びびなび : ロサンゼルス : (アメリカ合衆国) Los Angeles

• エージェント
• 2006/04/12 (Wed) 05:12
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Silk5さん
うちの場合は、探し始めてから半年で希望の物件を購入できました。ただ、見つかるまでの5ヶ月近くは、毎週末エージェントの運転で家を見て回りました。私達が気に入った物件でも、エージェントがリサーチして、過去半年でその物件の近辺で契約が成立している物件と比較し、オーバーバリューでないか、本当に買いなのかをアドバイスしてくれ、彼の反対でオファーを出さなかった物件もありました。

彼を紹介してくれた友人は、2年付き合ってもらったそうです。ちなみに、バイヤー側はエージェントに報酬を払わないので、エージェントとしてもバイヤーが今度売る時にまた声をかけてもらおうという考えもあり、長い付き合いにしたいのだとも思います。

• 家持ち
• 2006/04/12 (Wed) 05:12
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＞#295、Silk5さん

前にも書きましたが、私のエージェントは、短期の間にこちらの希望する家を見つけてきてくれたので、2軒の家とも、エージェントを雇って2ヶ月以内の間に購入手続きを済ませていました。（2回目は、彼女を既に知っていたので正確に言えば、私たちが家探しを始めたいと言ってから2ヶ月以内、ですね。）

エージェントが積極的に家を紹介してきても、いずれも条件に合わず、1年以上経つというのは、率直に言って、Silk5さんの求めていらっしゃるものや好みをエージェントが完全には理解していないか、そのような家を見つける能力が無いと言わざるを得ません。気に入る家が見つかるまで気長に待ちたいというスタンスならば、それでも良いですが、少しでも彼（OR彼女）の仕事に不満があるならば、その旨、伝えて、エージェントを替えた方が良いかと思います。

• Silk5
• 2006/04/12 (Wed) 11:26
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#297、#298、#299さん、

お話し、とても参考になりました。
ありがとうございます。
そもそも、初めはどうやってエージェントを探されたのでしょうか？
契約する前に、そのエージェントの経歴等、調べられましたか？
それと、なぜエージェントは一人に絞らないといけないのでしょうかね？
コミットしなければならないということでどうもふんぎりがつかないんですよね。

#297さん、
私も、前にちょっとテキサスの不動産の上昇率とか見てみたのですが、テキサスは下がるということもなさそうですが、おっしゃる通りそんなに大きな上昇は見込めないように思えるのですが、それでも利益はでるのでしょうか。
以前にも、テキサスのような、価格上昇率が1桁の伸びの所へ投資されて、それでもやっぱり利益は4,5%を遥かに超える感じだったのでしょうか？
物件が安い分、レントもほんの数百ドルとかそんな感じみたいですし、管理会社を使ってしまうと、毎月のキャッシュフローなんてほとんどプラスにならないのかなと思っていたのですが。

でも物件が安い分、リスクは低そうな感じなので、初心者にはいいのかな、という気もしています。（ローンが払いきれなくて破産。。。ということはないですものね）。

昔の話しでもかまわないので、近年異常に上昇した地域以外の所へ物件を買われてどうだったか（どのくらい利益がでたか、またはここが大変だった等）、という話を、もっと伺えればありがたいです。

• 家持ち
• 2006/04/13 (Thu) 03:03
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＞＃300、Silk5さん

私たちのエージェント探しについては、先にも書きましたが、彼女が番をしていたオープン・ハウスに行った時に、前にも私たちを見かけたとかで向こうから「御手伝いしましょうか？」と言われました。あまり押しつけがましくなく、センスも良さそうな人だったので、頼んだのですが、正解でした。相性の合う、合わない、センスの合う、合わないって、ほとんど直観みたいなものだと思うので、第一印象で選んでみるのも良いかもしれませんよ。
経歴などは調べませんでしたが、エージェントが、所属している不動産のどこのオフィスに勤めているか、彼OR彼女自身の住まいはどの辺りなのかをチェックするのは大事かと思います。土地勘がある無いというのは、重要な要素なので。

エージェントを1人に絞るのは、たとえば、AとBという2人に二股をかけて、Aの方が探してきた物件に決めた時、Bの方はこれまで費やしてきた労力や時間が全て水の泡になってしまうからです。最終的には買ってくれてコミッションが入ると思うからこそ、彼らは購入契約が決まるまではタダ働きするわけですから。二股かけたことがバレると、不動産業も狭い世界ですからブラックリストに載って、将来的に困ることになり兼ねないので、避けた方が賢明かと。というか、確か、エージェントを雇う時に「二股はかけません」という誓約書にサインさせられたような気がしますが。

• silk5さんへ
• 2006/04/13 (Thu) 16:48
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昨年７万８千ドルだったテキサスの家について書きますと、Down20%で$15,600、30年Fixのローンの支払いが月約$350、
管理費は会社によって違いますが、月$50の所もあれば、レントの10％という所もあります。
それにPropertyTax、Insurance等で大体月$550〜ですが、レントが＄750前後ですので$15,600に対して年間約＄2000のキャッシュフローだけ見ても、預金等よりは遥かに良い利回りです。それよりも何よりも期待しているのが数年後のキャピタルゲインです。
昨年８万ドル前後の家が、Cityによりますが1年足らずで12万ドル位になった所もありますので
（殆ど変わらなかった所もありますし、テキサスでも場所によって上昇率が違います。）
数年後に何軒か売却すれば結構な額になると思っています。Silk5さんがこれから買われるなら、
やはりLAよりもテキサスをお勧めします。8万ドル前後で買い、何年か後に売って（売る際、5％〜6％の手数料は大きいですのでAssist-2-sellを使います）その資金でこちらに買われると、それまで、恐らく2010年代前半にはこちらの方も
下がっていると思います。ただレンンタルプロパティを持っていると、やはりストレスは絶えません。テナントが入らないと
やきもきする事になりますので、必ずレントの需要を調べてから購入される事、管理会社は信用できるところを選ぶ事、
もし問題のあるテナントが入ってしまった場合は白髪が増えるほど悩まされますが、最悪レントが入ってこなくても、ご自分の給料の中から支払いを出来るか余裕をみて購入される事。月$500以上のエクストラの出費が可能か（昨年より金利が上がっていますので、月$600以上になるかもしれません）充分お考えになってから決められるといいと思います。