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หัวข้อประเด็น (Topic)

不動産

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • ぜったん
  • 2004/06/12 09:03

現在不動産購入をしようかと思っているのですが、ロサンゼルスでは不動産投資は儲かるとよく聞きますが、実際のところどうなんでしょう。確かに１０年２０年前に買った家が倍の値段になったなどよく耳にしますが、本当なんでしょうか。つまり、私が疑問なのはすべての物件が値上がりしているのかということです。ロケーションといわれますが、ロケーションはそれなりによくても、あまり値が上がらなかったとか、売却してもローンを考えるとそんなに得ではなかったって人いますか？　不動産を買うか、踏み切る前に、俗に言う、うまい話ばかり耳にしているので、もし、不動産で損した方や、予想外に利益がでなかったかた、損益関係なく失敗談などございましたら、是非是非、ご意見をお聞かせください。

#129

レントさんへ
プロのハンディマンは大勢います。　脚立も持って無い人から建築会社並みの資材を持っている人まで。
何をやりたいのかによってその仕事をやりたい人とやりたくない人に分かれます。
正直な人と詐欺師野郎といます。
誰かの紹介で知り合った人のみ依頼なさいまし。

#130

NYCでは弁護士が価格を決めるののはマンハッタン内の有名なビルだけのはず。

#131

>#127さん
家の改築や他のプロパティの修理などで何人もの人に頼みましたがやはりそれなりの仕事をしてくれる人はある程度の金額はとりますね。
ハンディーマンはフリーで仕事したりゼネコンに属してそこから仕事もらったりと様々です。ここでこの人いいよと言ってもレントさんが気に入るかどうかもわかりませんし、何をしたいのかがわからないとアドバイスもしにくいと思います。私は最近は韓国人の人に良く頼む事が多いですよ。割りときっちり仕事してくれました。
日本人の方は高いばかりで責任感の無い人に当ってしまったみたい。

#132

ホームイクイテイローンでいいところはどこの銀行かご存知ですか？

#133

最近調べましたが、まだ不動産あがっていますね。いつまであがるのでしょうか。もう１，２年あがるのでしょうか？だんだん買えなくなりますね。

#134

貸家でペットＯＫにしようかどうかまよっています。
皆さんの経験をお知らせください。
家が傷むと聞いたもので躊躇してます。

#135

「ペットＯＫ」には反対派です。犬は毎日フロに入るとは限らないので寝そべってカーペットがかなり異臭で張り替えないとダメでした。時々ウンチやおしっこのオモラシをして、シャンプーをしてもシミはあちこちにバッチリ。老犬だと歩きながらおしっこを垂れ流しです。床を爪でひっかいて穴があいたし、壁に背中をこすって汚れは酷い。よそでは猫が時々おもらしするらしい。

#137

家を購入する際に必要になってくる諸経費っていくら位なんですか？

#136

ペットＯＫにするとどのくらいのダメージがでるのでしょうか？ダメージもそんなに請求できないし、結局なにをしているかわからなくなりますね。
カーペット変えて、ペイントして、痛んでる窓やドアを直してたら、大赤字になりそうですが？　私は犬、猫きらいでよく解りませんが。こんなひどい目にあったとか言う人いませんか？

#138

＃１３７さんへ

　諸費用はご自分で住む家であれば購入価格の３〜５％を考えれば良いと思います。これはあくまでも目安ですよ。実際はそれぞれ個別に違います。投資物件の場合は（これも個別に違いますが）私の場合５％〜８％で考えます。

#139

ペットOKにした場合のダメージはかなり大きいです。オモラシのシミが目立たない色のカーペットだとしても、外から玄関に入った時は異臭がムッとします。犬の毛がカーペットや庭、プールに散らかったり、庭の下水溝に毛が溜まって雨があふれることも。パティオドアに毛が挟まってドアが閉めにくくなりました。

最近、愛犬が亡くなり悲しいですが、そろそろカーペットの張替えや内外の壁のペイント、穴のあいた台所の床、あちこちの黒ずみをなんとかしょうと思います。大きい家だから余計にダメージが大きいです。

#140

＃１３６さんへ

　私は現在１０件賃貸してますが、全部ペットＯＫにしています。まず一番の理由は自分が犬好きだからです。家が傷む、汚れる等に関してはそうとも言えるし、そうじゃないとも言える。これは人間も同じで綺麗に使う人もいればそうじゃない人もいますよね？今までの経験上、適正な家賃であればペットを飼ってる人のほうが長く住んでくれています。たぶん次に住むところの選択肢が少ないというのも一つの理由でしょう。また「ほんとに人が住んでたのか？」というほどのダメージを被ったこともあります。ちなみにその方はペットを飼っていませんでした（笑）。でもこれはリスクの考え方の問題なのでレント７７さんが少しでも不安に思うのであれば避ければ良いと思います。

#141

やっぱりノーペットですかね？
あまりペットＯＫのところみないですね。

#142

＃１４０さんどの地域で、どういう貸屋でいくらぐらいでかされてますか？

#143

最近の不動産はどうでしょうか？購入を考えていろいろ探していますが、値段はそれほど下がっているとは思えません。みなさん、どうお考えですか？

#144

私は、LAに賃貸アパートを持っていました。たったの1年で売り手側のエージェントは付けずに、経費を浮かせました｡
売りたいな〜と知り合いのエージェントさんにこぼしたら、買い手を連れてきてくれました。話はトントン進み、なんの問題もなくエスクローがクローズしました。儲けは、約10万。エクイティー13万。これをもとでに州外へ行きました。Arizonaはまだ安いですよ〜。
ラスベガスは随分高くなっちゃって、あんまりおいしい物件がなかったので、（簡単な理由ですが）AZにしました。

#145

皆さん不動産投資の話題で盛り上がっているようですね。でも、不動産投資についてもう少し考えてみませんか？私が大学時代に経済の教授から教わった本当の意味での投資とは、キャッシュフローを生み出す物という事。不動産の値段が上がった・下がったで一喜一憂するのは投資ではなく、株や為替と同じ「投機」です。投資とは物件を賃貸で貸し出して、初めて投資と言えるのではないでしょうか？

実際に我々の様な一般投資家が投資する額は不動産販売価格の１００％では無いはずです。２０％の頭金を投資し、後の８０％をローンで組んだ場合、賃貸で貸し出す事によって生まれるキャッシュフローでローンをある程度払うのではないですか？その結果、その投資家が得る本当の利益は全体のキャッシュフロー＋売却益です。１５年のローンを組み、その間にキャッシュフローで支払い、ローンを返済し終わった後、残るのは物件です。今後、不動産の値段が下がったにせよ、最終的にはプラスになります。５０万の物件に１０万の頭金を投資し、４０万＋利子額のローン返済を賃貸からのキャッシュフローで補う。最終的にはローンは返済され、仮に不動産価格が購入時の半額になったとしても、２５万の売却益は出ます。すなわちこのケースですと投資家は１０万の投資額に対して４０万＋利子の支払額のキャッシュフロー＋２５万の売却益＝６５万＋を得ることになります。実際にキャッシュフローは銀行への返済に充てることになりますので、最低でも２５万を手にすることになります。投資額１０万に対し、２５万が手に入る。１５万の純利益を生み出すことになります。仮にこの物件の価格が売却時に１０万を切ることになれば、投資は失敗です。

もし、投資家が不動産価格に１００％投資するのであれば、キャッシュフロー全てが利益になります。すなわち、トータルなキャッシュフローが５０万以上になれば、投資は成功です。もし、テナントがつかず、キャッシュフローが５０万以下であれば、その不動産を売却することによって最終的には５０万以上を得れば良い訳です。

それでは「テナントが入らないと自分のお金を持ち出すことになる」と言う反対意見があるかもしれませんが、テナントを確保するのは投資家が行う当然の営業努力です。テナント料を下げる等、色々と手を打つはずです。仮に自己資金を新たに投入するにしても、得るキャッシュフロー＋売却益が全体投資額を上回れば投資は成功です。

もし、これから皆さんが自分の住む家に対して不動産投資と言う考えを持つのであれば、私はお勧めしません。皆さんが考えているのは「投資」ではなく「投機」です。自分の家には何のキャッシュフローも生み出さないからです。投資とは他人から利益を生み出して初めて投資と言えるのではないでしょうか？そう考えると不動産投資とは自己資金で始めるレストラン・商店経営等と変わらない、ごく普通の商売ではないですか？

#146

最近のアメリカやアメリカ人の不動産の悩みについて質問しているサイトを発見しました。

http://www.realestateradio.net/

不動産の基本が毎週質問形式で解説されていて、普通のアメリカ人の不動産の悩みが聞けますよ！過去の放送もアーカイブで保存されているのでＣＤで焼いて車の中で聞いているのもいいですよね。英語の本を読むのは辛い人でも聞くのは楽なのでは？

グリーンスパンも今週警告したとおり、不動産バブルははじけるはずです。ただ、大方の予想は大きくはさがらないという読みです。彼の株バブル発言のときも３年後くらいに実際にはじけましたので、２，３年後におきるはずですね。そのときが買い時だとおもいます。それまでに、ひととおりのことは勉強しておきたいものです。

アメリカの投資環境は儲かるかどうかは別にしてもまだまだ世界最先端をいっています。やはり、アメリカ人からもっと聞いてみるのもいいでしょう。

#147

この高くなった不動産環境で若い人たちがどんな選択をとって不動産を取得していくのか気になるところです。とりあえずあげ。

#148

今でもまだまだ高くなっているみたいですね！　いったいこの先どうなるのでしょう。

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