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トピック

家を購入にあたり

お悩み・相談
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#2

ＣＡで家を買うということは　結構大変なことです．．．というのも　今は　不動産自体が高く　いくら金利が安いといわれても　一月の家のローンの支払いが結構な金額になります。

いま　アパートが＄１４００になりましたとありますが、これと同じ金額で　家は買えないですよ．．．１０％頭金を入れたら　話は別ですけど．．．

　もし　５月にリースが切れて　そのまま新しい家にお引越しとなったら　もう家を１，２ヶ月以内に見つけておかないと　引越しは　出来無いですね．．．というのも　家を買うというオファーを入れた後　エスクローがあって　そのエスクローに３０、もしくは４５日という期間が取られるからです。時によっては６０日というときもあります。それに　気に入った物件を探すのに　とてつもない時間がかかるものです。私の知り合いは　３，４年かかって　一番！という物件を探しだしました。

もし　体験談でよかったら　お話しますけど．．．メールくださいな！　

#3

＞＃２たまねぎさん
10％の頭金を入れても月々のローンが$1400以下という物件は、かなり限られてきません？
すっごく単純に計算すると、頭金10％、年利5％だとして、利息のみの支払いのローンで、月々の支払いを1400ドル以下にするには370,000ドル以下の物件ってことになっちゃいますから。（計算あってるかな？）この値段だと、日本人が住んでも良いなと思う地域では1ベッド1バスのコンドぐらいしか買えないような気がするのですが。
しかも頭金10％だとMortgage Insurance（でしたっけ？）代を払うか、Second Mortgageを組む必要がありますから月々の出費はさらに上がりますよね。あと、コンドだとするとAssociation Feeとかもかかるし。
２〜３年前だったら充分あり得るケースだったとは思うんですけどね。

#4
  • たまねぎ
  • 2006/02/03 (Fri) 22:03
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＞＃３さん
トピ主さんは　詳しく住みたいエリアを言ってなかったので　カキコしたまでです。というのも　私事ですが、一応　LAカウンティー内ですが　＄３７０，０００以下で　５Beds 3Bathsの家を買ったものですから．．．　

#5
  • ぶん太
  • 2006/02/04 (Sat) 00:44
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リースは５月末に切れるなら、大体３月末迄には買う家がエスクローに入らないと別のアパートに一時入居しないとならないかもですね。収入や貯蓄、ロケーションなどが分かりませんが、買うなら冬が少し安目です。サンクスギビィング、クリスマス、正月などなどで忙しかったり雨が降ったりで、冬はバイヤーが少ないからなそうです。夏休みに引越せば途中の学期中に子供が転校しなくて済むので、春から夏はバイヤーが増え値段が上がる毎年のデータがあります。

銀行からお金を借りると、利子を払った分がインカムタックスで申告出来ますね。

ファーストバイヤーでLAあたりで毎月＄１４００そこらなら家よりコンドになるかもしれませんね。

２，３年前、家の値段が下がるという噂やメデァの影響を受けて家を売り払った人達がいるそうですが、値段がどんどん上がりその間高いアパートのレントを払ったという方もいるとか。

#6

＞＃４たまねぎさん
37万ドル以下で５寝室３浴室の家なんて買えたんですか？それって、最近ですか？ちなみにLAカウンティのどこですか？
もっとも、不動産広告って、自分の住んでいる地域の周辺の物件しか見られないから、私の感覚はLA Metropolitan Areaに限られているのかもしれないですね。私が住んでいるのは別に高級住宅街でも何でもない部分の某Westside地区ですが、この近くでは築30年のコンドで2寝室1浴室とかの物件でも、平気で40万ドル超えています。

#7

今は時期が悪いと思う。数年待ったらかなり安くなるよ。

#8
  • ぶん太
  • 2006/02/04 (Sat) 01:37
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特にファースト　バイヤーには時期が悪いね。でも、高いアパート代を払うのもきついね。数年といっても５年かなぁ。急には安くならない過去のデータにあるから。どちらにしても、ファースト　バイヤーはタイヘンだね。

#9
  • kuji
  • 2006/02/05 (Sun) 01:36
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５年後に下がったとしても一割ほどではないでしょうか。値段は上がりすぎてるけど、とにかく家が足りないようだし。今は４０年ローンとかが主流になってきてるみたいで今から家を買う人たちにとっては厳しいですよね。親子二代でローン返済なんて洒落にもならないですね。
頭金も10万ドルぐらい必要でしょうし。
これからどうなるんでしょうか。

#10

＞＃６　家持ちさん
私たちが家を買ったところは
ＬＡ郊外の　新興住宅街といわれているところです。
購入したのは　去年の　６月付けです。

不動産広告は　自分の住んでいる地域のみですが、良い不動産を探すと　他の地域の情報まで教えてくれますよ。
　

#16
  • ＬＡで家なんてもう買えない
  • 2006/02/06 (Mon) 03:38
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「家持ち」さんのいうとおり、ＬＡのウェストサイド（サンタモニカからサウスベイの地域）では一軒家で＄５００Ｋ以下のものなんてもうありませんよね。コンドだって、＄４００Ｋぐらでやっと1ベッド１バスがあるぐらいです。しかももちろん新築ではありません。今は絶対レンタルの方が良いと思います。

#15

＃9さん
40年ローンって、どのMortgage company or Bankですか？
永くてもいいから毎月のローンを安くしたいので教えてください!!

#14

トビ主さん、
こういうところでみなさんの意見を聞くのも良いかもしれませんが、直接何人もの不動産屋さんに電話でもして聞いてみたら？
質問してアドバイスをもらったって、タダなんですから。プロにはいつも新しい情報が入っているはずだし。
５月でリースが切れることを気にせず、焦らず、ゆっくり考えた方が良いと思います。安い買い物じゃないんですもん。

#13

具体的には
1.自分の不動産を持つ事
不動産ブームでにわか不動産屋が増えましたがポイントは・自分で家も持っている人、それ以外にも投資物件をもっていて、何度も買い換えた経験のある人。情報を迅速にネットを通じてくれる人。
2.ある程度のエリアをしぼり常にネットでそこの値動きを見る、週末はオープンハウスに行く。
買う何ヶ月も、何年も前からこれをしているのとしていないのでは断然知識が変わってきます。まずどれ位の物件がどれ位の環境で幾らかが肌でわかるようになります。
3.クレジットスコアのチェック
これは不動産屋がついた時点で無料でしてくれます。スコアが高ければ金利は安い。ダウンペイメントも少なくて済む場合も多い。
4.頭金、毎月のモゲージの計算(見通し)
どれ位の頭金が入れられるか、金利を固定するか変動にするかで毎月の支払はがくっと変わってきます。毎月いくらなら支払いができるか?それによっていくらの家が買えるかあらかた決まります。でも広くて新しい家が欲しいからと通勤に無理な遠方のエリアに買っても疲れてガス代もかかるし事故の危険度も上がるし、かと行ってLA、OCは既に相当高い。その辺りを踏まえて折り合いをつけなければなりませんね。

がんばってFirst Houseを買って下さい!

#12
  • パワーオプション
  • 2006/02/06 (Mon) 03:38
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加州に他州から毎月どれくらいの人が引越ししてきていると思います？
なんと25,000人です。毎月ですよ。これは他州からで、移民は入っていません。中国系華僑の移民、メキシコからの移民（不法移民含）の数はその数の倍以上でしょう。
LAが高騰している理由です。以前まったく人がすんでいなかったエリアでさえ、開拓され、町ができ、いまでは＄500Kなんてあたりまえです。
天災や暴動でも起きないと地価は下がりません。（例；ノースリッジ地震）
数年たったらもっと高くなって、"あのとき買っておけばよかった"ということになりますよ。多少の差額を払っても今のうちに買ったほうがいいと思います。一年後にリファインナンスすれば
アプリシエーションが頭金を還元してくれます。

#11

今は買う時期ではないですね。マーケットが売り手市場なので、安くていいのはありません。沢山の人がそういうのをさがしていて、難しいです。購入してももし下がれば頭金がなくなってローンだけ残ります。不動産は買い手市場のときでいいのを買わなければ、それに家を購入したら、固定資産税、保険、毎月の維持費がかかりますよ。私だったらもう３，４年待ってそれから考えますね。それまでしっかり貯金されたらどうですか。よほど収入が多いならべつですが、なかなか銀行も１０％の頭金では、ローンおりないことが多いですよ。地域をきめて、掘り出し物がでるまで待つんですね。私は不動産屋ではないけど、１０軒以上売ったりかったりした経験でそう。思います。

#17
  • kuji
  • 2006/02/06 (Mon) 15:41
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＃15さん、多分これは新しく家を購入する人のためのローンだと思います。
家の値段が高く利息も安くない、30年では払いきれないので40年ローンたるものがでてきたようです。
リファイナンスでもあるのかどうかわかりません。一度専門の方に聞いてみたらどうでしょうか？
お役に立てなくてごめんなさい。

#18

＃１６さんの言う通り。不動産には波があります。LAですと前回のピークは８９年くらいでした。それから値が下がり始めボトム時は２０％以上も下がりました。それからしばらく買い手市場が続き４，５年前からのこの不動産ブームとなりました。
短期間でこれほど不動産が上がるのはやはり普通ではないでょう。
LAの人口は増え続け家の値段は今後もずっと上がり続けるから今すぐ買うべきだと言う不動産屋もいますが、気をつけて。彼らはそれが商売ですから。
グリーン・スパンも警告してますよ。インタラストオンリーのローンなどで無理して家を買った人たちは数年後にはローンを払いきれず手放さざる負えなくなるだろうと。
LAの場合数年後には４０％下がるという専門家も多くいます。不動産はタイミングです。よく考えたほうがいいと思います。

#21

長いローンは結局、利息を多く払うことになり、家賃の変わりにローンの利息ばかり払っている感じです。お勧めは１５年ローンでがんがん返していく、余裕があれば元金に余分に払ってローンをできるだけ早く終わらせる。これができれば資産がふえていきますよ。長いローンでやっているといつまでも楽にはなりません。”でも払えない”というのであれば、賃貸の方がいいと思いますよ。

#20

＞＃10たまねぎさん
レスありがとうございます。
私はLAに来て以来、ずっとWestsideしか住んだことが無かったので、アパートの賃貸料や家の値段は無意識にWestsideを基準にしてしまっていたところがありました。LA郊外の通勤圏でも、まだ初めて家を買う人が買えるような場所があったんですね。勉強になりました。

私たちは不動産が値上がりし始めた98年頃に買った家を売却して2004年に今住んでいる家を買ったのですが、前の家が無かったら今の家もとてもじゃないけど買えなかったと思います。高く売って高く買ったので、そういう意味では損得無い気がしますが、月々のローンの支払い額と固定資産税の額が倍近くになったのがツライですね。

今は買い時じゃないとしても、賃貸料も毎年毎年上がっていくし、LAの住居費が東京などに比べて安いというのは昔の話になったように思います。

#19

バブルの時期だから、この沸騰時期を過ぎてから買うのが良いだろうと感じ、待ってから買おうと思っていたものの、家賃の値上がりが急すぎて、Taxに書ける、家購入の方が意味を持ってくるのではないかと思い出したわけです。独り者・扶養者無しですべてをTaxに取られる寂しいペイチェックを受け取っているもので・・・・しかし家を買うことでどの程度プラスになるのか具体的な知識をいただけることもなく、どなたか経験者ORシステムをご存知なかた教えてください。

#22
  • ぶん太
  • 2006/02/08 (Wed) 00:27
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不動産屋を選ぶって以外と難しいですね。プライベートな家庭の事にまでいちいち口を挟まれてかなり頭にきてます。そろそろ契約が切れて他の良い不動産屋に頼んで春用の値段に上げようと思っていたら、またもや数度目のオファーが入りました。今度こそは売れそうということですが．．．疲れました。毎日家を見に来る人達がいて、落ち着きません。

何人か面接して決めた不動産屋ですが、面接だけ上手というか猫かぶりもあるんですかね。

とにかく、不動産屋選びも大事です。交渉も上手でないとね。それから、英語がちょっとという場合もあるかも。あの不動産屋の発音は、日本人だけを相手にしている発音で、ペラペラではありません。以外というか、不動産屋だから英語が出来ると思わないほうがいいです。良い不動産屋の情報はありませんかね。

#23
  • SM男
  • 2006/02/09 (Thu) 15:12
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#21の言ってること、実際に買う前はそんな風に考えて賃貸で我慢していたが、実際に買ってみると値上がり率のおかげで、月々の支払いさえ危なげなくできれば利息もくそもなくなったよ。儲けた分で新しい家にアップグレードしながら資産を増やしていく。

適当なところを見つけて、とにかく買う。これしかない。わしももっと早く（９８年とかに）始めればよかった・・・こんなに利回りのいい投資なんてあんまりない。

#26
  • パワーオプション
  • 2006/02/10 (Fri) 05:02
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＃23さん、同感です。人口の増えていないところは、つまりもう土地がなく家を新しく建てられず飽和状態をいみします。そこで家を高く売りに出してもこれ以上の上積みを期待できず、皆手を出しません。逆にこれから発展するところには、企業も進展するし、従業員やその家族も移転します。NISSANがSOUTH　BAYから他州へなぜ撤退したのか、地代が高くなりすぎたからです。もしこれから下がる見込みならば移転しません。

#25

＃２３さん。それは今まで、過去５年ほど上がったからで。これからはどうか解りません。これから買う人におなじことは言えないと思います。この五年で約２．２倍の価格になり、金利も高くなり、好景気も終われば当然今のような訳にはいきません。特にロスは軍需産業が大きなウエイトをしめるので、いつまでも軍備にお金を使えないと思います。長い期間（１０年とか２０年）だとたぶん価格はあがっていくでしょうが、今買って五年後はなん％かわは解りませんがさがっている気がします。買うことだけがいい投資とは思われません。

#24

私もファーストホームがほしい、と思っていろいろ調べているところです。

不動産価格はおそらく下がる、という方が多いようなのですが、それはなぜなのでしょうか？

過去23年のLAの不動産の前年比上昇率を調べてみたのですが、1990年から1996年までの7年間はトータルで22.3%下がっていますがこの時は湾岸戦争とものすごい不況、というのが下落のきっかけとなったわけですよね？
その時期を除くと、価格が前年より下がった時は1983年にさかのぼる以外一度も無く、素人目には上昇の一途をたどっているようにしか見えないのです。
しかも今アメリカ経済は決して不況になる兆しがあるわけではないのですよね？
なぜそれでも不動産価格が下がると言われているのでしょうか？
金利が上がる為でしょうか？

一度値段が下がってしまえば、InterestOnlyとかで買っている人達が手放さざるを得なくなる状況になり、なし崩し的に下がって行く。。。というのはわかるのですが、2005年もLAの平均で20%近く値段があがりましたよね？ここから下落する最初のきっかけがどうしても見えないのです。

ちなみに1983年以降のLAの価格上昇率は以下の様になってました。
2005　19.xx％（細かい数字忘れました）
2004 24%
2003 29%
2002 19%
2001 15%
2000 8.5%
1999 3.8%
1998 8.6%
1997 2.1%
1996 -4%
1995 -5%
1994 -4.2%
1993 -7.3%
1992 -3.6%
1991 3%
1990 -1.3%
1989 20%
1988 22%
1987 8.3%
1986 8.5%
1985 2.9%
1984 2.3%
1983 -1.0%

しかし、ファーストホームを買う時期が、ちょうど良い時にあたった人がうらやましいです。。。マイホームがほしい！

#27
  • SM男
  • 2006/02/10 (Fri) 11:18
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＃２５まあ、５年れんちゃんで下がり続けるなんてめったにないですよ。
過去に地価が２０％下落したことなんて１９２０年代、戦時中、オイルショックの時期とかしかないらしいから大丈夫だよ。

軍需産業も縮小は一段落して、今は拡大さえしてるんだし。ロスは人口増え続けるよ。

とにかく長期でも払える範囲内で固定利子だったら楽勝よ。５年、１０年たったところであーあの時買っておいてよかった、とつくづく思うよ。買わなかった人との差が大きく出る。買った時期が違っただけですごく差が出ているし。

#28
  • banzai
  • 2006/02/11 (Sat) 20:54
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自分は家賃を貰ってきてお金を増やしてきました。　ですのでできたらみんな家を買わないでレントで暮らしてもらいたいものです。レントのかた家を買わないで下さい。レントの方が増えればレントを上げられるので。

レントをすれば大家を金持ちにしてるだけですよ。　もし家が”買えるなら”買いなさい。　今だけですよ銀行がお金を貸してくれるのは。不動産がさがれば２０％の頭金は必須です

#29
  • wow
  • 2006/02/11 (Sat) 22:43
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インタレストオンリー＋変動利息でも、買えたら買いでしょうか？　最低でも固定利息にすべきでしょうか？　買えるとはどこまでをいうんでしょうね？　当然頭金は０です＾＾。　最近は、その利息すら後払いできるようですね。　この場合、残金は減っていくどころか増えていくんでしょうね。。。？　昔ながらの普通の固定金利で家を買う人は、カリフォルニアではもう１／３もいないそうです。　LAのように高いところでは、もっと少ないでしょうね。。。

#30
  • SM男
  • 2006/02/12 (Sun) 00:37
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それだと躊躇するかも。

３０年固定だとどのぐらいになってる？

#31
  • wow
  • 2006/02/12 (Sun) 01:26
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私その業界でないので詳しくないですが、この前聞いたら３０年固定で６．２５％ぐらいでした。　４０万ドル借りるとして、毎月の支払いは２５００ドルぐらいです。　税金の控除で実際の返済は２０００ドルを切るのですかね？　これなら、クレジットヒストリーがある程度よければ、頭金を少し加えて中古の小さいコンドが誰でも買えるってことですかね？。　もっといいのがほしければ、借りる金額を上げる為にインタレスオンリーとか変動金利とか、究極的には、最初の数年はほとんど払わなくてよいというローンに手をつけるのかなと思ってます＾＾。

トピ主さんは、家を探す前に、ローンを探さないといけません。　銀行とかローンブローカーに聞いてみたら？　それで予算が決まります。　けどその前に、アパートの家賃はまだまだあがるのですかね？　最近は、売り家よりも空き部屋（レント）をそこらじゅうでみるのですが。。。　SSNのない学生さんでも今は簡単にアパート借りれるのでは？　クレジットヒストリーのいい人は、もうほとんど家の購入に走ったかもですしね。引越ししたらどうなんですかね？　まあ、これからも今までのように不動産が上がり続けるなら、絶対に買ったほうがいいんですけどね。。。　ローンの利息が上がると、やばい気がしますけどね。。。

#40
  • マイホーム欲しい
  • 2006/02/12 (Sun) 19:17
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Silk5 さん、あの”LAの価格上昇率”どこで入手したのですか？他州の情報も手に入りますか？

#39

＞#31wowさん
税金の控除はありますが、一方で固定資産税を払わねばならないということもお忘れなく。何千ドルという額なので、結構痛いです。。。

我が家もインタレスト・オンリーですが、これは物件の値が下がらないことを前提にしてのことです。我が家の場合は、この先10年は引越すつもりが無いので、それでOKなのですが、２〜３年のスパンで見た場合は今より下がる可能性もあるので、どうなんでしょうね。

#38
  • ブルームバーグ
  • 2006/02/12 (Sun) 19:17
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NY市長が１月１０日に｢不動産マーケットは急激に冷え込み始めた。今後大きな問題となる｣と発言をしたのをご存知ですか？
過去５年アメリカでも中西部の都市の不動産は２０−３０％の健全な値上がりをしています。
ところが東海岸と西海岸では１００％以上です。これはバブルです。
株の暴落と違って不動産の暴落はゆっくり進みます。しかし１度スローになリ始めたマーケットはどんどん加速されて行くでしょう。
LAも去年の夏あたりから風向きが変わり始めてますよ。
マーケットに出せばすぐに売れるという状態は終わりました。
もう少し様子をみられてはいかがでしょう。

#37

ココだけの話ですが、今年中にＬＡの不動産の価格は２０％近く下がります！間違いの無い情報ですので、騙されたと思ってもう少し待ってください。ほんと〜ですよ♪

#36

不況の足音は近づいています。
来年からアメリカの景気はぐっと冷え込むでしょう。それが世界にも影響を及ぼします。

#35

皆さん、お忘れですか？日本のバブルを！
バブルがはじけて以来何年経ったと思います？
東京の一般住宅の値段は未だにバブル時以下ですよ。
今のこちらでのブームはヒートアップしすぎです。いつはじけてもおかしくない状態だと思います。

#34

現在のLAの不動産の高騰は普通ではありません。＃２４さんの仰るとおり、長期的に見れば上がり続けるのでしょう。しかし過去5年で倍以上に価値が上がるというのは異常です。
年5％−10％づつの値上がりが妥当でしょう。
今回の高騰は投資家達がこぞって投資した結果です。(不動産ファンドも含め）
日本の土地バブルとほぼ同じことが起こったのです。
金利が上がりすでに不動産のマーケットはスローになって来ています。
昨年夏までは平均30日で売れた物件が半年後の現在70日平均となっています。
今年は不動産から株相場に投資のトレンドは移行するでしょう。

#33
  • kuji
  • 2006/02/12 (Sun) 19:17
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家の値段が上がりすぎているのは確かな事らしいですから、もし、下がっても数パーセントのような気がします。
ここはひとつ現金を貯めるしかないですね。

#32

今は売り手市場です。本気で探しにいっても、安くていい物件はほとんどありません。沢山の人が探しています。売れないような高くてよくない物件だけ残っています。いずれ買い手市場になるのでそのときに安くていいものを
値段をたたいて買うべきです。＃２４さんの価格表にあるように、今は１９８９年と同じです。これからアメリカの不動産市場で問題は、いま多くの人が家を担保にホームイクイテイーローンを使っていることです。これが景気をささえている一つの要因ですが、これから金利が７％以上になり返済にこまる人が売り出すことになると思います。銀行から”ホームイクイテイーローンの枠を広げてあげましょう”といってきます。これが下がりだすと売らざるをえなくなるということで、買い手市場にになります。投資はみんなと反対に動くと儲かります。今は日本の株に投資した方が儲かります。もしどうしても不動産さんというのであれば
日本に不動産をかって貸して５年寝かせて高くなったら売って、こちらで５年後に買えばいいんじゃないですかね。

#45
  • パワーオプション
  • 2006/02/13 (Mon) 01:16
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＃35さん
日本とアメリカの違いを考慮してください。
日本は移民を受け付けず、少子化で人口が激少しています。高齢化により家をもっている高齢者が他界するとその一族で家、土地を売り相続税を払い、残りを分配しています。
アメリカでは、移民を大いに受付け、国内で誕生した子供すべてに市民権を与え、2年以上居住した場合、CAPITAL　GAIN　TAXをWAIVEしたり、日本と比べてまったく違います。
バブルがはじける要素は何でしょう？

#44

４回波があったらしいです。知り合いのおっさんはボトムの時に家を買ってトップの時に売るを繰り返して資産を増やしたそうです。２０歳に小さいコンドから始めて。今では金持ちです。でも今は最高値だから買う時じゃなくて売る時だって。あと５年くらいしたら買いだって。

#43

wowさん、
家持ちさんが言うように、すごい先までの計算をするなら、インタレスト・オンリーの１％２％の金利で組むローンで家を購入しても良い（私はお勧めしません）かと思いますが、？マークがついていた通り、元金は増えていきます。５年後銀行が元金調整の為、いきなりローン額をあげてきます。（ローン会社や不動産屋が５年先のローンのことを説明しない時は要注意！）その時リファイナンスをする方法がありますが、家の価値が上がってなかったらローンが組みなおせません。そのまま高い額のローン額を払い続けることになります。
今、物件価値は下がると言われていますが、私はそれほど下がるとは思いませんが、ローンが組みなおせるほど上がるとは思いません。今低い金利で買うのは、投資とかではなく、一つの賭け、ギャンブルと一緒だと思います。だって、推測は下がる。かもしれませんが、誰もこの先のことはわかりません。もしかしたら、また上がるかもしれません。そしたらあの時買っておいて良かった。と思うことでしょう。

#42
  • ブルームバーグ
  • 2006/02/13 (Mon) 01:16
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もうひとつ付け加えさせてください。
不動産ブームに伴い不動産屋の数も爆発的に増えています。
LATIMESによればLAでは今や７５人に１人が不動産のライセンスを持っているとのことです。
このブームに乗っかって一儲けしようとしてる“にわかレアルター”がこれだけいるのです。
彼らの多くは（全てではありません）このブームがこの先もずっと続くと信じています。
“信じたい”思いが現実を冷静に見る目をふさいでいるわけです。
ですので、彼らの話を鵜呑みにするのは危険です。

#41
  • ブルームバーグ
  • 2006/02/13 (Mon) 01:16
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家持ちさんの仰るとおり。
家を持つということはローンだけでなくプロパティー・タックスや火災保険やコンドならホームアソシエーション・フィーなど結構な額が必要です。
例えば３７万のコンドを買ったとします。タックスが年間＄３７００で月割りだと＄３００。アソシエーションが＄３００−４５０。
ローンの返済額が＄１５００だとしてもプラス最低＄６００くらいは必要ということです。
年収の３倍以上の家を持つのは相当のリスクが伴うと言います。
３７万の物件なら年収は最低１０万は必要です。
ところが現在のブームで年収の１０倍もする家を平気で買う人々が出てきてます。これをグリーンスパンは非常に危険な事だと言っています。
ボストンではもうローンを払いきれなくなった人々が家を手放し始めています。
ニューヨーク、サンディエゴ、サンフランシスコバレーエリア、そしてLA はボストンの次だと言われています。

#46

#40マイホーム欲しいさん、私が見たサイトのURL載せておきます。
これに載っているのはMedeanHomePriceで、他にも、オレンジカウンティやベンチュラカウンティなどが載っていますが、他州のデータはありませんでした。
http://www.laalmanac.com/economy/ec37.htm
#24に載せた上昇率は、このデータから計算したものです。（2005年分は他のソースからとりました）

#24の投稿をしてからいろいろと調べてみましたが、やはり家の価格は下がるのではないか、というのが最も説得力がある気がしてきました。

サンディエゴの上昇率も、2002年から2004年の3年間は29%、20%、24%ときていますが、たしか2005年では4%代まで落ち込んでいたと思います。
今年はサンディエゴはマイナスの値に転じてしまっても不思議は無い気もします。

下のNYTimes記者の記事は、とても説得力がある気がするのですが、「まだ上がる」派の皆様、どう思われますか？
http://smirkingchimp.com/article.php?sid=22253&mode=nested&order=0

#41でブルームバーグさんのおっしゃっているボストンでローンを払いきれなくなった人が家を手放し始めている、というのに関連する記事もありました。2005年に35%も増えたそうです。
http://www.boston.com/news/local/massachusetts/articles/2005/12/07/foreclosures_up_35_percent_this_year/

やっぱ下がりそう！
とりあえず私はあと数年様子を見るほうに傾きかけています。

#47
  • SM男
  • 2006/02/13 (Mon) 13:50
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３年前のときもそうでしたが、よっぽどの上物にしか手を出さないほうが良いですね。今となるとかなりの長期戦になりそうです。２年探してる間に彼女が入れ替わっちゃいました。

わしも家探しはとうにあきらめていたが、極上物件を見つけたときは友達の不動産屋に大慌てで電話して翌日にオファーを出した。第２湾岸戦争勃発直後のレートもすごかったし。

#51
  • ブルームバーグ
  • 2006/02/13 (Mon) 19:54
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SILK5さん、賢明です。
日本人の話だけでなくアメリカの新聞や専門誌なども参考した方が良いと思います。
今では簡単にインターネットで調べられるのですから。

#50

家を持った際のタックス控除も良くてプロパティータックス分がチャラになるくらいですよね。
だからギリギリで買うのは大変かも。
家って予期せぬ出費が結構かかるものです。アパートの時は電気代だけだったのが今はガス、水も払うし、ガスレンジが壊れた、シンクの水漏れ、ウォータンクが壊れた、と１年で思わぬ出費が結構ありました。

#49

確かに日本の土地バブルとは今のアメリカは違いますよね。
日本ではバブルがはじけて１８年たった今も家の値段はバブル時以下ですから。
でも本来の価値以上の値がついてしまったというところは同じです。
こういったブームは多くの人々がバブルじゃないかと言い始める頃になると実際はじけるらしいです。
１０年スパンで考えれば損することはないでしょうが・・・
私は家を売ったばかりです。もう十分に上がった今しかないと思いまして。タイミングを待っていました。
１０年まえに３５万で買った家を７８万で売りました。ローンの残りを払い５５万弱のキャッシュを手にしました。
今後の動きを見て底値になったと判断したら再び家を買うつもりです。
長い目でみれば不動産は良い投資ですが、無理をすれば怪我をします。
大きい買物ですので十分にリサーチしてから決めるのが良いでしょう。
誰かも書いてましたが、不動産屋の話は鵜呑みにしないように。

#48

これからの不動産価格の動向についてはいろいろな説が出ているようですが、どれもあくまでも“予想”なんですよね。過去数年の上昇率は異常であって長くは続かないというのは、大体、皆さん一致しているのですが、「バブルがはじけて一気に暴落」という説もあれば、「カリフォルニアは人口が流入し続けており、住宅の需要は下がらないゆえ、横ばいになることはあっても下がることはない」という説もあり、様々です。不動産価格は、世界的な経済の動向や、アメリカにとって重要な国における政変、天変地異など、予想がほとんど不可能な要因も影響して上下するので（1990年代初めの暴落は、株価の暴落、LA暴動、ノースリッジ地震と、市場を不安定にする要素が重なったために起きたというのを聞いたことがあります）、或る説をあてにしたり根拠にしたりして動くのは危ないのではないかと。
要は、現在の自分の状況を考え（この先、今の場所に住み続けるつもりなのか、家族構成の違いで住み替えが必至になるのか等々）、あくまでも財政的に無理の無い（不動産価格が下がったり、月々の支払い金額が上がったりしても対応できる等々）状況であることを確認してから、購入するべきだと思います。
家を持つということは、先にも書いたように、固定資産税をはじめ、＃41ブルームバーグさんが御指摘のように、Home Owner's Insurance、コンドの場合はHome Owners Association Fee、独立住宅の場合はメンテナンス費（庭師代、各部の修理代等々）がかかりますし。
なんか、当たり前のことばかりだらだらと書いてしまいましたが、購入はあくまでも慎重に．．．ということで。

#52

＃５０節約主婦サン、税金で節約できるのはポロパテイタックス以外にローンの利息（自宅分）が控除に加算されますよ。ホームイクイテイローンの利息も。これが大きいです。ポロパテイータックスに＄７０００払って、利息が年＄３００００だとこれだけでメリットがありますよ。タックスの計算はもっと複雑ですけど。相続の場合も自宅の場合、いくらかまでは税金の控除もあるし。

#54

カリフォルニアの人口が増え続けていると言いますが、殆どが移民の人たちです。その中の何人の人達が、今の不動産価格の支払い能力があるのでしょう？下がるべきところまで、下がるのは目に見えてますね。

#53

確かに家を持ってみて始めて分かる予定外の痛い出費はありますね。Plumberを呼んでもすぐに来てくれなかったり、やっと来ても高かったり、Home Warranty Insuranceがどこまでカバーするだのしないだのでストレスもたまりますし。
とはいえ、小さいながら家を持つと生活がどっしりと落ち着いた感じがします。高いのは承知の上ですが、結婚し、そろそろ家をと思った時がこの高値の時だったという巡りだったんですよね。あー、あとせめて5年早く買う気になっていたら！と思いもしますが、その頃には服や靴にお金を注ぎ込んで、遊ぶのが楽しかったんですよね。
無理して買う必要は無いと思いますが、欲しいと思った時が買い時なような気がします。今年、家を購入後始めてのタックスリターンをします。今まで思いっきりタックスを払っていたので、どれだけセーブできるのか少し楽しみです。

#55
  • SM男
  • 2006/02/15 (Wed) 11:54
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人口が増えると借家の供給が減る。そうするとレントがあがる。そうするとレント収入が上がる。そうすると大家はもっと投資ができる。それゆえに地価が上がり続ける。

これがいくら貧乏人であっても人口が増えただけで地価が上がり続けるメカニズムですね。

そんなに下がりはしないでしょうね。値上がりはすでに止まり始めてるけど。

#60

人口が増え続けている。だから家の値段は下がらない。これは説得力ないですね。ＬＡの人口はずーっと増え続けてるけど実際下がった時期が何度もあるんだから。　　　引き潮と満ち潮の関係です。
行き過ぎたら必ず揺り返しが起こるのですよ。

#59
  • 確かに高いけど
  • 2006/02/15 (Wed) 16:33
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　自分の住む家ですから自分の予算に見合うように、買える時に買えば良いと思いますよ。下がるといっても人気のある地域は値下がり率も低いですし、たとえ２０％下がるようでもその時はインターレストも上がってるはずですから、支払い総額はそんなに変わりません。重要なのは自分がどのくらいアフォード出来るかで、買値だけにフォーカスしてもあまり意味はありません。自分の住む家だったら上がろうが下がろうが、そこに住んでるうちは神経質になる必要もないし。これが投資物件だったら話は別ですが、、、。

　人口流入に関しては不法移民もいれば、例えば韓国から来る人のようにお金をたくさん持ってくる移民もいるわけで、一概に家を買える層が少ないとは思いません。

　ロサンゼルス（カリフォルニア）も大都市のひとつですから、アフォーダビリティーインデックスが１０〜２０％あたりでも、それが異常かどうかは？？？。意外とこんなもんかもしれませんよ。これからの相場については正確に予測できる人なんていません。それが出来たらみんなお金持ちになれるはず。

#58

家を購入するのは何も自分用だけとは限りません。全米の売買されている家の1/4〜は投資家が買っているというデータも有ります。
下がったとしても3年前の価格に戻る事は有り得ないと思います。
家が有れば多少困窮してもLine of Creditでお金が引き出せますし、私の周りでは無理してでも買っておいて良かったという人ばかりです。
逆に不動産屋の「下がるから今のうちに」とそそのかされて売った人のコンドは売った後メキメキ上がって20万ドルは取り損ねて後悔しています。何事も人の情報を鵜呑みにしないでやはり自分で常にデータを追う事が重要ですね。

#57

＞#54
もちろん移民の人たちが不動産を買うというわけではないですが、人口が増えるということはレンタルにせよ、持ち家にせよ、住宅需要は下がらないということなんです。需要が上がればレントも上がる。で、今までレントしていた人たちがバカバカしくなって持ち家を購入しようとするという連鎖になるということなのだと思いますが。
どこかで聞いたか、読んだかしたのですが、カリフォルニアのような所では、自分がこの先何年か住む家を買うのであれば大損をすることはないそうです。ここ数年の不動産価格の上昇率が続くことは無いから投資としての不動産購入では損をするかもしれないけど、自分が住むために買う家は最終的には資産になるわけで払い捨てのレントを延々と払うよりは良いのではないかと。実際、90年代の暴落前の高値の時に家を購入した人でも今までずっと住み続けていれば、損をしていないと思います。

#56

最近は不動産屋でも今後は（急激ではないだろうが）値段は下がると言ってる。今後も上がると言ってるのは、コミッションで儲けたい不動産屋くらいでない？

#63
  • wow
  • 2006/02/16 (Thu) 10:51
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ゞ睛が下がったこと
▲レジット審査が甘くなったこと
インタレス・オンリーローンなど、将来のキャピタル・ゲインをあてにした需要掘り起こしの商品が徹底的に開発されてきたこと

が最近の急激な値上がりの原因だと思います。　アメリカの各地で起こっている事なので、金持ちの移民などは、誤差にもならないと思います。

あと、急激な値上がりをしてるのは、東と西の海岸沿いの大都市だけであることは、自宅の購入というよりは、投資が多いのではと思います。　ロバートキヨサキの初期の本にあるように、キャピタル・ゲインを頭金にして、どんどん不動産を増やすという手法は、ある種の人々にとってはもはや常識なのでは？

今後金利が上がっていくので、変動金利ローンの人がどうなるかが問題です。

あと、インタレス・オンリーの人は、５-１０年以内にリファイナンスしないといけないですが、その為には私の計算では、金利が変わらないとしたら、４０％の値上がりが必要です。　すなわち、複利的な計算では、５年で毎年７％、１０年で３．５％、毎年値上がりし続ける必要があります。

今後金利が上がった場合や、値上がりが予定通り行かないときに、売りがいきなり増えるかもと思っているのですが。

#68
  • 言葉が逆では？
  • 2006/02/16 (Thu) 17:36
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ポパイ２２さん、
何度か売り手市場、買い手市場という言葉を使っていますが、私が思うに今は逆だと思います。
今、家をどうしても売りたいと思ってもなかなか売れないで、２ヶ月、３ヶ月と市場に出している人がいます。そういう物件にオファーを出し、買い手側がいろいろな条件や値下げ交渉のやり取りができるようになっています。今は買い手側が強くなっています。そういう状態を買い手市場というと思います。
何年か前は、一軒の家にいくつものオファーが入り、１万ドルや２万ドル上乗せしても買えず、売り手側からめちゃくちゃな値段を言われたりしたものです。その時が売り手市場だったと思います。
上がる下がるは、予測です。
これからのことがきちんと決まっていて、支払いに無理な計画を立てなければ、値段が下がるのを待っている間高い家賃の為にお金を捨てるのはもったいない気もします。交渉できる物件を見つければ、けして悪い時期の買い物ではないと思います。値段ばかり気にし過ぎないで、いつも新しい物件情報を手に入れ、好きなお家を見つけることも大事なんでは．．．

#67

アメリカのメディアとかリサーチしてみたけどやばいかも。
インタラストオンリーや変動金利ローンは危ないですわ。
これって家の値上がりを前提にしてるから、そうはいかなくなると皆手放さなきゃだよ。
そうすると不動産の価格崩れが起きるね。
wowさんの計算だと金利が同じでも40％の値上がりが必要なんでしょ？
そんなの無理じゃん。
すでに金利は上がってきてるし、不動産の値上がりもここまで上がった今、しばらくは停滞でしょう。

#66

#60さん、みなさん下がらないと断言している訳ではなく下がったとしてもそんなに安くはならないと言っているのだと思います。引き潮、満ち潮でも長期スパンでみると不動産は50年間で平均7%の上昇率です。(今日のL.A. Timesより)

#65

＃58さんのような考え方がこれからの不況を招くという専門家がいます。
現在の好景気は不動産が引っ張っています。
新たに家を買った人たちだけでなく、すでに家を持っている人達にもこの不動産の高騰で財産が増えたという意識が蔓延しています。
そういった人達がline of creditを使ってさらに借金をし、消費しているわけです。リフォーム、旅行、車のアップグレード、ETC。
不動産ブームがクールダウンすると、これまでの様に人々はお金を使わなくなるでしょう。
それが不況を招き、不動産の価値も下がっていくでしょう。
アメリカ人の借金の額もアメリカの国家の借金も恐ろしい程増えています。
不況を食い止める術はあるのでしょうか。

#64

でも、取り合えず今は高すぎるよね。４〜５０万ドルはするでしょう？頭金無かったら、月３０００ドルですよ、特別良い家でもないのに。。

#70

皆さんが言うように”毎年平均７〜８％”の上昇です。０３〜０５年のように２０％近くも上昇したのであれば、それを帳消しに（最低でも７〜８％までに）するべく波が必ず来ます。いえ、、、今来てるのです。ゆっくりと、、、確実に。。。

#69

家を買っちゃったばかりの人達はどうか下がらないでくれという思いでいっぱいだね。
せめて横ばいって気持ち。
うちはブームの前に買ったんだけどさ、＃65さんの言うようにホームエクイティローンでキャッシュ引き出してキッチンをリモデルしたり旅行したりって確かにやってるわ！（冷汗・・）
家の値段が上がったんだからへっちゃらって気持ちだったけど、借金の額は確かにふえてるわな〜。
こういう人がいっぱいいてこれから少し気持ちを引き締めるっと思った途端、経済の向きって変わるのかも。

#73
  • パワーオプション
  • 2006/02/19 (Sun) 03:03
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maですさん
まず移民の人たちは支払い能力がないといわれましたが、私の知人たちはインベスタービサでまず入国し、それからGCを申請しています。台湾系中国人の知人なんて本国から投資家に声をかけて米国で投資させています。ある人はアパートを10件とホテルを2件もっています。
あとそういった移民でも家（賃貸含む）が必要です。＃55さん、＃57さんの言うとおりレントする需要が多くなると、その分家（または部屋）が必要になります。

4−50万の家に10％（またはそれ以上）頭金をいれると4−5万ですね。
頭金なしだと確かに月3,000くらいでしょうが、頭金分を毎月の支払いにまわせば（もちろん定期預金で4-5万を福利運用）最低でも13ヶ月以上支払いに困りません。今、不動産で儲けている人たちはその後、イクイティーを膨らませ、そしてキャッシュアウトしています。

#72

#68さん。まだ売り手市場だと私は思います。値段があがっているうちはそうだと思います。需要と供給のバランスですから。いま持ってる投資物件を売ろうとタイミングをみてますが、この夏ぐらいまでは上がりそうな気がします。ただ金利も結構高くなって景気も少し停滞してくるし。６月ぐらいに売るのがベストと思っています。

#71

調べれば調べるほど、今買うべきではないと確信して来ました。
このブームはそろそろ終わりという認識は皆さん共通ですが・・・
それでも下がることはない。今後も年５％程度の“本来”並の値上げは見込めるだろう派と、上がり過ぎた分は数年かけて下がるだろう派に分かれてますね。
勿論１０年２０年の長いスパンで考えれば、上がるに決まってるんですが、
この先５年を考えると、やはり不動産は下がるとしか思えません。
ファーストタイムバイヤーの場合はやはり数年待ってから買うべきでしょう。
上の方で何人もの方が指摘してる通り、不動産には波が確かにありますね。上がり過ぎた後は必ず下がっていますね。
全体を見るとこの大波小波を描きながら上がっているので長い眼で見た不動産は良い投資と言えます。
だけどより賢く買うにはあと数年待って安い時に買うべきでしょう。

#74

パワーオプションさん、イクイティーを膨らましキャッシュアウトしてるってそれがヤバイんじゃないのー？
今日また新聞で読んだけど、２件とか家持っちゃった人が手放し始めてるって。
それとマーケットに出してから売れるまでの日数がどんどん延びてるんで、買い替えの人達も大変になるって。
売れないんで値段を下げる人達がぐっと増えたって。
あと・・・不動産の流れは高級住宅を見ればわかるんだって。
まず初めに高い物件が売れなくなってくると次に中間層に移ってくるんだってさ。当たってると思ったよ。
ＰＶあたりはもう１年くらい前から売れなくなってきてるって聞いたもの。
それでもって上がる時も高級地からだってさ。
覚えておこうっと。

#75

来てますよ~♪来てますね~♪
最近買った人達、やばいですね〜〜♪今まで我慢していた人達、良く我慢しましたね〜♪面白いぐらい、さがりますよぉぉぉ〜〜♪これ、ナイショ♪

#76

先の事なんて誰にもわからないのに、＃70では「確実」とかって言い切ってるし、＃75では、「面白いぐらい下がる」だなんて・・・。今までずっと不動産が値上がりしてるのを歯軋りして見ていたんですか？　あなたの書き込み見苦しいですよ。

#78
  • 確かに高いけど
  • 2006/02/21 (Tue) 19:42
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家の値段が下がり景気が後退するってことは、インターレストが上がり、更に銀行のローン審査も厳しくなるということです。だから値段が下がったからといってファーストバイヤーが家を買いやすくなるかといえば、そうではありません（例えば現在のように少ない頭金ではローンを組めなくなったり、、、。）逆にお金持ちの投資家はマーケットが上昇時はキャピタルゲインで儲け、マーケットが下がったらフォークロージャー等で儲けます。

ファーストタイムバイヤーはいつでも買いたい（買える）時に自分の予算内で買えば良いのです。自分の住む家ですから買える時が買い時ですよ。

#77

はい！まだか、まだかと思って我慢しておりました♪ココまで来て、”先の事は誰にも解からない。。”なんて、あなたの方が訳わかりませんね？下がるのが目に見えてるから、買う人が少なくなっているのです。実際下がってるし。。じゃあ、買えば？あなた

#81
  • ブルガリなんちゃって
  • 2006/02/22 (Wed) 01:31
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私もある程度は＃７８さんの意見に賛成なのですが、日本のバブルのはじけかたを見ているので、どうしても手を出せません。。今でも買うと思うと帰るのですが、本当に買ってもよいのでしょうか。。。。。。。。。

#80
  • パワーオプション
  • 2006/02/22 (Wed) 01:31
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yabayabadoさん
だれも売るっていってませんよ。
キャッシュアウトということは家が作ったアプリシエーションをキャッシュアウトするのであって、売るわけではありません。
それを利用してセカンドハウス、サードハウスの購入につかいます。
＃78さんのいうとおり、家の値段がさがれば、利息が上がります。
日曜日のLA　TIMESのREAL　ESTATEでも2005-2006ではほとんどの地域が上昇しています。もちろん高級地の上昇度は低くなりましたが、新興住宅地はまだまだ上昇しています。
Fontana、Chino　Hillsなんて以前20万以下で新築かえたのが、いまでは50万。
Barstowなんて50％アップですよ。

#79

＃77さん、
＞先の事は誰にも解からない。。”なんて、あなたの方が訳わかりませんね？

「先の事は誰にもわからない」と言ってるのは、下がる訳じゃない、と言っているんじゃありません。あなたのおっしゃっている「面白いぐらい下がる」かどうかは誰にもわからないんじゃないですか？　90年前後から不動産マーケット見てきましたが、確実に先を読めた人はそういなかったと思いますよ。2000年、2001年の時点で、もう頂点だから下がり始めると多くの方が言われていました。

＞下がるのが目に見えてるから、買う人が少なくなっているのです。

金利が上がってるから買いにくくなってるんじゃないですか？

＞じゃあ、買えば？あなた

既に数軒持っています。この数年で数倍になりましたので、エクイティ分キャッシュアウトして、他州に資産を分散しました。他州も1、２年で倍近くになった場所もありますし、ただ指を咥えて見ているだけのあなたより、よっぽど資産を築きましたよ。もしLA近辺の不動産が万が一下がってもいいように、既に手は打ちました。これから家を買われるファーストタイムバイヤーの方は、もし値段が下がっても金利が高くなるから大変ですね。＃78の方の言われる通りだと思いますよ。

#83

セカンドハウスを売らなくてはならない日が近いうち来るだろうって書いてありました。
建設関連の会社の株がぐっと下がったんですよね。
新築物件が過去5年ドンドン建って建築業界はウハウハだったのが、1月の報告では発注率がガーンと落ちたそうです。
不景気の前兆だそうです。
スージー・オーマンも言ってました。不動産ブームはもう終わったって。

#82

＃80さん、まさにそれ！
売るのなら良いけどキャッシュアウトするのが駄目なんだって。
それは借金がかさむって事でしょ。
でもって2件、3件買ったあとで、価値が下がったらどうするの？って話。
お金が回らなくなって手放さざる負えなくなるわけさ。
で、すでにそういう人達がもう出てきてるのよ。
50％アップなんてどう考えても普通じゃないでしょうが。
先に書いたように私もホームイクイティーでキャッシュアウトしたさ、でも今から気持ちを引き締めようってところ。
88年にリバーサイドに家買った友達を思い出したんだ。
あの頃新築で16万くらいだったよ。
でもあっという間にメキシカンやら黒人やらが来て85年に売った時には10万だった。
こういうことって繰り返されるんだよ。

#84

#79=＃７６です。さん

私も全く同様ににして数件のオーナーになりました。ただ私の場合戸建だとテナントが出ていくと空きが出てフルでモゲージをかぶらなければならないのでそれが分散できるアパートをターゲットにしました。メンテナンスはその分大変ですが今のところ利益も出てますし、何よりTax控除が有り難いです。
下がる、下がると言っている人はほんと数年前から言ってますが何もアクションをせずにただ言っているだけという気がします。ただ手をこまねいて見ているだけでは資産は築けません。どんな時代でもうまく転がして儲けている人はいますからね・・。

#85
  • wow
  • 2006/02/22 (Wed) 14:51
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みなさんがしている投資のローンは固定金利なんですか？　それとも、変動金利の部分があるんですか？　スージー・オーマンは今すぐ固定金利にリファイナンスしろと言ってますけど。。。　

http://www.suzeorman.com/igsbase/igstemplate.cfm?SRC=MD012&SRCN=aoedetails&GnavID=20&SnavID=89&TnavID=&AreasofExpertiseID=162

今週末の番組は不動産スペシャルらしいですね！
ちなみに、前回は、スージーは、THE TIDE HAS TURNED.　と言ったらしいです。

#89
  • 確かに高いけど
  • 2006/02/22 (Wed) 16:58
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＃８１さん＞その恐怖心はおそらく自分の住む家を”資産あるいは投資と考えてる”ことからくるのだと思いますが、いかがでしょう？詳しくは長くなるのであえて書きませんが、私の知ってる経済的に成功してる人達で、自分の住む家を資産あるいは投資と考える人はひとりもいません。なぜならそれは現金収入を生まないから。持ち家（自分の住む家）なんて、たとえ自分の名義になったとしても結局は政府（？）の持ち物なんですよ。その証拠に固定資産税を滞納してごらんなさい。すぐ差し押さえられますから。まぁそうなる前に銀行が介入しますけどね。持ち家なんて政府が大家の貸家だと思えば間違いないですよ。そう考えると悩んだりするのは時間の無駄だと思いませんか？自分の予算内で住みたい所に住めばいいじゃないですか。値段が上がろうが下がろうが、住んでるうちは売買しないのですから関係ありませんし。

それぞれ経済状況等も違うので一概には言えませんが、個人的には（不動産投資に関しては）昨今のキャピタルゲインだけをあてにしたやり方は危険だと思います。あれは投資じゃなくて”投機”ですよ。インターレストオンリーローンなんかも危険かな、、、。

投機家が破綻するのを”投資家”はてぐすねひいて待っています。もしそうなったら（不動産市場が停滞したら）、確実にファーストバイヤーにとっては家を買うハードルが上がります。なぜなら銀行はファーストバイヤーよりも担保の豊富な”投資家”を選ぶからです。

#88

＃82さん、50％上がる場所があるのは別に異常な事ではありません。BarstowやTwenty-nine palmsにはそれだけ上がる理由があったんです。もし反動でこれから下がる事があったとしても、発展している町が年間40〜50％値上がりするのは珍しい事ではありません。それから、そのリバーサイドの方は、ただ単に売った時期が悪かっただけだと思いますよ。95年に売ったのであれば、ほぼ最安値の時ですね。あと数年我慢して持っていれば、＄20数万で売れたはずです。コンプトンやサウスセントラルなどの値上がりを見てみてください。場所が悪いと思われていた地域でも上がっています。92年から96年にかけてあきらめて売った人と、我慢して持ち続けた人とでは、大きな差がつきました。
それからキャッシュアウト＝借金がかさむ事ではありません。例えば、キャッシュアウトした金額を元手に４軒の物件を買ったとします。州外の一軒家は、それこそ＄10万台前半で買えました。僅かな額の頭金で買い、２年で倍になったところもあります。アパートでしたら、６、７万ドルの頭金で４ユニットが買える訳です。長期投資として持ち続けていても、30年固定のローンを組んでいたら、別に支払いが出来なくなるとか、値下がりするのでは、などという心配をする必要はありません。もちろん根拠もなく、ただ単に不動産ブームで値上がりしたようなところを買う訳ではなく、人口の流入、街の発展、賃貸物件の需要を見て買う訳です。こうして4軒増やしたならば、そのまま持ち続けていてもいいですし、一軒売ったら、最初に借りたホームエクイティ分はかなり返せてしまいます。プライムレートが４％の時のホームエクイティのレートは、銀行によってはプライムマイナス０．５％や０．７５％で、３％台のレートでした。この数年間に頑張って早く返しきってしまえば、キャッシュアウト分は借金になどなっていません。こうして見てみると、ここ数年の不動産ブームで個人の資産額に大きな差がつきましたが、
１、　　何も買わずにいた人（頑張って貯蓄をしていたのであれば、まだまだ今後チャンスはあります。）
２、　　１軒だけで、そこから増やす事は考えなかった人
３、　　キャッシュアウトして物件を増やしたはいいけれど、リスク等の計算をしていないため（オプションアームローンなどで買っている）それこそ、手放さなければならなくなるかもしれない人　
４、きちんと全てのリスクを考えた上で、慎重な投資をして、資産を何倍にも増やした人
に大きく分かれるのではないでしょうか。そして、４番の人たちにとっては、もし仮にこれから不動産マーケットが悪くなり、物件の値段が下がっても何という事はありません。むしろ、物件の数を増やすチャンスと見るだけでしょう。

＃83さん、そういった記事は、1月前後にはよく新聞に載ります。新聞をよくお読みになって下さい。不動産マーケットに関して、悲観的な記事ばかりじゃないはずですよ。

＃84さん、そうですね。LA近辺では2ベッドのコンドも買えない様な値段で、州外では４ユニットのアパートが買えますね。現地に行く際のガス代も控除出来るのは本当に有難いですね。

#87
  • 家を売りました
  • 2006/02/22 (Wed) 16:58
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家を売ったばかりです。
買ったときの3倍近くで売れました。
今はキャッシュをどこに投資するか思案中です。
私は今後下がると見てるので、下がった時に買い直すつもりです。

#86
  • 買いたい時が買い時
  • 2006/02/22 (Wed) 16:58
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#78さんに賛成です。
自分の収入で無理しないで買えるなら、買いたい時が買い時なのでは？不動産で儲けようというのではなく、そろそろ自分の家が欲しい、レントと月々のローンの支払いがあまり違わなくなってきた等の事情があって、年利が上がっても余裕があってローンを払い続けられる人で、不動産価格が下がっても影響の無いぐらいの期間住み続けるつもりなら、良いのではないかと。

#94

購入を勧める人＝最近買った人
購入を控える人＝まだ買ってない人

先の事が解からないといっている人がいますが、今の状況が解ってない人は？？ですね。

#93

＃７６です。さん。
他州に行くのにガス代って、、
車で行くんですか？他州に？

#92
  • wow
  • 2006/02/23 (Thu) 03:40
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お二人とも固定金利派だったのですね＾＾。　固定金利で買えるなら問題ないんですよね。　３０年もすれば必ず買った時より値上がりしてますからね。。。

今問題なのは、去年辺りからもう固定金利で買えなくなって、ほとんどの人がインタレス・オンリーローンを使ったという話だからです。　そらそうですよね。。。　アパートの家賃が１５００ドルとして、固定金利３０年で同じコンドを買うと、３０００ドルの支払いですから。　それがインタレスオンリーだと最初の５年は１８００ドルでいいとか言う話ですからね。　５年以降少なくとも１０年以内に４０００ドルの支払いとかになるという話ですけど、それまでには十分値上がりして、キャピタルゲインを使ってリファイナンスすれば、その後も１８００ドルの支払いでいけますよ、　って話ですよね？　使いたくなるわけです＾＾。

で、今恐れてるのは、バブルの末期にはこういう投機的な手法が必ずでて来ると言う事。　すなわち、最後の損を取らせるという話ですよね。　あと、バブルを終わらせるのは、”景気抑制”とか”インフレ防止”といって、介入してくる政府なんですよね。　今のＦＲＢの金利上げが、まさにそんな感じなんですよね。。。

じゃ、不動産発の大不況の可能性があるにも関わらずになぜＦＲＢは利上げをしてくるのかですが。。。　本音は、ユーロとの機軸通貨争いなんですかね？　ユーロも利上げしたいらしいですし。　貿易赤字で出たドルが、アメリカに戻ってこないといけないですからね。。。　アメリカの国債を買ってもらわないと＾＾。　まあ、この際、不動産は犠牲にするしかないとか思ってるのかな？　って気がしてます。。。

#91
  • パワーオプション
  • 2006/02/23 (Thu) 03:40
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yabayabadoさん　借金がかさんでも、もし20万キャッシュアウト、1.25％ローンできたらどうおもいます？
銀行のローンでさえ約6％、アプリシエーションはInglewoodや、サウスLAでさえ10％以上上がっています。
あなたのおっしゃるように家の価格が下がるのをまっていたら、逆にインタレストがあがってしまいます。
あと家を売ってレントするということは、レントする需要が増える＝レントが上がるという図式になるのでは？
PVなんて既に出来上がった町でしょう？Barstowは今、町を作っている段階です。1年前とはまったく変わってしまいました。10万だった家が50％アップで15万。これがすぐに下がるとは思えません。15万のローンだって、月＄800ぐらいでしょう。＄1000でレントしたらキャッシュフローありますよ。
たとえメキシカンや黒人がはいってきても人口増加＝好経済となります。
ComptonやInglewoodでさえ上昇しているのですよ。

#90

今週のスージー･オーマン･ショー楽しみですね！

#95
  • 主婦
  • 2006/02/23 (Thu) 14:43
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家賃、＄２３００ほど払っているのでそろそろ家購入を考えています。
でも、頭金がね。。少なくとも１０万ドルくらいは用意したい。家買っても中に置く家具がないってのも哀しい話ですし。
ところで、
銀行でお金を借りるのと、その辺のモルゲージカンパニーで借りるのとどちらが金利が得ってあるのですかねぇ？

#101

購入を勧める人＝最近買った人
購入を控える人＝まだ買ってない人

これは違いますね。ただ、買っていない人がもっともらしく、確実に下がるなどと煽っているのがいやですね。

#100

ついでにこちらも

http://ochousingbubble.com/

#99

これ見てください

http://www.dollarcollapse.com/

#98

Takeshi001100さんと同意見。
最近バーストーとかにセカンドハウス買っちゃった人と、家をこれから買おうって人、逆に家を売っちゃった人では、全然違うもんな。

リバーサイドの友人の話だけどさ、値段が落ちた時に売らなきゃならなかったのは、他に自分達の住む家を買い替えた為。
投資ではなくて自宅だったから黒人とか来て環境悪くなったら、他の土地に行くのが当然だよね。あっという間に白人達は越して行ったらしいよ。
近所の人で家をキープしてレントアウトした人もいたけど上手くいかなくて売っちゃったって。
この話って“投資家”さんたちには違う見方があるかもしれないけど、自宅用に家を探してる人達には参考になるんじゃないかな。

上手く投資した人、投資したつもりが投機だった人。
家の値段が下がっても資産を増やす人、家を手放さなきゃいけなくなる人。
じきにわかるね。

でもどうなの？トピ主さんみたいにこれから初めて家を買おうって人達は？

#97

他州に行くのにガス代って、、
車で行くんですか？他州に？

ネバダ＆アリゾナです。

先の事が解からないといっている人がいますが、今の状況が解ってない人は？？ですね。


先の事は誰にも、「確実」にはわかりません。89年から91年にかけて無理して何軒も買っていた人たちが大勢いましたが、92年以降不動産マーケットがどうなるか予測していた人はまずいませんでした。それから、95年や96年までに物件を手放した人もたくさんいます。「誰も」先を読めなかったからです。そして、その後の暴騰を予測していた人がいたならば、2000年や2001年までの時点で買い漁っていたのではないでしょうか。でもその時点でも、殆どの人がもう頂点だと言っていましたし、買い漁る人もいませんでした。という事は、「確実に」先の事が解る人というのは、まずいないんです。

#96

#93さん
#76さんじゃありませんが、車で他州行きますよ。投資先はベガスやアリゾナですから。さすがにテキサスは飛行機ですけどね。

#94さんは実際に物件はお持ちでしょうか?現実、いくつかの物件を持っているオーナーでネガティブな意見を出している方はここの板にいらっしゃいますか?
ご自分の小さな尺度でしか物を見ていらっしゃらないように感じます。

#102
  • wow
  • 2006/02/24 (Fri) 00:29
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ついでにこれも毎月チェック要です！

http://www.dqnews.com/

#105

すみません、先ほどの訂正です。2003年の初めに買った家が倍になったのは2004年の後半でしたので、1年で倍になった訳ではなく、1年半くらいかかっていますね。（2004年になってから、月＄1万ずつ上がっていました。）

#104

でもどうなの？トピ主さんみたいにこれから初めて家を買おうって人達は？

既に上がりきっていて、これから下がるであろうところ、横這いになるところ、まだまだ上がるところがあります。もし買うのであれば、万が一下がったとしても、ちゃんと支払いをしていけるのか、をよく考えて買うべきです。それから発想の転換で、今のように都市での不動産価格が高騰している時は、最初の１軒目は必ずしも自分の住む家でなくてもいいというふうに考える事も出来ます。
３年前のLancaster,Palmdale、２,３年前のラスベガス、１,２年前のフェニックス、最近のフォンタナ、ヘスペリア、Twentynine palms、Barstowのように、急激に開発が進み、爆発的に値上がりするところがあります。こういったところを一早く見つけて買っておくと、１,２年で驚くほど儲ける事が出来ます。それから自分用の家を探すのでも遅くはありません。
例を挙げると、３年前ラスベガスの新築一軒家は＄13万から＄14万で買えました。頭金20％入れても＄2万数千です。その後１年で約＄２５,６万になりました。月＄1万ずつ上がった計算ですが、この時にリファイナンスして＄９万キャッシュアウトしてもいいですし、売って＄１２,３万手にして、次に自分の家を買うという方法があります。いきなり数十万ドルの家を買うのはかなり冒険です。ですが、＄10万台の家でしたら下がってもたかが知れていますし、毎月確実に支払い出来る範囲内で買うのが無難です。何れにしても、場所、需要、タイミングを見極める事が大事です。

#103

英語が苦手な人へ。こんなのもありました。

http://tanakanews.com/g0125mortgage.htm

#106

株も同じだけど、上がり下がりがあるのはいつの時代も同じでしょう。
家がほしいのか？投資がしたいのか？
まず、どちらの気持ちが大きいかで買う時期や、物件の場所・種類も変ってくるのでは？　

今はやめとけと言う意見は、これから物件が下がるだろうって予想がなされているから、アドバイスでしょう。

今でも十分買い時だという人は、それで成功された人、または不動産関係の人でしょう。

家を買って失敗したと思ってる人はこうゆう場所にあまり書き込みしないんじゃないでしょうか？

それに、人に聞いたから、値段が上がる、下がると言う保障もないわけだし。結局は、自分の先見の目が必要なのでは？

迷いがあるうちは、高い買い物だしやめておいた方がいいのでは？

情報収集、プランなどをしっかりしてから、迷いがなくなったときに買うのが一番いいと思います。

ちなみに、いまアメリカでも多くの人がしているインタレストオンリーは、考えようによっては、利用しやすいシステムですが、結局は元本返済が出来ていないので、リスキーです。
万が一、支払いが困難になった場合、ローンの元本を入れていないのであれば、融資先から所有権を施行され、家を失うことも。

新聞、経済誌、その他の書籍やネットで関連記事をよく読んで、冷静に考えて見るのが一番ですよ。決めるのは自分だから、人の意見は半分くらいに聞いておいて、自分で決断できることをすればいいと思います。

#107

度々の訂正すみません。手元の記録を見てみたところ、2003年の4月に＄13万数千で買った家が2004年の初めに＄16万数千、その年の終わりに＄27万数千になっていました。

#109

皆さん”バブルがはじける”と言っていますが、何か根拠はあるのでしょうか？教えてください

#108

フォークロージャーが増えてるそうですよ。

#110
  • ブルームバーグ
  • 2006/03/01 (Wed) 05:00
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グリコ・森永さんへ
これまでの皆さんの書き込みを読めばだいたい判ると思うのですが、
１、不動産の価格上昇率は年平均７％であるのに、過去5年は20％以上の上がり率だった事。
２、不動産には波があり、過去の例でも急上昇した後は3-5年かけて、下がっている事。
３、ホームエクイティーを使って投資用物件を買った人達が利子の値上がりとともにお金を回せなくなって投売りせざるを得なくなる事。

今回の不動産ブームがこんなに過熱したのも、持ち家の価格が倍以上になった為、それまで「普通の人」だった人達が突然投資に目覚め、自宅を抵当にしてお金を借りて投資用物件を買いまくったせいです。
不動産が下がり出すと、1年後にはテナントも他の安い家に移ります。途端に家賃収入が入らなくなる＝ギリギリの運営をしてた人達は損を承知でも売らなければならない。
とこうなるわけです。
勿論皆が皆そうではありませんが、そういう人達の方が多いと思います。

実際、風向きは去年の夏くらいから変わり始めています。
これからは株価が上がるでしょう。
5年前から株はほとんど上がっていません。（それまでの10年と比べて）
その代わり不動産にお金が流れたのです。不動産ブームが終わった今、今度はまた株にお金が流れます。歴史を見ればこのようなシフトチェンジが度々起こっているのがわかります。
　
わかっていただけましたか？

#111
  • Silk5
  • 2006/03/01 (Wed) 12:13
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SuzeOrmanの不動産特集見ました。
今、Suzeは不動産をどのように扱っているのか、という問いに対し、#110でブルームバーグさんが3番目に指摘されている、フォークロージャーで投売りされる物件がでてくるのを待っている、と言っていましたね！
やはり、利子オンリーやホームエクイティのローンで、無理目の購入をした人達の中には、そういう状況に陥る人も出てきてしまうのでしょうね。

今が買いどきでないことは明らかのようですが、他のみなさんが言われているように、ずっと住みたいと思える家が今無理無く買えるなら、買っても後悔する事は無いように思います（例え３，４年で価値が下がったとしても）。
私に今無理無く買えるのは、せいぜい50万弱のコンドくらいで、これから子供も産むかもしれないし。。。とか考えると、やっぱり３，４年後にはコンドでなく家が欲しくなることは必至なので、それを考えると、今、購入することは無い、との自分なりの結論に達しました。
どうしても、コンドでなく家へのこだわりがあるので。
しかも、コンドは家よりも値段が変わりやすいと聞いています。

ちなみに、SuzeによるRentとBuy、どっちが得かの判断基準は、レント1年分×20の金額で買いたい物件があれば買うべき、ということでしたね。
レントが今2000ドルの人でも、48万ドル。
これで買える家はLAにはないですよね。。。
やはり南カリフォルニアは高すぎる！

#112

CNN MONEY　によるとカリフォルニアのホームセールが去年の1月に比べ今年は24･1％も落ちたそうです。12月と比べ5.9％ダウン。値段は0.5％アップしてますが、それまでに比べればかなり低い数字です。
“バブルがはじける”のではなくもう空気が漏れ始めたと言う状況でしょう。少しづつ漏れはじめ、だんだん加速されるでしょう。

ブルームバーグさんの言うとおり、今年からはストックマーケットが上がると思われます。

#113

ブルームバーグさん、大変わかりやすく、なおかつ納得のいく説明、ありがとうございました。では、このまま不動産価値が下がらないと言っている方々は何を根拠に言っているのでしょうか？どなたか教えて頂けますか？

#114

たった今、興味深い記事を読みましたので皆さんに紹介します。
このブームの立役者ともいえる「金持ち父さん、貧乏父さん」の著者ロバート・キヨサキ氏のコラムです。
彼もバブルははじける。と断言しています。去年の夏頃から警告を発していたようです。
ウォーレン･バフェットの言葉を借りて、「投資の対象のPRICE　ACTIONを見るのではなくVALUEを見よ」と言っています。
今回の不動産ブームには多くの素人が参加し彼らはそのプライスばかりに気を取られ、本当のバリューを見極めていなかった。
「潮が引いた時になって初めて、誰が裸で泳いでいたのかがわかる。」
そして不動産投資に走ったほとんどの人々は裸だろうとキヨサキ氏は結んでいます。

http://finance.yahoo.com/columnist/article/richricher/2329

#115
  • SM男
  • 2006/03/02 (Thu) 13:06
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＃１１１、
その値段だったら一軒やじゃなくても買っておいたほうがいいですよ、自分が住む場合。家賃の換わりにいくらかのエクイティーがたまるし。

もちろん、この時勢、何でもかんでも買うのではなくて、よっぽど「これだ！」と思った物件を見つけた時のみ、飛びつくのです。適正価格より低いと思った物件だけ狙うのです。

たとえば、マイナスな条件がついているものに多いですね。うちの場合、高速に面している物件なので、かなり低めでしたが、実際見てみると２重ガラスになっていて騒音はまったく気になりませんでした。それに高速の西側なので、ほとんど西風の日中は排ガスも気になりません。

この場合、投機や投資じゃないですから、全体的なマクロ的な流れを気にせずに、その地域において偶発的にいい条件がそろった物件が現れるまで待つのです。素人が投資家の一般論を聞いて二の足を踏むとどんどん遅れをとりますよ。とにかく信頼のできる目利きのリアルターを見つけてこまめに連絡を取ることですね。もちろん自分でも何かの情報をキャッチすればいち早く彼女に相談して即、行動をとることです。

子供も最初の１−２年は庭を走り回ったりできないですし。うちはコンドですが、２歳児は公園に連れて行っています。そのうち一軒家を探します。

#117
  • 不動産エージェントに聞いた話ですが
  • 2006/03/02 (Thu) 17:23
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＞＃115、SM男さん
＞適正価格より低い物件を狙う

適正価格より低いのがどういう理由なのかに依ると思います。
というのは、fixer-upperなど、家の条件が悪い場合は、修理するなり改修するなりして直せますが、立地条件が理由で安い物件は、不動産市場が不景気になった際、最初に値段が下がってなかなか売れない物件だと、不動産エージェントから聞きました。
家不足で、皆が家を買いに走っている状況だと、それまでは不利な条件が付いていて売れにくかった物件も売れるようになるけれど、いったん、売り家が余ってくると、買い手は条件の悪いものは避ける余裕ができてくるからということでした。
反対に、立地条件が良く、常に人気のある地域は、市場の動向の影響を受けにくいとも聞きました。
もちろん、これは、そのエージェント個人の持論なので、皆が皆、そういう説を信じているというわけではないと思いますが。

#116
  • カリフォルニア住民
  • 2006/03/02 (Thu) 17:23
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レントするにしても、家を買うにしてもカリフォルニアの住環境は高いものですよね。
ところで、＃111、Silk5さんの計算式、試してみたんですけど、毎月のローンの額が、計算式を逆算で出したレント（つまり、家を買った時の値段から相当するレント額を出しました）より安いというのは、どう解釈すればいいんですかね．．．？

#118
  • wow
  • 2006/03/02 (Thu) 19:38
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#116　カリフォルニア住民 さん
質問の意味がイマイチ分からないのですが、スージーが言ってたのは。。。

#111　Silk5さんの例で言うと、４８万ドルは、現在月々の家賃２０００ドル払っている人が上限とする家の値段です。

で、スージーに補足すると、この４８万ドルの３０年固定ローンを組めということですから、利子６％で頭金なしの場合、単純計算で、毎月の支払いは２８７８ドルになります。　スージーは当然十分な頭金は入れるべきだと考えているはずです。。。　それによって毎月の支払いは変わります。

一年分の家賃の２０倍がどうして上限なのかは分かりませんが、彼女が色々調べて、無理をしないでなんとかやっていける範囲として、はっきり分かる基準を示してくれたのだと思います。　非常に分かりやすいと思います＾＾。

#119
  • SM男
  • 2006/03/02 (Thu) 20:04
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#117
うちの場合、紙面で見ただけでは高速に面しているし、たぶんパスしてたと思います。

でもたまたまオープンハウスをやっていたところを通りかかって見つけたのです。もともとが８０年代の建物をさらに改装中だったので明らかに適正価格よりよかったことが目の当たりにできました。

目からうろこでした。デベロッパーもスパッと早く完売したかったのだと思います。そのあと、まわりのユニットが何回も売り買いされています。

そのころ、すでに家探しをあきらめていたので、疎遠になっていたエージェントに即電話を入れて次の日にオファーを準備してもらいました。

このぐらい稀な好物件を見つければいつの時代でも買うべきですね。

#120
  • Silk5
  • 2006/03/03 (Fri) 13:49
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#116さん、
#118さんもおっしゃっていますが、Suzeが言っていたのは、トピ主さんのケースのように、今これだけのレントを払っているけれど、家を買ったほうが経済上得になるのかどうかを判断する為の計算なので、もう買ってしまった家のローン額と比較することはあまり意味がないのではないかと思います。（しかも毎月のローンの支払い額は、ローンのタイプにもよると思うので、一概に比較しにくいと思います）。
その家を購入される前にもし賃貸されていたのであれば、そのレントの1年分×20の数値が購入した家の購入額より低ければ買って正解、高ければ経済上はレントしていたほうが得だった、ということではないでしょうか。

#115　SM男さん、
私も、買いたいと思うようなコンドがあれば買っていたと思います。
けっこういろいろ見てまわっていたのですが（家は無理とわかっていたのでコンドばっかり）、しばらく住んでもいいと思えるようなのがほんとなかったんです。
ほとんどが、え〜、この値段でこれ！？みたいな（笑）。
今賃貸しているコンドが、けっこういい感じにレノベーションされていた為、それと比較すると、え〜、今住んでるとこの方がずっといい、というのばかりで、いくら今より広くなると言ってもなあ。。ていうのが正直なところでした。自分でレノベーションするのもお金も時間も手間もかかるし。
しかも、普通の固定金利のローンを組んだら、毎月の支払い額は今の家賃よりかなり増えるし、それでも買ったほうが本当に得なのかわからなくて、こないだのSuzeのショウで、やっと、ああ、今まで見た中で買ったほうがよかったものはなかったって納得できたところでした。
こないだも書いたんですが、ああ、このウチはいい！って思えるところが見つかったのなら、たとえ数年間でちょっと値段が下がったところで（もし支払いに問題がでないのなら）、全然OKだと思います。またいずれ上がるだろうし。
そんな家が見つかってうらやましいです。
私は結局、住む為の家ではなく、買って数年後に売ってもっと気に入った家を買うための家（ややこしいですが）を買おうか迷っていたことになると思うのですが、それは、やっぱり絶対にやめておくべきだと今回いろいろ調べてみて思いました。
ちゃんと住みたいって思える家なら、固定金利で買える範囲内なら今買っても別にいいと個人的には思います。

まあでも、カリフォルニアのレントは、他の州（ニューヨークとかコネチカット、ニュージャージー等）と比べると、家の値段に対してのレントの値段は低いほうだと言われているし、実際、今売りに出されているほとんどの家やコンドの値段は納得できないけどレントはまあ今のところこんなもんかなと思える範囲だし、レントが高くて気に入らなければもっといいのを探していくらでも移っていけるし、しばらくは、Suzeのようにフォークロージャーで投売りされる好物件を待って地道に頭金増やして行こうかなと思ってます（笑）。
あきらめの境地です。

#121
  • カリフォルニア住民
  • 2006/03/03 (Fri) 22:17
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＞＃118wowさん
計算式の解説ありがとうございます。
質問は、確かにちょっとわかりにくいでしたね。というか、変な質問だったかも。
私は既に家を買ったので、家の値段が身分不相応なものだったかも？と思って、逆算してみただけなんですが、意味が無い計算だったんでしょうね。
我が家は、2004年の初夏の購入で、インタレスト・オンリーのローンですが、これから危なくなっちゃうのかな？頭金は20％払ってるんですけどね。
主人はローンのブローカーをしていて、「危なくない」と断言していますが、イマイチ不安。不動産に詳しい方、どう思いますか？

#122

インタレス・オンリーのローンは、かなり危険ですよ。特にこれから家のバリューは下がるばかり、インタレスト・オンリーのペイメントが終った時が、そう、終る時なのです。

#123
  • wow
  • 2006/03/04 (Sat) 13:31
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カリフォルニア住民 さん

私は素人ですが、ポイントを整理すると。。。

ある時期から、インタレス+元金になって、毎月の支払いが急に増えますよね？　それが払える範囲ならば、問題ないのは？

多くの人がインタレスオンリー・ローンを心配するのは、これを使う人の中には、その支払いが増える前に、家を売り払ったり、家の値上がりを繰り込んだリファイナンスをする前提の人がいるという噂があるからです。

その場合、不動産価格が下がったり、リファナンスの場合、更に金利（インタレスト）が上がったりすると、にっちもっさっちもいかなるのでは？　ということです。

ただ今のところ、急激に不動産が値下がりしたとか、（長期）金利が急激に上がったということではないので、誰にも確実なことは分らない状況です。　今年に入って、あまり良くない状況ではあるらしいですが、毎年この時期はこんなものらしく、この春にどうなるかが、多くの人が注目しているところです。　　確実な数字が出てくるのは、夏前頃だと思われます。

#124
  • カリフォルニア住民
  • 2006/03/04 (Sat) 22:23
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>#123wowさん
レスありがとうございます。
インタレスト＋元金で、どれぐらい毎月の支払いが増えるのか、わからないのですが、インタレスト・オンリーの現在は、この地域でこれぐらいの家をレントするよりは安い金額なので、今は助かっているんですけどね。

そういえば、月々の支払いがすごく安いリファイナンスのチラシが入ってきたりしていますが、そういうのが家の値上がりを繰り込んだ危ないリファイナンスだったりするんでしょうか？

#125
  • wow
  • 2006/03/05 (Sun) 11:55
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カリフォルニア住民さん

リファイナンスが危ないと言ってるわけではないんですよ＾＾。

不動産価格がこのまま急激に上昇し、歴史的な低金利がこのまま続くという前提で将来の計画を立てていることが、最近の状況から危なくなってきてるということです。

もっというと、危険が訪れるとしたら、それは現在のことではなく、何年か先のことです。　だから、現在配布されてるリファイナンスのパンフレットに関してはノーアイデアです。プロの旦那さんに聞いてみれば＾＾？

#127

このトピを初めから読んでると、この先不動産は下がるという意見の方が優勢ですね。

グリコ森永さんの質問にも下がる理由は出たけど、下がらない理由は誰も書いてないし。

下がらないって書いた人達はブームの後半からやり始めた日系の不動産屋の投資セミナーみたいなのに参加して、乗せられた口なのでは。
よく見かけましたよね。そういう広告。

株でも“ここの株は買うべきだ”って巷で言われ始めたら、もう遅いって言いますよね。
不動産も2002年あたりに投資した人達はOKだけど2004年くらいからでは遅かったかも。

そういえば日本語テレビで番組やってた不動産の人もいましたね。

#126
  • カリフォルニア住民
  • 2006/03/07 (Tue) 02:44
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＞#125 wowさん

いつも丁寧なレスありがとうございます。

リファイナンスについて「プロの旦那」に聞いてみたけど、細かい数字を出して説明し始めて？？？になってしまったのですが、結論から言うと、インタレスト・オンリーという条件が切れる時点でまたリファイナンスすれば良いんだということでした。それが、リスキーなことなのかどうか、素人の私にはサッパリわかりませんでしたが。
もっとちゃんと勉強すればよいのでしょうが、どうもファイナンス関係の事は性に合わなくて、、、私みたいな人間が、危ない目に遭うのかもしれませんね。なんて、他人事じゃないか、、、

#131

もうピークと思うけど、まだどんどんうれていますね。最近、近所で４件うりにでたけど、どれも＄１３０万以上で皆１−２週間でＳＯＬＤの看板がでてました。いつまで上がるんでしょうね。

#130

ドンと来い不動産！

#129

カリフォルニア住人さん。
インタレス・オンリーのペイメントが切れる時にリファイナンスすればいいと仰ってますが、その時に物件の価値が上がっていれば可能ですが、価値が下がってしまっていては危ないのでは？と思ってしまいますが。。

#128

不動産も2002年あたりに投資した人達はOKだけど2004年くらいからでは遅かったかも。

zetaさん、これは違うと思いますよ。過去どんなに高値の時に買っても、10年以上持っていれば、一時的に値段が下がったとしても、何れ必ず買ったとき以上の値段になるんです。もしこれから不動産が下がったとしても、2015年以降まで持ち続けていたら値段は上がるんですよ。ですので、幾ら今の値段が高いとしても、低金利で買いやすい時に買っておき、10年以上持ち続けるのであれば、買うのが遅かったかも、という事はないと思います。（１％ローンなどは危険ですが）

#134

利息オンリーか１％オンリーでローンを組んだ人達が可哀相。
うまいこと言ってそういうローンを薦めたエージェントはヒドイ。
５年後には大変な支払いになってしまうのに・・・。
だけど家の値段がこんなに上がって普通のローン組めるような人はもういない。

#133

ポパイ２２さん、
それどこですか？

#132
  • カリフォルニア住民
  • 2006/03/08 (Wed) 04:59
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＞＃129グリコ・森永さん

そうなんですよ。私も、価値が下がってたらどうするのか、配偶者に聞いたのですが、2009年の時点で2004年の時の値段より下がるわけないというのが彼の主張でした。
まあ、もう買ってしまったものですし、今さらジタバタしてもしょうがないのですが。

#135
  • SM男
  • 2006/03/08 (Wed) 15:36
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HELOCをinterest onlyで事業のためにすこーしだけつかってますけど、１０年後からドカーンと１０年越しのrepaymentが始まります。

１０年もたてばいくらなんでも上がるでしょ。なんなくrefinanceできるはずです。

#137

悩みますね。
5年後の自分がどうなっているかなんて想像できず、
かといってこのままアパート暮らしで上がり続けるレントを払い続けるのかと思うと家が欲しくなり。結果払える範囲内の利息オンリーで家を買ってみました。普通のローンなんて到底無理でしたから。
家はとても気にっており、ここに住めて最高だと思えます。そのせいなのか子供もできました。
そう思うと悪くない選択だったかなと自分で自分を納得させてます。

5年後、どうなってるんでしょう？
ちなみに5年前は留学生だったことを考えると、5年で自分に起こった出来事に改めてビックリしますね。5年後の支払いの事は考えつつも、この5年で子育ての大変な時期を乗り切り、またガンガン稼ぐぞ！というのを目標にしてます。

家の値段が上がるとは思っていませんが、長く住みたい家に巡り会えたので感謝。

#136

＃１３３さんHermosa Beachです。
３件隣の家は１年前＄１２０万で売られて、買った人が少し手入れて（たぶん＄１０万ぐらいかけて）すぐ＄１６５万で売れてました。

#138
  • 思い起こせば、、、
  • 2006/03/09 (Thu) 03:52
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アメリカに留学する前は、「アメリカに留学できれば他には何もいらない」と思っていました。いざ留学すると、やがてその感動も薄れ、さらに上が欲しくなりました。
「この大学院に入れれば、もう他には何もいらない」いざそこに入るとやがて感動も薄れ、さらに上を望みました。
「この会社に入れれば、もう何もいらない」そしてさらに、「就労ビザさえもらえれば、、、」それも手に入り、次は「永住権さえもらえれば、、、」
そして3年前、ものすごく気に入った今の家を見つけオファーをだし「この家さえ手に入れば、もう何も、、、」本当に当時はそう思っていました。
そして、3年。この家を手に入れた当時の感動はとっくになくなってしまいました。所詮は家も「物」です。そんなもんじゃないんでしょうか。大きなリスクを背負ったり（インタレストオンリーローンなど）、掛け（家の値上がり）をしてまで命がけで手に入れなければいけないのでしょうか。

幸い、まだまだ固定金利で買える時だったので痛手はありません。でもあの頃の自分のフィーバーぶりからして、固定がだめでも1％ミニマムを使って購入していた気がするので、それを思うと足が震えます。

ちなみに私が日本で親から相続した家は、バブル期の1/3ほどの価値しかありません。値下がりだって十分ありえると思います。

#139

最初の1件目はコンドでスタートするのが良いですよ。といわれたのですが、HOAなどの出費を考えなければいけないですよね。売り買いをして稼ごうと言うよりはRentに出して持ち続けていたいと思っているので、大学の周辺で手ごろなコンドを見つけ、そこからスタートでも良いかなと、２，３年後に仕事の都合で引っ越す事になっても、借りる人が見つけやすいかなと考えているのですがどうでしょう。家の支払いが＄2000とした場合、それ以外にどんな支払いを考慮に入れておく昼用があるのでしょう・・・

#142

家はほしいけど、まだしばらくはむりかな。
皆さんどのくらい、月に支払ってらっしゃるんですか？

たとえば、＃１３７の現実さんは、払える範囲の利息オンリーと書かれていますが、何年ローンで月の支払いはおいくらくらいなんでしょうか？家の値段にもよるんでしょうが。参考にしたいんで、おしえてください。

#141

ファーストタイムバイヤーの方々へ

去年１月に比べフォークロージャーの物件が４５％も増えたそうです。
加えて、オレンジカウンティーでは家の平均価格が既に下がり始めていて、２００４年２月並になったそうです。
もう少し待てば更に下がるはずです。
今まで待った甲斐がありましたね！

http://www.recordonline.com/archive/2006/03/09/news-mlrealfeb-03-09.html

#144
  • SM男
  • 2006/03/10 (Fri) 10:54
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property taxは大きいですよ。

#145
  • Silk5
  • 2006/03/10 (Fri) 12:10
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Interest Onlyのローンがが危険というよりは、変動性金利に問題がある、と指摘されている以下の記事を読んだのですが、
http://moneycentral.msn.com/content/Banking/Homefinancing/P118084.asp

この記事の下の方のInvest the cash flowというところで、

their return on investment must exceed the after-tax mortgage rate, since that rate is what they earn when they repay their mortgage.

とありますが、after-tax mortgage rateというのは実際のところどのくらいになるのでしょうか？

#140が言われているように、浮いたお金でMutualFund等に投資するとしても、どの程度のリターンがあれば、その方が有利だったと言えるのかが知りたいのですが。
どなたか教えていただけませんでしょうか？

#148
  • wow
  • 2006/03/10 (Fri) 17:54
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#145 Silk5さん

そういう面白い事は、自分で計算してみてはどうでしょうか＾＾？

ちょうど税金のシーズンです。　その辺で税金の用紙をもらってきて、ローンを支払った場合に、どのくらい税金のリターンが増えるか計算してみてはどうですか？　支払ったローン合計からそのリターンの増加分を引いたのが、税金後のローン支払額となるのでは？？？　（税金控除は金利分のみでしたね？）、

あと、投資から得られるリターンですが、５％の金利であれば、１０万ドルの投資で、年間５０００ドル（月４００ドルちょっと）のリターンですね。　どのくらいのリターンがいいのかというのは、投資金額と月々のローン支払額との関係で、人によって違うのでしょうね＾＾。

投資を再投資して、複利的に増やすなら、投資がいつローンの残高を超えるかってことが、目安になるのでしょうね？　ただ、変動金利ローンを越える、元金・金利保証の投資ってないと思うのですが。

ちなみに、金利５％というのは、最近の国債とかＣＤの一年ものが４％台なので、少しよすぎかもです。　ミューチャルファンドなら１０％いけると言う人がいるかもですが、これらは元金・金利を保証してないので、最悪の場合、マイナスになることもありますね。

是非とも検討結果を報告していただきたいです＾＾。

#149
  • property tax
  • 2006/03/10 (Fri) 21:53
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#144さんのおっしゃるようにproperty tax は大きいです。
Countyによってレートが違いますが、もし＄40万の物件を買われるのでしたら、年間約＄5000になります。

#153

#140さん、
平均3年9ヶ月というのは家の買い替えまでの期間のことですか？それとも1つのローンの保有期間ですか?ローンの保有期間であれば近年の低金利によるリファイナンスブームで当然今は短くなっていると思います。もちろん若い人には30年払いきった経験がある人は居るわけありませんが、私が知っている年配の人の中には同じ家でローンを払いきった人が結構いますよ。
それから、金利をタックスで落とすというのは控除するだけで、支払った金利が全額返ってくるわけではないですよね。つまり税率15％の人であれば支払った金利の15％がTax Returnで返ってくるだけですね。それに、金利は毎月上がる可能性があって、支払いは毎月増えていくかもしれないけど、Tax Returnは年一回ですよね。その間に払えなくなったらと思うと、やっぱり足は震えますね。
最後に1％ミニマムで浮いたお金のところで10年という期間を書いてらっしゃいますが、10年も1％ミニマムを続けることが出来るんですか?もしそうだとしたらそのときのローン残高はとんでもなく大きくなってるような気がするんですが、どう思いますか
私としては、借金に関しては、やはり固定でしっかり計算できるものが一番と思ってしまいますがどうでしょう
前回の不動産バブル崩壊の時にバルーンローンを抱えたままリファイナンスも出来なくなってフォークロージャーになってしまった人たちと同じことが１％ミニマムの人たちに起きるような気がするんですが

#152

＃１４０さん。
２０１０年までは横ばいと、本気で考えているのであればやばいですよ！不動産関係の方とお見受けしました。

#151

#137です。
うちは30年の変動ローンを組み、利息のミニマムペイメントが月$2000を切るくらいです。
余裕がある時には、まずセカンドローンの方を積極的に返済しています。
エージェントとローンレンダーの説明は、#140さんがおっしゃっている通りでした。
周りのアメリカ人も、どうせ引っ越すからという考えで、とにかく買わないと始まらないから！と言っています。ちょっと日本と借金に対する感覚が違うのかなあ？と思います。

property tax、確かに大きいですよね。
tax return分でなんとかしています。
その他にもplumbingだpaintだと何かとお金が出て行くんですよね。

#157

ポパイ22さん、ハモサですか。
家はサウスレドンドですが、1ミリオン以上の家がなかなか売れないみたいです。値段を下げていますがかれこれ3ヶ月以上は経っています。

#156

不動産の波はアメリカ各地でずれがあるみたいですね。
前回のLAのバブルのピークは88年だけどNYは91年だとか。
皆さん、いくらなんでも10年経てば家の価値は上がってるってかいてますけど、・・・
87年にコンドを買った人の話があります。
10年経った97年にはまだ価値は上がってませんでした。買った時より上がったのは2000年だそうです。
もちろんその後は倍になったのですが・・・買ってからほぼ20年経つんですから倍以上は当然ですよね。
でもこの先また20％-40％価値が下がれば・・・・
やはり買う時期って大事なのでは？

#155
  • ブルームバーグ
  • 2006/03/12 (Sun) 02:42
  • 報告
  • 消去

この数年で既に不動産でプロフィットを得た人達は、ストックマーケットに投資をはじめています。

しかし、ここに書き込まれてるほとんどの方々は投資ではなく自宅用に家を買いたいと思っているのでしょう。
そういう方々にとって利息オンリーや１％ローンは危険すぎます。
２０００年のダットコム・ストックのバブルがはじけた時も、１番痛い目にあったのは最後の方に投資に参加してきた一般の人々でした。（ミューチュアルファンドも含めて）

どのようなブームにも終わりが来ます。
今無理をすることは危険です。
投資の世界で言う the greatest foolになってしまいます。

今回の不動産ブームは日本のバブルとは勿論違いますが、一般の人々が不動産が下がることのない絶対的な資産だと思い込み過信したことは同じですね。
不動産屋、ローン会社、彼等の責任も大きいですが、ほとんどのエージェントはやはりパーティーの終わり頃に来た素人さんだったのでしょう。

#154

このところ、ルームメート募集や部屋探してます、が多いと思うのですが、ファミリーが部屋を貸し出していると思われるものも結構ありますよね。
モーゲージの返済が苦しい、もしくは少し楽にしたいという思いからなのでしょうか。
やはりそこまでして買うマイホームなのかと考えてしまいます。
いつまで続くのでしょうね。

#159
  • suzeも
  • 2006/03/12 (Sun) 18:32
  • 報告

Suzeもベガス投資では儲けたみたいですね。この間、これからはテキサスって言ってました。
リバーサイドカウンティがいっきに上がった年もありましたが、昨年はサンバナディーノカウンティ（1年で約＄20万→＄30万）でした。
ものすごい勢いで上がる場所というのは、どんどん移り変わっていきますね。先見の明、情報収集力さえあれば、これからも
不動産投資で儲けられるはずです。投資のコツはズバリ！ロケーションです。

#163
  • Silk5
  • 2006/03/12 (Sun) 18:56
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#140さん、なぜ投稿を消されたのでしょうか？
買ったほうがいい派の方の意見も、参考にしたいのでもっと聞きたいのですが。

#148　wowさん、
まだ家を買っていない為、ローン額が未定なので実際買った方のお話しが聞けたらな、と思ったのですが、仮に50万ドルのローンを組んだとして、以下のMortgage　Tax　Savingsを計算できるサイトを見つけたので計算してみました。（固定金利ローンの場合です）

http://www.finance.cch.com/sohoApplets/MortgageTaxes.asp

結果は、
first year tax savings is $11,186.06
MortgageRateが6.25%なら、AfterTaxRateは、4.453％になるようです。

利息オンリーの場合なら、もう少し低く、4%くらいになるのでしょうか？

また、買うべきかレントするべきかの話しに戻ってしまいますが、このローンの場合、月々の支払いが$3078なので、仮に家賃$2000のアパートをレントしていた場合と比べると、買ってTaxReturnで浮いたCash（$11186）と、レントすることで浮いたCashの金額（$3078と$2000ドルの差額×1年分＝$12936）はほとんど変わらない事になりますよね？

最初の数年は利息ばっかり払っていることになると思うので、2,3年後も元金はほとんど残っているわけですよね？
そうすると、やはり短期で所有して数年後リファイナンスして買い替え。。。というのは、家の価値があがらない限り、そんなにメリットがないように思えるのですが。。。

もし私が見落としていることがあれば、どなたかご指摘お願い致します！

やはり、Rentしているとどうしても、損しているような気分になってしまって、どうもだめですね。

#162

＃１５７さん。＄１００万以上の家が売れないみたいと、いうことですがそんなことはないですよ。反対に＄１００万以下の家てもう近所にはなくなりました。ハモサ。マッハンタン、南レドンドでは人気があるのでいつも買いたい人が沢山います。３ヶ月もうれないのは、価格が高すぎるか、なにか問題があるのではないですか。

#164
  • suzeも
  • 2006/03/12 (Sun) 19:05
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zedaさん、87年にコンドを買った方が支払うはずだったレントの額を考えてみて下さい。
月＄1200として年間約＄15000、10年で＄150000です。年間＄25000レントで払われる方は８年で＄200000です。
それに、不動産を所有していた事による税金控除額をプラスすると、長く持つ場合は、買って損するという事はないと思いませんか？

#167

時期によっては、損をする！

#166

＃164、suzeもさん、
はい確かにそうですね。
長いスパンで考えれば、いつ買おうとも家は大きな資産になりますよね。
ただ私が言いたかったのは、1番高い時に買うより、ボトムになってから買う方が得なのでは？ということです。
そして10年スパンと言う考えもあぶないのでは？と思うのです。
87年に30万だったコンドが94年に24万まで下がりました。そして30万まで上がったのは、その人達が買ってから13年後だったからです。
同じことが今後起こり得ると私は思うのですが・・・？

#165

#163さん、
見落としてることで思いつくものとして、家を買った場合に、その後の生活に新たにかかる費用として、Property Tax（Property Valueの１〜1.5％）、水代、ゴミ回収代、不定期ながらメンテナンスにかかるお金、Home Owner's Insuranceなどがあると思います。コンドを購入した場合はHOAがかかりますが、これが結構頭痛の種になることも多いと聞きます。
こうやって考えると本当に比較は難しいですね。
私としては、本当に気に入った家が見つかって長く住むのであれば買おうと思っています。そして、家をかわない間は出来るだけ貯蓄に努めようと思っています。

#168

SILK５さん。
プロパティータックスは？
50万の物件だと年間6000ドルくらいなので、月割りだと500ドルエクストラにかかります。
あと、火災保険。年間1000ドルくらい？
コンドの毎月のアソシエーションはアナザー300-500ドルですよ。
ローン以外にも結構かかるものでありますよ。

#169
  • wow
  • 2006/03/13 (Mon) 20:32
  • 報告

Silk5さん

リタイアメント・プランは大丈夫ですか？　もしＩＲＡを持てるなら（年収制限あり）、今年は一年で６０００ドル程度デポジットできるはずです。　毎月５００ドルの出費です。

スージーは、リタイアメントプランに手をつけないと家が買えないなら、買うなといっています＾＾。

#173

因みにスージーお勧めのヒューストンは−16.5％でした！

#172

CNNのアーティクルです。
ちょっと寒くなりました。
カリフォルニアは全て50％以上のオーバーバリューだそうです。
LAは61.20％
RIVERSIDEは72.90％
SALINASは83.80％
もしかしたらこれだけ下がる可能性もあるんですよね。
でもアンダーバリューの州も結構あってそれも驚きです。

http://money.cnn.com/2006/03/13/real_estate/overvalued_housing_markets/index.htm?cnn=yes

#171

そうですよね。
無理すると後で怖い。
友達でもペイメントの足しにと言って学生さんに＄500で1部屋貸した人がいます。
だけど、家賃が高すぎたのかよく理由はわからないけど、その学生は2ヶ月で出て行きました・・・でも友達はまた人を入れるって言ってます。
何のための家なのか？って思うんですよね。
家族だけでくつろげないなら、家を買った意味がないような気がするんです。
wowさんの言うようにIRAも必要だと思うし。
日本に帰ったり、旅行したりを我慢するのもちょっとねぇ・・・。
私は数年で値段が下がると思うので待つつもりです。

#170

wowさん、IRAは1人年間$4,000が上限です。(50歳以上の場合$5,000)
＄6,000入金すると、Excess Contribution Penaltyの対象になりますので気をつけてください。
それから、Roth IRAには年収制限がありますがTraditional IRAの入金には年収制限がありません。401(k)など会社や各種団体の引退プランに参加している人は年収によって所得税控除が受けられない場合がありますが、70歳6ヶ月未満で就労所得がある人なら誰でも入金できて利回りに対する税金の繰り越しの恩典を利用できます。
せっかくの節税の恩典なので皆で上手に利用したいですね。

#174

>#171 確かに、ローンのためとは言え、見ず知らずの他人と住む事を考えると、少々高くても、家賃払ってアパートを借りてる方がいいかも知れませんね。

家は資産になるかも知れないけど、返済が終わるまでは実質マイナスの資産なわけだし。学生とかに部屋貸しして、ローンから家賃収入を引いても、アパートを借りる家賃より高い可能性もあるし。

借りる側の学生も、ちょっと高くても一人暮らしの方がいいとか、どうせハウスシェアならわざわざ日本人に部屋借りるより、ホームステイのほうがいいと思うし。微妙・・・

#175
  • wow
  • 2006/03/14 (Tue) 10:46
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#172 スージーの娘 さんのリンク見ました。

ほんと安いところがいっぱいあるんですね？？？！！！　早く不労所得を作って、田舎で大きく綺麗な家を買って、ゆっくり暮らしたい気がしてきました＾＾。

#176
  • Silk5
  • 2006/03/14 (Tue) 11:52
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#165さん、#168さん、
ご指摘ありがとうございます。PropertyTax、火災保険、修理費、を加えると、さらに購入の際の負担が大きいということになりますね。

#169さん、
リタイアメントプランは、小額ずつですが、一応もうやっています。しかも一番アグレッシブな、株のパーセンテージが大きいファンドで。。。もちろん、家を買っても、それには手をつけないつもりです。

それにしても、今さらながらなんですが、ローンを組んだときにトータルで払う利子の大きさにびっくりしました。

例えば、50万ドルのローンで、30年で払ったとしたら利子だけでローンと同じ50万ドル近く払うことになるんですね！
みんなしていることとはいえ、ほんとくやしい！

頭金を多く置くことで、どれだけ利子の支払いが変わるのか、ちょっと計算してみました。

50万ドルの家を、45万ドルの30年固定ローン（6.25%）を借りて今買うとすると、
30年間で払う利子の総額は、
（MonthlyPayment$2770.73）×（一年分）×（30年）−（元金45万ドル）＝約55万ドル

もし今買わずに、5年間で15万ドル頭金用に貯めたとして、50万ドルの家を30万ドルの25年ローン（金利は８％に上がったとする）で5年後買ったとすると、25年で払う利子総額は、
$2315.45×12×25−30万ドル＝約40万ドル

この計算であってるかわかりませんが、もしあってれば、もし家の値段が少なくとも横ばいなら、5年間我慢して1600ドルのレントしていても、5年分でレント代は96000ドルにしかならないので、長い目で見ても、今家を買わなくてもそんなに損にはならないということになりますよね？

でも同じ家にずっと住む人はこちらには少ないみたいなので、こんな計算してもあまり意味無いのかな。

でも、#172さんの記事ににあったように、カリフォルニアの家の価格が適正価格に戻れば、一生住んでもいいという家がファーストホームで手に入るかもしれませんね。
価格がそこまで下がるというのはありえないように思えますが^^。

#180

やっぱり4年後を目処に貯金を増やす方向にしようかなと思います。
株がよくなるとの意見も沢山ありましたよね。ミューチュアルファンドにもっと投資してみます。
金利も上がってきてＣＤも５％なんていうのも出てきましたね。
もっと上がるでしょうから貯金もしがいがありますね。

#179

現在、家の値段がこんなに高いのに本当に下がるのかと不安なお気持ちよくわかります。
私たちもそうでしたから。
私たちは88年くらいから家を探し始めたのですが、年配の主人のボスに今は高すぎるからもう3年待てと言われたのです。
そしたらその通りになりました。
94年に家を買いました。その後、少し下がりましたが、88年に買わなくて本当に良かったと思いましたよ。
やはりアメリカ生活の長い人の意見が1番です。

#178

はっきりいっていろんな情報や、経済学者のいうことは、あまり頼りにはないませ。ほとんど”机上の空論”です。
経済学者で大金持ちていうのあまり聞かないですね。変な計算より私は実際こうして儲かったという話を聞きたいですね。損したでもいいですけど。そのほうが為になる気がしますが。

#181
  • Silk5
  • 2006/03/15 (Wed) 11:38
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#179さん、
家無しの身の励みになるお言葉、ありがとうございます！
もうすでに家をお持ちの方の意見は、とても勉強になります。

ところで、1990年あたりから値段が下がり始めた理由、というのは覚えてらっしゃいますでしょうか？
ただ必要以上にOvervalueされていたことから、自然に調整の方向に向かったのでしょうか？（そもそもそのような現象はあるのでしょうか）
それとも、不況や、戦争や、金利や、そういったことが直接的な引き金になったのでしょうか？

上の方のレスで、過去20年ほどのLAの家のMedianPriceの値の上昇率をのせたのですが、これを見ると、下がり始めた1990年から比較すると上昇に転じる1997年までの7年間で、トータル20.6%下がっています。

でも、もし同じ事がまた起こったとしても、2002年から4年間、毎年約20%ずつ（それ以上）価格が上昇してきたことを考えると、例え20%今の値段から下がったところで、結局2004年の時の値段くらいまでしか下がらないということですよね。

2004年の値段でも、まだ十分割高感のある値段だと思えてしまうのですが、でも平均の毎年の物価上昇率が4%というのを考えると、7年という歳月が流れても20%近く下がるというのは大きな事で、やはり買うタイミングを考慮することも大切だと思わせられますね。

前回の波は、83年の−1%という値から比べて84年から89年の間でトータル81%あがっているので、81%上がって次の7年で20.6%下がったのだから、今回の波で1997年から2005年まででトータル328%！上がったことを考えると、今の値段から83%くらいは下がって欲しいところです。

とてもありえそうにない感じですが＾＾

#184
  • 90年代前半
  • 2006/03/15 (Wed) 20:44
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＃181さん、92年から95年までのロサンゼルスというのは、災難、災害続きでした。
92年のLA暴動時には、韓国人経営の店から煙が上がっている事がよくあり、全焼したまま
放置されているという信じられないような光景があちらこちらで見られました。外出禁止令が出て、
特に夜間には外に出ないよう注意がなされました。
またドライブバイシューティングも数多くあり、ロサンゼルスに住むのは危険という事で、人が外に流れ
人口が減少したと記憶しています。
山火事も広範囲で続き、煙臭い日も多かった。とどめは94年1月のノースリッジ大地震で、ノースリッジ
だけでなくグレンデールやパサディナ、ハリウッドその他広範囲が被害に遭い、家の中にいるのは
危険だという事で数ヶ月テントに寝泊りしている中南米出身の人も多く見ました。観光客も激減しました。
92年から95年の不動産暴落は、こういった要素が大きかったと記憶しています。（勿論89年90年の
暴騰の反動もあったのでしょうが）

#188
  • ブルームバーグ
  • 2006/03/16 (Thu) 01:28
  • 報告
  • 消去

Silk５さん
前回は様々な景気後退が原因でした。
しかし今回のブームはバブルであると私は判断しています。
バブルは弾けます。
簡単に言えば需要と供給のバランスです。
これだけ家が高くなるともう家を購入できる人がいなくなります。
欲しくても利息が上がりローンを受けられないからです。
しかし家を売りたい人はまだ沢山います。勿論売らなきゃならない人もいます。
そしたらどういうことになるでしょう？　売れませんね。
売れなければ値を下げますね。　

株についてお話しましょう。
ダットコムバブルという言葉を知っているでしょう？
ナスダックの株価はこのバブルで96年600だったのが2000年までになんと5000になりました。
異常ですよね。
似てますよね？今の不動産の異常高騰と。
そして弾けました。5000から一気に2000に。その後800まで落ち込み、現在2000少しに戻りました。

株と不動産では違うと言う人もいるでしょう。
でも投資家の目には株も不動産も投資の対象です。
彼らの動向によってマーケットは変動し、一般庶民の生活にも無縁ではないのです。
それにIRAやMUTUALFUND、４０１K、そういうものに無縁な庶民もいないわけですから、私達すべてが投資家でもあるわけです。
政府が金利を引き上げています。
この意味を考えれば先の見通しもある程度は見えてくるでしょう。

#187
  • 夢のマイホーム
  • 2006/03/16 (Thu) 01:28
  • 報告
  • 消去

1997年から2005年までで328％上がったとは！！
やはり異常ですよね。
この間の物価上昇率が30％で給与の上昇率も良くて40％くらいでしょう。
普通の人たちが普通の形で買える訳ないですよ。
これはやっぱり相当な数の人たちが苦境に陥るでしょうね。

私は反対に50％くらいのダウンは十分ありえるような気がしてきました。
正直60％のOVER　VALUEだからってそう簡単にPRICEが下がるとは信じられなかったのですが、あり得ますね。
恐怖心から真実を見たくない、見ようとしないというのは人の心理ですが、冷静に考えなくていけない時でしょう。

#186

いや、私の考えでは３０〜４０％近くは下がると思いますよ。実際、いま殆どの物件の値が面白いぐらい下がってますよ。もうすぐ、買い手市場です！！

#185

silk５さん。
90年91年はリセッションだったそうです。
今回もリセッションになるみたいです。
前に誰かが書いてたけど、ここ数年の好景気は不動産が引っ張ってたって。
すでに家持の人もエクイティーでリファイナンスしてバスルームなどをリモデルしたり、お金を湯水のように使っったと、新聞にも出てました。
不動産の価値が落ち金利が上がるともうお金を使える人は減りますね。
金利はこの先、もっと上がりますから。
今のうちに家を売ろうと思う人達は、かなり安く買ってるので、間単に値下げもする。
これが不動産の値崩れの第1歩みたいです。
加えて売らなくてはいけない人達も増えている。
スージーだけでなくロバートキヨサキも今回の不動産バブルはかつてない規模だと言っています。
そしてこの先大変なりセッションになるとも言っています。
景気が後退するとBONDが上がり、90年代初頭は年利10％にもなったらしいです。

#190
  • 何にせよ
  • 2006/03/16 (Thu) 22:36
  • 報告

何だかんだ言ってもこの２,３年はすごかったですねー。
2004年の1年間でLasVegas＄16万が＄28万、2005年の1年間でHighDesert$20万が$30万、
2004年から2005年にかけてPhoenix$12万が$22万。Palmdaleも$14万があっという間に$30万台。
何軒かちょっと転がすだけでミリオン稼ぐ事も出来たし、こんなチャンスは
なかなかないだろうなって思うとちょっと残念・・・。

#195

凄かったですねー。
この数年で一財産築いた人もいれば、HOME　EQUITYをATM代わりにしてお金を使ってしまった人、１番高い時に家を買ってしまった人、１番高い時に家を売った人。
まったく人生色々ですね。

#194

＃189さんへ
またチャンスは来ますよ！
波をきちんと捕まえてうまく投資すれば。
これからの数年は株だと思います。
不動産だと日本しかないのでは？
1980年から2005年までで世界各都市の不動産は倍以上になったのに、東京はまだ30％安いのですから。
アメリカの投資家達が去年くらいから東京の不動産に投資を始めているそうです。

#193

今度、もしテロが再び起こったら・・と想像しながら、株も土地も投資していった方がいいのでは・・。現金が必要な時になかったら、家族を守れません。

#192
  • Silk5
  • 2006/03/17 (Fri) 03:11
  • 報告

なるほど、そういえば、92年には、あの暴動があったんですね。
あの時は日本でテレビで見ていましたが、あんなことがあっては家の値段もあがるどころじゃないですよね。
不安定な治安に不景気が重なった（もしくは不景気が暴動のきっかけにもなったのでしょうか）ならば、不動産価格が下がるのも必至というのが今思えば納得です。

今回の価格急騰は、以前の不動産の上昇の時とは背景が異なり、不動産高騰に好景気が支えられているというのが多くの方がおっしゃっていることですが、それを理由にバブルがはじける可能性があるとしても、いったいどのくらいまで下がるのか、というのはこれから家を買おうと思っている者にとってはすごく重要なことだと思います。

ここまで価格があがってしまった以上、前回下がった時のように、20%やそこらさがったくらいでは（しかも7年もかかって）、今後の金利の上がり具合によっては待った価値もあまりなかった。。。という結果もありえると思うので。

#188ブルームバーグさん、
このバブルがはじけたとして、ずばりどのくらい価格が下がるとお考えになりますか？

#186安田生命さん、
現在どのくらい下がってきているかが示された記事やデータ（もしくは家の周りの家がこれだけ値下げされていた、等）お持ちでしょうか？
もしあればぜひ見てみたいのですが。
私が見た限りでは、Inventoryは増えているようですが、価格が下がるところはほとんど目にしていないような気がするので。

#191

株もしかり、どこかがさがればどこかがあがるわけで、家もどこかの地区がさがれば、どこかがあがるわけ。
すでに高騰した地域に投資したってそれ以上の上積みは望めないでしょう。
日本でも銀座、六本木など一等地でバブルがはじけたけど、地方では影響ありませんでした。
スージーもヒューストンがお勧めなんていってるでしょう？
いまさらBHやPVに投資目的で家を買う人がおかしいと思う。

#197
  • 東京・・・
  • 2006/03/17 (Fri) 08:46
  • 報告

#194さん、何れ日本は人口が減って行くから、あんまり東京に投資しようって思えないですねぇ・・・。
それに何より怖いのが、近いうちに必ず来ると言われている大地震。ノースリッジとか阪神大震災両方
見てしまってるから、東京にあんなのが来たらもうめちゃめちゃだろうなあって思ってしまって・・。
スージーのいうテキサスも竜巻が怖いし。竜巻って確か保険が効かないんでしょう？
天災ってこわいですよねー。かと言って株も結局のところ紙きれのような物だし。またテロが起こって
大暴落という事もあり得るんですよね。臆病者には投資なんて難しいです・・・。

#201
  • 投資家とは
  • 2006/03/17 (Fri) 11:52
  • 報告

投資家のすごいところは、ここだって思ったらそれこそいっきに勝負を懸けるところ。
知人でベガス10軒買った人がいるけれど、2003年に１軒$14〜＄15万で買って１年で１ミリオン儲けてる。
あとアメリカ人で、やっぱりベガスに前から目をつけててNorthLasVegasのただの土地だったところを2000年前後に
2エーカー＄10万前後で幾つも買っておいて、2003年とか2004年にビルダーに売って、この人は10ミリオン以上
儲けてる。この両者（共に30代前半）のすごいところは、元手はそんなに使っていないところ。株だと＄1万投資して、
それが倍になっても＄2万とか、3倍になったって＄3万。大化けはしない。そんな感じ。でも不動産って、頭金ちょっと
入れて買うだけで＄10万とか＄20万簡単に儲かってしまう。何軒か買ったらそれこそミリオン。少ない資金で何倍、何十倍もの利益を手に出来る不動産投資の方が株よりずっといいと思う、レバレッジを使えるから。勿論これまでの
ように簡単にはいかないだろうけど、人より先に上がる場所をみつけられれば、まだまだ可能だと思う。

#202
  • そう言えば
  • 2006/03/18 (Sat) 13:51
  • 報告

そーいえば２年半前くらいに、一部の人たち（投資家さん？）がベガスだとかアリゾナだとか言ってた時に、
は？何ねぼけたこと言ってんの、って感じだったよね。
それで04年になったらもう手がつけられない勢いで上がってっちゃって、買いたくても買えないって事になった。
（売りに出る物件があってもすぐに誰かが買ってしまうから物件がみつからない、新築物件なんて
建つ前からもう買い手がついてる、待ちリストが1000人なんて事もあったみたいだし）　それでやっと普通の
人が気がついて05年になってやっと買いに行ったけど、もうその時には上がっちゃって一服してる。
投資家は、人より先に目をつけて買いまくる。その後一般の人が買いにいく。投資に関しては株も不動産も
その点一緒なのかな。ただ儲かる額がぜんぜん違うってだけで。

#208

もうすでに日本の地方都市の商業地は２、３年前の３倍になってきています。
日本の株は昨年平均４０％も上がっているし。お金儲けの種はあちこちにころがっています。固定観念にとらわれて狭い社会で物の考えをしているとなかなかお金儲けの神様はよってきてくれません。普通の人はなかなかうまく儲けることは難しいですが、普通の人でも人生で３度大きく儲けるチャンスがあるそうです。そのチャンスをうまくつかんで資産をふやしてください。財産は　３分法というのがあって、不動産に集中するのでなく、不動産、株債券、現金（ＣＤ，預金）に３分割するのがいいようですよ。こちらの不動産投資でこれから儲けようというのは祭りが終わりかけているのに、祭りに行くようなものです。もし１０年以上同じ家をもって自分が住むのであれば
いつでも買うのは問題ないようにおもいます。とちゅう買い換えてもいいけど、下がっていれば頭金はなくなっているかもしれません。

#207

ここ数年の不動産市場、特にここ1〜2年は投資というよりも投機になっていると思います。投機はギャンブルです。ギャンブルで勝つためにすごく大事なことは引き時です。これはベガスでもパチンコでも何でも一緒だと思います。
不動産のギャンブルは借金を伴うリスクの高いものですので、特に引き時が大事だと思います。

#206

東京・・・さん。
私も臆病者だから投資は難しい！って思います。
ベガスだって、バーストーだって今買うべきだって声は聞こえてたけど、もう遅いんじゃないかって二の足を踏んじゃうんですよね。
今から思えば２００４年でも遅くはなかった！１年後に売れば良かったんだから・・・。
といっても後の祭り。
やっぱり決断する勇気と行動力でしょうね。
今聞こえてくるのはもう不動産バブルは弾ける！ですね。
勇気ある人は家を今売りに出しているんでしょうね・・・。

#205
  • ブルームバーグ
  • 2006/03/19 (Sun) 06:24
  • 報告
  • 消去

９２年ごろから不動産が下がったのはLA暴動や地震のせいではないと思います。

この時期はLAだけでなNYもサンディエゴも下がりました。
景気後退が起きただけです。

私は７年かけて上がった不動産なら７年かけて落ちると思います。

LAの場合は少なくとも40％は下がると思います。半値以下になる地域も出ると思います。

Silk５さん、このブームはもう終わりに近づいています。
高い時期に買わなくて良かったと思う日が必ず来ますよ。
色々と御自分でも調べられたでしょう？貴方はもう十分わかっていらっしゃると思いますよ。

#204

＃１９７さん、
そうなんですよね。地震は必ず来ますもんね。それを考えると東京はやっぱり駄目ですね。
安いんだけどなぁ・・・。

#203

久しぶりの書き込みです。
LA暴動やらノースリッジ地震の話が出て思い出しましたが、不動産エージェントの友人が2001年9月の初めに、ゲートがあって家が集まっている住宅地（名前を知らないので変な言い方になってスミマセン）の家を買おうとしました。その家は、その敷地内ではあまり良い立地ではなかったそうですが、残っていたのがその一軒だけだったので、しょうがなく買うことにしたそうです。ところが、9月11日テロが起きて、少し前に同じコミュニティで家を購入しようと思っていた人がキャンセル。私の友人は、同じ価格でずっと良い条件の物件を手に入れることができたそうです。彼曰く「これまでの不動産価格の動向を見ていたら、9月11日テロのような事件が一時的に不動産価値を下げるだろうが、すぐに盛り返すとにらんだ」そうです。実際、彼の言うとおりになり、その後の価格の急上昇に笑いが止まらなかったとか。
やっぱり、投資は度胸なんですかねえ。。。

#210
  • 大丈夫ですよ
  • 2006/03/19 (Sun) 22:09
  • 報告

#190、#195さん、本当に凄かったですね。こんな事はなかなかないですよね。
次のブームは一体いつになる事でしょう・・・。

#201さん、それは凄いですね。その方たちは若いからこそそれだけの行動力があったのかもしれないですね。
アメリカではInvestorという職業があるのがわかる気がします。1年でミリオン・・・凄いの一言です。

#197、＃206さん、やっぱり殆どの人はそうですよね。ただ、家を売ってしまうのもまた考えものです。
売り時だと考えて売ってしまって後悔している人たちがたくさんいますね。本当にタイミングって難しいですね。

#208さん、日本のどこの地方都市でしょうか？　東京ではなく地方に投資するのもいいかもしれないですね。

#213
  • 学んだ事
  • 2006/03/20 (Mon) 15:30
  • 報告

まず第一に、家１軒もってるだけじゃ駄目だったんだなあって事。
せっかく値上がりしても、買い換える家も値段が上がってしまってる。
それで買い替えはあきらめて、値上がり分手にしようと思って売ると
自分の住む家がなくなってしまう。
何年も前から、もう下がる、もう頂点だって言われてた。
そう思って売ってしまって今レントしてる人たちはすごく後悔している。
もし何とか２軒持ってたら、値上がりした時に１軒売って儲けを手に出来てたはず。
１軒持ってただけじゃ値上がりの意味はなかったに等しい。
次回不動産ブームまでに絶対にもう１軒は増やしておきたい。
あと、これから買う人にもアドバイス。やっぱり１軒持っているだけじゃ
不動産価格が高騰してもその恩恵を受けられないですよって事。
郊外の小さな家でも何でもいいから、セカンドホームも買っておいた方がいい。その一言に尽きると思う。

#214

東京でも今は震度７まで対応している不動産はいっぱいありますよ。
１０年前の阪神大震災で芦屋の家の５０％が壊れなかった。壊れた物件は築５０年以上の木造住宅で、今はほとんど鉄筋コンクリートの物件はヒビもなく健在でした。
東京でも同じです。木造住宅を買うのはリスクが高いし、丘の上の物件、一家が駐車場で２階、３階建ての住宅は地震に弱いですよ。
ＬＡに関しては２〜５年以内に住宅を購入した人はこれから下がる確立は高いのでリスク率は７０％と高いリスクを背負ってるとは思います。

#216
  • 地震
  • 2006/03/22 (Wed) 21:42
  • 報告

阪神大震災、鉄筋の建物もかなり被害を受けていましたよ。
三宮もひどかったですし、新しい鉄筋の建物が地盤ごとかなり沈んでいるものもありました。
建物はつぶれていなくても、地上より下に数十センチから1メートルくらい沈んでしまっている光景は信じ難かったです。電柱も建物の上に倒れてましたし、やはり大地震に対しては、建物自体強くともどうにもならないのではないでしょうか。

#217
  • 最新情報
  • 2006/03/22 (Wed) 23:00
  • 報告

NARによる今年の不動産上昇率の最新情報が出ました。
金利アップの影響により、ここ数年のような年２０％前後の上昇にはならないものの
本年度は約６％の上昇になるという事です。鈍化してはいるものの引き続きの上昇だそうです。

#220

東京と名古屋は１５年ぶりに地価価格が上昇したそうですね。しかしながら地方は上がってません。失業率緒高い大阪は地価価格も下がってます。

#219
  • DENS REPORTによると
  • 2006/03/23 (Thu) 03:37
  • 報告
  • 消去

不動産クラッシュは株と違い、緩やかな下降線を辿ります。
ブームがスローダウンした＝ブームは終わったということです。
この先２年くらいは横ばい傾向、その後で大きく下がると予側されています。ボトムは２０１０年−１４年。
上昇の際にも最初はゆっくり上り、最後の２、３年はどんどん加速したのと同じです。
落ちる時も最後は深く落ち込むと予想されています。
いずれにしてもオーバーバリューの分、下がるのは当然の事でしょう。

#218

建築業者です。１０年前はあまり地震対策の建築は少なかったです。基礎工事で、地価を深く掘るのですが最近は１０年前の倍以上は掘るようになったのは震度７まで対応住宅です。鉄筋でもきちんと地震対策のある建築と、そうでないものと、三宮ではっきりわかれましたね。基礎工事は深ければ深いほど、お金もかかるものです。神戸は埋立地だったため、他の土地よりも地盤がゆるいので三宮酷かったのでしょう。

#224
  • 最新情報
  • 2006/03/23 (Thu) 17:14
  • 報告

ブームがスローダウンした＝ブームが終わった、ではありません。
「一般勤労者は住宅価格が高くなって手が届きにくくなってしまった事で様子見に入っているが、長期的に
見れば持ち家需要が飽和状態に入ってしまったわけではなく、もし長期金利が低下すれば再び活性化する」
と見られています。

#225
  • 最新情報
  • 2006/03/23 (Thu) 17:15
  • 報告

追記です。この数年の間にマーケットがスローダウンした事が何度か（2004年7月など）ありましたが、
全ての要素を消化した上で毎回持ち直してきています。
いつ本格的にスローダウンし始めるかは、長期的な視野で見なければ判断出来ません。

#227
  • rent vs. own
  • 2006/03/23 (Thu) 19:38
  • 報告

＃219さんの説を参考にすると、家を買うのであれば2014年が一番いいという事になりますね。
計算してみると、それまで月のRent2300ドル年間27600ドル、８年間で22万ドル以上、
9年間で約25万ドルも捨てる事になってしまいます・・・。
その間の控除額や社会的信用を考えると、別にいま買ってもいいのではないかという気がしてきました。
今55万ドルで買って、８年後30万ドル以下になったとしても、税控除額などを考えると
下げ幅はそんなに気にならないかも。それに何より、2014年までずっとRentを続けるなんて・・・。
家をownしているかrentかで審査機関などの信用も全く違ってくるようですし、気持ち的にも差は大きいです。
これから８年も９年もrentを続けるなんて想像したくもありませんし、もし気に入った家があったら
買ってしまってもいいのではないかという気がしてきました。
スージーの言うレント１年分×２０（＄552,000）という計算も納得がいきます。
それくらいで買える物件があったら、やはり今であろうと‘買い’なのでしょうね。

#229
  • DENS REPORTによると
  • 2006/03/24 (Fri) 03:23
  • 報告
  • 消去

すみません。２０１４年が底というのはアメリカ平均でオーバーバリューのＣＡ，ＮＹ，ＦＬＯＲＩＤＡは来年から２，３年で大分下がるということです。
今すでにスローになってきているので、もう少し様子をみた方がよいのでは？
買い手市場まであともう少しという気がします。

#228

最新情報さん。
それは、違いますよ。今回は、間違いなく下がります。下がります。下がります。下がります。下がります。下がります。下がります。はい、皆さんも１０回繰り返した下さい。下がります。下がります。ほら、下がるでしょ?

#233
  • ぶん太
  • 2006/03/24 (Fri) 23:28
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約２ヶ月前、別トピ（現在１７６位の「ＵＳＣ　ｏｒ　ＵＣＬＡ 」で私の不動産屋さん（T氏）が自慢話が多くなかなか売れないと書き込みましたが、この不動産屋さんが金儲け第一主義でセラーを「食い物」にしているということが偶然判明しました。判明したきっかけは、別の不動産屋さんに私の住所を教えて、MLSに掲載されている私の家の売買に関する内容に不審な点があったからです。注意を呼びかけたほうがいいので書かせていただきます。

昨年９月から家を売り出し初めた時点でMLSにはバイヤー側の不動産屋さんが受け取るコミッションは売値の５％の半分つまり２．５％と出てましたが、１０月から２．２５％と低く変えられていました。２．２５％と低いとバイヤー側の不動産屋さんは儲けが少ないので家を見せに案内しなかったり案内しても買わないほうがいいとアドバイスする傾向がよくあるそうです。５％の半分をバイヤー側が受け取る契約なので、MLSに２．２５％と掲載するのは違法であり、不動産ライセンス没収になるのですが、MLSの内容は不動産屋さん以外見てはならないものなそうです。

T氏はこちらが依頼しないのに自分から毎週オープンハウスをしたがり、断りきれず１２月末まで続けたら私はくたくたに疲れオープンハウスを断りました。でも、「今度いつオープンハウスしますか？」とうるさい催促の電話がありました。例の別の不動産屋さん曰く「毎週とは凄まじいエネルギー！セラーにとってオープンハウスのメリットはあまり無く、家が汚れたり紛失物があったりする。不動産屋がオープンハウスするメリットは、不動産屋さんと同行しない飛び込み客を捉まえコミッションをより多く得ることです」。

私の家はなかなか売れず、煩い道路や学校の前の建て増しの条件の良くない家が先に売れてT氏と「変ですね〜」と言い合っていました。今にしてみれば、２．２５％のコミッションとT氏がバイヤー側の不動産屋さんからのオファーを密かに断っていたのが原因とのみかたが濃厚です。

案の定、２月にオファーを入れたバイヤーはrealtor.comなどで調べて不動産屋さんなしで直接私の家に見に来た方です。そのバイヤーは自分の不動産屋さんをみつけ、書類上は５％の半分づつとして、実際にはキックバックということでT氏が４％、バイヤー側の不動産屋さんが１％の取り分になりました。このキックバックは違法ではないそうですが、長い間売れないので何度も値下げをしてセラー（私）が損をしただけでなく疲れ果ててしまいました。

MLSに２．２５％といつまでも掲載すると都合が悪くなるので、バイヤーがオファーを入れた時点でT氏が２．５％と変えたことも分かりました（書類のコピーを取ってあります）。

その買い手はファースト　タイム　バイヤーで、８０万ドル近いローンが下りなくて今度は７０万ドルのローンに挑戦するとか。　T氏との半年の契約が昨日切れましたが、きっとあれこれ言って「ローンはきっと下りますよ」と再び言い続けるでしょう。４％のコミッションを逃したくないでしょうから。でも、１カ月半も過ぎているので法的にはこの売買の話はキョンセル出来るんです。マーケットに戻して、新しい不動産屋さんにお願いするのがいいのではと考える日々です。

#234
  • ぶん太
  • 2006/03/24 (Fri) 23:42
  • 報告

T氏は売買契約のコピーを渡したがりませんね。「コピーを失くす方がいるので」と何度も言い訳しました。コピーは失くしても再びコピーをとればいいのにね。コピーを渡さない契約は成立しないんです。しつこく催促してやっとコピーを手に入れましたが、売買契約をキャンセルするためのコンテンジェンシー　リムーバルのコピーをくれませんでした。

#235
  • hitokoto
  • 2006/03/25 (Sat) 21:11
  • 報告

MLSは誰でも閲覧できるはずですよ。
私も一般人ですが毎日ネットでチェックしてます。
あと、バイヤー側とセラー側の儲けは半々でなくてならないという事はなく、バイヤー側に払う％のみMLSに掲載すれば良いのではなかったですか？
例えば、バイヤー2%、セラー2%でもいいし、バイヤー2.5%、セラー2%でも良かったと記憶していますが・・・。
もちろん、契約時に%はきっちり決めますが。
ただバイヤー側の取り分が少ないとエージェントは積極的に動いてくれないというのは聞きました。
ぶん太さんの仰るとおりのリアルターでしたらちょっと信頼できないかもしれませんが、誠実な方もいらっしゃると思うので、良いエージェントに出会う事がいい家に出会うくらい大切ですよね。

#236
  • ぶん太
  • 2006/03/25 (Sat) 23:19
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Hitokotoさん、有難うございます。MLSは誰でも閲覧できるはずとのことで、検索したらrealtor.comのようなサイトしか出ませんでした。

T氏との契約では５％のコミッションでバイヤーとセラーは２．５％づつということになっているので、MLSに２．２５％と低く変えるのは契約違反だと思います。あちこちの不動産屋さんに問い合わせたり会ったりして調査しましたが、意図的に低く変えたことが立証されればライセンスが取り上げられるそうです。しかるべき機関に報告するつもりです。

T氏は「△LAのC社に入る前に日系のXXX社で働いていた」と言いましたが、現在の日系○○社で働いていたことが他の不動産屋さんから間接的に知りました。○○社と言えなかったのには訳があるのですね。T氏は○○社で評判が悪く「T氏ならやりそうなことだ」とか。

T氏のホームページには半年間私の家しかリステングがないのに、「マリブの３ミリオンの家を売ったばかりです」とか「やっとアーバインの１．２ミリオンの家が売れた」と根拠の無い事を聞かれもしないのにベラベラでした。更に、「私はローリングヒルズに住んでます」と言ったり、「私はサンタモニカ方面に住んでます」とコロコロ話しを変えるおかしな方でした。皆さん気をつけてください。

#237
  • rent vs. own
  • 2006/03/26 (Sun) 15:19
  • 報告

#229さん、アドバイス有難うございます。
ちょっと計算してみたのですが、いま買って＄450000ローンを6％30年固定だと月々＄2700弱の支払いになります。
数年待って＄10万下がった時に買ったとして＄350000ローンを8,5％でも月々＄2700弱で、月々の支払額は
全く変わらないという事に気付きました。
それどころか、＄45万ローン（金利６％）の方はTotalの支払い利子額が＄521271,85なのに比べ、
＄35万ローン（8,5％）の方は＄618830,99になってしまいます。
家を購入する際には、金額よりもローンの金利、総支払額を考えないといけないですよね。
やっぱり数年待つ事の意味って余りない気がします。
いま50万ドル台前半くらいの家が、もし2010年から2014年にかけて＄10万以上値下がりしたとしても、
2016年から2020年の間には6,70万ドルにはなると思います。2020年台には、もしかすると80万ドルくらいになるかも。
どうなるかはっきりとした数字はわからないけれど、でも何れ買値に戻り、将来的に6,70万になる事は確実だと思うんです。
だから気に入った家があったら買ってもいいと思うし、引き続き探してみるつもりです。

#248

呆れます。さんへ

実際不動産がスローになっているのは事実ですよね。
確かに見苦しい書き込みもあって、私も気になっていましたが。

誰かがMANYを　“ほとんど”と訳したことに“間違った訳で悪意を感じる”って書いてましたけど・・・ニュアンス的にはそれほど間違ってませんよね。
多くの投資家が裸で泳いでいるだろう。（間違った投資をしただろう）と書いてるんですし。

ロバートキヨサキのコラムを読んでみましたが、これが不動産バブルであることはみんな知ってることだ。って書いてますよね。
今のマーケットでもvalueのある物件はあるというのは、アリゾナ、ポートランドなどだって書いてますよ。（彼が実際に今年になって投資した州）
残念ながら現在６０％オーバーバリューのLAではないのですよ。

プライスではなくバリューを見極めろという彼の言葉の意味を冷静に判断されてはいかがでしょうか。

#247

ぶん太さん、それはひどいですね。
不動産屋によって本当に違いが出ますよね。
私は過去２度しか家を買ったことがありませんが、専門知識を含めそのサービスはファーストフードとフレンチレストランほどの差がありました。
でもレストランと違って家は人生で数回しか買わないし、よくわかりませんよね・・・。
宣伝はいけないらしいので名前は出せませんが、Ｄさんはとても良い不動産屋さんです。
最近は特に競争が激しいので悪質な不動産屋が増えているという話を聞きます。
良心的な不動産屋さんが見つかると良いですね。

#246

こんにちは、
私はまだマイホームも持っていませんし、投資などもしておりません。
今買っても高くて手が届かない…と思いつつインターネットでどんな家が今売られているかついつい 見てしまいます。
最近思っているのは他州の安い物件を購入し少しでも資産を増やそうかと考えているのですが…そこで他州に物件を持っている大家さんの先輩方に質問があります。
＊＊例＊＊
４-unit のアパート＝１３０，０００ドル
頭金＝２６，０００ドル
ローン＝１０４，０００ドル
レント収入＝３５０ドル／月x４unit
＊＊＊＊＊

こういう物件どう思われますか？　　
単純計算すると収入１４００ドルから毎月の支払い６２０ドルを引くと７８０ドル。そこからまた保険やらなんやら引くと月の収入は微々たるものですが。
他州に物件を持っているといろいろと出費があると思いますが 出費の詳細教えていただけますか？
それとどのように管理されてますか？

#245

私は今回のブームのお陰で随分儲けさせていただきました。
でももうピークは過ぎたと感じています。
既にフィニックスの物件は売りました。
その資産を今後、どのように投資するか検討中です。
不動産も確かにまだまだチャンスはあります。テキサスなどのアンダーバリューの物件ならまだキャシュフローを産むでしょう。
ただカリフォルニアはもう無理ですね。
＃２３２さん、過剰に反応しすぎでは？
冷静にみても不動産ブームはもう終わりなのに、そしてカリフォルニアはオーバーバリューだと言うことはキヨサキ氏の言葉を借りるまでもなく、レポートされていることです。
私はこのトピ主さんをはじめ、ファーストバイヤーの方々に、１番高い今は買うべきではないと忠告したいだけです。
去年、おととし、インテレストオンリーで家を買ってしまった方々には心から同情申し上げます。
リアルターの責任は大きいと思います。
でも１５年２０年スパンで考えれば資産ですし、レントを払うよりマシとお考えでしたら、それもごもっともだと思います。

#244

あなたの書き込みこそ、物凄い悪意を感じますよ。なぜにそこまで意地の悪い書き方をされるんですか？
ここでは皆さんがそれぞれ知っている情報をシェアしてくれています。それが、この先家の価格が上がるか下がるかのどちらの情報であっても、読ませてもらっている側はとてもタメになってるんです。
そこに、この状況の中で家を買うかどうか悩んでいる人が「価格が下がってほしい」いう感情を書いて、何が悪いんですか？
逆に、価格の下落を願わない人たちだって、「下がらないでほしい」と書くでしょう。
いろんな意見が出て、こんな人もいるんだ、あんな人もいるんだと思えて、このトピックを楽しく読ませてもらっています。でも、あなたのような意地の悪いコメントは本当に気分を害されますね。

#243

呆れますさん。
そんなこと言わずに、貴方も是非唱えてください。さあ、下がれ、下がれ、下がれ、下がれ、下がれ、下がれ、、
ほら、下がるでしょ？ちなみに、買い損ねたのではないです。賢く待っているだけです

#242

#227さん、私なりに比較してみました
きっと見落としやおかしなところもあると思いますので、気付かれた方はどうぞ御指摘ください。

条件として、頭金を$50,000、6%の30年Fixモーゲージ、年間のProperty Taxを$6,000、8年間でかかる諸費用(保険、水代、ごみ代など）を$12,000と見積もります。

まず、今$550,000の物件を買った場合
8年後のモーゲージの残高は約$438,000ですので資産としてのエクイティは$112,000です。その間の金利支払いによって生じたTax Returnを月割りにして4%の年利で貯蓄すると8年で約$67,000になります。つまり増えた資産は8年間で約$179,000です。

次に今買わなかった場合です。
頭金$50,000、モーゲージと家賃との差額$700/月、諸経費$1,500/年を同じく4%の年利で貯蓄したとすると8年後に約$219,000貯まります。
その差$40,000。$550,000の物件であれば約7.3%に相当します。
結論として今後8年間で7.3%以上値上がりすると考えるなら今買うのがいいでしょう。一旦下がって8年後までに7.3%以上上がる見込みがないと思えば、もう少し様子を見てもいいんじゃないでしょうか。

尚、8年と言う期間があることを考えてもう少し利回りを高く設定したり、年間の諸経費をもっと高く見積もるなら、より"様子見”よりに判断が傾くと思います。逆であれば"即買い”に傾きます。

#241

結局RentかOwnかは本人の判断次第ということでしょうか。確かに『下がる』と10回言ったら下がるというような物言いには、何か負のパワーが感じられて怖いです。

高い時にはいろんな物件が市場に出るので、チョイスはあると思うんです。安くなると、売り控えも出ると思いますし、そのためチョイスが少なくなり、好みの家を探すのが大変かな？とも想像します。かくいう私も1年以上家を探していますが、なかなか条件の合う家に出会えません。オファーを出してももの凄い数のオファーが入っているらしく、買えるところまで行かないのが現実です。

かといって、このままレントをはらい続けるのも心情的に辛いです。タックスもマックスで持って行かれますし。おかげさまで、信頼のおけるエージェントが毎週末付き合ってくれて、家探しは楽しみながらやっているので、この調子で様子を見ながら続けようかと思います。

#240
  • 確かに高いけど
  • 2006/03/26 (Sun) 18:52
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アメリカの不動産と日本の不動産の根本的な違いは”再販市場”があるかないかです。アメリカの市場の８０％は中古市場、しかし日本には再販市場というものがほとんどありません。日本人は新品志向がありますから「家を買った！」というとほとんどの人が「新築？中古？」と聞いてきます。しかしアメリカではこれはありませんね。こちらでは家を買う＝中古が当たり前ですから。

それと建物の原価償却が終わると、そこに建物があるにもかかわらず価値がゼロになる日本と、どんなに古い建物でも原価償却後に、それを今現在建てるにはどれだけのコストが掛かるか逆算して、不動産の価値を計算するアメリカでは根本的に不動産に対しての考えが違います。１０年後には当然、人件費、建築コストも上がってるわけで、減価償却後でも結局不動産の価値は長い目で見れば上がる、それがアメリカの不動産なのです。だから＃２３０さんが紹介してるロバートキヨサキの言葉も説得力があります。それに自分の住む家を買うのに、市場を予測して買うなんてバカげてると個人的には思います。そんなことに時間を費やすよりも、自分の予算内でとっとと買って、気に入った家具でも揃えることにエネルギーを使った方が健康的なのでは？

ちなみに前回のバブルと言われた９０年ごろ、例えばトーランスあたりでの価格下落は１０％ほどでした。場所にもよりますが、人気のある場所というのは思ったほど落ちないもんですよ。

#239

Ｈｏｍｅ　Ｓａｌｅが久しぶりに上がったらしいですね♪このまま上がり続けて欲しい物です♪

#238

呆れますさんへ。
そんな貴方は、最近買ったのでしょうね？確かにこのレスでは購入していない人は”下がる”、購入した人は”下がらない”と必死ですが、今までの歴史を見ると、下がるのは当然ですよ。それを見抜けず、また流れに乗せられて購入した方が沢山いますね。では聞きますが、貴方はこれからも上がると思っていますか？いま、購入できますか？私から見れば、貴方も”下がる、下がる”といっている方と全く同じです。

#250
  • 花水木
  • 2006/03/26 (Sun) 19:12
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#236のぶん太さん
どうしてそんな不動産屋さんをお使いなのでしょうか?
今やAssist-2-Sellのような家の価格に関わらず$6,000位でちゃんと普通に契約書を作って売ってくれる所が出てきてますがご存知でしょうか?
(こんな事書くとここにいらっしゃる日本人リアルターの方には悪いかもしれませんが)セラーが支払うコミッション5-6%とは家が安かった時代ならいざ知らず家がここまで高くなったのですから相応な値段にならなければおかしいです。
私だったら何も動かないでコミッションだけとろうとするリアルターは速攻切りますよ。例えそれが縁故の紹介だったとしてもビジネスライクに接します。

#251
  • ぶん太
  • 2006/03/26 (Sun) 22:18
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ピューピルさん、「最近は特に競争が激しいので悪質な不動産屋が増えているという話」を具体的に情報を出せば被害者が減るかもしれませんね。良い不動産屋さんDさんって誰なんだろう？？？

花水木さん、あまり情報が無いので電話帳の１ページの大きな広告に電話して家を売ってもらうことにしたのが間違いのもとでした。$6,000位で契約書を作って売ってくれる所が出てきてますって、なんですか？

私の失敗経験からの注意です（他の不動産屋さんからのアドバイスも含めて）。

1. MLSの内容は時々コピーしてもらい（低く変える場合もあるので）、家を見せに来た不動産屋にもMLSにコミッションが何％になっているか訊ねる。

2. 熱心に見た客の不動産屋が残した名刺の電話番号にかけてオファーを入れようとしたか訊ねる（セラーの不動産屋が勝手に断ることもあるので）。

3. カウンターオファーが入ったら書類上でやり取りをするようにしてもらうか、不動産屋同士だけが密室でやらないように自分も同席して勝手に断ったりさせないようにする。

4. サインをした書類のコピーは直ぐもらう。「お客さんが失くすので後でまとめて渡します」という不動産屋は魂胆があるので要注意。「コピーを失くしたらまたコピーをすればいいだけ」とつっぱるばき。コピーを渡さない契約は法的に無効です。

5. たまにならともかく、毎週長期間オープンハウスをしたがる不動産屋はデューアルをしてコミッションをダブルで儲けようとして、バイヤーの不動産屋さんからのオファーを勝手に断る可能性もあるので要注意。

6. デューアルをしようとする不動産屋は、飛び込み客を捉まえるのでローンがなかなか下りず何ヶ月もエスクローがクローズしないこともあるかも。飛び込み客は不動産屋を用意していない程無計画だから「買いたい」という気持ちだけが一番先になっているかも。私のバイヤーは２度ローンを却下され３度目に挑戦中。何度も「ローンはうまくいっている」と言うのはただの口癖と思うべし。

7. 男性なのに妙に甘く優しい声の不動産屋にうっとりしないこと。はまってしまいます。

8. 大きな広告だからということだけで信用しないこと。まずは電話で話をうんと聞くべし。

9. 「マリブの３ミリオンの家が売れたばかり」「やっとアーバインの１．２ミリオンの家が売れました」と言ったら、HPで確認したり、「参考にしたいから見せて〜。住所は？？？」とねだる。嘘をつく人は信用出来ない。

10. セラーのために動かない不動産屋はすぐ書面でクビにして、良い不動産屋さんにお願いする。

#252

あの・・・・
イチロー君はしゅっちゅうLAにいますけどLAの家を買わないのはいろいろ経済界の有名人から情報を貰ってるかららしい。アリゾナの家を何年か前に買ってますけどね。LAは下がるので買わないと言ってますよ。

#260
  • ブルームバーグ
  • 2006/03/27 (Mon) 18:24
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これから先２０１０年まで株も不動産のようなバブルになると予想してる専門家の本を読みました。
（Harry S. Dent,Jr.)

彼の予測では経済も２０１０年までは良いので家の値段も横這いか少し上がるが、１１年から景気が後退して、１０年間はデフレになるだろう。
家の値段は１１年から一気に下がり９７年くらいの価格まで落ち込むとありました。

これは１人の経済アナリストの意見に過ぎません。しかし・・・

LAに関しては来年から下がると私は思っていますが、彼の説も捨てがたいものがあります。
なぜならば彼はべビーブーマー世代の購買傾向などの専門家で、過去の統計も綿密に取っています。

あと２，３年待っても下がらず、その後でバブルがバーストすると仮定すると・・・ファーストハウスを買うプランのある人達には４年以上待てというのもきついですね・・・

#259

いつもwww.calalist.comのサイトみてます。結構正確ですよ。

#263

呆れます　さんへ
サンバナディーノは53.9％のオーバーバリューって出てましたよ。
ゴールドマンサックスのバンカーだった人のチャートではバーストする危険のある都市の8番目でした。

#262

＃２５８、投資家って、ひまなんですねー。
いちいち＃で指して攻撃するのは大人気ないですよ。

#261

www.catalist.comのまちがいでした。

#265
  • 花水木
  • 2006/03/28 (Tue) 06:19
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投資家さんの
>当時馬鹿だなんだ言って人をけなす事しかしていなかった人たちは皆一軒持っているか持っていないかです。

ここ本当にそうですね。
私も投資してますが同じ経験有りです。
ぐちぐち言ってメンターの意見を聞こうとしない人、頭の固い人などは損だと思いますし延びません。
でも結局は投資をして実際に運営してその恩恵を受けた人とこれから家を買う人では所詮接点が違うというか感覚が違うというか、交わる点が無いのでここで何を言っても自分が疲れるだけだと思います。
投資家さんとはどこかのセミナーできっとお会いするかもしれませんね・・・。

#270

私も投資をしている者ですが、＃264、＃265とは、どこのセミナーでも会いたくありませんね。
私は日本人の主催するセミナーには行きませんが。
だいたい、ここでのテーマは投資ではなく、今からマイホームを買おうという方々へのインフォメーションやアドバイスです。
あなた方も初めの一歩はマイホームだったはずです。
それなのに、家をまだ持ってない人と自分達とは所詮接点が違うとか感覚が違うとか、あまりにも失礼ではありませんか？
「家を一軒持っているかいないか」の人たちの何処がいけないのでしょうか？
まだ若い方々もいるでしょうし、不動産ではなく他のものに投資をしてる方々もいるでしょうし。これから学ぼうという人もいるはずです。

不動産投資でそれほど成功されたのなら、どうしてこんなところで他の人達の意見をけなすのでしょうか？

大抵の方々はアメリカのメディアの記事をここで紹介してくれてるだけではありませんか。
情報を交換することは多くの人の役に立っていると思いますよ。

あなた方が真の成功者なら、若い人たちになぜアドバイスしないのですか？
「家を一軒持ってるかもってないか」の無知な人達にそのノウハウの一部でもシェアするべきではないですか。

失礼ですが、私は潮が引いた時に裸で泳ぐ「多くの投資家」の１人ではないので、キヨサキ氏の記事に動揺しません。むしろその通りだと思いましたよ。

#269

オーバーバリューって何を基準にしてるのでしょうね。今売られている価格が現在のバリューじゃないんですかね。実際その価格でないとけないんですから。この１０年で大体３倍以上あがりましたが、インフレの分も考えると２倍ぐらいで妥当なせんだと思います。

#268

ここ数年、異常に値上がりしたという事は、異常に値下がりも充分考えられますね〜＠＠

#267
  • 呆れます、投資家さんへ
  • 2006/03/28 (Tue) 17:46
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不動産ブームがピークに達して今後は家のプライスは下がってゆくだろうというのはマイナス思考でも何でもありません。

投資家なら、安く買って高く売る、というのが鉄則でしょう。今は高い時なのです。貴方はそれも否定しますか？

投資家だけでなく一般の家を持ちたい人々も、南カリフォルニアはオーバーバリューであるということを知っておく必要があるのではないでしょうか。

貴方がSANBERNADINOでアンダーバリューの物件を買ったのなら、それで良いでしょう。
でもこれから買う人々にSANBERNADINOを今薦められますか？

どんな場所にも探せばよい物件があるというのは事実でも、これからファーストハウスを買う人たちに私は今それを探せとは薦められません。

ファーストハウスバイヤーは投資家ではありません。
今はリスクが大きすぎます。

今後大きな値下がりが起きる可能性があると専門家たちが警告しているのを無視するわけにはいきません。

ここにも出て来たmentor、スージーオーマン、ロバートキヨサキ、ジョンタルボット、彼らの意見を否定するのも良いでしょうが、彼らの意見をここで皆さんに紹介することも大切なことだと思います。

私も投資家です。私の物件のほとんどは今、売りです。

#266

投資家さん、
経験豊富な投資家なら、これから家を買おうって人たちにもっと親切なアドバイスをくれるべきではないでしょうか？
投資家としてどれだけ儲けた、なんてことではなくて。

みんな、自宅用に家を買いたいけど、今買うべきなのか、値がさがるのなら待つべきなのかって真剣に悩んでいるんだと思います。

それなのに、これから値が下がると言ってる人たちは家を買い損ねた人たちで悔しさ紛れに書いている。なんて。

貴方が攻撃したCalifornianさんも投資家だけど、今後は値が下がるって書いてましたよね。

このブームで本当に儲けた人たちは、余裕で今は買いではないって教えてくれてるのに、高い時に買って物件抱えちゃってる人たちは、貴方のように余裕がなくて人を攻撃するんだと思います。

あと、都市と書いたのはCITYではなくてCOUNTYのことです。

#272
  • Silk5
  • 2006/03/29 (Wed) 12:18
  • 報告

#271あのですね、さん、
もう今後一切ここには来られない、ということですが、ちょっとでも目を通してもらえる可能性があれば、と思って書きます。

私はまだ家を1軒も持っていないファーストタイムバイヤーになるのですが、271の投稿を見て、おっしゃっていること、よく理解できましたよ。
トレンドがどうであれ、市場にでている全ての物件が同じ条件で動いているわけではなく、本人の努力次第で探せばいいものもまだまだいくらでもある、というのはアパート探しでも同じなのでよくわかります。（たまにものすごいほりだしものがある）

やはり顔の見えない掲示板なので、文章が意図する以上なニュアンスを含んで伝えられてしまうこともあり、不快な思いをしてしまわれたのは、非常に残念です。

でも、あのですねさんも他の意見をお持ちの皆さんも、自分にはなんの得にもならなくても、こうして家を買おうとしている者へのアドバイスや情報シェアをしてあげよう、という気持ちは同じで、私はいつも本当にありがたいと思ってみているのです。

私にとっては、あのですねさんの意見も、花水木さんの意見も、今買うべきでないという説をいろんなデータやニュース記事などで示してくださっている他のみなさんの意見も本当に同じくらい貴重なのです。

私一人では拾い切れない記事やデータを紹介してもらえるのは本当にありがたいですし、まわりに投資家の知り合いのいない今の環境では、まだまだチャンスはあるよ、というあなたのメッセージも非常に為になります。

もう何軒も不動産を持たれている方にとっては、買い方のこつもわかっているし、いい土地や家を見つけられたらぱっと買ってしまうことができると思うのですが、こちらは初めてで何もかも自信がない上に、金持ちでないのだから、失敗してもそれを埋め合わせる財力が無いので、もし買った家が値下がりでもしたらローンが払えなくなってしまう、というリスクを考慮しなければならず、どうしても慎重になってしまうのはちょっとおおめに見てもらえればありがたいです。
でもみなさんからもらったいろんな情報を生かして、ぜひこの初めての買いを成功させたいと思っています。

できれば、また戻ってきて下さい。
せっかくこんなに長くつづいているスレなのだから（しかも短期間で）、ぜひこれからもいろんな方々からの意見で盛り上げていければと思います。

情報をどう使うかは個人の責任として、とにかくその情報をできるだけ多く集められる場所にしていきましょう！

とぴ主でもないのにしゃしゃりでてしまって申し訳ありませんが、このままいやな雰囲気で書きこみがなくなっていくのは避けたいと思ったもので。

ところで、MSNの3,4日前のニュースにのっていましたが、先月のホームセールのReboundはどう解釈すればいいのでしょうね。
よくニュースとかで言われているSlowLandingというのは、具体的には何パーセントくらいづつの減少になるのでしょうか？
#242さんの計算では、8年で7.3%以上の値上がりなら買った方が得、ということですが、8年で7.3%上昇は、SlowLandingといえるのでしょうかね？
そのへんの定義がいまいちわからないので。
#242さん、できれば同じ計算で、8年でなく3,4年後に何パーセントあがれば買ったほうが得か、計算してみてもらうことはできないでしょうか？

値下がりを待つ者にとっては、いよいよ下がり始めるのかな、という時にこういうニュースはほんとまたかという感じでうんざりですね。

#278

slowlanding, softlandingというのは、急激に値下がりが始まるというのではなくて、最初は値上がり率が低くなり（年間20％ではなくて5％くらいの伸びになる）次に横ばいになり、その後ですこしづつ下がると言う事だと思います。
Silk５ さんが前に紹介してくれた過去のデータにもあるように不動産ってじわじわ下がるみたいですよね。
８９年のピークから７年かけて底ですもんね・・・
なんか気が遠くなる。
今年か来年、下がり始めたとしても、すぐには買っちゃいけないってことですもんね。

#277

アメリカで家をローンで買うのは本当に大変だなと思います。２０年ローンだとして、いくら利子と固定資産税を払う事になるか計算すると、真剣に情報集めし、買わなくては怖いですよね。だからこそ、皆、熱くなってしまうのでしょうけど。

日本は今、ゼロ金利で消費税が５％で住宅控除で年末調整でかなり返却されるので買いどきなのでしょう。近い将来、消費税が上がりますから。

#276

Silk5さん、
私も投資家さんや花水木さんに関して同じように思っていました。私たちが知らない経験や情報を無料でシェアしてくれてらっしゃることには本当に感謝ですよね。

さて、前回と同じ条件で比較すると、3年後で総資産額としては$14,000の差が出ます。物件価格の$550,000と比較すると、3年後に2.5%上がっていれば互角、それ以上に上がるなら”即買い”、一旦下がってそれ以下になっているなら”様子見"です。
ただ、これはあくまでも買った場合の月々の支払いが出来るということが前提になっています。
つまり、現在$2,300の家賃の代わりに月々$3,625を支払い続けることが前提です。(買う場合も買わない場合も)
様子を見たいと言う人の真意が、もう少し待てば物件価格が下がって月々の支払いが少しでも楽になるかもしれないと言うことに対する期待だとすれば、物件の値段がいくら上がろうとも支払額は変わりませんので、この比較はあまり意味がないかもしれません。
ちなみに、今様子見をして、3年後に$564,000になった同じ物件をその間に貯めた$107,000を頭金に6%、30年Fixで買うとすると、月々の支払額は約$2,700になります。
今買ったとしてその3年間利子支払い分のTax Returnを貯めていればそのお金を一括払いしてもう一度30年ローンでリファイナンスしても月々の支払いは約$2,700です。
月々の支払いを低く抑えるためには、安い物件を探すか、よりたくさんの頭金をためるか、その両方をするかしかないと思います。比較的短期間で転売する見込みや自信がないのであれば危険なローンに手は出したくないですしね。

最後に投資家さん、花水木さん、もしまだ見てらっしゃったら今までのご意見、ご指導ありがとうございました。また、せっかくたくさんの情報を頂きながら不快な思いをされてらっしゃることに対しては何のレスポンスも出来なかったこと、すみませんでした。
また気が向いたら、何かアドバイスしてください。

#275
  • ブルームバーグ
  • 2006/03/30 (Thu) 00:52
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愚かな「投資家」の話はもうたくさん。
私のアドバイスとしては、この先10年以上住むつもりであれば、現在の高い値段でも買うべきだと思います。長い目で見れば資産ですから。
勿論、固定金利で。
利息オンリーは絶対にやめた方がいいです。
でも５年以内に買い替えを考えているのなら、様子をみて待つべきでしょう。特にコンドは１番下がるリスクが大きいですし。
バーストー、サンバナディーノなどは投資家の話であって、自分の住む家を探している人は、多分、LAカウンティー、オレンジカウンティーあたりのことを言っているのでしょう。
なのでもう３０万で買えるような物件はないですよね。
値段はすぐには下がらなくても、ホームセールがスローになっているということは、買い手がもっと選べる市場になってきているので、焦らず探してみてください。

#274

祖母はよく”銀行融資係”と不動産屋は二枚舌だから気をつけなさいと、よく幼児期に言われたものです。
LAの日系不動産勤務の方はどうして皆、賃貸で家を購入してないんだしょうね。お客には散々、しつこく薦めておきながら。

#273
  • ホームヴァリュー
  • 2006/03/30 (Thu) 00:52
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ポパイ２２さん。
VALUEとPRICEは違うものです。
家の値段はプライスです。
もしかしたらヴァリューはもっと下かもしれないし上かもしれない。
数年で家の値段が急激にこれほど上がったのは実際の価値があがったのではなく、バブルが生じて実際の価値以上に値段が上がった。というのがオーバーヴァリューということです。
何が基準かというと、物価上昇率、他の土地の上昇率、過去のデータなどを総合して出しています。
今、紹介されているデータはどこもそう違いがないので、実際この辺りはオーバーヴァリューなのでしょう。
でもだからといってこの先下がるとか、反対にこの辺りだけは下がらないとか（学校区がいい、海が近い、ETCの理由で）とか・・・色々な意見があっていいと思います。

#279

Silk５さん、
参考になれば嬉しいのですが・・・
もし今５０万の家を１０万の頭金で買う場合、固定３０年で６．５％とすると毎月の返済額は＄２５２８。くわえてプロパティータックスの＄５１４で、トータル＄３０４２。

３年後に１０％下がって４５万になり、金利が８％になった場合、頭金１０万で毎月の支払いは＄２５６８そしてタックス＄４６１で、トータルは＄３０２９。

そうなんです。
支払いに関しては、たいして変わりないんです。
違いといえば、頭金に用意した１０万を利息５％のＣＤに入れると３年後には＄１、５７６２．５０つきます。その分を頭金に足すか引越し費用（家具などの購入）にあてられる。
ということでしょうか。

だけど２０％下がれば話は違ってきますよね。

#280
  • Silk5
  • 2006/03/30 (Thu) 11:41
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正直言って、今買える範囲の家で（たぶんコンドになってしまうのでしょうが）、10年住んでもいいと思えるものは今のところ見たことがないです。
だから、買うタイミングを悩んでいるとも言えるのですが。
しかも、やはりLAダウンタウンまで通勤でせいぜい40分以内のところに絞ってしまっているので、余計掘り出し物が見つけにくいです。

#276さん、
計算ありがとうございます。
私は、月々の返済額を減らしたいというよりは、トータルで得になるように買いたいと思っているので、ちょっと様子見ながら頭金を増やすことによって最終的にトータルで支払う額がどのくらい減るのか、そして家の価値がどのくらいの上昇率なら今レントしてでも待ったほうがいいのか、というところに興味があります。
でもこの計算はいろんな要素が絡むので複雑で難しいですよね。。。
ところでこの計算に使用されたTAXRETURNの額は、PropertyTaxを考慮された後の値でしょうか？
ここの書きこみで、PropertyTaxや家の修繕や、コンドならHOAの費用を考えるとTaxReturnの利点は思ったほど大きくない、というのがあったので。

スージーの娘さん、
そうなんですよ！
はっきりいって、じわじわ下がるのを待っていられない（笑）。
7年は待てない。
だから、2月の前年比の平均購入額が南カリフォルニア全体で再び2桁伸びになったって聞いて、もうこれからほんとに下がるの！？というがっかりした気持ちでいっぱいです。
こんなんじゃまたブルームバーグさんあたりに諭されてしまいそうですが＾＾；

3年後に10%下がる、というのも、SlowLandingなら難しそうですよね。
もし3年後に5%くらい価格が上がっていたとしたら、頭金10万ドル多く置けたとしても、3年間のレントと家の価値の上昇した分を考えると、今買っちゃったほうがトータルで支払う額は少なくなるし。

ところでみなさん、家はどのように探されているのでしょうか？
私は気になっている地域を週末ごとにうろうろしてオープンハウスをのぞいたり、あとは新聞の日曜の不動産のページを見たりしているだけなのですが、掘り出し物が見つかる探し方のアドバイスなんてありませんでしょうか？
エージェントは、行く先々で私を使ってくれと声かけられるのですが、しょっちゅう電話かかって来たりしてめんどくさいので雇っていません。
雇うべきなのでしょうかね？

#281
  • 難しいですね。
  • 2006/03/30 (Thu) 15:15
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#279スージーの娘さん、大事なことを見落とされています。
その計算には、家を購入した場合の税控除分が入っていません。
また3年後に金利が８％程度か、というのもどうかと思います。
ここ数年の金利５％台６％台は過去40年来の低金利です。
買うのを数年待っていて、その間にもし金利が8.5％や９％になってしまったら・・・。
そう考えると、ただ下がるのを待つのもリスキーですよね。
今の状況では、それぞれの事情により、「買い」か「待ち」か違うと思うのです。

まず＃252芸能人さんのように、多額の資金を持ってDownPaymentを多く入れられる方は「待ち」でしょう。
下がるのを待ってから買われるといいと思います。
しかし、月々多額のレントを支払われている方、また収入が多い分TAX控除で節税されたい方は
今の低金利時「買い」かもしれません。
ただ下がるのを待っていても、それだけ多くの家賃を捨て、なのにTAX控除も出来ず、数年後家の値段が下がった
ところで金利が上がってしまっていたら、待ち続けた数年が無意味になってしまいます。それに下がりきるのを待つと
したら、これから何年も（2012年〜2014年？まで）待たないといけなくなるからです。

それぞれ毎月捨てられるRentの額、TAX（家を買う事によって幾ら節税できるか）、またDownPaymentの
多少によって「買い」か「待ち」かは違ってくると思います。

それから#274さん、不動産屋さんは毎月の収入が一定していないため、意外に台所事情の苦しい方が多いようです。１軒のディールが成立すれば数千ドルですが全く売れない月も勿論ありますし、家を買いたくても買えない方も多いみたいですよ。

#282
  • wow
  • 2006/03/30 (Thu) 18:38
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みなさんホントに家がほしんですねー！

私は、「十分に」余裕を持って払える範囲でなく、現在または将来「相当な」な利益を生まないなら、レントで全然かまわないと思っているのですけど。。。

家を持っちゃうと、税金とかメインテナンスとかお金と時間とがかかるでしょ？　無理して買ってしまうと、貯金もできませんしね。　逆にレントだと寝るだけなら安いところいくらでもあるし、オーナーに全てめんどうなことは任せられるし、引越しもすぐにできますからね。　で、余ったお金と時間は、不動産以外にもいっぱいある投資の勉強やビジネスの勉強に使いたいですけどね。。。　結婚してても共働きなら、レントなんて安いものでしょ？

ところで、住宅ローンを持つと、それをできるだけ早く返すのが一番いい投資だそうです。　ローンをしながら他に投資するのは、よほど儲けないと、トータルとして損になるそうです。　確かにそうかもだけど、家だけが投資だとなっちゃうと、リターンも見えちゃってるし、それも嫌だなーって思いますけどね。　夢としては、もっとお金持ちになりたいですもんね。　株で儲けたウォーレンバフェットのように＾＾。

#283
  • SM男
  • 2006/03/30 (Thu) 20:56
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わしら株に弱い人間らにとって不動産のほうが簡単で確実なんだけど。。。

流動性は失うけど（もうがんじがらめ！）、貯金は確実にたまるよ！

#291
  • 不安・・・
  • 2006/03/31 (Fri) 04:50
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家がないってやっぱり不安です。
若い時だったらいいけれど、荷物も増えて、家族も増えてっていう時に、大家さんの紙一枚のノーティスで
たった30日以内に出て行かないといけない。
それも子供の学校区内で次の家を探さないといけない。
若い時だったらレントでもいいけれど、やっぱり落ち着こうと思ったらどうしても自分の城って必要な気がする。
それだけじゃなくて、投資としても周り見てて資産を築いた人って不動産がらみばかり。
株で10万ドル儲けたとかって聞かないし。SM男さんの言われるように、簡単で確実な投資、
それに誰にも追い出されない自分の城、それが不動産だと思う。（例えが古いかな？）

#290

最近会社によくリファイナンスのセールスの電話がかかって来ます。このとこ本当に多いですね。
でも＃282さんのおっしゃる通り、今は他の投資やリファイナンスは考えずに家のローンを毎月少しでも多く返すことが最高の投資と考えています。
すごくいい時に一度リファイナンスしたので15年固定で4.75％です。それでも払い終わる頃には約10万ドルの利息を払うことになるんですよね。毎月約1000ドル余分に入れて後5年で終わらせようとがんばっています。

#289

＃281さん、
そうでしたね。
税金控除は大きいですね。

ダウンペイメントにもよるし・・・。
ＣＤだけではなく、ストックにも投資してダウンペイメント分を増やすつもりでいるのですが、これまたリスクがありまし、難しいところです。

#288

Silk5さん
私も最初は同じようにオープンハウスを週末ごとに見て歩いていました。しかし、やはり自分達で契約やらなにやらをする自信も無かったので、友人の紹介で信頼できるエージェントを付けました。

すると、その次の週末からはオープンハウスなんて見ることはなくなってしまいました。エージェントが見せてくれる物件は、ほとんどが金曜日に売りに出たばかりという物件でした。それでもエージェント同伴のバイヤーが次から次へと家を訪れていました。全てが全てとは言いませんが、オープンハウスをしている家のうち何割かは売れ残りな感じがしました。

それが証拠に、金曜に売りに出た物件を土曜日に見て、日曜に考えて、月曜にオファーしたら、すでにオファーが20件以上入っているという経験を何回かしました。

オープンハウスをしている家に限って、翌週も同じ所に同じ看板がかかっていたりもします。
真剣にお探しであれば、信頼できるージェントを付けた方が良いかと思います。

#287

Silk5さん、
計算では、Tax ReturnはMortgage支払いのうち利子分の支払いによるTax Returnのみを考えています。Property Taxは月々の支払いの中に組み入れています。

トータルの支払いを一番低く抑える方法はもちろん全額一括払いですが、もちろんそれは無理な話ですので、残る方法は頭金を出来るだけたくさん貯めるというのがいいでしょう。そのための方法として、今買ったつもりでその額と現在のレントとの差額を貯め始めると言うことが有効だと思います。
今買うにしても、3年、8年待つとしても、貯めることに対して無駄はないので、買うことを決めているなら、すぐに貯め始めてください。借金の利子は他人の物、貯金の利子は自分のものですから、トータル額を減らす一番確実な方法です。逆に、今その額が貯められないのなら、今買うことは元々無理だったって事になりますよね?

#286

相変わらず熱い議論が続いていますね。

＞Silk5さん
私たちも最初に家を買った時（1998年）は、何となくオープンハウスに行ったりしていたのですが、ちょっと気に入った物件が見つかったのでオファーをかけたいと言ったら、「agentは居るのか？居ないなら私の夫がbuyer's agentになるが」とseller's agentに持ちかけられましたが、売り手の得な方にもっていかれそうで止めました。
その後、やはりエージェントが居た方が良いと思って、飛び込みで行った不動産屋のエージェントと話をしましたが、なんかピンとこなくて、これも立ち消え。その後、あるオープンハウスに行った時に、その家を担当していたエージェントが、「あなたたち前にも○○の家のオープンハウスで見かけたけど、エージェントは居るの？」と声をかけられ、彼女にエージェントになってもらいましたが、翌週、まだ新聞広告にも載っていない物件を３つ見繕ってきて、そのうち２つが私たちの好みにピッタリで、そのうちの１つにオファーをかけたら受け入れられ、トントン拍子で事が運んで、数ヵ月後には購入手続きが済んでいました。彼女には、買い替えの時も御世話になりましたが、２軒目の家も私たちの探していたものにピッタリのものを探してきて、彼女の眼力には驚かさせられています。
ということで、私たちは、エージェントが居なかったら、今まで買った物件を見つけられなかったと思うし、購入の際もあんなにスムーズにいかなかったと思います。でも、私たちの最初のエージェントがそうだったように、相性はすごく大事なので、納得いくエージェントが見つかるまでは妥協しないことだと思います。それと、当たり前のことですが、各エージェント、それぞれ得意のエリアがあるので、地元に詳しいエージェントを選ぶことですね。

#285

スージーの娘さん、
現在の家賃との差額を3年間貯めてみたらどうでしょう?5%の利息なら、頭金の10万ドルと合わせて3年間で約15万ドル貯まります。これを3年後に頭金にすれば8%のローンで月々$2,200になります。
7%なら$1,995、7.5%なら2,100になります。タックスの$461を足しても月々の支払いは4〜500ドル安くなりますよ。

3年待つのなら、大きな確率で下がると言う見込みを持つか、その間に本当にバリューがあって安い物件を探す勉強をしておくことが必要になりますね。

#293

ちょっと車の購入　or リースで考えてみてください。

BUYだと毎月のローンも高いかもしれませんが、数年後に売ることができます。人気車種だったらイクイティーも入るかもしれません。安く見積もられてもいくらかは入ってきます。

LEASEだと毎月のPAYMENTは賃貸と一緒で、いくら高額を支払っても契約満了の時、車を返却して（ダメージ分やオーバーマイレージ分を払うかも）おわりです。

双方ともメリット、デメリットがありますが、あなたはどちらを選びますか？

#292
  • ブルームバーグ
  • 2006/04/02 (Sun) 20:10
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  • 消去

不安・・・さんへ、株で10万ドル設けることは不動産投資以上に簡単に出来ますよ。
資金は必要ですが。
その理由のひとつとして不動産と違い売り買いが非常に楽。
今日一株＄10で買った株が1週間後に＄15になったとしましょう。オンラインですぐに売ることが出来るのです。
家はそうはいきませんから。

ただ不動産はリスクが少なくわかりやすので、日本人には人気があるようです。
エンロンやホリエモンのニュースを聞くと株投資がいかにも危険みたいな印象を受けますが、しっかり勉強すればそうリスクの高い投資ではありません。

#294

今　知り合いの多くが、貸家を売ったり、自分の家を売っています。多くの人がそろそろ今の天井かなとおもっているのでしょー。私も貸家２軒売りました。

#295
  • Silk5
  • 2006/04/11 (Tue) 11:44
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MSNに、今後数年で引き続き家の価値があがるマーケット、Apperciationがピークに達するマーケット、価値の下落が起こるであろうマーケット、それぞれのTOP10を予想した記事がのっていました。

http://realestate.msn.com/buying/Articlebankrate.aspx?cp-documentid=421682

LAはもちろん価値が下がるに入っていました。
Fortune誌によれば次の2年で8%下落する見込みだそうです。

州外に物件をお持ちの皆さん、LAでレントをしながら、州外に家を買う、というのは、やっぱり道理にかなわないことなのでしょうか？
テキサスに親類がいる為、LAに家が買えない今、考えないこともないのですが。。。
これまでの経験で、経費を差し引いても、銀行の預金利子4.5％を遥かに上回るような利益になったのでしょうか？

また、自分の家を買う際エージェントを雇われていた方々にも質問なのですが、エージェントを雇っていろいろ家を紹介してもらっても、条件に見合う気に入った物件が見つからずに1年以上たってしまう、といったことはあるのでしょうか？
そうすると、エージェントとの関係が悪くなったりしませんか？
だいたい、エージェントを雇ってから家を購入するまでの期間はどのくらいだったのでしょうか？
参考までに伺えればありがたいです。

#297
  • silk5さんへ
  • 2006/04/11 (Tue) 12:41
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州外のプロパティを持つ者です。自分の経験としては、不動産投資は銀行の預金利子4.5％を遥かに上回る
利益が出ています。
一昨年のHottest marketはネバダ、昨年はアリゾナ、サンバナディーノカウンティでした。そこまでの急激な値上がりではないものの、今年からはテキサスです。
LAでは２年待っても８％程度しか下がらないという事は、２年後にも買いの時期ではありません。
金利が今より上がっていますので、２年後に買う方が、今買うより月々の支払いは大きくなってしまうはずです。
テキサスに＄８万から＄１０万程度の一軒家、または2ユニット〜４ユニットの物件を購入すると、
毎月のキャッシュフローもプラスになるはずですし、数年後のキャピタルゲインもかなり大きな物になります。
ただ、管理をご自分でされるのはかなり労力が要りますので信用出来る所に管理を任せた方が楽かもしれません。
時々、オーナーが遠隔地に住んでいてなかなか行けない場合には、管理会社の方でテナントを入れたにも関わらず
まだ空き家だと伝えてきて入金されない、という話を聞きますので、その点は常にお気を付けられるといいかもしれません。
また、エージェントさんは個人差が大きいです。どんな物件でもとにかく早く買わせよう、という人もいれば、
気長に付き合って下さる方もいます。
もしその事で関係が悪くなったり気まずくなったりするようであれば、最初からそれだけの関係だったのではないでしょうか。私の場合、家を紹介してもらってすぐに購入した事もあれば、とうとう気に入った物件を紹介してもらえないままでしたが
お友達になった方もいます。そう気にされなくてもいいのでは、と思いますよ。

#299

Silk5さん
うちの場合は、探し始めてから半年で希望の物件を購入できました。ただ、見つかるまでの5ヶ月近くは、毎週末エージェントの運転で家を見て回りました。私達が気に入った物件でも、エージェントがリサーチして、過去半年でその物件の近辺で契約が成立している物件と比較し、オーバーバリューでないか、本当に買いなのかをアドバイスしてくれ、彼の反対でオファーを出さなかった物件もありました。

彼を紹介してくれた友人は、2年付き合ってもらったそうです。ちなみに、バイヤー側はエージェントに報酬を払わないので、エージェントとしてもバイヤーが今度売る時にまた声をかけてもらおうという考えもあり、長い付き合いにしたいのだとも思います。

#298

＞#295、Silk5さん

前にも書きましたが、私のエージェントは、短期の間にこちらの希望する家を見つけてきてくれたので、2軒の家とも、エージェントを雇って2ヶ月以内の間に購入手続きを済ませていました。（2回目は、彼女を既に知っていたので正確に言えば、私たちが家探しを始めたいと言ってから2ヶ月以内、ですね。）

エージェントが積極的に家を紹介してきても、いずれも条件に合わず、1年以上経つというのは、率直に言って、Silk5さんの求めていらっしゃるものや好みをエージェントが完全には理解していないか、そのような家を見つける能力が無いと言わざるを得ません。気に入る家が見つかるまで気長に待ちたいというスタンスならば、それでも良いですが、少しでも彼（OR彼女）の仕事に不満があるならば、その旨、伝えて、エージェントを替えた方が良いかと思います。

#300
  • Silk5
  • 2006/04/12 (Wed) 11:26
  • 報告

#297、#298、#299さん、

お話し、とても参考になりました。
ありがとうございます。
そもそも、初めはどうやってエージェントを探されたのでしょうか？
契約する前に、そのエージェントの経歴等、調べられましたか？
それと、なぜエージェントは一人に絞らないといけないのでしょうかね？
コミットしなければならないということでどうもふんぎりがつかないんですよね。

#297さん、
私も、前にちょっとテキサスの不動産の上昇率とか見てみたのですが、テキサスは下がるということもなさそうですが、おっしゃる通りそんなに大きな上昇は見込めないように思えるのですが、それでも利益はでるのでしょうか。
以前にも、テキサスのような、価格上昇率が1桁の伸びの所へ投資されて、それでもやっぱり利益は4,5%を遥かに超える感じだったのでしょうか？
物件が安い分、レントもほんの数百ドルとかそんな感じみたいですし、管理会社を使ってしまうと、毎月のキャッシュフローなんてほとんどプラスにならないのかなと思っていたのですが。

でも物件が安い分、リスクは低そうな感じなので、初心者にはいいのかな、という気もしています。（ローンが払いきれなくて破産。。。ということはないですものね）。

昔の話しでもかまわないので、近年異常に上昇した地域以外の所へ物件を買われてどうだったか（どのくらい利益がでたか、またはここが大変だった等）、という話を、もっと伺えればありがたいです。

#301

＞＃300、Silk5さん

私たちのエージェント探しについては、先にも書きましたが、彼女が番をしていたオープン・ハウスに行った時に、前にも私たちを見かけたとかで向こうから「御手伝いしましょうか？」と言われました。あまり押しつけがましくなく、センスも良さそうな人だったので、頼んだのですが、正解でした。相性の合う、合わない、センスの合う、合わないって、ほとんど直観みたいなものだと思うので、第一印象で選んでみるのも良いかもしれませんよ。
経歴などは調べませんでしたが、エージェントが、所属している不動産のどこのオフィスに勤めているか、彼OR彼女自身の住まいはどの辺りなのかをチェックするのは大事かと思います。土地勘がある無いというのは、重要な要素なので。

エージェントを1人に絞るのは、たとえば、AとBという2人に二股をかけて、Aの方が探してきた物件に決めた時、Bの方はこれまで費やしてきた労力や時間が全て水の泡になってしまうからです。最終的には買ってくれてコミッションが入ると思うからこそ、彼らは購入契約が決まるまではタダ働きするわけですから。二股かけたことがバレると、不動産業も狭い世界ですからブラックリストに載って、将来的に困ることになり兼ねないので、避けた方が賢明かと。というか、確か、エージェントを雇う時に「二股はかけません」という誓約書にサインさせられたような気がしますが。

#304
  • silk5さんへ
  • 2006/04/13 (Thu) 16:48
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昨年７万８千ドルだったテキサスの家について書きますと、Down20%で$15,600、30年Fixのローンの支払いが月約$350、
管理費は会社によって違いますが、月$50の所もあれば、レントの10％という所もあります。
それにPropertyTax、Insurance等で大体月$550〜ですが、レントが＄750前後ですので$15,600に対して年間約＄2000のキャッシュフローだけ見ても、預金等よりは遥かに良い利回りです。それよりも何よりも期待しているのが数年後のキャピタルゲインです。
昨年８万ドル前後の家が、Cityによりますが1年足らずで12万ドル位になった所もありますので
（殆ど変わらなかった所もありますし、テキサスでも場所によって上昇率が違います。）
数年後に何軒か売却すれば結構な額になると思っています。Silk5さんがこれから買われるなら、
やはりLAよりもテキサスをお勧めします。8万ドル前後で買い、何年か後に売って（売る際、5％〜6％の手数料は大きいですのでAssist-2-sellを使います）その資金でこちらに買われると、それまで、恐らく2010年代前半にはこちらの方も
下がっていると思います。ただレンンタルプロパティを持っていると、やはりストレスは絶えません。テナントが入らないと
やきもきする事になりますので、必ずレントの需要を調べてから購入される事、管理会社は信用できるところを選ぶ事、
もし問題のあるテナントが入ってしまった場合は白髪が増えるほど悩まされますが、最悪レントが入ってこなくても、ご自分の給料の中から支払いを出来るか余裕をみて購入される事。月$500以上のエクストラの出費が可能か（昨年より金利が上がっていますので、月$600以上になるかもしれません）充分お考えになってから決められるといいと思います。

#305

#301さん、
私も同様なシチュエーションで何人かのエージェントに声をかけて頂いたのですが、あまり信用の置けそうな感じではなかったです。
運が悪かったのでしょうね。
こちらから積極的にいい人を探すというのは難しいですね。
とくに、最近エージェントになったばかり、みたいな人が多いので、なんか不安です。

#303さん、
具体的なお話し、本当に参考になります。
しかし、7万8千ドルってLAの値段になれていると、嘘のようですね＾＾。
月$500程度なら、本来LAで家を買おうと思っているこの掲示板の方々なら、みなさん問題無く支払えるのではないでしょうか。

単純計算すると、モーゲージと管理費1年分とDownのお金合わせて$21600に対し$2000の利益とすると、9.3%の年利益率。
ミューチュアルファンドは好調ならそのくらいいったりしますけど、でも家の方が堅実な気がしますよね。
さらにキャピタルゲインも期待できるわけですし。
#303さんは、その物件をどのように探されましたか？
特定の町に絞って、現地でエージェントを雇って探されたのでしょうか？
あと、もし差し支えなければ、テキサスのどの町か、教えて頂けないでしょうか？
この安さからして、私の親戚がいる、あの国境近くの町かな、と思っているのですが。。。
もしびびなびに載せるのがまずければ、Email頂くことはできませんでしょうか？
決してご迷惑おかけすることはいたしませんので。

#306
  • silk5さんへ
  • 2006/04/14 (Fri) 21:07
  • 報告

silk5さん、メールお送りしました。

#307

家賃に大金払うよりは少々お金を足してでも家を買った方が自分の為になるかな。。。と言う発想からスタートしたものが、インベストに話が広がっていき凄い事になってますが、勉強になっています。www,myfico.comで年収から妥当な家の価格を出したら、＄２１０K でそんなんで変える物件は今のカリフォルニアは無いな・・・と苦笑してます。

#308
  • Silk5
  • 2006/04/18 (Tue) 11:42
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#306さん、
メールをお送りしたのですが、届きましたでしょうか？

#307さん、
そうですよね、いくら掘り出し物があったといっても、$210Kでは無理ですもんね。
どうしても不動産、ということなら、何年か様子を見るか、他州で買う、ということしかないですよね。
初めの家で自分用でないのを買うのは勇気がいりますが。

#309
  • #306です。
  • 2006/04/19 (Wed) 22:31
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数日前のLA Timesに、Inland Empireについての記事が載っていましたね。
Ontarioを中心にSanBernardinoCountyやRiversideCountyの西側の開発が急激に進み、たくさんの企業が
移転や進出した事で平均収入もかなり高額になり（LAcountyの平均を上回るそう）家の価格も大幅に上がった、
それでもまだLACountyやOrangeCountyに比べて家の大きさの割には割安でAffordableだそうです。
Where the LA DreamLandedという記事で、InlandEmpireの急発展のめざましさが書かれていました。

それからsilk５さん、先ほどメールお送りしました。遅くなってしまってごめんなさいね。

#310
  • 金利が・・・
  • 2006/04/20 (Thu) 03:56
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インタレストレートが物凄い勢いで上がってきましたね・・・。
03年6月、04年3月、05年5月から6月の５％前後というレートが信じられない位の勢いで上がってきました・・・。
歴史的に見ればまだ低金利というものの、５％時にローンを取るのと今とでは毎月＄400（自分の場合）
支払い額が違うのを考えると鬱です・・・。

#311

参http://money.jp.msn.com/investor/mktsum/columns/Columnarticle.aspx?ac=fp2006041901&cc=04&nt=04考までに

#312
  • 確かに高いけど
  • 2006/04/21 (Fri) 00:52
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結局３月のロサンゼルスカウンティーの中間価格は５０万９千ドルで、過去最高値を更新しました。住宅売買件数は大幅に減少してますが、ミリオン単位の家は別として、それなりの値段の家はまだ動いるようですね。金利の上昇も相まってアフォーダビリティインデックスはかなり下がってるはず。ＦＲＢは金利の調整でソフトランディングをさせたいようですが、さてどうなるのでしょうか？こればかりは誰にもわかりません、、、。

#313
  • wow
  • 2006/04/21 (Fri) 16:33
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どーなんですかね？　私の知り合いは、５年前にオレンジカウンティーの街中で、２０万ドル以下の家を２０％の頭金で買い、２年前にリファイナンスして、今の月々の支払いは、１０００ドル以下だと言ってます。。。

たった５年前の話です。　この人が家を買った理由は、アパートよりも安かったからだそうです。　そりゃそうですよね、アメリカに住み続けるつもりなら＾＾。

ところが、今同じ家を買うなら、月々の支払いは３０００ドル以上するんですよね？？？　家の値段が上がってるって事は、その値段で買える人がどんどんいるってことですよね？

同じような隣の家に住んでる人があと２５年間１０００ドル以下の支払いなのに、自分が今家を買うと、あと３０年間３０００ドル以上支払い続けるなんて、ありえないと思うのですけど。。。　これが現実に起こってることなんでしょうか？？？＾＾

#314
  • エドッコ3
  • 2006/04/25 (Tue) 09:21
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ジェネラルな話題で申し訳ないが、ここへ来て家の販売の状況がガラッと変わりましたね。少なくとも私の回りの地域ではそのように感じます。

先日の日曜買い物にちょっと出てみたら、道の各コーナーにオープンハウスの看板がゾロゾロ出ている。ここ数年見たことがなかった光景です。Yahoo の Real Estate で近所の家の価格を眺めてみると、今まで以上に高くはなっていますが、売りが鈍くなったのでしょうか、売り家の数がより多いようです。

利子がどんどん上がり、投機で買った人達が市場の変化を感じてこれはヤバイと思いドッと売りに出したのでしょうか。また自分の懐を考えず無理して ARM などで買った人達がローンが高くなり払いきれずに売りに出したのか。

#315
  • Silk5
  • 2006/04/25 (Tue) 13:45
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4月は、1年でも不動産の動きが活発になる時だと何かで見ました。
夏は値段も高く設定できるので、家を売りたかったホームオーナーの方たちは、値段を高く出来る今まで売るのを待っていた、ということなのでしょうか？

ちなみに、3月の南カルフォルニアの家の販売数は、2月に比べて48.2%も上がったんだそうです。（3月に販売数が上がるのは例年通りですが）。

2005年の3月と比較すると、9.7%下がっていて、これで4ヶ月連続で販売数が前年より下回っている、ということです。
ソースは、こちら。

http://www.dqnews.com/RRSCA0406.shtm

#313さんの話しを聞くと、つくづく、私出遅れたな〜、と思います。でもそれが現実なんですよね。
もう少し早く、アメリカに来ているべきでした。
と、言っていてもしょうがないので、他の方法を考えるしかないですね。
来月には、他州まで家を見に行く予定です。
LAでレントしているのに、他で家買ってどうするんだとも思いますが、まあ取り合えず行ってみてどんなもんか様子を見てみようと思います。

#316
  • エドッコ3
  • 2006/04/25 (Tue) 18:54
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通常は家を売り買いする時期は夏休みに集中すると聞いてます。理由は子供の学年が切り替わるからだそうです。家の庭もグリーンが栄えて見栄えがいいこともあります。でも今は子供のスケジュールに合わせるほどの価格ではないので、実情は変わってきているかもしれません。

#318

私も家がほしくて勉強中です。旦那が35歳も年上だし、私は専業主婦で年金生活なので。
皆さんのレス、とても参考になります。

#317
  • 確かに高いけど
  • 2006/04/25 (Tue) 19:03
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ウチの近所も売り看板が多くなってきました。でもこれから夏休み終わり頃までが一年で一番不動産売買の活発になる時期ですから、これが時期的なものなのか、マーケット減速の予兆なのかはまだ分かりませんね。ちなみにウチの近所は一軒家で50〜60万ドルですが、看板が立つと比較的早くSOLDやPENDINGになってます。これがいつまで続くのでしょうか？現在は30年FIXで6.53％が平均だそうですから、10％のダウンを入れても相当な支払いになりますね（怖）。今の家を98年に12万ドル後半で買いましたが、今、この家を50〜60万出して買うか？っていったら正直悩みますよ。

#320
  • エドッコ3
  • 2006/04/25 (Tue) 22:26
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ホールドされると本当にがっかりすますよね。

全然規約に反したことは書いていないのに。

#321

家はとんでもなく高いので始められる所から・・・と言う事でDettachedのコンドを見つけて見に行ったのですが、問題はランドのリースが＄４２から＄？？？に値上がりするために裁判中とのこと、3Bed/2Bathで大きな作りなので、＄360Kではお得な物件（今の相場で見れば）と思ったのですが、これは大問題。コンドの場合多くの物件はリースランドに乗っかってるんだと思うんですが、どんなんでしょう？　そしてHOAに払う金を考えると、ちょっと高くても家の方が良いんですがね・・・・通勤圏内には一軒家は現実味の無い夢化してます。

#322
  • ブルームバーグ
  • 2006/05/03 (Wed) 09:38
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これまでの通勤圏をはるかに超えた場所にしかもう買える物件はないと仰る方々、よく考えてください。TIME　IS　MONEYです。
通勤に往復3，4時間かけてまで「今」マイホームは必要でしょうか？
加えて、ガソリンの値段はこの先も上がるでしょう。
70年代で起きた石油ショックとは違い今回の石油高騰は需要に対して供給が足りないからです。中国、インドなど急激な高度成長をしている国のせいだけでなく、アメリカ、日本など先進国での需要も70年代とは比べ物になりません。加えて中東の政情不安。
1バレル100ドルを越す日もそう遠くないと私は思います。
土地バブルも終焉を迎えています。
今は他に投資をして資産を増やし、土地が下がった時に家を買う方が得策であると思います。
どうしても不動産に投資したい人はLAではなく、テキサスなどアンダーヴァリューの土地を探されるのが良いでしょう。
私はここ数ヶ月で物件を売り、十分に儲けました。
今、オーヴァーヴァリューの家を買う事は投資家を儲けさせるだけですよ。

#323
  • だけど、
  • 2006/05/03 (Wed) 14:49
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通勤手段は車だけじゃないですよ。
コミュートバスやメトロリンクで毎日通勤する人も今は多いのだそう。
だって普通に車で通勤しても、トラフィック時とかだと片道45分前後、往復1時間半って普通でしょう。
それでメトロリンクや長距離バス（グレイハウンドじゃないですよ、今は安価のバスが通勤時間
毎日数本走ってる）を使って、ゆっくり読書しながら通勤する人も多いんだって。
ランキャスターやパームデールがここ数年ですごい値上がりしたのも、この通勤バスが要因の一つだって。

#329

よく投資の物件で、テキサスという言葉がでてきますが、テキサスのプロパティタックスは他州やカリフォルニア州に比べると比率がとても高いのはご存知でしょうか。プロパティタックスはモーゲージと違って、所有していくかぎり一生払い続けるものです。物件の価値が上がれば、それなりにプロパティタックスも上がっていきます。
もちろん、プロパティタックスの比率はテキサスの中でもカウンティによってかわりますが、私が調べた中では、たとえば200kの家を購入した場合は、年間＄9000くらいのプロパティタックスでした。これは月の支払いで考えると約＄750ドルくらいでしょうか。タックスだけでこの支払いとは大きいものです。投資という点で物件を買うのなら、アンダーバリューでありながら、プロパティタックスが少ないところがいいような気がしますが。

#328

不動産より株の方がずっと儲かりますよ。
フリートーク掲示板の「楽しく株をしませんか？」をチェック！

#327

EIA(エネルギー省）の発表がありましたね。2007年までは石油価格は高止まりになるだろうって。
BROOMBURGさんの言う通りです。製油施設の稼働率が低い為、需要に対して供給が不足していると言ってましたね。
ガソリン代は馬鹿にならないですね。
色々考えます。

#326

冗談でしょ？！
このLAでパブリックトランスポテーションなんて考えられません。
そりゃ片道45分くらいなら普通ですよ。
でも片道２時間は通勤圏じゃないですよね。
コロナからサウスベイまで通ってる会社の先輩がもう疲れたと言って、家を買ってまだ2年足らずなのに売る事にしたそうです。
家は広いし良いんだけれど、朝6時に家を出て帰るのは早くて8時。家をエンジョイする時間もなくて、週末は家と庭の掃除に追われ、周囲にはおいしいレストランもなく、もういやになったそうです。
その人のご近所さんで某日系エアラインにお勤めの人はなんとディスニーランドまで自分の車で行き、そこからバスで空港まで通っているそうです。
それでもって往復4時間だそうですよ！ヒェ〜！

#325

長距離通勤をしてまで家を買おうと言う気持ちはありません。でも、年末のタックスで払う事になるのは二度と御免。独身・子供なしにとって家購入は家賃とおさらばもして一石二鳥の良い手段と思ったのですが。。。今の相場ではなかなかバランス取れないですね。

#324
  • 確かに高いけど
  • 2006/05/05 (Fri) 10:54
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＃３２３さん

　確かにこれからの主流は車でもハイブリットや電気になるでしょうし、世の中はどんどん変わりますよね。ここ１０年ほどで携帯やインターネットも爆発的に普及したし、、、世の変化を予想するのは、これから益々困難になりますね。

#331
  • テキサス
  • 2006/05/05 (Fri) 14:12
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テキサスで200kって、一体どんな豪邸なんでしょうね。それで年間$9000のプロパティタックスなんて一体どこのカウンティですか？
知ってる範囲では大体１％〜３％くらいのようですけど・・・。

#334
  • 確かに高いけど
  • 2006/05/09 (Tue) 10:32
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テキサスはプロパティータックスが高い分、物件価格に対して賃貸料が（他州に比べて）高く取れるんです。賃貸料にタックス分ものせて回収するわけです。ですので、それらもすべて考慮した上でのテキサスなのではないでしょうか？

#337

IBDTRADERさん、

具体的な内容ありがとうございます。
確かにおっしゃるとおり、短期間での州をまたいでの不動産投資、資金の流動には大変な時間と労力も必須ですよね。不動産物件を売ったりするかぎり、やはり、不動産会社にコミッションを払ったりなどすることを考えると、不動産価値が短期間でそれ以上にかなりあがっていることを考えないといけないし。
確かに今は投資目的という意味での不動産は控えたほうがいいのかもしれません。

#336

アンダーヴァリューのエリアを紹介してます。テキサスの他、クリーブランドやコロンバス（オハイオ州）オマハ、ピッツバーグなど。１０％くらいアンダープライスの所がまだあるんですね。
もちろんLAはデンジャーゾーンで５６％オーバープライスだと書いてありました。
意外だったのはラスベガスもフィニックスも３０％台でした。
LAはやっぱり上がりすぎ！　　　　　　　　　　
http://money.cnn.com/popups/2006/fortune/hot_or_not/frameset.1.exclude.html

#335

Dear future buyers,

This is a broker for real estate for 25yrs. Everyday market is cooling down and I believe this is a bad time to buy unless you really love the house and don't mind to lose some money. Mkt will come back someday but this is awfully pup up of bubble. Please be careful.

#338

久々にびびなび覗いたらまだこのトピが続いてた！
SILK5さん凄いですね。他州の物件を見に行くんですか？
何もしないであの時買えば良かったって言ってる人が多い中で、どうすれば今あるお金を増やせるかを考えてて行動を起こすって素晴らしい事だと思います。

私は金利が上がった今はCDに半分以上と思っていたのですが、ストックが面白そうです。今マーケットについて猛勉強中です。私はこっちでお金を増やす予定！（笑）
投資についてこんなに沢山本があったんだーって感心してます。
それにしてもＬＡは移民がいっぱいで需要があるから家の値段は下がらないとか、高くても買うべきとか言ってた人たちは何処へ行ったのでしょうね〜？

#340

びびなびアリゾナを作って欲しい．．。
２０００年に１６５Ｋで一戸建てを購入。現在はおよそ３３０Ｋくらいの価値だと思われます。
そちらの上がり幅はもっとなんでしょうねぇ。
ああ．．ＬＡカウンティーに家が欲しい．．。

#339
  • 確かに高いけど
  • 2006/05/12 (Fri) 14:09
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また金利が上がりました。ここまで上がると、そろそろ不動産も落ち着くかもしれませんね。しかし、価格は落ち着けど、銀行は不動産への貸し出し枠を厳しくし始めてますから、ここ数年のように、低い頭金や金利でローンを組んだりは難しくなってくるでしょう。特にファーストタイムバイヤーには厳しくなる一方ですね。

#342

銀行さんは厳しい〜２５０Kなら６．７％で３０FIXに出来るといわれましたが、そんな家は今時無いよ。BankOfAmericaではFico７００以上でFirstBuyerにPaperSaveProgramだったかなで、最低１０％（５％でも・・・とは言っていましたが何か難しいそうなニュアンスでした）のダウンでStatedIncomeのみで４００Kくらいまでのローンが組めると言うのが在るようですがFeeとRateはちょっと高めに設定されてます。まあ１２０K稼ぐよと言ってしまえば４００K貸すよというなんともCrazyな感じなローンです。あとは４０FIXと言うのが登場したんですね〜どんなもんだか。
しかし銀行とローン会社のローン金額の見積もりは１００〜１５０K違うのですが、どうしてそんなにも変わってくるのでしょう。貸してもらえて家が帰れば嬉しいけれど支払いの方が大切ですからね〜何に注意してみるのがいいのでしょう。

#341
  • 確かに高いけど
  • 2006/05/17 (Wed) 09:39
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最新４月のＬＡカウンティー住宅中間価格は、またまた記録更新の５０万８千ドルになりました。金利上昇の影響で、そろそろ落ち込むかと思いましたが、、、みなさんお金持ちなんですね。

#343

値段が安いということは、それだけの価値しかないということで、売るときも高くしか売れません。トーレンスで普通の家かコンドで＄２０万以下の物件はないでしょー。今頃＄５０万以下も難しい。zillow.comかditech.comでみたらよく解ります。

#344
  • Arc
  • 2006/08/17 (Thu) 08:12
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￪　“高くしか売れません。”って・・？？？？。

2006年8月中期の現在、家の価格は下がると言われていますが、ホントのところはどうなんでしょうか？

確かに身近でFor　Saleの家が増えたり、新聞のFor　Saleのページが増えたと実感しています・・。

#347
  • お、まだあった
  • 2006/08/17 (Thu) 21:33
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このトピ久々に上ってきましたね。不動産の動きはとてもゆっくりですが、一旦下がり始めたものはもうその方向に行くしかないでしょう。
家を買いたい人たちはあと３年待つべきです。

#346

サウスベイの日本人の多い場所に住んでますが、去年の夏よりレント下がってます。同じ並びのコンドが１年前に入った人より＄１００安い。
そのコンドの売値も勿論下がってますけどね。５６万くらいから５２万くらいに。

#348

最近またサウスベイでは値段が上昇してませんか？

#349
  • サウスベイホンダ
  • 2006/11/30 (Thu) 16:11
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  • 消去

#348,
まさか。下がってるよ。

#350
  • やましろしんご
  • 2006/12/07 (Thu) 17:06
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確かに下がっていますが、どれぐらいが買い時なのでしょうね？

#351

あと3年は待つべきです。

#352
  • ほへ？
  • 2006/12/07 (Thu) 22:59
  • 報告

単純計算なのですが、家を購入する際、こんな感じで計算するのですか？

例「現在 $500,000 → 3年後 $400,000 になると想定し、頭金$100,000 で、20年前後のローンを組む場合」

1. 今買う場合
$600,000 - $100,000 = $500,000
ローン額=$525,000(5%の利率)
$525,000/240ヵ月=$2,187.5（毎月の支払い）
総支払額->$525,000+$100,000=$625,000

2. 3年待つ場合
$500,000 - $100,000 = $400,000
ローン額=$440,000(10%の利率)
$440,000/204ヵ月=$2156.86（毎月の支払い）
$1,200X36ヵ月=$43,200 (3年間のアパートの家賃)
総支払額->$440,000+$100,000+$43,200=$583,200

結論->ローン支払い分が Tax Return で控除されるとしても、購入時の金額に基づいた不動産税を考慮すると、
もし、3年後に $100,000 下がる場合、3年待ったほうが $40,000 ぐらいお得ってことですか？

#353

ほへ？さん
まあ、だいたいそんなところです。
それに現在頭金が１０万ある場合、５％金利のＣＤ（定期預金）に入れておけば３年後には１２万近くになってるだろうし、月に５００ドルでも貯金し続ければ１４万くらいになるでしょう。頭金が多ければローンの額も少なくて済む。
ボトムの時に買えば、あとは上がるので次のもっと良い家が早く買える。
いかがでしょう？

#354
  • jupanese
  • 2006/12/08 (Fri) 08:52
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silky touchさん、その１４万の貯金についての税金分はどの様に考えればいいですか？

#355
  • slacha
  • 2006/12/08 (Fri) 09:43
  • 報告

ローン額＄５２５０００を２０年で５％の金利だと月々約＄３４６５

ローン額＄４４００００を２０年で１０％の金利だと月々約＄４２４６

ローン額＄４４００００を１７年（２０４ヶ月）金利１０％で返すとすると月々約４４９３

ちなみに上記は固定資産税や火災保険は含んでいません。

モーゲージの計算はこちらのサイトが便利ですよ。
http://www.ahmadvantage.com/calculators.asp?referrer=0

#356

jupaneseさん、税金はかかりますよ。年５千ドルの金利に対してね。（１４万の貯金総額に対してではありません）
しかし家を購入してもプロパティータックス（固定資産税）がかかります。こちらは桁違いです。６０万の家なら６千ドル。
家を買うと節税できるとよく言われますが、無税になるわけではありませんから間違えなく。
年収や総資産額にも拠りますが私にはタックスリターンはありません。

#357
  • UCLAのレポートによると
  • 2006/12/15 (Fri) 00:11
  • 報告
  • 消去

5年後も不動産の価格は現在とほとんど変わらない（つまりこれ以上は値段は下がらない）が、毎年インフレーションで物価が上がるため、5年後の価値としては下がっている、ということで、この見解に賛同する意見が多いようですね

#358
  • jupanese
  • 2006/12/15 (Fri) 11:05
  • 報告

silky touchさん、有り難うございました。今春にTXの３エーカーの家を売り、いい所にアパート（デユープレックス）を見つけて買い替えしました。４ヶ月で１０％家賃が値上がりました。その時に不動産を買わずに現金を貯金にしようか迷いましたが、将来においてどういうやり方をしていったら、資産が増えるのか、これからの事を考えているところです。

#362

何故２０年とか１７年？（どこのＬｅｎｄｅｒ？普通は１５年だけど）で返済しようとするのですか？３０年、４０年又は５０年の返済にすればＬｅｎｄｅｒにもよるけど毎月に支払いが安くて済みます。某ＬｅｎｄｅｒでＳＩＳＡ、７００ＦＩＣＯ以上の人で３０年コンフォーミング、Ｎｏ　Ａｄｄ　Ｏｎで現在約５．８７５％、月額約＄３１０５．ポイント０．６６１％払えば最低５．６２５％の金利、月額約＄３０２２。毎月の収入が不安定の人とかはまずＳＩＳＡで３０年インタレストオンリーで６．７５％。月額約＄２９６４。あとＬｅｎｄｅｒにもよるしＦＩＣＯの良し悪しとＦｕｌｌ　ＤｏｃかＳｔａｔｅｄで金利もさらに変わり、下がります。それと３０日でクローズするレートより１５日内のほうがレートが低くなるのもモーゲージブローカーの良し悪しで決まります。さらに人それぞれの収入、ＦＩＣＯ、ＬＴＶ（Ｌｏａｎ−Ｔｏ−Ｖａｌｕｅ），ＤＴＩ（Ｄｅｂｔ−Ｔｏ−Ｉｎｃｏｍｅ、ＡＫＡ：Ｄｅｂｔ　Ｒａｔｉｏ）が異なるのでslacha さんとほへ？さんの参考は全ての人に当てはまりません。無数のＦａｃｔｏｒが関わるのでモーゲージコンサルタントに相談して的確な数字を出してもらうのが最良です。無料だし損は無いですよ。
金利は今ここ一ヶ月以上下がってます。土地の価格は場所によりますが全体で見れば安定してます。例えばその地域１マイル内に多数の物件が売りに出たとして、最近それら多くの物件が安く買われる事が周辺に発生したとすると無論価値が下がります。しかしこのロサンゼルスのすべての場所がそうとは決して限りません。それはやはりＣＭＡ（Ｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅ　Ｍａｒｋｅｔ　Ａｎａｌｙｓｉｓ）とＶａｌｕｅ　Ｃｈｅｃｋをした上でないと確かな事は言えません。それとどれだけの人が同じ家を３０年もキープするのでしょうか？アメリカ人平均一生に３回家を買い換えるのが統計にでています。低いレートで毎月できるだけ最低の支払いでＥｑｕｉｔｙをあるていど作った数年後にリファイナンス又は買い替えるなどするのが懸命ではないでしょうか。
毎月＄１４００だったら、約＄２５００００のコンド（１Ｂｅｄ／１Ｂａｔｈ）を１００％ファイナンス（９０/１０モーゲージ）で金利５．８７５％で月額約＄１３３０、Ｔａｘ＆Ｈａｒｚｒｄ　Ｉｎｓｕｒａｎｃｅ込みで約＄１８４０。でも人それぞれ違うのでやはり相談するのがいちばんです。
詳しい事や質問があれば個人的に承ります。

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