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トピック

家を購入にあたり

お悩み・相談
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#75

来てますよ~♪来てますね~♪
最近買った人達、やばいですね〜〜♪今まで我慢していた人達、良く我慢しましたね〜♪面白いぐらい、さがりますよぉぉぉ〜〜♪これ、ナイショ♪

#76

先の事なんて誰にもわからないのに、＃70では「確実」とかって言い切ってるし、＃75では、「面白いぐらい下がる」だなんて・・・。今までずっと不動産が値上がりしてるのを歯軋りして見ていたんですか？　あなたの書き込み見苦しいですよ。

#78
  • 確かに高いけど
  • 2006/02/21 (Tue) 19:42
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家の値段が下がり景気が後退するってことは、インターレストが上がり、更に銀行のローン審査も厳しくなるということです。だから値段が下がったからといってファーストバイヤーが家を買いやすくなるかといえば、そうではありません（例えば現在のように少ない頭金ではローンを組めなくなったり、、、。）逆にお金持ちの投資家はマーケットが上昇時はキャピタルゲインで儲け、マーケットが下がったらフォークロージャー等で儲けます。

ファーストタイムバイヤーはいつでも買いたい（買える）時に自分の予算内で買えば良いのです。自分の住む家ですから買える時が買い時ですよ。

#77

はい！まだか、まだかと思って我慢しておりました♪ココまで来て、”先の事は誰にも解からない。。”なんて、あなたの方が訳わかりませんね？下がるのが目に見えてるから、買う人が少なくなっているのです。実際下がってるし。。じゃあ、買えば？あなた

#81
  • ブルガリなんちゃって
  • 2006/02/22 (Wed) 01:31
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私もある程度は＃７８さんの意見に賛成なのですが、日本のバブルのはじけかたを見ているので、どうしても手を出せません。。今でも買うと思うと帰るのですが、本当に買ってもよいのでしょうか。。。。。。。。。

#80
  • パワーオプション
  • 2006/02/22 (Wed) 01:31
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yabayabadoさん
だれも売るっていってませんよ。
キャッシュアウトということは家が作ったアプリシエーションをキャッシュアウトするのであって、売るわけではありません。
それを利用してセカンドハウス、サードハウスの購入につかいます。
＃78さんのいうとおり、家の値段がさがれば、利息が上がります。
日曜日のLA　TIMESのREAL　ESTATEでも2005-2006ではほとんどの地域が上昇しています。もちろん高級地の上昇度は低くなりましたが、新興住宅地はまだまだ上昇しています。
Fontana、Chino　Hillsなんて以前20万以下で新築かえたのが、いまでは50万。
Barstowなんて50％アップですよ。

#79

＃77さん、
＞先の事は誰にも解からない。。”なんて、あなたの方が訳わかりませんね？

「先の事は誰にもわからない」と言ってるのは、下がる訳じゃない、と言っているんじゃありません。あなたのおっしゃっている「面白いぐらい下がる」かどうかは誰にもわからないんじゃないですか？　90年前後から不動産マーケット見てきましたが、確実に先を読めた人はそういなかったと思いますよ。2000年、2001年の時点で、もう頂点だから下がり始めると多くの方が言われていました。

＞下がるのが目に見えてるから、買う人が少なくなっているのです。

金利が上がってるから買いにくくなってるんじゃないですか？

＞じゃあ、買えば？あなた

既に数軒持っています。この数年で数倍になりましたので、エクイティ分キャッシュアウトして、他州に資産を分散しました。他州も1、２年で倍近くになった場所もありますし、ただ指を咥えて見ているだけのあなたより、よっぽど資産を築きましたよ。もしLA近辺の不動産が万が一下がってもいいように、既に手は打ちました。これから家を買われるファーストタイムバイヤーの方は、もし値段が下がっても金利が高くなるから大変ですね。＃78の方の言われる通りだと思いますよ。

#83

セカンドハウスを売らなくてはならない日が近いうち来るだろうって書いてありました。
建設関連の会社の株がぐっと下がったんですよね。
新築物件が過去5年ドンドン建って建築業界はウハウハだったのが、1月の報告では発注率がガーンと落ちたそうです。
不景気の前兆だそうです。
スージー・オーマンも言ってました。不動産ブームはもう終わったって。

#82

＃80さん、まさにそれ！
売るのなら良いけどキャッシュアウトするのが駄目なんだって。
それは借金がかさむって事でしょ。
でもって2件、3件買ったあとで、価値が下がったらどうするの？って話。
お金が回らなくなって手放さざる負えなくなるわけさ。
で、すでにそういう人達がもう出てきてるのよ。
50％アップなんてどう考えても普通じゃないでしょうが。
先に書いたように私もホームイクイティーでキャッシュアウトしたさ、でも今から気持ちを引き締めようってところ。
88年にリバーサイドに家買った友達を思い出したんだ。
あの頃新築で16万くらいだったよ。
でもあっという間にメキシカンやら黒人やらが来て85年に売った時には10万だった。
こういうことって繰り返されるんだよ。

#84

#79=＃７６です。さん

私も全く同様ににして数件のオーナーになりました。ただ私の場合戸建だとテナントが出ていくと空きが出てフルでモゲージをかぶらなければならないのでそれが分散できるアパートをターゲットにしました。メンテナンスはその分大変ですが今のところ利益も出てますし、何よりTax控除が有り難いです。
下がる、下がると言っている人はほんと数年前から言ってますが何もアクションをせずにただ言っているだけという気がします。ただ手をこまねいて見ているだけでは資産は築けません。どんな時代でもうまく転がして儲けている人はいますからね・・。

#85
  • wow
  • 2006/02/22 (Wed) 14:51
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みなさんがしている投資のローンは固定金利なんですか？　それとも、変動金利の部分があるんですか？　スージー・オーマンは今すぐ固定金利にリファイナンスしろと言ってますけど。。。　

http://www.suzeorman.com/igsbase/igstemplate.cfm?SRC=MD012&SRCN=aoedetails&GnavID=20&SnavID=89&TnavID=&AreasofExpertiseID=162

今週末の番組は不動産スペシャルらしいですね！
ちなみに、前回は、スージーは、THE TIDE HAS TURNED.　と言ったらしいです。

#89
  • 確かに高いけど
  • 2006/02/22 (Wed) 16:58
  • 報告
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＃８１さん＞その恐怖心はおそらく自分の住む家を”資産あるいは投資と考えてる”ことからくるのだと思いますが、いかがでしょう？詳しくは長くなるのであえて書きませんが、私の知ってる経済的に成功してる人達で、自分の住む家を資産あるいは投資と考える人はひとりもいません。なぜならそれは現金収入を生まないから。持ち家（自分の住む家）なんて、たとえ自分の名義になったとしても結局は政府（？）の持ち物なんですよ。その証拠に固定資産税を滞納してごらんなさい。すぐ差し押さえられますから。まぁそうなる前に銀行が介入しますけどね。持ち家なんて政府が大家の貸家だと思えば間違いないですよ。そう考えると悩んだりするのは時間の無駄だと思いませんか？自分の予算内で住みたい所に住めばいいじゃないですか。値段が上がろうが下がろうが、住んでるうちは売買しないのですから関係ありませんし。

それぞれ経済状況等も違うので一概には言えませんが、個人的には（不動産投資に関しては）昨今のキャピタルゲインだけをあてにしたやり方は危険だと思います。あれは投資じゃなくて”投機”ですよ。インターレストオンリーローンなんかも危険かな、、、。

投機家が破綻するのを”投資家”はてぐすねひいて待っています。もしそうなったら（不動産市場が停滞したら）、確実にファーストバイヤーにとっては家を買うハードルが上がります。なぜなら銀行はファーストバイヤーよりも担保の豊富な”投資家”を選ぶからです。

#88

＃82さん、50％上がる場所があるのは別に異常な事ではありません。BarstowやTwenty-nine palmsにはそれだけ上がる理由があったんです。もし反動でこれから下がる事があったとしても、発展している町が年間40〜50％値上がりするのは珍しい事ではありません。それから、そのリバーサイドの方は、ただ単に売った時期が悪かっただけだと思いますよ。95年に売ったのであれば、ほぼ最安値の時ですね。あと数年我慢して持っていれば、＄20数万で売れたはずです。コンプトンやサウスセントラルなどの値上がりを見てみてください。場所が悪いと思われていた地域でも上がっています。92年から96年にかけてあきらめて売った人と、我慢して持ち続けた人とでは、大きな差がつきました。
それからキャッシュアウト＝借金がかさむ事ではありません。例えば、キャッシュアウトした金額を元手に４軒の物件を買ったとします。州外の一軒家は、それこそ＄10万台前半で買えました。僅かな額の頭金で買い、２年で倍になったところもあります。アパートでしたら、６、７万ドルの頭金で４ユニットが買える訳です。長期投資として持ち続けていても、30年固定のローンを組んでいたら、別に支払いが出来なくなるとか、値下がりするのでは、などという心配をする必要はありません。もちろん根拠もなく、ただ単に不動産ブームで値上がりしたようなところを買う訳ではなく、人口の流入、街の発展、賃貸物件の需要を見て買う訳です。こうして4軒増やしたならば、そのまま持ち続けていてもいいですし、一軒売ったら、最初に借りたホームエクイティ分はかなり返せてしまいます。プライムレートが４％の時のホームエクイティのレートは、銀行によってはプライムマイナス０．５％や０．７５％で、３％台のレートでした。この数年間に頑張って早く返しきってしまえば、キャッシュアウト分は借金になどなっていません。こうして見てみると、ここ数年の不動産ブームで個人の資産額に大きな差がつきましたが、
１、　　何も買わずにいた人（頑張って貯蓄をしていたのであれば、まだまだ今後チャンスはあります。）
２、　　１軒だけで、そこから増やす事は考えなかった人
３、　　キャッシュアウトして物件を増やしたはいいけれど、リスク等の計算をしていないため（オプションアームローンなどで買っている）それこそ、手放さなければならなくなるかもしれない人　
４、きちんと全てのリスクを考えた上で、慎重な投資をして、資産を何倍にも増やした人
に大きく分かれるのではないでしょうか。そして、４番の人たちにとっては、もし仮にこれから不動産マーケットが悪くなり、物件の値段が下がっても何という事はありません。むしろ、物件の数を増やすチャンスと見るだけでしょう。

＃83さん、そういった記事は、1月前後にはよく新聞に載ります。新聞をよくお読みになって下さい。不動産マーケットに関して、悲観的な記事ばかりじゃないはずですよ。

＃84さん、そうですね。LA近辺では2ベッドのコンドも買えない様な値段で、州外では４ユニットのアパートが買えますね。現地に行く際のガス代も控除出来るのは本当に有難いですね。

#87
  • 家を売りました
  • 2006/02/22 (Wed) 16:58
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家を売ったばかりです。
買ったときの3倍近くで売れました。
今はキャッシュをどこに投資するか思案中です。
私は今後下がると見てるので、下がった時に買い直すつもりです。

#86
  • 買いたい時が買い時
  • 2006/02/22 (Wed) 16:58
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#78さんに賛成です。
自分の収入で無理しないで買えるなら、買いたい時が買い時なのでは？不動産で儲けようというのではなく、そろそろ自分の家が欲しい、レントと月々のローンの支払いがあまり違わなくなってきた等の事情があって、年利が上がっても余裕があってローンを払い続けられる人で、不動産価格が下がっても影響の無いぐらいの期間住み続けるつもりなら、良いのではないかと。

#94

購入を勧める人＝最近買った人
購入を控える人＝まだ買ってない人

先の事が解からないといっている人がいますが、今の状況が解ってない人は？？ですね。

#93

＃７６です。さん。
他州に行くのにガス代って、、
車で行くんですか？他州に？

#92
  • wow
  • 2006/02/23 (Thu) 03:40
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お二人とも固定金利派だったのですね＾＾。　固定金利で買えるなら問題ないんですよね。　３０年もすれば必ず買った時より値上がりしてますからね。。。

今問題なのは、去年辺りからもう固定金利で買えなくなって、ほとんどの人がインタレス・オンリーローンを使ったという話だからです。　そらそうですよね。。。　アパートの家賃が１５００ドルとして、固定金利３０年で同じコンドを買うと、３０００ドルの支払いですから。　それがインタレスオンリーだと最初の５年は１８００ドルでいいとか言う話ですからね。　５年以降少なくとも１０年以内に４０００ドルの支払いとかになるという話ですけど、それまでには十分値上がりして、キャピタルゲインを使ってリファイナンスすれば、その後も１８００ドルの支払いでいけますよ、　って話ですよね？　使いたくなるわけです＾＾。

で、今恐れてるのは、バブルの末期にはこういう投機的な手法が必ずでて来ると言う事。　すなわち、最後の損を取らせるという話ですよね。　あと、バブルを終わらせるのは、”景気抑制”とか”インフレ防止”といって、介入してくる政府なんですよね。　今のＦＲＢの金利上げが、まさにそんな感じなんですよね。。。

じゃ、不動産発の大不況の可能性があるにも関わらずになぜＦＲＢは利上げをしてくるのかですが。。。　本音は、ユーロとの機軸通貨争いなんですかね？　ユーロも利上げしたいらしいですし。　貿易赤字で出たドルが、アメリカに戻ってこないといけないですからね。。。　アメリカの国債を買ってもらわないと＾＾。　まあ、この際、不動産は犠牲にするしかないとか思ってるのかな？　って気がしてます。。。

#91
  • パワーオプション
  • 2006/02/23 (Thu) 03:40
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yabayabadoさん　借金がかさんでも、もし20万キャッシュアウト、1.25％ローンできたらどうおもいます？
銀行のローンでさえ約6％、アプリシエーションはInglewoodや、サウスLAでさえ10％以上上がっています。
あなたのおっしゃるように家の価格が下がるのをまっていたら、逆にインタレストがあがってしまいます。
あと家を売ってレントするということは、レントする需要が増える＝レントが上がるという図式になるのでは？
PVなんて既に出来上がった町でしょう？Barstowは今、町を作っている段階です。1年前とはまったく変わってしまいました。10万だった家が50％アップで15万。これがすぐに下がるとは思えません。15万のローンだって、月＄800ぐらいでしょう。＄1000でレントしたらキャッシュフローありますよ。
たとえメキシカンや黒人がはいってきても人口増加＝好経済となります。
ComptonやInglewoodでさえ上昇しているのですよ。

#90

今週のスージー･オーマン･ショー楽しみですね！

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