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หัวข้อประเด็น (Topic)

家を購入にあたり２

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • Housing２００９
  • 2009/03/30 10:32

3年ほどまえに「家を購入にあたり」というトピックがあり熟読しました。非常に活発に投稿されていたのと「家の購入は少なくとも3年は待て」と書かれていた方がいたのに驚きました。
さて、それから3年がたち不動産バブルがはじけました。今が買い時なのでしょうか？まだまだ待つべきなのでしょうか？
家族が増え、月々2000ドルを超える家賃を考えると、そろそろ購入するときなのかな？と考えています。みなさまの考えをお聞かせください。

#59

そうですよね、プールの掃除も大変な重労働。
雇える余裕があればいいけどないなら自分でやらなきゃならないし老後二人で住むなら無駄に広いと掃除も重労働です。

#60

プールは前の家より小さく、ジャクジもついていないので、自分で面倒を見ようと当初は考えていましたが、やはり買った家はそれ以外にもしなければならないことがいっぱいあり、当分は前に頼んでいたプールマンに引き続き頼むことになりました。

そのうち、真に「サンデー毎日」になったら、勉強しケミカルなどの使用法も覚え、自分で面倒を見る予定でいます。

#61

エドッコ3さん。

＞アタッチドガレージなのに家の中から直接行けない

って、どういうふうになってるんですか??

普通は母屋にはガレージへのドアがありますよね?
だから雨に濡れずに済む。
その為のアタッチドガレージじゃないですか?

#62

トーランスなどは高いし競争率がすごいので、コンプトンの新しいタウンハウスを見てきました。すごくキレイで値段も２０万代からで、周りも開発される予定らしく、すでにフリーウェイの近くは新しいショッピングエリアができていました。
４年後には売るつもりですが、コンプトンと聴くといいイメージがないと思うので悩んでます。皆さんどう思いますか?

#63

porky さん、普通誰しもそう思いますよね。ところが今度の我が家は、設計段階で無理があったのか、人の出入り用のドアは玄関のそばにあり、一端外に出て玄関のドアを開けるようになっています。幸い、そのエリアはタイルでちょっと高くなっており、パティオ・カバーを豪華にしたような屋根が付いていて、雨に濡れないですみますけど。

ガレージと母屋の接する壁の母屋側はキッチンと玄関の内側の壁で、ここにドアを作ればいいやと思ったが、よくよく見ると、その部分のガレージ側にはランドリー用の配管がされていて、洗濯機、乾燥機を置かなければならないので無理なようです。

比較的大きい家に２０年も住んでいて、小さい家に移ると戸惑うことがたくさんあります。それでも女房にしてみれば、掃除は楽だし、光熱費もグッと低くなるので、今後の生活は楽になります。

#64

エドッコ3さん、どうも。

なるほど、そういう風になってるんですか。

僕も家は結構いっぱい見きたほうだと思うんですが、そういうアタッチドガレージは見たことがないので気になりました。

#65

先日、ダウンペイメント無しでもコンドミニアムが購入できるという謳い文句の不動産セミナーを発見しました。今の時期でも、コンドミニアムがダウンペイメント無しで購入することは実際問題可能なのでしょうか。あと、2008年以降に家やコンドを購入された皆さんは何%くらいのダウンペイメントを支払いましたか?

#66

今、エスクローに入っています。
毎月お家に支払える額から逆算してローン金額を割り出し、欲しい家との差額を頭金でカバーしました。
手堅くローンを組んだので、頭金は50％越えましたよ。
頭金は20％以上入れないと、良いレートでのローンは組めないようですよ。

#67

BonnieBonnie さん、

今は２０％のダウンでも、不安定な職業ではローンがおりないようですから、ダウンなしなんて通常では不可能ですよね。詐欺まがいか利子がメチャクチャ高いのではないでしょうか。コンドでも一軒家でも今は最低２０％必要と聞いています。

私が売った家を買った Buyer は 20% ダウンを入れましたが、それでも推定するに毎月の支払いが $4,000～$5,000 になるはずで、Sweat Shop を経営するオーナーであることもあり、最初の銀行はエスクローのクローズ前の日に蹴ってしまいました。焦ったのは我々。ほとんど家を空っぽにしてしまったので、ドヒョーンです。向こうは即座に２軒のレンダーに頼み、最終的には４週間後ローンがおりてこちらもホッとしました。


らら＠LAさん、

50% とは豪勢ですね。普通 20% でも皆さんきついはずですよ。

#68

＃４３に書き込みしてるものです。
私はダウンペイメントは３０％払いました。
２０％くらいでいけるだろうと思っていたのに、実際銀行サイドと話をしていくうちに、３０％入れたほうがいいと言われ、
しぶしぶそのようにしました。でももし２０％しか入れてなかったら、毎月の支払いがかなり大変だったと思うので、
今思えば結果的によかったと思っています。

#69

回答いただきありがとうございます。
アパート暮らしで夢の一軒家のために貯金してきましたが、20%以上となるとまだまだ長い道のりです。
50%も頭金を入れられるというのはそれだけ稼いでいる、もしくはちゃんと貯金をされてきたのですから素晴らしいことだと思います。
ロケーションは学校区や夫の職場のこともあると変えたくないので、30%を目処にし理想の価格を少し下げ折り合いをつけたいと思います。

少し質問が変わりますが、皆さんなら、一軒家購入までの間、今購入可能なコンドミニアム（があるとしたら）を手に入れた方が今後もアパートに住み続けるより得策だと思いますか。（月々の支払いはほぼ同じと考えて）アパートはメンテナンスなどは無料ですが、月々単純にお金を放出しているだけのような気がします。いかがでしょうか。

#70

アパートのメリットは毎月の住宅ローン利子がない、固定資産税がない、メンテナンス料がいらない、エリアが物騒になってきた、隣人など気にいらなければすぐ他へ引越せるということかな。

#71

一般論としては一軒家を購入出来ないのであれば、とりあえず購入可能なコンドを買う方が良いと思います。
メンテナンス料・固定資産税は余分に掛かるかも知れませんが、支払ったローンの利子はTaxの控除になるので、結構タックスリターンでお金が戻って来ます。
それと、これから先の事は分かりませんが、将来また不動産が値上がりするとしたら・・・買っておかないと一生買えない・・・なんて事もあるかも知れません。
（もちろん逆にドンドン下がると言うこともありますが・・・その場合は今度買う家も値下がりしている訳ですし・・・。）
ローンの支払いと家賃が同じ程度なら、考えても良いと思います。

但し、短期間の間だけでしたら、2度の引越しのお金や手間・家を買うときタイミング良くコンドも売らなくてはいけない・などを考えると、あまり得策とは限りません。
5年以上、出来れば10年ぐらいコンドに住むつもりなら、購入を検討しても良いかもしれません。

#72

＞利子はTaxの控除になるので、結構タックスリターンでお金が戻って来ます。

「結構」 戻るって、独身者が大金を借金してかなり利子を払えばそうかもだが、現実は思っている程戻らないケースもあるだろう。コンドなら一軒屋より安いから、一般的には利子はそれ程払わないだろうし。

例えば夫婦（２００８年度分）の場合、１０，９００ドル（独身者はその半分）がスタンダード・ディダクションとして控除出来るが、その額よりitemize deductionsとしての額が多ければitemize deductionsを選ぶだろう。スタンダード・ディダクションは、Adjusted Gross Incomeから１０，９００ドルを差し引いた分が税金対象になる。医療費などは、Itemized Deduction に属する。医療費は、Adjusted Gross Incomeの７．５％を超える額だけが、支払った年の控除対象となるので長引く重病でもしなければ控除に貢献しないかも。

大雑把な一般論だが、健康な既婚者が一年に１０，９００ドル以下の利子を払っているなら利子の効果は無い可能性がある。１年にどれだけ利子を払うか調べるといい。

コンドの利子を払いタックスリターンでお金がどれだけ戻ってくるかは、その人の収入、既婚かどうかなどで個人差がある。

日本語メディアで、女性不動産屋さんが「払った利子分そっくり戻ってきますよ」と語っていたが、税金について無知なのか意図的に「洗脳」しているかは定かではない。

#73

アパートに住み続ける最大の利点は、不動産投資のリスクを背負わなくてもすむ、という一点に尽きると思います。
不動産は長期的に見て必ず値上がりするのでしょうか? この質問を言い換えると、
例えば株は長期的に見て「必ず」値上がりすると思いますか? そんなことわかるはずはない、
値上がりすることがわかっているなら、僕はいまからでも全財産を株に突っ込みます:-)
不動産も同じくです。神様でない以上、どちらも先がわからないから｢投資｣なのです。
だから、値下がりするリスクも考えるべきです。
よく「自宅は別だ｣という人がいますが、本当でしょうか?
また、アパートの家賃は金をドブに捨てるようなものだが、住宅ローンは貯金みたいなものだ、
という言い方をする人がいますが、本当でしょうか?

さる本によれば、アパートに住むのも、ローンで自宅を買うのも「経済的｣には大きな違いはない、といってます。
ただし自宅を買えば、たとえそれが住むための自宅だとしても不動産投資のリスクを負うから、それが自宅購入のデメリットだといって
下記の例を挙げています。(大雑把な話ですので、利子等は無視してます)

アパートに住むとは、例えば、自動車を3年ローンした後に、自分のところには車が残らないと言う契約と等しい。(以下、賃貸し派と言います)
自宅をローンで買うということは3年ローンの後に手元に車が残る契約に等しい。(購入派といいます)

今、3万ドルの車を考えれば、購入派の月々の支払いは
3万ドル/３６
に等しくなるでしょう。(大雑把な話ですから)
さて賃貸し派の月々の支払いはどうなるでしょうか?
こちらはちょっと複雑で、まず、3年後にその車がいくらの価値を持っているかを
割り出します。ようは中古でいくらで売れるかです。 例えば１万ドルとすれば、
(3万ドル - １万ドル) / ３６
となります。

さて、3年後の両者を比べましょう。
購入派は、3万ドル支払った上で、1万ドルの価値を持った車を手にします。 差し引き2万ドルの支出です。
賃貸し派はどうでしょうか? 同じく2万ドルの支出です。 驚くべきことに(驚いてるのは私だけか?)違いはありません。
さて、不動産価値が変動するとはどういうことでしょうか? この例では、最初にこの車は３年後に一万ドルで
売れると仮定してますが、3年後に不動産不況で実際は5000ドルの価値しかなかった、と言うことになります。
このとき賃貸し派は当然変わりません。しかし、購入派は2万ドルを支払い、かつ、手元に5000ドルの価値の車しかないのだから、
2万5000ドル支出したのと同じです。 賃貸し派に比べて損をしてます。

よく考えれば、この話にはうそがあるように私は思います。 でも、 賃貸しと購入で思ったより大差がないなあとか、
税金が少々違うなんて、意味がないなあ、と思いませんか?

#74

> コンドなら一軒屋より安いから、一般的には利子はそれ程払わないだろうし。

コンド・一軒家、独身・家族持ちにかかわらず、普通のローンを組んだら最初の１０数年はほとんど利子だけを払うんじゃなかったでしたっけ。３０年ローンの場合、１５年あたりを過ぎるとやっと元金の減りが目に見えてきます。

その利子の全額が控除になるので、その人の年収にもよりますが、払った税金の内、結構な金額が戻ってくると思いますけど。

#75

回答ありがとうございます。

今日銀行の方とお話する機会があり聞いてみたところ、ダウンペイメントは3.5%から可能と言われました。その場合のレートを見ると、例えば500,000ドルの物件を購入の場合、ダウン3.5%、レート5%だと月々の支払いが2600ちょとになる、というものでした。100,000ドルからミリオンまでチャートになっていて、より多くダウンペイメントを支払えば、勿論月々の支払いも安くなります。クレジットが良いという前提の数字と言っていました。

私としては3.5%でローンが組めるなんて寝耳に水だったため、今度改めてお話を聞くべくアポイントを取りました。皆さんにとって、これはリアリスティックな数字でしょうか。例えばこの他に様々なフィーがかかり、なんだかんだで20%、30%のダウンペイメントになってしまうのでしょうか。経験者の方、ご指南いただけると幸いです。

#76

エドッコ3さん、
確かに、最初はほとんど利子だけを払います。
結構な金額が戻ってくるかどうかは、かなり個人差があります。
一年間に払っている利子の額、収入や既婚かなどによってね。

分りやすく単純計算として、夫婦で年間１０，９００ドル以下の利子しか払っていないなら、戻ってこない可能性もある。重病など個々のケースにもよるが。

ああだこうだ言うより、どれだけ年間に利子を払っているか調べれば分る。

仮に年間１０，９００ドル以上の利子を払っているなら、itemize deductionsを選ぶのは確実で、年間払っている利子がAdjusted Gross Incomeから差し引かれる。差し引いた額から、既婚か、収入によって税率が変わってくる。

利子を払った場合と払わない場合を、１０４０とCA５４０のフォームで計算すれば、利子がどれだけ貢献しているか分る。

どれだけ年間に利子を払っているか知らず、計算もしないで結構な金額が戻ってくるというのは根拠がないということです。

勿論、相当な利子を払っているなら戻ってくるだろう。どれだけ年間利子を払っているのでしょうか?収入は?既婚?
個々のケースにもよるが、大体の数字は出てきます。

#78

おおまかな計算が出来る人もいると思うので２００８の１０４０税率表のアドです。

http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i1040tt.pdf

#79

ついでに、１０４０のフォームはこちら。計算して比べることが出来ます。

http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f1040.pdf

itemize deductionsのschedule Aのフォームはこちらです。

http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f1040sab.pdf

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