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トピック

1年契約リースの早期退去について

お悩み・相談
#1
  • テナントの義務
  • 2015/01/27 14:07

どなたかお詳しい方、ご存じの方、教えてください。
不動産（一軒家）を通常の1年リースで賃貸して、1年未満でやむを得ず（ミリタリーサービスへの従事とかの特別事情や物件の欠陥による都合などではなく、転勤などの自己都合の場合）退去が必要になる場合、どのようなペナルティを支払うのが一般的でしょうか?

もちろん、すべては契約書次第ですが、通常のカリフォルニア州の物件賃貸契約フォーマットには、Early TerminationのPenalty条項は記載されていないので、考えられるものとしては、

１．残りの賃貸契約期間分のレントを全て支払う義務を負う
２．セキュリティデポジットを没収されるが、残りの期間の支払い義務は免除される
３．家主が直ちに新しいテナントの募集を行い、その募集に必要となった経費等を負担する。新しいテナントが見つからず、空室期間が生じた場合、その空室期間分のレント支払い義務を負う

いくつかのサイトで調べていますが、ケースバイケースのようですが、契約上の義務で言えば上記１、ただし家主もすぐにテナントを見つけることが必要なので上記３のようなケースになる、ということがよくあるようでした。

ちなみに、早期退去して代わりのテナントを自ら見つけてサブリース等をさせるようなシナリオは想定していません。

どなたか、アドバイスのほどよろしくお願いします。

#42
  • 昭和の母
  • 2015/01/30 (Fri) 12:17
  • 報告

＞だって、「頑張って探したけど見つからない」と言えばそれまででしょ。
＞一言も、ペナルティ無しでいつでも出たい時に出れるとは書いてない。
＞あんたが終了。

その通りですね。それに最初からオーナーが非協力的なら
どうするんでしょうか。訴えますか?

裁判が終わる頃には、空家のままリースが切れて、結局は
テナントの全額負担になるんじゃないでしょうか。

＞オーナーを裁くのに、弁護士費用、労力、ストレス? オーナーだって黙っていないでしょう。 儲かるのは弁護士だけ。

１年リースの残高を全額払うよりお金かかりそうですね。
それなら最初から素直に全額払ったほうがましでしょう。

この Civil Code 実際にはほとんど役に立たないルール
なので、弁護士雇ってまで権利を主張する意味がないとの
結論になりそうですね。

そもそもオーナーが協力的なら Civil Code に関係なく、
最小のダメージで早期退去できますから。

#43
  • 昭和のおとっつぁん
  • 2015/01/30 (Fri) 13:07
  • 報告

人間同士困った時はお互い様の思いやりの気持ちで接しましょう。
良い事をすれば将来良い事が還ってきます。
ほんま鬼の首とる方々がたくさんいるようで
渡る世間は鬼ばかり。

#47

契約書の内容というのは絶対的なものだから、
基本的にはちゃんと守る前提でないと痛い目にあう気がする。

#46
  • テナントの義務
  • 2015/01/30 (Fri) 16:07
  • 報告
  • 消去

そろそろ週末なので。（一部の書き込みレベルで表現変えて、Summarizeしときます。）

・意見を聞きたいのではなく、専門的観点とその根拠を知的好奇心からファクトリサーチをしてみた（何も困って聞いているわけではない）
・客観的主張や根拠もない、個人的見解からの「こうあるべき」「こうしたら」などというレベルのリサーチではない（このレベルの書き込みしかできないものが多すぎる）
・ここに書き込みに来るレベルに、上記のような「専門的」「客観的」かつ同様の経験でのLesson Learnedを持っている事例があるか、ないしはどのぐらいのレベルが展開されるのかテストした
・論理的に丁寧な表現をしてみたが、記載内容を読解し適切にコメントできるレベルは、ほとんど見当たらなかった
・書き込みのほとんどは、問いに対する内容ではないものと、根拠が示されない「主張」や個人の見解であった
・暇つぶしと、低思考レベルがどう反応するかの収穫にはなった

結論は、そもそもLease break後のLand load（LL）とTenantの義務を規定しているCivil Code 1951.2についての「専門的観点」を振ってみたが（はじめから難しく書くと、レベルの低い人たちが標本調査で釣れないので）、その意味が理解できずにイラついた多くの書き込みの様子がうかがえたが、その一部へのメモ、

Hiruyoruは、たぶんこれ見て、また猿レベルを書いてくると思うけど、「簡単なこと」とか言ってこっちが恥ずかしい。内容が面白かったらお相手してあげるね。

昭和の母は、無知と勝手な想定を事実のように平然と書いているのでもう少し勉強してね。大した経験も知識もないのに、これも恥ずかしいし害だね。

その他、雑魚の書き込み、精神論とかレベルが低いところからの「こうすべし」論を書かれても、知的じゃないんだよね。MtoMとLeaseのどっち選ぶべき?なんて、ここでは聞いちゃいないんだよね。質問の意図が理解できないんだから上から目線になるでしょ。珍棒〇〇とか、恥ずかしげもなく出てきちゃうし。

ちなみに、ブロークンリース、は根拠なく「2か月とSDで許してやった」とか、CC 1950.5を知らずに大家やってるとは、素人丸出し。

あと、昭和のおとっつぁんは、求めている内容や客観的根拠は書き込まずとも、考え方や中身は真面目。そもそもCivil Codeに書かれているPrincipalは「お互い思いやりの気持ち」。

あと、誰かが書いてたけど、困り果ててこの掲示板頼りに「意見ください。教えてください。」じゃないから、あまり本気にしないでね。マネジメント会社がいるアパートを想定してる人もいたけど、そんな（貧乏な）とこに住まないから。そもそもファクトリサーチね。

悪いね。暇だったのでたまには暇人、低俗レベルに下りてみて、遊んでみたかったので。

#45
  • Merci
  • 2015/01/30 (Fri) 16:07
  • 報告

#36さんが言っていることは Mitigation of Damages
のことですね。LandlordはTenantから契約破棄を正式に
文書で受け取ったらすぐ次のTenantを探すべく行動に移す
義務が生じる、というものだと思います。

そうだとしてもその間のレントや広告代などかかる費用は
Tenantが負担する義務があることには変わりありません。
またLandlordはクレジットの悪いTenant候補を拒否出来ます。

なのでトピ主さんが出来ることはLandlordがすばやく次の人
を探してくれるのを待つか（その間レントを払いながら）、
ご自分でクレジットの良い候補を探し出してくることでしょうか。。。
あまり選択肢はないように思います。

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