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หัวข้อประเด็น (Topic)

家を購入にあたり

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#228

最新情報さん。
それは、違いますよ。今回は、間違いなく下がります。下がります。下がります。下がります。下がります。下がります。下がります。はい、皆さんも１０回繰り返した下さい。下がります。下がります。ほら、下がるでしょ?

#233

約２ヶ月前、別トピ（現在１７６位の「ＵＳＣ　ｏｒ　ＵＣＬＡ 」で私の不動産屋さん（T氏）が自慢話が多くなかなか売れないと書き込みましたが、この不動産屋さんが金儲け第一主義でセラーを「食い物」にしているということが偶然判明しました。判明したきっかけは、別の不動産屋さんに私の住所を教えて、MLSに掲載されている私の家の売買に関する内容に不審な点があったからです。注意を呼びかけたほうがいいので書かせていただきます。

昨年９月から家を売り出し初めた時点でMLSにはバイヤー側の不動産屋さんが受け取るコミッションは売値の５％の半分つまり２．５％と出てましたが、１０月から２．２５％と低く変えられていました。２．２５％と低いとバイヤー側の不動産屋さんは儲けが少ないので家を見せに案内しなかったり案内しても買わないほうがいいとアドバイスする傾向がよくあるそうです。５％の半分をバイヤー側が受け取る契約なので、MLSに２．２５％と掲載するのは違法であり、不動産ライセンス没収になるのですが、MLSの内容は不動産屋さん以外見てはならないものなそうです。

T氏はこちらが依頼しないのに自分から毎週オープンハウスをしたがり、断りきれず１２月末まで続けたら私はくたくたに疲れオープンハウスを断りました。でも、「今度いつオープンハウスしますか？」とうるさい催促の電話がありました。例の別の不動産屋さん曰く「毎週とは凄まじいエネルギー！セラーにとってオープンハウスのメリットはあまり無く、家が汚れたり紛失物があったりする。不動産屋がオープンハウスするメリットは、不動産屋さんと同行しない飛び込み客を捉まえコミッションをより多く得ることです」。

私の家はなかなか売れず、煩い道路や学校の前の建て増しの条件の良くない家が先に売れてT氏と「変ですね〜」と言い合っていました。今にしてみれば、２．２５％のコミッションとT氏がバイヤー側の不動産屋さんからのオファーを密かに断っていたのが原因とのみかたが濃厚です。

案の定、２月にオファーを入れたバイヤーはrealtor.comなどで調べて不動産屋さんなしで直接私の家に見に来た方です。そのバイヤーは自分の不動産屋さんをみつけ、書類上は５％の半分づつとして、実際にはキックバックということでT氏が４％、バイヤー側の不動産屋さんが１％の取り分になりました。このキックバックは違法ではないそうですが、長い間売れないので何度も値下げをしてセラー（私）が損をしただけでなく疲れ果ててしまいました。

MLSに２．２５％といつまでも掲載すると都合が悪くなるので、バイヤーがオファーを入れた時点でT氏が２．５％と変えたことも分かりました（書類のコピーを取ってあります）。

その買い手はファースト　タイム　バイヤーで、８０万ドル近いローンが下りなくて今度は７０万ドルのローンに挑戦するとか。　T氏との半年の契約が昨日切れましたが、きっとあれこれ言って「ローンはきっと下りますよ」と再び言い続けるでしょう。４％のコミッションを逃したくないでしょうから。でも、１カ月半も過ぎているので法的にはこの売買の話はキョンセル出来るんです。マーケットに戻して、新しい不動産屋さんにお願いするのがいいのではと考える日々です。

#234

T氏は売買契約のコピーを渡したがりませんね。「コピーを失くす方がいるので」と何度も言い訳しました。コピーは失くしても再びコピーをとればいいのにね。コピーを渡さない契約は成立しないんです。しつこく催促してやっとコピーを手に入れましたが、売買契約をキャンセルするためのコンテンジェンシー　リムーバルのコピーをくれませんでした。

#235

MLSは誰でも閲覧できるはずですよ。
私も一般人ですが毎日ネットでチェックしてます。
あと、バイヤー側とセラー側の儲けは半々でなくてならないという事はなく、バイヤー側に払う％のみMLSに掲載すれば良いのではなかったですか？
例えば、バイヤー2%、セラー2%でもいいし、バイヤー2.5%、セラー2%でも良かったと記憶していますが・・・。
もちろん、契約時に%はきっちり決めますが。
ただバイヤー側の取り分が少ないとエージェントは積極的に動いてくれないというのは聞きました。
ぶん太さんの仰るとおりのリアルターでしたらちょっと信頼できないかもしれませんが、誠実な方もいらっしゃると思うので、良いエージェントに出会う事がいい家に出会うくらい大切ですよね。

#236

Hitokotoさん、有難うございます。MLSは誰でも閲覧できるはずとのことで、検索したらrealtor.comのようなサイトしか出ませんでした。

T氏との契約では５％のコミッションでバイヤーとセラーは２．５％づつということになっているので、MLSに２．２５％と低く変えるのは契約違反だと思います。あちこちの不動産屋さんに問い合わせたり会ったりして調査しましたが、意図的に低く変えたことが立証されればライセンスが取り上げられるそうです。しかるべき機関に報告するつもりです。

T氏は「△LAのC社に入る前に日系のXXX社で働いていた」と言いましたが、現在の日系○○社で働いていたことが他の不動産屋さんから間接的に知りました。○○社と言えなかったのには訳があるのですね。T氏は○○社で評判が悪く「T氏ならやりそうなことだ」とか。

T氏のホームページには半年間私の家しかリステングがないのに、「マリブの３ミリオンの家を売ったばかりです」とか「やっとアーバインの１．２ミリオンの家が売れた」と根拠の無い事を聞かれもしないのにベラベラでした。更に、「私はローリングヒルズに住んでます」と言ったり、「私はサンタモニカ方面に住んでます」とコロコロ話しを変えるおかしな方でした。皆さん気をつけてください。

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