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Topic

30DAY NOTICE

Preocupaciones / Consulta
#1
  • しずちゃん
  • 2006/10/03 09:38

大家から　”３０−DAY NOTICE TO MOVE OUT ”をもらったのですが、正当な理由はありません。大家が市のコードに反する事をしていたので主人がその事を彼女に指摘したのですが、その２日後にnoticeを持ってきました．主人がnoticeの理由をきいたら、彼女は"I don't have to have a reason"と言ったそうです。私が理由をきいたところ彼女は、私の主人がトラブルメーカーだと言いました。今まで何も問題を起こした事はないし、レントはいつも遅れずに払っています。多分主人が彼女がしている事を市に話すと言ったのが気にいらなっかたんだと思います。こういう場合私達にアパートに残る権利はあるのでしょうか。詳しい方、同じような経験がある方、いらっしゃったら教えて下さい。

#7
  • makidesuu
  • 2006/10/04 (Wed) 19:39
  • Report

友人はサンタモニカのアパートの大家です。家賃はシティーのコントロールがあるので一年に５０ドルしか上げられません。家賃では追い出せないので、その住人が契約書に載ってない人と一緒に住んでるから違法だと訴訟しました。その住人はすぐにシティにいって同姓相手（妻になる人？）の書類手続きをしてしまって、大家は負けてしまいました。２回目は、その住人の家賃支払い日がすぎていたので、その住人には知らせずに訴訟したのですが、住人は催促状を受け取ってなかったといって勝ちました。住人もいつも身構えていて、家賃を払う時に大家がいない時は、家賃を払おうとしたが今いないと書いた紙に大家の弟にサインさせてもって帰ったりしてます（笑）。彼がその住人を追い出したい理由は、昔から住んでいるので高い（今の価格）家賃が取れないという事と、大家の部屋が改築されたら、自分の部屋が改築されないのは不当だとシティに訴えて、改築しなくてはならなくなったという事です。大家のアパートは最初の一年は一年リースですが、あとはマンスリーになってますので、マンスリーだからといって滞納、犯罪などの大きな問題が無い限り、大家は住人を追い出す権利はありません。

#8
  • slacha
  • 2006/10/04 (Wed) 21:34
  • Report

もし契約がＭＯＮＴＨ　ＴＯ　ＭＯＮＴＨになってるのであれば、１カ月ごとに契約が更新されるということです。よって３０日前にノーティスを出せば、大家は契約を満了して終了することになるので、テナントを出すのに特別な理由は必要ありません。月決め契約ではテナントも大家も月ごとの契約ですから、テナントは出ることも、大家は出すことも出来ますよ。大家にテナントを出す権利が無いなんて聞いたことないです。

#9

オーナーは住人に出て行ってもらうのは可能ですよ。３０日のノーテイスがあれば問題ありません。、よくオーナが売ってしまうので急にでなければなったとかききますよ。家賃の未払い、契約違反の場合３日のノーテイスで出すことが可能です。それでもでなければ警察に連絡してだせます。現実には居座ることは不可能です。レントコントロール(サンタモニカ）の場合年４％か＄５４までですが、建物が１９７４年以前にたてられたもので、新しいものはこれにあたりません。
現実は大家の方が強いです。いくらでも理由はつけられて、結局でなければならなくなります。

#14
  • makidesuu
  • 2006/10/05 (Thu) 00:19
  • Report

契約違反がなければ住人を追い出す事はできません。あとはオーナーが建物を売ってしまってそこをアパートとして貸し出さない場合。トピ主さんは契約違反してないので、大丈夫です。いくら３０日ノーティスを出されても理由がなければ追い出せません。大家はありもしない理由をあれこれこじつけて住人を追い出せません。大丈夫。何かあったらシティーにいけば相談にのってくれます。お金もかかりません。なぜなら大家は弁護士を雇うけれど、住人はいつも自分と家族だけぞろぞろ出廷すればいいだけですから。友人はもう一つの一軒やを貸していて、そのファミリーはいつも家賃を滞納しているにも関わらず、初めからジャッジはそのファミリーの方を優先してました。結果もファミリーが勝ちました。まだ住んでます。友人は立退き料を払うから出て行ってくれないか交渉中です。あの友人が弁護士を雇って一生懸命訴訟を何度もしても未だ一度も勝ってません。訴訟になったときはジャッジは家主に厳しく、住人に優しいです。堂々と住んでいればいいです。＃９さん、＃８さんも、どんな例で立ち退きの訴訟に負けてしまったかをトピ主さんに教えてあげてください。私は実際何度も訴訟して駄目だったケースだけしか見てないので。今後の対策にいいアドバイスになると思います。トピ主さんがんばって。

#16

makidesuu = 正解
slacha = 誤解

立退き料 = 平均$5000

#15

私の聞いた話ですと、３０日を過ぎてもテナントが出て行かない場合、大家はまずＣｏｒｔを通して、テナントを出したいむねを伝えなければいけません。そうしますと、Ｃｏｒｔを通して、テナントへ手紙が届きます。それは、大家とテナントがＣｏｒｔにいつ出廷するか書いてあります。お互いに自分の意見を言うことができます。その場で裁判官によって決められます。もちろん裁判をするために大家はお金を払わないといけません。もし負けた場合、テナントが大家の分のお金をはらわないといけません。その額は、数百ドルと聞いています。もちろん勝てばお金を払わずにそのまますめます。そして大家はコートで戦う際に、なぜだしたいか、理由が必要になると思。いますＮｏｔｉｃｅが切れた３０日後に、大家がＣｏｒｔのてつずきをして、多分１ヵ月後ぐらいに出廷になるんでは、ないんでしょうか？でも、聞いた話なので、ちゃんとした情報を得るには、やっぱり弁護士がよいと思います。

#17
  • slacha
  • 2006/10/05 (Thu) 20:53
  • Report

自分の勉強不足かと思い調べてみましたが、やはり３０日ノーティスはテナント、大家双方が持つ権利です。私は現在１０件ほど貸しており、過去には警察立会いの下で立ち退きも経験していますが、今まで話がこじれたことは一度もありません。自分が持ってるリース契約書も確認しましたが、すべてに３０日ノーティスの権利について記載があります。物件のマネージメント会社にも確認しましたがすべて同じ答えでした（他州も含めて）。

マンスリー契約で３０日ノーティスを出して立退き料？？？立ち退きの理由が必要？？？う〜ん、、、聞いたことがないですね。

それとも、それぞれの市によって細かい規制があるのでしょうか？知ってる方がいれば教えてください。

#19
  • makidesuu
  • 2006/10/05 (Thu) 23:16
  • Report

ですから、、、３０日ノーティスがあったとしても、ちゃんとした契約違反の理由なしにはテナントを気分しだいで追い出す事はできないんですってば。もしどうしても納得いかないなら、ご自分でトライしてみたらどうでしょうか。

#20
  • しずちゃん
  • 2006/10/05 (Thu) 23:29
  • Report

皆さん、色々ご意見を本当にありがとうございます。参考になりました。インターネット等でも勉強しています。makidesuuさん、更に質問に答えてくれて、励ましてもらってありがとうございます。
早く一軒家が欲しいのですが１，２ヶ月では多分無理なので、準備ができるまではここに居られるように頑張りたいと思います。また過程をお知らせします。

#21
  • susans
  • 2006/10/06 (Fri) 00:56
  • Report

意見が分かれていますが、各市のHousing Departmentにお問合せになることをお勧めします。
レントコントロールがあるなら、十分に注意して下さい。
大家は立ち退き料を支払っての解決も可能です。
但し、高齢者や身体障害者は割高になります。

#23

大家さんの一番嫌がることをしてまで居残るなんて、私には、できません。　嫌ならでればいいじゃないですか？　30日の通知さえ出せば双方で解約できるのは合法です。　裁判に行った事で、また次を探すのが難しくなるかと思います。　職場と同じで、おとなしくした方がいいかと思います。

#22

私だったら、市に報告するくらいでしたらすぐ出ます。　大家さんが一番嫌な事をあなたはしたのです。　大家さんだって怒るでしょう。　嫌なら出て行けばいいじゃないですか。　法廷で戦いたくなければ、30日以内引越しを薦めます。　そうでなければ戦う用意は、出来ていますか？　アパート経営もそんなに儲かるものでもないんですよ。とにかく30日の通知さえ出せば、お互いに双方より解約が普通できます。

#24
  • 愛想笑い
  • 2006/10/06 (Fri) 11:41
  • Report

＞大家さんが一番嫌な事をあなたはしたのです。　大家さんだって怒るでしょう。

＞大家さんの一番嫌がることをしてまで居残るなんて、


suyeさんは、トピ主さんの家主さんと個人的なお知り合いですか？　「一番嫌な事」と言うぐらいですから、犯罪行為なんでしょうね。それなら残念ですがトピ主さんは黙ってアパートを出なければならないと思います。違反行為がなければ立ち退き料数千ドルもらえてホクホクなんですが。


＞アパート経営もそんなに儲かるものでもないんですよ。

ご冗談でしょう？　slachaさんの資産総額と年収を聞いてみて下さい。

#26
  • makidesuu
  • 2006/10/06 (Fri) 23:27
  • Report

> 裁判に行った事で、また次を探すのが難しくなるかと思います。　職場と同じで、おとなしくした方がいいかと思います。

不当な理由で立ち退きをせまられてるのに黙って大家に従うことなんてないです。大家に訴えられても、契約違反してないなら大家が負けますから。ちゃんと家賃払ってるんですから、肩身のせまい思いすることも、おとなしく耐える事もしなくていいです。それで自分で家を購入したり、もっといい所が見つかったら、そんな大家の所からはさっさと解約届けだして出ればいいんです。

#27
  • topazy
  • 2006/10/06 (Fri) 23:38
  • Report

なんか、皆さんキレてて、しずちゃんの問題に答えてないようなので、ここに書き込みしました。

まず、”30−DAY Notice to move out"って言うのは私聞いたことないんですけど。。。
それって、借主がMoveOutしたいときに出す手紙じゃないですか。

もし、立ち退いて欲しいと手紙が来る場合、”The Notice to Quit ”とかEvictionのLetterといった感じで、契約を破棄すると言うことなんですけど。その場合、Evictionにする理由を普通は書いているもんなんです、その大家は理由などなくていい。なんて言ってるありさまなので、とても、そのLandlordは怪しいですね。

RentもいつもOn-Timeに払っていて、何も、大家との契約違反をしていない場合、Lawsuitに持っていくことはできると思いますよ。それぞれ、Cityによって、RentControl のLawは微妙にちがったりするので、しずちゃんのすんでいるCityのLocal Rent Control Lawをみてみてはどうでしょうか。
Web Siteで探せると思いますよ。
あと、それと、BarnsNobleといったアメリカの本屋に行って、
California Tenants' Rights
という本を見ればいろんな借主の権利が書いてありますよ。

#28

The owner has no rights to evict you for no reason neither give you a such nonesense notice.
The owner is obviously violating a civil code such as discrimination under the Fair Housing Laws.

#31

これは、私が実際に体験した話です。１０年ほど前、Ｄｏｗｎｔｏｗｎ近くの２０ユニットのアパートのマネージャーをしていました。テナントが家賃を払わず、来週払うから待って欲しいといいながら２ヶ月たちました。大家は、コートに訴訟手続きしました。出廷の日まで２ヶ月ほどかかりました。もちろん大家の勝ちです。しかし、即強制退去というわけではありません。コートの方も家賃を払わないとはいえ、１ヶ月の猶予をあげました。その仕事を専門にしてる人が来て家のドアにはりがみをします。それには何日までに退去するように書かれています。その紙を誰もはずしてはいけません。テナントはその強制退去の指定された前日からいなくなりました。そしてその強制退去の日にそれを専門にしてる人が家に来ます。そのときにテナントが家にいると警察沙汰になるのではないでしょうか？その係りの人が来たときに鍵を変えることができます。部屋には数点荷物が残っていました。オーナーはさらに３週間ほどまちました。テナントがその荷物を放棄しかくじつにかえってこないかかくにんするためです。そのオーナーは会社経営でありいくつもそのようなアパートを持ち、もちろん専門の弁護士も付いています。上気に書かれてる３日で追い出されるというのは、ホテルで適用されるというのを聞いたことがあります。

#30

suyeさんは書き込む前にちゃんと読んでるのか？

#29

大家は自分の都合でテナントに出ていって欲しい場合Noticeを出す事はできます。
そこで出たくなければあれこれ理由をつけてコートに持ち込む事もテナントの自由です。
裁判で争うと時間が掛かりますからその間はそこに住んでいられるでしょうね。
気分はお互いに悪いですが納得いかなければとことん戦うと良いのではないでしょうか?
エビクションて弁護士費用やマーシャルの代金など大家側にお金が掛かるのでたいていはなんとか話し合いをしていくばくかの引越し用のお金を渡して穏便に済まそうとする大家が多いと思います。

>#24さん

儲かるか儲からないかはアパート物件を幾らで買って、毎月のモゲージとテナントからのインカムのバランスですよ?
今からアパート経営に乗り出す方は相当のダウンペイメントを入れなければきょうびの家賃では赤字です。
アパート経営と言ってもそれは普通の戸建を賃貸に出すのとなんら変りはありません。
有るのはテナントの数が増える分だけ修繕や家賃未払いの可能性が増えるのでその分管理が大変だという事。
戸数によってはマネージメントを雇わなければならないですし、とにかく経費が掛かるんですよ。

愛想笑いさんてどのトピのレスみても杓子定規な物の考えしかなさらない方なんですね。

#33
  • 愛想笑い
  • 2006/10/07 (Sat) 11:45
  • Report

#29さま

惜しいですね。最後の一行がなければご立派な反論でしたのに。

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