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トピック

家を購入にあたり

お悩み・相談
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#54

カリフォルニアの人口が増え続けていると言いますが、殆どが移民の人たちです。その中の何人の人達が、今の不動産価格の支払い能力があるのでしょう？下がるべきところまで、下がるのは目に見えてますね。

#53

確かに家を持ってみて始めて分かる予定外の痛い出費はありますね。Plumberを呼んでもすぐに来てくれなかったり、やっと来ても高かったり、Home Warranty Insuranceがどこまでカバーするだのしないだのでストレスもたまりますし。
とはいえ、小さいながら家を持つと生活がどっしりと落ち着いた感じがします。高いのは承知の上ですが、結婚し、そろそろ家をと思った時がこの高値の時だったという巡りだったんですよね。あー、あとせめて5年早く買う気になっていたら！と思いもしますが、その頃には服や靴にお金を注ぎ込んで、遊ぶのが楽しかったんですよね。
無理して買う必要は無いと思いますが、欲しいと思った時が買い時なような気がします。今年、家を購入後始めてのタックスリターンをします。今まで思いっきりタックスを払っていたので、どれだけセーブできるのか少し楽しみです。

#55
  • SM男
  • 2006/02/15 (Wed) 11:54
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人口が増えると借家の供給が減る。そうするとレントがあがる。そうするとレント収入が上がる。そうすると大家はもっと投資ができる。それゆえに地価が上がり続ける。

これがいくら貧乏人であっても人口が増えただけで地価が上がり続けるメカニズムですね。

そんなに下がりはしないでしょうね。値上がりはすでに止まり始めてるけど。

#60

人口が増え続けている。だから家の値段は下がらない。これは説得力ないですね。ＬＡの人口はずーっと増え続けてるけど実際下がった時期が何度もあるんだから。　　　引き潮と満ち潮の関係です。
行き過ぎたら必ず揺り返しが起こるのですよ。

#59
  • 確かに高いけど
  • 2006/02/15 (Wed) 16:33
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　自分の住む家ですから自分の予算に見合うように、買える時に買えば良いと思いますよ。下がるといっても人気のある地域は値下がり率も低いですし、たとえ２０％下がるようでもその時はインターレストも上がってるはずですから、支払い総額はそんなに変わりません。重要なのは自分がどのくらいアフォード出来るかで、買値だけにフォーカスしてもあまり意味はありません。自分の住む家だったら上がろうが下がろうが、そこに住んでるうちは神経質になる必要もないし。これが投資物件だったら話は別ですが、、、。

　人口流入に関しては不法移民もいれば、例えば韓国から来る人のようにお金をたくさん持ってくる移民もいるわけで、一概に家を買える層が少ないとは思いません。

　ロサンゼルス（カリフォルニア）も大都市のひとつですから、アフォーダビリティーインデックスが１０〜２０％あたりでも、それが異常かどうかは？？？。意外とこんなもんかもしれませんよ。これからの相場については正確に予測できる人なんていません。それが出来たらみんなお金持ちになれるはず。

#58

家を購入するのは何も自分用だけとは限りません。全米の売買されている家の1/4〜は投資家が買っているというデータも有ります。
下がったとしても3年前の価格に戻る事は有り得ないと思います。
家が有れば多少困窮してもLine of Creditでお金が引き出せますし、私の周りでは無理してでも買っておいて良かったという人ばかりです。
逆に不動産屋の「下がるから今のうちに」とそそのかされて売った人のコンドは売った後メキメキ上がって20万ドルは取り損ねて後悔しています。何事も人の情報を鵜呑みにしないでやはり自分で常にデータを追う事が重要ですね。

#57

＞#54
もちろん移民の人たちが不動産を買うというわけではないですが、人口が増えるということはレンタルにせよ、持ち家にせよ、住宅需要は下がらないということなんです。需要が上がればレントも上がる。で、今までレントしていた人たちがバカバカしくなって持ち家を購入しようとするという連鎖になるということなのだと思いますが。
どこかで聞いたか、読んだかしたのですが、カリフォルニアのような所では、自分がこの先何年か住む家を買うのであれば大損をすることはないそうです。ここ数年の不動産価格の上昇率が続くことは無いから投資としての不動産購入では損をするかもしれないけど、自分が住むために買う家は最終的には資産になるわけで払い捨てのレントを延々と払うよりは良いのではないかと。実際、90年代の暴落前の高値の時に家を購入した人でも今までずっと住み続けていれば、損をしていないと思います。

#56

最近は不動産屋でも今後は（急激ではないだろうが）値段は下がると言ってる。今後も上がると言ってるのは、コミッションで儲けたい不動産屋くらいでない？

#63
  • wow
  • 2006/02/16 (Thu) 10:51
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ゞ睛が下がったこと
▲レジット審査が甘くなったこと
インタレス・オンリーローンなど、将来のキャピタル・ゲインをあてにした需要掘り起こしの商品が徹底的に開発されてきたこと

が最近の急激な値上がりの原因だと思います。　アメリカの各地で起こっている事なので、金持ちの移民などは、誤差にもならないと思います。

あと、急激な値上がりをしてるのは、東と西の海岸沿いの大都市だけであることは、自宅の購入というよりは、投資が多いのではと思います。　ロバートキヨサキの初期の本にあるように、キャピタル・ゲインを頭金にして、どんどん不動産を増やすという手法は、ある種の人々にとってはもはや常識なのでは？

今後金利が上がっていくので、変動金利ローンの人がどうなるかが問題です。

あと、インタレス・オンリーの人は、５-１０年以内にリファイナンスしないといけないですが、その為には私の計算では、金利が変わらないとしたら、４０％の値上がりが必要です。　すなわち、複利的な計算では、５年で毎年７％、１０年で３．５％、毎年値上がりし続ける必要があります。

今後金利が上がった場合や、値上がりが予定通り行かないときに、売りがいきなり増えるかもと思っているのですが。

#68
  • 言葉が逆では？
  • 2006/02/16 (Thu) 17:36
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ポパイ２２さん、
何度か売り手市場、買い手市場という言葉を使っていますが、私が思うに今は逆だと思います。
今、家をどうしても売りたいと思ってもなかなか売れないで、２ヶ月、３ヶ月と市場に出している人がいます。そういう物件にオファーを出し、買い手側がいろいろな条件や値下げ交渉のやり取りができるようになっています。今は買い手側が強くなっています。そういう状態を買い手市場というと思います。
何年か前は、一軒の家にいくつものオファーが入り、１万ドルや２万ドル上乗せしても買えず、売り手側からめちゃくちゃな値段を言われたりしたものです。その時が売り手市場だったと思います。
上がる下がるは、予測です。
これからのことがきちんと決まっていて、支払いに無理な計画を立てなければ、値段が下がるのを待っている間高い家賃の為にお金を捨てるのはもったいない気もします。交渉できる物件を見つければ、けして悪い時期の買い物ではないと思います。値段ばかり気にし過ぎないで、いつも新しい物件情報を手に入れ、好きなお家を見つけることも大事なんでは．．．

#67

アメリカのメディアとかリサーチしてみたけどやばいかも。
インタラストオンリーや変動金利ローンは危ないですわ。
これって家の値上がりを前提にしてるから、そうはいかなくなると皆手放さなきゃだよ。
そうすると不動産の価格崩れが起きるね。
wowさんの計算だと金利が同じでも40％の値上がりが必要なんでしょ？
そんなの無理じゃん。
すでに金利は上がってきてるし、不動産の値上がりもここまで上がった今、しばらくは停滞でしょう。

#66

#60さん、みなさん下がらないと断言している訳ではなく下がったとしてもそんなに安くはならないと言っているのだと思います。引き潮、満ち潮でも長期スパンでみると不動産は50年間で平均7%の上昇率です。(今日のL.A. Timesより)

#65

＃58さんのような考え方がこれからの不況を招くという専門家がいます。
現在の好景気は不動産が引っ張っています。
新たに家を買った人たちだけでなく、すでに家を持っている人達にもこの不動産の高騰で財産が増えたという意識が蔓延しています。
そういった人達がline of creditを使ってさらに借金をし、消費しているわけです。リフォーム、旅行、車のアップグレード、ETC。
不動産ブームがクールダウンすると、これまでの様に人々はお金を使わなくなるでしょう。
それが不況を招き、不動産の価値も下がっていくでしょう。
アメリカ人の借金の額もアメリカの国家の借金も恐ろしい程増えています。
不況を食い止める術はあるのでしょうか。

#64

でも、取り合えず今は高すぎるよね。４〜５０万ドルはするでしょう？頭金無かったら、月３０００ドルですよ、特別良い家でもないのに。。

#70

皆さんが言うように”毎年平均７〜８％”の上昇です。０３〜０５年のように２０％近くも上昇したのであれば、それを帳消しに（最低でも７〜８％までに）するべく波が必ず来ます。いえ、、、今来てるのです。ゆっくりと、、、確実に。。。

#69

家を買っちゃったばかりの人達はどうか下がらないでくれという思いでいっぱいだね。
せめて横ばいって気持ち。
うちはブームの前に買ったんだけどさ、＃65さんの言うようにホームエクイティローンでキャッシュ引き出してキッチンをリモデルしたり旅行したりって確かにやってるわ！（冷汗・・）
家の値段が上がったんだからへっちゃらって気持ちだったけど、借金の額は確かにふえてるわな〜。
こういう人がいっぱいいてこれから少し気持ちを引き締めるっと思った途端、経済の向きって変わるのかも。

#73
  • パワーオプション
  • 2006/02/19 (Sun) 03:03
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maですさん
まず移民の人たちは支払い能力がないといわれましたが、私の知人たちはインベスタービサでまず入国し、それからGCを申請しています。台湾系中国人の知人なんて本国から投資家に声をかけて米国で投資させています。ある人はアパートを10件とホテルを2件もっています。
あとそういった移民でも家（賃貸含む）が必要です。＃55さん、＃57さんの言うとおりレントする需要が多くなると、その分家（または部屋）が必要になります。

4−50万の家に10％（またはそれ以上）頭金をいれると4−5万ですね。
頭金なしだと確かに月3,000くらいでしょうが、頭金分を毎月の支払いにまわせば（もちろん定期預金で4-5万を福利運用）最低でも13ヶ月以上支払いに困りません。今、不動産で儲けている人たちはその後、イクイティーを膨らませ、そしてキャッシュアウトしています。

#72

#68さん。まだ売り手市場だと私は思います。値段があがっているうちはそうだと思います。需要と供給のバランスですから。いま持ってる投資物件を売ろうとタイミングをみてますが、この夏ぐらいまでは上がりそうな気がします。ただ金利も結構高くなって景気も少し停滞してくるし。６月ぐらいに売るのがベストと思っています。

#71

調べれば調べるほど、今買うべきではないと確信して来ました。
このブームはそろそろ終わりという認識は皆さん共通ですが・・・
それでも下がることはない。今後も年５％程度の“本来”並の値上げは見込めるだろう派と、上がり過ぎた分は数年かけて下がるだろう派に分かれてますね。
勿論１０年２０年の長いスパンで考えれば、上がるに決まってるんですが、
この先５年を考えると、やはり不動産は下がるとしか思えません。
ファーストタイムバイヤーの場合はやはり数年待ってから買うべきでしょう。
上の方で何人もの方が指摘してる通り、不動産には波が確かにありますね。上がり過ぎた後は必ず下がっていますね。
全体を見るとこの大波小波を描きながら上がっているので長い眼で見た不動産は良い投資と言えます。
だけどより賢く買うにはあと数年待って安い時に買うべきでしょう。

#74

パワーオプションさん、イクイティーを膨らましキャッシュアウトしてるってそれがヤバイんじゃないのー？
今日また新聞で読んだけど、２件とか家持っちゃった人が手放し始めてるって。
それとマーケットに出してから売れるまでの日数がどんどん延びてるんで、買い替えの人達も大変になるって。
売れないんで値段を下げる人達がぐっと増えたって。
あと・・・不動産の流れは高級住宅を見ればわかるんだって。
まず初めに高い物件が売れなくなってくると次に中間層に移ってくるんだってさ。当たってると思ったよ。
ＰＶあたりはもう１年くらい前から売れなくなってきてるって聞いたもの。
それでもって上がる時も高級地からだってさ。
覚えておこうっと。

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