비비나비 : 로스앤젤레스 : (미국) Los Angeles

• 敗北のパサポルテ
• 2016/03/19 (Sat) 23:23
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神戸で家を売却しました。
①realtorは一社専属は危険　思いのまま操られる
私はMリハウス専売契約でサクラの購入者に騙されました。
三社専売契約が良いです。
Tリバブル　S友　あたりは信用できます。

②日本で約２０年経過の家は建物の査定はゼロです。土地価格のみで査定されます。
取り壊して売る際には約５００万円かかります。
古民家でよい材料をお使いの家であれば現状維持で売却をお勧めします。

③日本では仲介手数料は買主も払います。

④　zillowのようなサイトはありませんので不動産屋の査定が頼りです。
一般に見る広告の価格は希望小売価格であり市場価格以上で売れることはありません。
売りたい値段の三割引きでしょうか。
⑤購入者は何年も市場調査をしていますので
不動産屋の提示する額を基本に競合物件よりも数％安い価格で広告を打つことです。
三か月以内の売却が理想です。
売れなくてずるずる価格を下げで月日が経つのが最悪のパターン。
値崩れ物件　長期滞留物件は売れません。　
⑥建物にいくら修繕管理　リホームにおカネをかけても売却価格には一切影響しません。

但しアメリカの様な契約社会ではないので
売買契約締結後は至極簡単に事は運びます。

お持ちの不動産の所在地にもよりますが日本では家は余っていますので
思い切った値段で処分されることをお勧めいたします。
お母様が売却なされるのであればcapital gain 約３０００万円？位は無税です。
相続される場合は３８００万円以上では相続税がかかりますので
お母様がお元気なうちに売却された方が賢明です。

• 倍金萬
• 2016/03/20 (Sun) 09:40
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あの方が出てこられると、なぜか倍金萬がゴキブリのごとく顔を出します。

パサさんに言わせると、家屋は築何年だろうが価値がないようなので、
土地のみが査定されるのでしょうね。それに買う側も土地だけに興味が
あれば、家屋は解体の費用だけマイナス要因になります。

さらにトピ主さんの家が日本のどこにあるかで売値が大きく変わります。
大都会なら必ず買い手が付くでしょうが、私がよく行く四国の大きな町の
郊外ともなると、売りたくても売れないのか、廃屋がゴロゴロしていて
どんどん朽ち果てています。

不動産屋の選択ですが、近所の小さなところより、パサさんの言う
名の通った会社のが安全かもしれません。うちの女房は相続でもらった
土地を相続に関わった弁護士を通して中堅どころのビジネス不動産を
主に扱う不動産屋に売ってもらいました。費用や税をかなり取られたようですが、
少しでも残れば御の字という気持ちだったので、気は楽だったようです。

• 敗北のパサポルテ
• 2016/03/20 (Sun) 12:59
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>家屋は築何年だろうが価値がないようなので

ハイ　日本ではおっしゃる通りです。
私の神戸の不動産の査定で建物の査定はゼロでした（築２０年）

また日本ではアメリカの様なescrow制度がありませんので
信頼のおける業者を選ぶことです。
駅に近くお客が多く
特に購入希望者を多く抱えている大手を数社選ぶことです。（M利ハウスは？？？）

LAでの🐇小屋売却体験。。

”貴方ならこの家を幾らならかいますか？”
私の頭の中を過った数字が
escrow appraisa等を経ての最終売却価格と一致しました。
buyerの立場から売却される御邸宅をみるのも必要です。

もしも将来LAの御邸宅を売却される場合は
C.A.R　（CALIF 不動産協会？）のホームページで契約書のサンプルで御研究なさって下さい。

私の様な失敗をしないためには（contingency を外しておかず売買契約価格＞＞＞appraisal価格で値下げしました。）
末尾のCONTINGENCY 条項　売買契約価格とAPPRRAISAL 価格が異なった場合の項目で
contingency 条項を付けるかつけないか
これは重要なことです。。realtorは教えてはくれません。

●アメリカの契約書　realtor契約も含めると　トータルで２～３センチ
●日本の契約書　全部で　２～３ページ
但し表紙は立派な重い厚紙です。