨拶を兼ねて少し私の略歴をご紹介します】

アメリカには、1974年の大学生の時に初めてハワイに行き、その翌年には本土のシアトルからサンフランシスコ、ロスアンゼルスを満喫し、卒業したら絶対来ようと決めました。

1977年には学生ビザで念願の語学留学で本格的に渡米して、それからLAのサンフェルナンド・バレー、ウエストサイド、サウスベイなど様々な地域で暮らしました。

初めての家の購入は1980年のハリウッドの小さな一軒家でした。それからマンハッタンビーチ、トーランス、マウイ島、現在はアーバインと移り住んだ時の経験が今の不動産業に役たっています。その間、小売業、レストラン業なども経験しましたが、それまで6軒の不動産売買と不動産管理経験を通じテナントとのやり取りを経験する内に、自分にとっては割りと自然体でできる仕事だということに気づき、2002年に不動産免許を取得しエージェント業を開始しました。

今年(2016年)で14年目を迎えますが、おかげさまで事故もなく350軒を超える売買とリース契約のお手伝いをさせていただいています。その中には、住宅はもちろんのこと、商業物件、ビジネス物件、オフィスのリースなどが含まれています。

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デービッド・リーの特徴

1. 自らがビジネスオーナーの経験を持ち、商業物件も得意としています
バックグラウンドがビジネスオーナーであったこともあり、経営者の考え方や視点で見ることができ、共通言語も通じますので、ビジネス売買の依頼を受けることも多くあります。今まで取り扱ったビジネスはレストランやサービス業が多いですが、アメリカではやはりフランチャイズがビジネスとしての資産価値が保たれると思います。またビザの取得や融資を受ける際にも有利に働きます。

2. これからビジネスをされる方には、不動産以外にも各業界の専門家をご紹介いたします
これまでの経験から各方面のプロフェッショナル、例えば会計士、弁護士、ジェネコン、設計士、の方たちとのネットワークもありますので、必要であればご紹介することが可能です。また日本から会社の立ち上げにこられた早急にオフィスが必要な会社さん、短時間で的確なオフィスをご紹介できます。

3. リモデリング・リフォームを得意としています
また住宅の方も私は子供の頃から大好きで、得にデザインやインテリアに興味がありますので、これまでも「効果的な住宅リモデリング」のセミナーなどもやり、40名以上のお客様に古めの家の効果的なリモデリングのアイデアなどのアドバイズをしてきました。

ちなみに私は子供が4人いますが、全員がアーバインの小学校から高校まで(2人は大学まで)通いました。今では大きくなってしまい、いわゆるEmpty nesterを文字通りに体験しているところです。アーバインはもう17年も住んでおりますので過去に何度か「アーバインセミナー」をやるほど学校区やその他の情報に詳しいです。アーバインといえば安全、良学校区、区画整備がされた近代都市として外国から目指してくる人も多く、まだまだ新築の住宅も数多く建てられています。

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もしあなたがアーバインに興味がありましたら、私がセミナーの際に日本語で書いたアーバインガイドをご希望の方は下記のフォームで連絡くださればPDFでお送りいたします。


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不動産エージェントに経験は必要なのか?

今だから言えること。それはエージェントは誰もが同じではありません。それは初めての山を登る時に付き添ってくれるナビゲーターとよく似ています。何が起こるかわからない危険な登山のナビゲーターをあなたはどういう基準で選ぶでしょうか?宣伝文句、ルックス、キャッチフレーズでしょうか?

何故、経験が大事なのかを3つのポイントでまとめてみました。

1. 総合的判断
不動産は価格だけではなく、総合判断をして決めなければなりません。方角、ロケーション、隣人との距離感、フリーウエイのアクセス、スーパーへのアクセス、ローン金利、家の状態、売り主の状態、などなど活字となっているインフォメーションだけでは判断はできません。サーフィンをしていると、来る波は一つ一つ違うように、不動産取引もその度に違います。それと同時に山から全体像を見下ろす視覚が養われるようになるには経験が必要です。

2. 交渉
不動産購入にはいつも相手がおります。その相手は百戦錬磨のエージェントかもわかりません。書類は一つの✔マークを見落とすだけで大きな事故に繋がる場合があります。通常売手にとっては多くの売却費用がかかりますので、これをなんとか買手に払わせようとします。要するにいろいろな駆け引きのテクニックがありますが、それもあくまでもディールの全体像を念頭にいれながら進めることができる話です。相手のモチベーションは高いのか低いのかはエージェントを通しては直接伝わってきませんが、そこを見抜くには経験が必要ではないでしょうか?交渉というとこちらの言い分だけを押し通すというふうに思われがちですが、ゴリ押し交渉ではハッピーエンドにつながりにくいです。相手がどんな人種であっても、私たちは感情をもっていますので、お互いに握手をしてハッピーに終わりたいと願っています。

3. 相手からの信頼を勝ち得る
不動産エージェントになくてはならないものの一つに「信頼」があります。お客さんからの信頼が得られなければそもそも使ってもらえないと思います。しかし多くのエージェントはそれが全てだと考えていると思いますが、私はスムーズはトランズアクションのためには、「相手からの信頼」を得ることも重要なことだと考えています。私のお客様が取引きする相手は買手、売手となるお客様ですが、相手のエージェントを通してやることが米国の場合は通例ですので、そのエージェントがどのような距離感でコミュニケーションを計るのかは気になるところです。たまには言葉きついですが「このエージェントお客さんのこと本当にわかっているのか?」と聞きたくなるようなリプリゼンテーションをするエージェントも存在します。同様に、私がカスタマーレップになる場合は、向こうにはwin-win取引のために信頼を与えたいと考えます。


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これから購入をお考えの方

米国での住宅購入の3要素はご存知ですか?

まずは、立地。

それが最初に来る理由は、今も昔も同じで、不動産といえば1にロケーション、2にロケーション、3も4も5もロケーションだからです。簡単な例えは、サンタモニカの海が見える家と、同じサンタモニカでも住宅に囲まれた袋小路になっているロケーション、家やロットの大きさが同じであっても、価格は何倍も違うと思います。何故かはもうおわかりですよね。言い方を変えると、人気のあるところは価格も高い。また人気がある場所というのはあなただけがいいと思うのではなく、誰が見ても住みたい場所だということですね。極端な例でしたが、一般の住宅の場合、利便性、学校区、安全性、将来の発展性、過去からの安定性などで価格の差異がでてきます。

もう一つよく耳にする言葉として、「不動産は売る時のことを考えて選びなさい」ともいいますね。例えば、同じストリートに2軒、同型、同サイズの家が売りにでていたとします。一軒は1ヶ月以内で売れました。もう一軒は3ヶ月経ってやっと売れました。その違いは、場所、方角、メンテナンスとアップグレードの差であることがほとんどです。買う時点で若干高かったということは、それだけ売りやすい物件だからということも言えるわけです。また良い立地なのに、メンテが悪くて周りの平均よりも少し安く購入することができたということもあります。

これが次の要素の話になってきますが、第二に住宅そのものの価値にあります。

米国の場合は、日本のように木造住宅耐用年数が22年で上モノ価値ゼロという法律はないので、築50年、60年でもきれいにメンテされ、アップグレードされた家は周辺の価格上昇と共に価格が上がっていきます。ですから、まず最初に「立地」が出て来るのがその理由です。立地がよければ、次に見るところは、住宅のポテンシャル(将来価格)なのです。たとえ、現状の見た目が悪くとも、そこに目をとられない。あくまで将来性に託すのが重要です。


そして最後に、住宅ローンですね。

もちろん、現金がおありの方はキャッシュ買いがいいと思います。ローンというのは、「時間」をお金で買うことです。30年かけて払いますという借用書で住宅価格の倍近い値段を払うことです。もちろん、そのメリットもあります。例えば、手持ちの現金のレバレッジを効かせていることや、利子や固定資産税が税金控除になることの効果は大きいです。ですので元気でバリバリ収入がある人は、住宅ローンを使わない手はありません。

しかし、これからリタイアメントに入り、収入もそれほど見込めない人はキャッシュ買いがいいでしょう。住宅ローンの一番のポイントは何と言っても金利です。これを書いている2016年9月現在であれば、まだ3.5%以下の金利が取れる可能性はありますが、アメリカの歴史では10%以上の金利だった時代もあります。銀行利子は税金控除になりますのでまだいいですが、いたいのは金利が高ければ支払額が増えることですね。ですので金利は低いことに越したことはありません。一度取ってしまうと、どんなに高金利の時代になっても、固定されますので安心ですよね。私はこれが当たり前だと思っていましたが、ヨーロッパに行くと金利は変動するのが当たり前だということなので、改めて30年固定金利の素晴らしさを見直しました。またその意味では3.5%以下の金利が取れる現在は、米国史上でも稀な時期なので、住宅購入をお考えの方は今動くのがベストです。

さて、その金利ですが誰もがその金利を取れる訳ではありません。簡単に書きますと収入、クレジットヒストリー、職歴、頭金の大きさにより、個人差があり、それらの条件によりとれる金利が決定されます。これ以上はテクニカルな話になりますので控えますが、米国はクレジット社会ですので、そのヒストリーに基づいて計算されるスコアにより、個人の信用度を計られますので重要です。


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自宅を高く売るためのポイント

家をできるだけ高く、早く売る時の鉄則は

1.綺麗であること
2.修理部分が極力ないこと
3.時代にマッチしたアップグレードがされていること

という順で重要だと思います。

これらは言ってみれば、当たり前、常識じゃないですかと言われそうですが、自分の住む家となるとなかなかそう簡単にできないのが人間なのです。これらをもう少し説明いたします。

まず、「綺麗であること」の意味は、物が極力少ない方がベター。バイヤーはあなたの自慢のモノを見に来ているのではなく、家を見に来ているのです。もちろん、最低の家具はある方がベター、しかしなるべくそこに住む人の臭いを感じさせるものはない方がいいのです。次に必要なのは整理整頓。モノが多すぎる方は、今が大整理の時と悟り、断捨離を決行してください。

「修理部分が極力ないこと」これも当たり前です。だれも動かない窓の家、トイレ水漏れの家、網戸が破れた家など買いたくありません。要修理部分は無くすことが、買手のネガティブな印象を与えずにすみます。また見えるところだけではありません。屋根、下水道も重要な箇所です。大抵の買手はホームインスペクターを入れますので黙っていても、そこで暴露されてしまいます。家の売買の時は、Disclosure (売手の情報開示)がとても重要なのです。

そして「時代にマッチしたアップグレードがされていること」これは1,2のように絶対ではありませんが、高く売るためには必要なものです。アップグレードといってもピンキリがありますが、最低限(例えばペンキ、グラナイトカウンタートップ、床素材の変更など)は効果的ですのでぜひおすすめします。逆に予算があるからといって、あまりハイグレードに仕上げても、投資金額のリターンは低くなりますのでお気をつけください。またおすすめしたいは、ホームステージングといって、プロのインテリアコーディネーターを使って、調度品や家具をデザイナー感覚で揃え、インテリアをデコレートすること。少し予算はかかりますが、非常に効果的です。

最後に、住宅のアメリカと日本の違いはいろいろありますが、その内の一つとしていつも私が感じていることは、「メンテナンス」(計画維持管理)の意識の違いです。日本ではメンテといえば簡単に管理とか整備(車の場合)の意味として使われますが、アメリカの「メンテナンス」は建物維持のための計画維持管理で、建物を所有すると当たり前に考えるべきものなのです。日本でも歴史のある建築物や近代商業用建物はもちろんしっかりと維持管理されていますが、一般の人は自分の住宅に対してその意識すらないのが現状です。これは日本の税制による資産価値の目減りの影響も大きいと思いますが、アメリカ人の物件のメンテ管理意識はかなり高いです。それはただ単に物件をきれいに保つという意味だけではなく、その管理努力が最終的に金額に反映されるという社会の仕組みがあるからです。よくあるパターンは家を売りに出すのできれいにリモデルをするというケース。せっかく家を綺麗にするのに、それをエンジョイもしないで次の買主に明け渡すのは、非常にもったいない気がします。またそうかと思うと、しっかりと計画通りに定期的に少しづつリモデルをやりながら、そしてその変化をエンジョイしながら生活するアメリカ人家庭を見ると、「あーこの人達、生活を楽しんでいるんだなー。」と思わずにいられません。

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アメリカ不動産投資

アメリカで不動産を買う理由

最初に、不動産投資と不動産投機の違いは何でしょうか?投資とは経済状態を読み、リスクを予想してリターンを求めることで、投機とはギャンブル行為のことを言います。今思えばバブル経済とは日本でもアメリカでも銀行が率先し土地を買っておけば儲かるというパターンの投機行為を繰り返していただけでした。アメリカでの不動産投資は上物がなければなりたちません。そうでなければそこに住んだり、ビジネスをやる人がいないからです。しかし日本の不動産投資は「高利回り」だけが頼りで、建物の現存価値が残らない日本と、将来価値を予測し計算するアメリカの不動産投資「リターンを求める」還元率(キャップレート)に基ずいた計算でないことから、そもそもの出発点で違っています。

どこの国でも将来の不動産の見通しを立てるにおいて、まず前提となるのはその国の経済が順調に上向いていることが大前提となります。世界中の国を見渡しても経済は下向きなのに不動産は好調ということはありえないからです。どの国にも一長一短がありますが、先進国の中でインフレーション率、失業率、銀行金利などの経済指標が好調なバロメーターを示し、将来も維持していける見込みがある国はそれほど多くはありません。アメリカはその代表で、ヨーロッパ、アジア、オセアニアの国々の有能な投資家たちがアメリカに集結していることからでもこの国の優位性を見ることができます。

何故アメリカ不動産なのか?


第一の理由は国の経済が堅調なことと、カントリーリスクが低いことが一番ベースになっています。アメリカ政府の2016年のインフレ率予想は1.2%、2017年は1.5%の予想、中古住宅販売数は2015年が550万軒(これは2007年以降の最高値)、工業団地空室率、小売スペース空室率、アパート空室率など各不動産分野の予想が2007年レベルを維持するという見通しを立てています。それに加えコンスタントな人口増加、ハイテクを中心とするニューエコノミーの台頭、健康なベビーブーマー達の消費など様々な要因が絡み合い経済を後押ししています。

第二の理由はアメリカの過去50年間の不動産の歴史をみてみると、確実に資産価値が10年で2倍になっています。もちろんその間に大恐慌や不況を経験しながら、アップアンドダウンを繰り返しながらも確実に上がっています。

第三の理由として中古住宅市場がアメリカ住宅産業の75%を占めている極めて安定した市場であるということ。

第四の理由はアメリカというところは外国人投資家にも門戸を開放しているということも重要なポイントです。観光ビザさえとれれば、国民番号と呼ばれるソシアルセキュリティ番号がなくても堂々とアメリカの不動産が買えその恩恵をうけることができます。ただし不動産を所有したことが働けることや永住できる意味ではないのであくまでもビザのこととは別だと認識してください。冒頭で触れましたように、アメリカ不動産投資とは収益不動産の取得を意味し、一つの事業として経営(不動産管理)をすることです。不動産管理とは英語でProperty Managementといいますが、建物の維持管理、テナント管理を年間計画に基づいて行っていくもので、この仕事こそが不動産投資の要であるといえます。

これは海外にいる日本人がアメリカ住宅に投資をするという観点からも、アメリカは不動産投資に関しては大変開放的なところです。ただ売却したときに売り逃げはできないようにエスクローで税金の先取りをされますが、基本的には米国人と同じ税法が適応されます。例えば1031exchangeという、国税局から認められた税繰延法があります。これは、投資物件を売却した後の180日以内に同等かそれ以上の物件を買い直せば、所得税を繰り延べすることができるというものです。この方法により、1ベッドのコンドから始めた投資も5年後には一軒家に変えることができるのです。


詳しくは
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