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トピック

家を購入にあたり２

お悩み・相談
#1
  • Housing２００９
  • 2009/03/30 10:32

3年ほどまえに「家を購入にあたり」というトピックがあり熟読しました。非常に活発に投稿されていたのと「家の購入は少なくとも3年は待て」と書かれていた方がいたのに驚きました。
さて、それから3年がたち不動産バブルがはじけました。今が買い時なのでしょうか？まだまだ待つべきなのでしょうか？
家族が増え、月々2000ドルを超える家賃を考えると、そろそろ購入するときなのかな？と考えています。みなさまの考えをお聞かせください。

#2
  • エドッコ3
  • 2009/03/30 (Mon) 15:09
  • 報告

私の勝手な考えでは、自分が、買いたい時、買える時、が一番「買い時」なんじゃないですか。高かろうが、低かろうが。

これも私の勝手な推測ですが、家の価格はここ数年はさらに徐々に下がると思います。しかし今でも一時よりは十分下がっています。私の家を例に取ると、共に推定価格ですが、前回のピークより３０％くらい下がっています。

15:10 03/30/09

#3
  • 飛んでけボーイ
  • 2009/03/31 (Tue) 10:07
  • 報告
  • 消去

確かにエドッコ３さんの言うとおりですね。
インタレスト・レートとかの兼ね合いもあると思うし、家の価格だけでは購入時期の判断は難しいですね。ただ、今は確かに一時期よりかは安くなっています。僕は今年いっぱいで底をつくのではないかと思っています。

#4

今が買い時だと思います。
もう少し待っても　安くなるかも知れませんが　今から始めて丁度いいときになるかなあと　私は　思います。
金利が　４％台になっていますから　これから　また　高くなる可能性もありますし。　多少の差はあるでしょうが　買えるなら　いまから　家を探された方がいいと思います。金利が安く手数料の少ないところで　借りるのが一番です。　Good Luck！

#5
  • maisu
  • 2009/03/31 (Tue) 17:20
  • 報告

同じく家の購入を考えています。いろいろとネットで探している段階ですが、ＭＬＳとSoCal ＭＳＬとの違いは何ですか？同じ物件が違う価格でリスティングされているもので戸惑っています。また今の時期、どのくらいでオファーをいれるといいのでしょうか？

#6
  • オーバードライブ
  • 2009/03/31 (Tue) 18:25
  • 報告

今はローンをとるのが難しいので、キャッシュで買う人以外はまずそこからですよ。かなり審査は厳しいですよ。頭金３０〜４０％は当たり前に要求されますから。

#7
  • ルーシールーシー
  • 2009/03/31 (Tue) 21:01
  • 報告

私もMA-MAさんに賛成です！　今から探し始めて丁度良いと思います。
家の価格は安くなっていますが、お買い得物件は複数のオファーが入るようです。
それでも、ローンが降りなくて戻ってきたりとかもあるようで・・・。

私も昨年末、不動産を購入しましたが、私のオファー金額は3番目だったのですが、上の2人はローンが降りなかったようで、私に回ってきました。
エスクローもローンの審査が厳しくて、ダウンペイメントが当初の２０％から２５％にあがったり、
そのお金が本当に購入者のアカウントにあるのか（何処からか借金してきていないか）確認する為、3か月分の銀行のステートメントをださせたりさせれれました。
しかも、エスクローがクローズするまで勝手に動かさないように、ローン取り扱い会社の人に言われました。

#9

私はじつは昨年購入したものですが、エドッコ３さんと同意権です。確かに昨年以降、さらに市場価格も下落して、利子も下がってきてますが、底値を待ったときに自分が住みたいと思う場所や住みたいと思う物件が売りにでているか？、、というと、必ずしもそうとは限らないですし。実際、今住むエリアでその後売りに出されている物件はないので、私的には満足しています。とりあえず今からでも探しはじめるだけ探しはじめて、どのエリアにどんな物件がいくらくらいであるのか、リサーチし始めて損はないと思います。100％なにもかも自分の理想通りは難しいかと思いますが、物件をいろいろ見ていくと自分でどんな物件や場所が希望なのかがだんだん固まってきますよ。

#8
  • まだまだ下がるよ
  • 2009/04/01 (Wed) 09:17
  • 報告
  • 消去

日本はバブルの絶頂から、１２年以上かけて３分の１に下がりました。アメリカは現在、ピークから約３〜４割下がっています。まだまだ下がりますよ。少なくともあと３〜４割はX_X

オバマ政府は差し押さえを先延ばしにする政策をしていますが、あくまで先延ばしなので、いずれはこの差し押さえは発生します。

大体失業してから、家を失うまでの期間を半年から、一年半と考えると、去年末から今年に始めにがっと増えたレイオフの影響はまだ不動産市場に出て来ていません。今の小康状態は、下がり続けるのもちょっと疲れたので一休みと。後もう下がらないだろうと思っている人が一部買っているようですね。

たとえレイオフされなくても、６０万ドルで買った家の価値が４０万ドルに下がる。でも、残っている家の借金はまだ６０万だとするとローン払うのばかばかしくなりますよね。そのような人も近いうちにわざとローンの支払いを怠り、リファイナンスを迫るであろうから、これも下げ要因です。

ダウは一年以内に約半分に下がりました。車の販売台数は現在大体前年比マイナス４５〜５０％。家の値段はまだまだ下がる余地あります。

政府や新聞は、社会不安に陥るのを避けるため、まだまだ継続的に下がるとは言えませんが、少なくともまだ２〜３年は下がり続けると承知しておいたほうがいいと思います。

レントよりも少なくともローンの支払い金額が２〜３割安くなるまでもし、ご購入の不動産の価値が下がるのを問題とするのなら待つ事をお勧めします。

家を購入すると、ローンのほかに、税金、HOA、維持費色々掛かってきます。アパートのように簡単に引越しも出来なくなります。

マイホームと言うのは幻想で、現金で買わない限り、実際の権利所有者は銀行です。

絶対反対ではありませんが、以上の事を考えて最終的な判断を下される事をお勧めします。

#10

＃６さん、

ローンを組むのが困難なのは、クレジットスコアーが悪い人、収入と借金の割合が悪い人のみです。
ちゃんと責任のある生活をしている人には、関係無い事です。
ツレがローン会社を経営していますが、今はクレジットスコアが良いお客さんしか来ないので、逆にプロセスしやすくて、楽だと言ってますね。
それに４％くらいにレイトも下がっているので、お手頃だと思うのですが、、、トピ主さんは、３年マーケットを見ている訳ですから、それなりの用意はできているんじゃないかな？と思いますよ。

それに、３０〜４０％の頭金をうたないといけないと有りますが、＃７さんの方の％の方が、本当に近いと思います。

先日も銀行に行った際に不動産のブースが銀行内にもうけられており、４ベットの家も楽に＄５００，０００内で沢山有りましたよ。

それに、もし初めて購入される方なら、ファーストタイムバイヤーのプログラムも有り、かなり良心的ですよ。

毎月＄２０００レントで持って行かれているのなら、まだ下がるとは言われていますが、物件を見始めても良い頃だと思いますが、、、

＃２さんは、３０％下がったと言われていますが、これから５０％くらいまで下がるかも？というのも聞きますが、、、ちなみに、うちは、４０％代限りなく近くまで落ちています。エリアによって、区々なんでしょうね。


なので、自分が捜しているのなら、今から捜しますね。

#11

不動産はロケーション、ロケーション、ロケーションです。

今の時代でも２００６年のピークから１０％ぐらいしか下がってないところもあります。

できるだけ安いときに買うのがベストです。
不動産税は毎年買った価格を元にかかってきます。
結構大きいですよ。

これからサブプライローンで払えなけなった物件が６００万件売りにだされます。
もしかうのだったら来年まで待つべきですね。
フォークロジャーの物件は避けたほうがいいです。
お金がなくて差し押さえされたのだけら、きちっとメインテナンスなんかされません。

zillow.comでみたらよく判りますよ。
ケーブルのHGTV(home & gardentv)役に立ちますよ。

１５年間で自分の家も含めて１０件以上買ったり売ったりしたけど別に家を買う必要はないと思います。
日本そうだけど、アメリカも今までのように値上がりすることは、もうないように思います。
レントして好きなところに住むほうが、いいと思います。

#12

まだ不動産の価格は下がっています。

あわてて買うことは、ないと思います。
私の家も今年になって５％は下がりました。

#13
  • チンパン
  • 2009/05/11 (Mon) 18:14
  • 報告

olive2さん、フォークロジャーの物件は避けたほうがいいです、とおっしゃってましたが、short saleのはどうですか？

#14

今から探された方がいいかと思います。
実際に　物件を見ていないと　いざと言うときの　判断が出来ません。買われるつもりで　今から　見ておかれることを　お勧めします。　

#15

#13さん Short sale も同じと思いますが、程度の差はあれ、どちらもローンを払われなくなって売るのですから、たぶんきちっと家のメインテナンスをしているとは思えません。たとえ直していても安い、質のわるいのでやっているはずだから、家安く買っても、その分、後で直すのに余計に金がかかったりで、そういうのを扱うプロでないならやめといた方がいいのでは。　

安物買いの銭失い　ということです。

家の売買にはいろいろなトリックがあるから気をつけた方がいいです。

#16
  • エドッコ3
  • 2009/05/18 (Mon) 18:15
  • 報告

浅い知識で申し訳ないが、フォークロジャーの場合は購入契約が完全に済むまで、家は絶対に検査できないそうですね。その点、ショートセールの場合は普通の家のセールと同じで、いくらでも専門家の検査を入れられるそうです。その辺が大きな違いでしょうか。

しかし、ショートセールの場合、売り手にいろいろなこじれた借金が重なるようにあるので、簡単に売買が成立しないことが多いそうです。やはり「安かろう悪かろう」はどこにもあるんでしょうね。

#17

まだまだ家の価格も。ローンの利息もさがっている。

今年中は同じ状態でしょー。

#18

変動（３０年）なので今月から３．７５％になりました。

ホームイクイテイローンは３．２０％です。

#19

エドッコ３、しかし、ショートセールの場合、売り手にいろいろなこじれた借金が重なるようにあるので、簡単に売買が成立しないことが多いそうです。とおっしゃってましたが、どういうことですか？
頭の悪い私に、良かったら具体的に教えてもらえませんか？

#20
  • エドッコ3
  • 2009/06/05 (Fri) 16:52
  • 報告

チンパンですさん、

私の家の不動産屋が近くでやはり For Sale の看板を立てて売っていて、一時 Sold だったか In Escrow のサインがぶらさがっていたのですが、そのサインが後日なくなっていました。どうしてサインがとれているのか聞いたところ、あの家は Short Sale でエスクロー中に別な家担保の複雑な借金が浮かび上がり、結局エスクローがクローズしなかったと言ってました。

恥ずかしいながら、私も Short Sale が何であるかはっきり知らなかったので、ググッたところ、分かってきました。

http://tokizo.blogspot.com/2008/06/q.html

Short は「短い」と言う意味の他に「足りない」ことも言いますが、その「足りない」の意味だったんですね。レンダーはその家が売れても貸した金額をカバーできないが、それを承知で売っていることらしいです。

しかし、レンダーは家主の家を担保の借金を全て見つけることができないらしく、そのようなトラブルがママあるらしいです。

2009年06月05日 (Fri) 04:52pm

#21

ちょっとズレるかもしれませんが・・・
値段は張るけどすぐ住めそうな家と、安いけどボロそうな家とで悩んでいるんですが、ロケーションから見て、欲しいのはボロ家の方なんです。
#16エドッコさんのおっしゃっている狎賁膕箸慮〆梱瓩箸蓮Inspection のことですよね？
これについて、ご存知の方がいたらどうか教えてください。

その費用は、Inspector によって、または家の大きさによって、大きく違うもの？
何社かに見積もりを出させたとして、何を基準に良し悪しを判断するべき？
その結果に誤りがあった場合（例えば、問題なしと言われた箇所に、すぐ後に欠陥が見つかったり）、保障はされる？
もしも修理の必要な箇所がいっぱい見つかったとしても、その物件が Short Sale(＝As Is)だったら、買手は売手に対して全く何も請求できない？
Termiteについては、Inspectorとは別にその専門業者が必要になるの？もし Inspectionの中で Termiteの被害を発見したら、駆除はしなくても告知はしてもらえる？

なにもかもが初めてのことで、疑問や不安ばかりです。
経験者の皆さん、どうかお知恵をお貸しください。

#22

私も現在物件を探してるのですがどこら辺がお勧めでしょうか？値段的にガーデナが割安なのですがオンラインで調べた限りは治安はあまり良くないみたいな感じでした。ガーデナ市内でも治安がいい所と悪い所があるのでしょうか。

#23
  • ルーシールーシー
  • 2009/06/05 (Fri) 22:16
  • 報告

Inspectorの会社によって料金設定違うと思うので、各Inspectorの会社に直接聞かれた方が良いと思います。大概、不動産屋さんが普段使っている所になる事が多いと思いますし、Sweet Homeさんが頼んでいる不動産屋さんに1度聞かれてはどうですか？

もし、インスペクションで問題が見つかり、それがAs Isの物件の場合ですが、修理にかかる費用を大まかに見積もりしてみて、家の価格を納得のいく価格にまで下げてもらうように交渉します。
と言うか、自分で適正だと思う価格でオファーを出します。（実際には、最初は適正価格より低めにオファーをだしますが・・・）
要は値引き交渉ですね。

Termiteに関してですが、一般のインスペクションとは別になります。
Escrowをクローズする前にTermiteのインスペクションと必要な処置をしなければなりません。
普通は売主の費用でしますが、フォクロージャーやショートセールの場合は買い手が払う場合もあります。

Escrowに入るまではインスペクションをさせてくれない場合もありますので、その場合はオファーの段階で、インスペクションの結果によってはペナルティーなしでキャンセル出来る旨の但し書きをしておきます。

Sweet Homeさんはご自分の不動産屋さん（買い手側の不動産屋）をお持ちだと思いますが、分からない事を聞いても答えて貰えないのでしょうか？
もし、不動産屋さんを使ってらっしゃらないなら、是非、使うようにして下さい。
相手の不動産屋はプロですから、上手く丸め込められちゃいますよ！
手数料は基本的に売り手から出るので、費用の面も心配いりませんしね。
もし、今使ってられる不動産屋さんが何も情報を教えてくれないなら、別の不動産屋さんに変えた方が良いかも知れませんよ。

#24
  • maisu
  • 2009/06/06 (Sat) 07:19
  • 報告

「アメリカ西海岸不動産事情」って本を読みました。初めてなので何もわからなくてって人は参考になるかもしれません。

#25

ルーシールーシーさん、
さっそくのコメント、超うれしいです！

今お世話になっている不動産屋さんはもちろんいます。
が、Inspection とかTermite のことを聞いても、『こっちで用意するから大丈夫〜』っぽいことばかりを言われ、逆に心配になっています。
年配の方なので経験はあるらしいけど、妙に上から目線だったり、PC関係にめっちゃ弱かったりして、えーホントに大丈夫？もしかして、First Buyerの安い買物だから軽視されてる？って感じもあり・・・・
ご意見、参考にさせていただきます。ありがとうございました。

#26

カリフォルニアの不動産バブルって、いつから始まったのですか？
バブルがはじけて、家の価格が下がって、何年前ぐらいの価格に戻るのでしょう？

First Buyer の特典を　フルに活用したいのですが、どんな特典があって、どこで調べれるのがいいのか教えてください。

まだまだ、質問があります。
銀行が所有している家の事をフォークロージャーと言うのですか？
どうしても住みたい場所の家があって、買ってすぐ住める家は予算外なのですが、ボロ屋の銀行が所持している家は
修理に１０万ドルかかったとしても、広いし、ロケーションも良いのです。

直す事が前提でも、買わない方がいいのですか？
もしくは、買う場合はどんな点を気をつけるべきでしょう。

初心者なのに、難しい物件を買おうとして、不動産の人にも
質問はしているのですが、私たちが買える家がボロ屋しか
ないもので、特に注意をされたりしないのです。
もっとたくさんの人の意見を聞きたいので、ご意見お聞かせください。

#27

家の購入を考えているんですが、、、ローンで買った方がいいのでしょうか？それともお金を貯めてＣＡＳＨで買った方がいいのでしょうか？

うちはそんなにＲＩＣＨじゃないので、そもそも高い家は買えないので２００ｋあたりで探していますが、ローンで買って、ローンをその倍払うのか、家を買うまで、ＲＥＮＴしてお金をためてＣＡＳＨでポーンと買うのか、どっちがとくなんでしょうか・・・？

ローンを組むと節税になると言いますが、そんなにならない気がして。

みなさんはどう思いますか？？？

#28
  • ルーシールーシー
  • 2009/06/18 (Thu) 20:49
  • 報告

#26　ゆっぴーさん
カリフォルニアの不動産バブルですが、私の感覚では2000年以降のように思います。
1996-97年頃が一番安かった時期だと記憶しています。
一番高い時期で、購入価格の2.5倍ちょとになって、今でも2倍ぐらいの価格です。

ファーストバイヤーのプログラムは、不動産屋さんに聞かれる方が詳しい情報がもらえると思いますよ。

家が古くてもご自身がどうしても住みたいのであれば、購入後に修理して住んだほうが良いと思いますよ。
特に、広くてローケーションが良いのであれば大丈夫じゃないでしょうか？

皆さんが心配する修理が必要な古い家は、修理の見積もりが難しいのと、修理をしている間が大変で、最悪ある程度修理が終わるまで別に住居を構えないといけない場合がある、と言う事でしょうか。
特に、配管や電気系統の配線など見えないところに結構お金が掛かります。
こうした費用を家のローンとは別に用意する必要があるので、ローンの頭金などを払った後に用意するのは大変だと思います。

それに、こちらのコントラクターは期限を守らなかったり、仕事がいい加減な所が多く、良コントラクターを探すのがとても難しいです。

以上の理由から、金銭的・精神的に大変になります。
でも、10万ドルの修理費を家のローンと別に用意できるのであれば、良いんじゃないですか？

#29

<ローンで買った方がいいのでしょうか？それともお金を貯めてＣＡＳＨで買った方がいいのでしょうか？

もちろん　ローンでしょうね。　レントを払って　お金はたまりませんし。　ためたとしてもそのときには家の価格が上がっていてもっとためなければなりません。お金の価値も違ってきます。　家は買える時に買うのが一番です。　頑張ってください。

#31

加州と他の州の大体似たような造りの家の値段を比べてみると
加州では金額の3分の2以上が土地代ではないかと踏んでいるんですが
どんなもんなんでしょう？

この推測が正しいとしたら、
10万ドルの修理費用は充分ではないでしょうか？

#30

ルーシールーシーさん、

早速のコメント、ありがとうございます!!

そうなんですか、今でも２倍ぐらいの価格なんですね。。
まだ高い訳だ、、

ファーストバイヤーのプログラムは、一応自分でも調べたくて
不動産屋さんが、仕事が出来ない訳ではないのですが、、
愛がなくて。。
（家族４人に、犬が２匹もいるのに、１ベッドルームの家をメールしてきたり、でも訳があってその人に頼まないといけないのです。ここでは理由は書きませんが、納得する理由です。）

どうしても住みたい地域があるので、オープンハウスとネットで
自分たちで毎日チェックしています。
友達の不動産をやっているアメリカ人の人に聞いたら、ローンの利息が上がり始めているので、買えるならあまり待たない方がいい。
と、言っていました。

今、一番気に入っているのが、そのロケーションが良い広い
ボロ屋なんです。
でも、もう少し色々見て、８月ぐらいまでは待ってみようと思っています。

ルーシールーシーさんの愛のある返答、とても参考になりました。
素敵な家に住めるよう、がんばります。（修理もがんばります。）

#32
  • ルーシールーシー
  • 2009/06/19 (Fri) 23:01
  • 報告

ゆっぴーさん
ボロ屋のインスペクションが出来るなら、前もってさせてもらって、修理の見積もりを出してはどうでしょうか？
でないと、他の家との比較も難しいかと思います。

簡単な比較は、隣近所の家の評価額です。
周りの同じような条件の家（敷地面積・ベッドルームの数など）の評価額との差額が10万ドル以上あって、10万ドル以内で修理できればお買い得と言う事ですね。

修理費用は大概見積もりより多くなるので、余裕をもって計画してください。

Good Luck!

#33
  • daniema
  • 2009/06/20 (Sat) 11:47
  • 報告

景気刺激策のタックス・クレジット額は、初めて家を買う人へ「最高＄８千ドル」。金額は、買う家の価格の10％か、＄8千ドルのどちらか低い方。
過去に家を買って売り、その後３年間家を所有していない人も、資格がある。

仮に３０万の家を買えば、10％の３万ドルか８千ドルかだが、低いほうは８千ドルだから、大抵は８千ドルになるかもしれない。

タックス・クレジットは、所得から控除するのではなく、課税額からクレジットの金額をそのまま差し引くことができる。

一般的に、冬より夏は値段が高くなるパターンがある。冬になると買い手が少し減るのか値下げ傾向がある。

治安や学校区などの理由でロケーションは大事だから、一般的に、ロケーションが悪い豪邸を買うより、ロケーションが良いボロ家を買うほうがいい。

ただ、ボロ家に１０万ドル費やして、その後売る場合、アップグレードした分家の値段を高くして売る傾向があり、買値より売値が大幅に高くなればアップグレードした額の分が余計に「プロフィット」として税金がかかってくる可能性もある。

修理に費やした費用がプロフィットとしてではなく控除にするには、売却時より１年前の修理でなければならない。

#34
  • maisu
  • 2009/06/20 (Sat) 21:49
  • 報告

詳しい解説ありがとうございます。新築物件の購入で１万ドルのタックスクレジットという記事を見た気がするのですが、どなたかご存知ですか？それは景気刺激策のタックスクレジットとあわせて適用されるのでしょうか？

#35

ゆっぴーさん、
どうしても住みたい地域があるので、オープンハウスとネットで
自分たちで毎日チェックしています。

とおっしゃってましたが、ネットではどういうサイトを利用しているんですか？

友達からＺＩＬＬＯＷがいいと薦められましたが、ゆっぴーさんは使っていますか？

すみませんが、お勧めのサイトがあれば教えてもらえないでしょうか？

#36
  • yam
  • 2009/06/24 (Wed) 23:40
  • 報告

新築物件の購入で１万ドルのタックスクレジットはたぶん、もう無理でしょう。
これはカリフォルニアだけのタックスクレジットで予算があり、10,000件の新築物件で終わりみたいです。
で、６月１７日の時点で、9,848件の書類が出され、$ 94,735,430が使われる事になり、もう６月いっぱいで100ミリオン、10,000件を超えてしまうでしょう。
これが使えてたら、ファーストバイヤーで新築物件の購入だったら、合計で$18,000貰えてたのですけどね。

#37

>顔なし３代目さん
なるほど、土地代なのですね。とても納得しました。
ありがとうございます。
ぼろ屋でも、安い買い物ではないので不満な点がたくさんあったので、土地代と考えれば理解できます。

＞ルーシールーシーさん
そうですよね、実際にインスペクションをしてもらって
見積もりを出してもらった方がいいですよね。

１０万ドルの修理費という額は、知り合いの建築家の人と
一緒に家を見に行って、電気、配管、古いので住める状態まで
直すのに、多めに見てこれぐらいだろう。という「予測」だけですので、実際はもっとかかるかもしれないし。。
インスペクション出来るか確認してみます。
　隣近所との評価は、悪くなかったです(^_^)bサンキュー

＞daniemaさん
８千ドルって大きいですよね！！＼(^O^)／
タックスクレジットの事も、税理士さんに聞いてみます。
夏過ぎに買うのが、いいかもしれませんね。あせらず、良い家を見つけたいです。
本当に、ロケーションだけは譲れないと今回思いました。
予算内で素敵な家もたくさんあったのですが、まわりの環境が悪くて
見に行く途中で悲しくなってきて、ぼろ屋を修理して住もうと
思ったのです。
売る時のコトまで、ありがとうございます。
本当にみなさんのたくさんのコメント、とても助かります。

＞ちんぱんさん
real estate 、で　住みたい地域を入れると
いろいろ出てきますけど、私達が一番、気に入っているのは
ZIP REALTYです。
登録だけすれば、タダで見れますよ。
ここは数も多いし気に入っています。
でも、他にもたくさんあるので、自分にとって見やすいのが良いと
思います、いろいろ見てみてください。

#38

ゆっぴーさん、ありがとうございます。いろいろ探してみます。

#39

私は、今、Orange Countyでエージェントを使って物件を探して4ヶ月から半年がたっています。エージェントを使い、探し始めてからのコメントは、もし、本当に家の購入を考えている人は、少し早いと思ってもエージェントにコンタクトして家のリストを送ってもらい始めたほうがよいと思いました。と、言うのは、今、いろいろな所で、Buyer's Marketとか値段が下がっているから、お買い時とかいろいろな事を聞きますが、実際に自分がマーケットの中に入ると、ぜんぜん、Buyer's Marketじゃないですし、思ったより値段は高くついていると思ったことです。　
理由としては、私はファーストタイムバイヤーで、値段がMax$350Kぐらいがターゲット。　そして、FHAローン(3.5％Down)プログラムをしよう予定。　ロケーションがSOC.　と、言うカテゴリーで、私のようなカテゴリーの人が思った以上にたくさんいると言う事で、Short Saleなど、Bank ownだとオークションの様に値段がつりあがっていくんです。　つまり、スタートは290Kぐらいから始まり、終わりは355Kぐらいまでオファーが入り、一番、高い値段をバンクは選ぶと言うような感じになります。Short Saleなどだと大体、銀行は平均3ヶ月ぐらいの期間をかけますので、3ヶ月間の以内に12以上のオファーが入ることはまれな事ではないみたいです。　平均は5から6ぐらいですが、良い物件だと、12オファー入ってましたね。
私がエージェントを使う前は、Market priceから20Kぐらいを差し引きオファーを入れようとか考えていたものですから、始めオファーを入れた時、Market Priceよりももっと高くオファーを入れることを進められたとき、びっくりしましたね。　
確かにこれから、もっと値段は下がるかもしれないですが、利子が下がるかどうかは私はわかりません。今の状態で、政府がどうやってお金を集めるかって、利子率を上げる事のように思うからです。が、これは本当に誰にもわからないと思いますが････　
なので、一番初めにコメントがあったように、自分が買える時、買いたい時を目安に家の購入をした方がいいと思われます。それと、家の購入を考えられたら、最低3年から5年ぐらいの長期滞在をプランされる事も大事だと思われます。この時期の購入だと5年以上と言った方がいいかもしれないですね。

#40
  • エドッコ3
  • 2009/08/24 (Mon) 11:00
  • 報告

私もOrange３号さんに同感です。

確かに今は Buyer's Market でも Seller's Market でもなく、Lender's Market だそうです。

私は前の家を売って、残った現金で First Time Home Buyer のレンジの家を「終の栖（ついのすみか）」として買う予定でした。

ところが７月中から探し出しましたが、上記のレンジの売り家はかなりが Short Sale か Bank Owned ばかり。Lender's Market であることをつくずく感じました。レンダー達は差し押さえた物件を５万とかかえているそうですが、それらを一挙に放出すると価格がガクッと下がるので、それでなくても貸した金額よりかなり低い価格でしか売れないので、故意にチビリチビリ放出しています。そこへきて、８０００ドルの援助があると言うので、First Time Home Buyer が殺到して価格をどんどん上げています。何１０というオファーが入るのもザラだそうです。

しかしご存じのように、そのような家はエスクローに入っても最高１２０日もかかるそうです。銀行屋さんはオファーが入っても、どのみち損して売らなければならないので、担当者が全然動いてくれないようです。私なんかそんなに待ってはいられません。

#41
  • エドッコ3
  • 2009/08/24 (Mon) 12:50
  • 報告

エージェントに頼まないと見られませんが、今は、インターネットで自分らの条件を打ち込むと、適切な物件の情報がEメールで毎朝入ってきます。www.listingbook.com などもそのひとつです。そこで見たい家が見つかれば、エージェントに頼んで家の中を見るとこになりますが、昔のように、エージェントが１軒１軒連れて歩くようなことはなくなりました。

ところが、私らは老後にプールはいらないと、プールなしの条件にしましたが、上記のレンジでもこの地域のプールなしは非常に少なく、やむおうえずプール付きにしたらかなり選択範囲が広がりました。

上記のサイトでも、Short Sale はそうであるかないかが表示されていますが、Bank Owned の項目はなく、Short Sale でないとなってます。これには惑わされました。後半分かったのは、Bank Owned のものは家の中の写真がなく、細かい情報の項目も " - "ばかりでした。例外もありますが、Bank Owned の家の中は見せたくないものも多いのでしょう。住所は分かるので、Drive-By で見に行った家もありましたが、窓と床は新品でしたが、あとはボロボロで決して買いたい家ではありませんでした。

zillow.com で出ている価格は非常に曖昧で、多少高めです。最近売れた家の価格は正確ですが、長年売り買いのなかった家の価格は、昔売れた価格を土台にして、不動産価格の大きなうねりで修正しているだけです。

#42

あと２年ぐらいでARMの大量リセット期にまた危機が訪れるとMSNで読みましたが、長期滞在が決まっているのでしたら必要な時が買い時じゃないでしょうか。
WLAあたりの物件をちょくちょくのぞいてますが、ほぼぜんぶshort saleでいろいろ大変だぞと、エージェントの人が親切に忠告してくれます。上の江戸っ子さんみたいなことも言ってました。
まずは信頼できそうなエージェントと懇意になって気長に付き合えばいいと思います。
WLAだと一軒家になるとほとんど戦前に建てられたウサギ小屋ばかりでやる気なくしてしまいますけど。

#43
  • 春音
  • 2009/08/25 (Tue) 18:28
  • 報告

私は４月にショートセールの物件を買いました。
ファーストバイヤーです。ショートセールは時間がかかると言われていますが、実はうちは例外なのか、物件を見た翌日にオファーを入れたら、その翌日にエスクローが開いてしまい、（私のエージェントと先方のミスコミュニケーションがあって、私たちはそれに気づかなかったのですが）
２週間くらいして、先方の不動産やら銀行から“何も書類が来ないけど、どうなってるの?”と問い合わせがあり、
あわてて書類をそろえ、３０日ほどの期限ギリギリセーフでなんとか間に合い、物件を手にしました。
オファーを入れてから、エスクロー会社でサインするまで４０日かかってません。
お陰で予定より早く引っ越すことになり、お金の用意に焦りましたけど・・・（苦笑）

ちなみに私はＲＥＡＬＴＯＲ．ＣＯＭで物件を見つけましたよ。場所、購入金額を設定して物件を探すことができるので、便利です。

#44

アリゾナに住んでる者ですが、私たちはHUDが所有する家をオークションで買いました。
物件が公開されてから1週間以内に入札を行い、単純に最高額を入れた人が落札できます。その物件がプライマリーの住居になるという人のみ入札の権利あるので、インベスターと競合することはありません。 入札が一件も入らなかった場合のみ、投資家にも入札の権利が回ってくるんですが。
友達の旦那さんがうちのエージェントなんですが、彼もHUDとの交渉の経験がなくて、予想以上に時間がかかってますが、今週末とうとうクロージングです。

以前に270Kで売られてた家を80Kで落札できたので、とてもよかったと思います。また政府の機関なんで、オークションに出す前にホームインスペクションも施されており（結果をネットで閲覧できます）、カーペット等に不具合がある場合は＄3000まで、HUDに請求できるそうです。 （私たちが買う家はとても綺麗な家なので、そういう請求はできないみたいです。残念）

あと、タイトルエージェンジーから送られてきた書類によると、フルプライス以上で買う場合は、8000ドルのタックスクレジットとは別に、1500ドルのリベートがもらえるみたいです（アリゾナとネバダの場合）。CAでもそういうプログラムがあるかもしれませんね。

エージェントの人が言ってましたが、ショートセールは難しいみたいです。書類の量が多いし、普通以上に時間がかかるそうです。その上、途中で契約のプロセスが立ち消えになることもしばしばだそうです。＃43の春音さんはとてもラッキーだったみたいですね。
うちもショートセールかフォークロージャーの物件しか手が出なかったので（夫婦で学生してます）、友達の旦那さんが引き受けてくれたので大助かりでした。ショートセールとフォークロージャーの物件はその前に使ってたエージェントには断られました。私たちの予算内ではボロいか僻地すぎて誰も買わないような家ばっかり紹介されて。。。

どなたかが上でおっしゃるとおり、アリゾナでもバイヤーズマーケットというより他州や外国からの投資家が将来また値が上がる物件を買いあさってるのが実態みたいです。

エージェントとの信頼関係もとても重要です。うちは夫婦で学校に行ってますので、いつでも物件を見に行けるというわけではなかったので、希望の条件（築年数、広さ等）がエージェントに伝わるのと、あと何軒か一緒に見学に行ったあと私たちの好みも分かってもらえたので、よさそうな物件が見つかるとエージェントが彼の独断でオファーを入れてくれてました。今日公開された家が3日後には買い手が決まってるということがよくあったので、こまめに動いてくれるエージェントの存在は貴重でした。

ちなみちうちはファーストタイムバイヤーで、現金で購入です。ローンの諸費があまりに高額で（たかだか80Kの家なのに）、日本の親に援助してもらって結局現金で買うことにしました。

#45

やっと底値をうったみたいで、少し値上げしてきましたね。

まー１，２年は少しずつあがるくらいですかね。

#46
  • エドッコ3
  • 2009/09/12 (Sat) 16:53
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前にも書きましたが、First Time Home Buyer が買う価格のレンジでは、$8,000 のインセンティブやレンダーがフォークロージャの在庫をチビチビ放出しているため、去る７月あたりからグングン上がっています。

そのあおりを受け、私らは最初の家購入ではありませんが、そのレンジの家を探していて、結局は想定よりずっと値段の高いものを買う羽目になりました。売った家はかなり大きかったので、なかなか売れずそちらは $220/sqft. でやっと売れて、買った家は sqft. で売った家の半分しかなく、小さいほどその数字が高くなるのですが、なんと $330/sqft. も出して買いました。

#47
  • juliansean
  • 2009/09/12 (Sat) 20:46
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エドッコ３さん

確かに広さが半分で価格が５割増しでは割りに合いませんね。

でも、

建坪sqft換算だけでは比較できないのでは?と思います。

敷地の広さや築年数、ロケーションでも違うでしょう。

#48
  • daniema
  • 2009/09/12 (Sat) 22:20
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＞やっと底値をうったみたいで、少し値上げしてきましたね

一般的に毎年夏あたりは値上がり傾向がある。理由は新学期が始まる前に買って、新学期から通うようにすると子供にとってよりスムーズだから、需要が増えるからだとか。冬、特にクリスマスや正月あたりは準備その他で忙しく、家を見るゆとりや雰囲気ではないとかで、冬は値下がり傾向があるのが一般的だとか。買い替え組は別として、ファーストバイヤー組は冬に買うのが得策だとか。

底をうったかどうかはしばらく様子をみないと断言出来ないのでは。

個人的にはロケーションが一番大事。近くのマーケットに行くと、よく女性がバッグをカートにのせたまま離れ物色している。バッグの近くを通っても、女性は用心しない。
「アダシのバッグを盗らないで～っ！！待で～！！」なんてハプニングはゼロ。治安が良くて雰囲気もいい。
「％＆＊＃＠XYZ」なんて耳障りな言語も聞かなくて済む。マーケットの入り口には手を拭くのが用意されている。郵便局に行くと順番札を取って椅子に座って待てるようになっている。

#49
  • エドッコ3
  • 2009/09/12 (Sat) 23:24
  • 報告

juliansean さん、

確かに建坪の数字だけでは比較になりませんが、私の場合大きく差が出ているので、その数字だけ見ると悔しさが残ります。はっきり言って売った家の地域のが不動産としてはより良い地区で、しかも買った家の方が築が古いのです。


daniema さん、

一般的にはそう言われていますが、買いたい時、買える時、が優先すると思います。また家の購入は、不動産屋が言っていましたが、「縁」みたいなもんで、「縁」がないとなかなか見つかりません。その点では今回の購入は、私らの生活にとって非常にタイミングのいいものになりました。上記のように割高感はありますが、近所数ブロック、大方の家が家をアップデートしていて、不動産価値を常に気にしているようです。一軒として前庭を草ぼうぼうにしている家がありません。その点ではいい Neighbor に移ってきたと思います。

#50
  • daniema
  • 2009/09/13 (Sun) 00:50
  • 報告

＞家の方が築が古いのです。

どのくらい古いか分りませんが、家によっては築30年くらいで地面に漏電して電気代がかさむってのがありました。又、庭の地下に電気の配線がある場合、長年に渡る雨の影響で破れて危険な状態に近づいてるのも。こういうのって、インスペクターが調べてくれないようです。頼めばやるかもですが。庭に凝ったライトその他が無ければ心配無用かも。

＞買いたい時、買える時、が優先する

熱心な不動産屋さんがよく言う言葉ですが、洗脳されたのではないですよね。
「お買い得の時、買う必要がある時、買える時、が優先する」が理想ですが、なかなかそうはいかないのも人生かも。買い替えの人はいつでもいいと思うが、ファーストバイヤーは底値あたりの頃がいいと思う。2、３年前にファーストバイヤーが大借金して買ったケースなら、今は歯ぎしりだろうね。買い替えなら前の家が高く売れているからまあまあかな。

#51

フォークロージャー物件購入しました
特に問題も、難しいこともなくとても満足しています


私はPHOENIXで投資用物件2件買いました
インスペクターに修理箇所を見積もってもらい、修理費のかからない物件を探せばかなりお買い得だと思います

物件によって違うのかもしれませんが、私の場合、購入後に何かが壊れた場合の保障があると聞きました（修理まで時間がかかるみたいですが・・・）

40,000ドルくらいで、4ベッドルームを購入して、1件当たり月々1000ドルくらいの家賃収入を得ることができるので、数年で元を取り、価格が上昇したら売ろうかと思っています。銀行にお金を預けて少ない利子を得るよりいいと思います。

私はまだまだ、投資物件をさがしているのですが、

#44 名前：バドワイザー さん

HUDが所有する家をオークション のことと、

フルプライス以上で買う場合は、8000ドルのタックスクレジットとは別に、1500ドルのリベートがもらえるみたいです（アリゾナとネバダの場合）。

について、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか?

#52

私もエドッコ３さんと同じ意見です。
家は買い時（インフレ、デフレ）も大事な要素ですが欲しい時に買うのが一番だと思います。隣人も大切なポイントですね。

#53
  • daniema
  • 2009/09/15 (Tue) 20:52
  • 報告

#52＞欲しい時に買うのが一番だと思います。

約３年前のファーストバイヤーで、銀行から何度もローンを断られサブプライムに手を出して首がまわらなくなった人達はどうなったの??? 欲しい時に買ったファーストバイヤーの残酷な結末は今更言うまでも無いだろう。

現金で投資物件買うならなら、３年前の最高値の時より今のほうが安くていいだろう。投資家にも買う時期があるということ。

不動産屋さんに洗脳されてるのか、不動産屋さんの口癖なのか分らないが、いちがいには言えないということです。

#54

人はそれぞれお財布事情が異なります。
大半の方が不景気で無駄を失くし節約していますが
中には今がバブルの人もいるのです。
そうゆう意味でエドッコさんは「欲しい時に、買える時に買うのが一番」という意味だと思いますよ。

#55
  • daniema
  • 2009/09/16 (Wed) 09:43
  • 報告

＞中には今がバブルの人もいるのです。そうゆう意味でエドッコさんは「欲しい時に、買える時に買うのが一番」という意味だと思いますよ。

そうなんですか、バブルね．．．分りました。そうそう、小さい家に買いかえたってあったような。

買い替えの場合は深く考えなくてもいいということで、ファーストバイヤーさんにはくれぐれも洗脳はしないように。

#56
  • エドッコ3
  • 2009/09/16 (Wed) 13:48
  • 報告

どうも、どうも、

私は投資や投機で家を買う人を対象にしてなく、自分が住む家を買いたい人のためにそのように言いました。

トピ主さんはいつ買った方がいいのかとの質問だったので、買いたい時、買える時、が一番いいのではと。バブルで価格が極端に高くても、「買える時」とはファイナンシャルの面でも買える時になるのではないでしょうか。

ちなみに、長男は本当に小さな家を一番高い時に買ってしまいました。後悔は残るものの、それでも夫婦共働きで払っていく目算があり、最初の子も生まれ一軒家に住みたかったので、それはそれでいいと思います。

私もここに住んで４０年経ちますが、今回買った家が４番目です。最初の家からどんどんグレードアップしていきましたが、SS をもらう歳になり、ローンの払いもしたくないと、３番目の家の建坪から半分の家にしました。買う前はいろいろ理想を描いていましたが、価格も含め現実は厳しく、欲しくなかったプールは付いていたり、アタッチドガレージなのに家の中から直接行けないないなど、一部には不満がありましたが、今はそれなりに満足しています。

#57
  • ぶんぶん丸
  • 2009/09/16 (Wed) 13:53
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ちなみにオレンジカウンティのtustinやirvineのあたりでは、ピーク時より割安になった優良物件を中国系や韓国系の人がほぼ現金で買っていくケースがかなり増えている。こうやって不況の時代でも富める者がますます富を増やしていくんですね。

#58
  • daniema
  • 2009/09/16 (Wed) 17:28
  • 報告

一番高い時に子供が生まれて一軒屋に住みたかった結果、本当に小さな家を買って後悔は残るというのは、十万ドル単位に歯ぎしりってことですね。借家っていうのはダメだったんでしょうか。計算して一番高い時に家を売ってアパートに住んだ人達もいたが、今は微笑んでいるだろう。狭いアパートで我慢の後にはご褒美が待っていた。もう買ってしまったものはどうにもならないし、ストレスが溜まらないように頭の中で「これでいい」と言わないとならない。やつあたりして夫婦喧嘩は禁物だしね。

プールはたいへんです。プロに頼めば金がかかるし、自分でやれば若くても体力的にきつい。ちょっと油断すれば水が緑色になって、ヘリコプターが上空で監視して後でおとがめがある。プールが邪魔で犬や子供が思うようにはしゃぎまわり難いしね。プールを埋めてなくすっていう商売もあるとか。プールのモーターの配線とかどうなるんだろう。

#59

そうですよね、プールの掃除も大変な重労働。
雇える余裕があればいいけどないなら自分でやらなきゃならないし老後二人で住むなら無駄に広いと掃除も重労働です。

#60
  • エドッコ3
  • 2009/09/16 (Wed) 21:49
  • 報告

プールは前の家より小さく、ジャクジもついていないので、自分で面倒を見ようと当初は考えていましたが、やはり買った家はそれ以外にもしなければならないことがいっぱいあり、当分は前に頼んでいたプールマンに引き続き頼むことになりました。

そのうち、真に「サンデー毎日」になったら、勉強しケミカルなどの使用法も覚え、自分で面倒を見る予定でいます。

#61
  • porky
  • 2009/09/16 (Wed) 22:41
  • 報告

エドッコ3さん。

＞アタッチドガレージなのに家の中から直接行けない

って、どういうふうになってるんですか??

普通は母屋にはガレージへのドアがありますよね?
だから雨に濡れずに済む。
その為のアタッチドガレージじゃないですか?

#62
  • bi
  • 2009/09/17 (Thu) 00:33
  • 報告

トーランスなどは高いし競争率がすごいので、コンプトンの新しいタウンハウスを見てきました。すごくキレイで値段も２０万代からで、周りも開発される予定らしく、すでにフリーウェイの近くは新しいショッピングエリアができていました。
４年後には売るつもりですが、コンプトンと聴くといいイメージがないと思うので悩んでます。皆さんどう思いますか?

#63
  • エドッコ3
  • 2009/09/17 (Thu) 08:30
  • 報告

porky さん、普通誰しもそう思いますよね。ところが今度の我が家は、設計段階で無理があったのか、人の出入り用のドアは玄関のそばにあり、一端外に出て玄関のドアを開けるようになっています。幸い、そのエリアはタイルでちょっと高くなっており、パティオ・カバーを豪華にしたような屋根が付いていて、雨に濡れないですみますけど。

ガレージと母屋の接する壁の母屋側はキッチンと玄関の内側の壁で、ここにドアを作ればいいやと思ったが、よくよく見ると、その部分のガレージ側にはランドリー用の配管がされていて、洗濯機、乾燥機を置かなければならないので無理なようです。

比較的大きい家に２０年も住んでいて、小さい家に移ると戸惑うことがたくさんあります。それでも女房にしてみれば、掃除は楽だし、光熱費もグッと低くなるので、今後の生活は楽になります。

#64
  • porky
  • 2009/09/18 (Fri) 12:03
  • 報告

エドッコ3さん、どうも。

なるほど、そういう風になってるんですか。

僕も家は結構いっぱい見きたほうだと思うんですが、そういうアタッチドガレージは見たことがないので気になりました。

#65

先日、ダウンペイメント無しでもコンドミニアムが購入できるという謳い文句の不動産セミナーを発見しました。今の時期でも、コンドミニアムがダウンペイメント無しで購入することは実際問題可能なのでしょうか。あと、2008年以降に家やコンドを購入された皆さんは何%くらいのダウンペイメントを支払いましたか?

#66

今、エスクローに入っています。
毎月お家に支払える額から逆算してローン金額を割り出し、欲しい家との差額を頭金でカバーしました。
手堅くローンを組んだので、頭金は50％越えましたよ。
頭金は20％以上入れないと、良いレートでのローンは組めないようですよ。

#67
  • エドッコ3
  • 2009/09/22 (Tue) 15:43
  • 報告

BonnieBonnie さん、

今は２０％のダウンでも、不安定な職業ではローンがおりないようですから、ダウンなしなんて通常では不可能ですよね。詐欺まがいか利子がメチャクチャ高いのではないでしょうか。コンドでも一軒家でも今は最低２０％必要と聞いています。

私が売った家を買った Buyer は 20% ダウンを入れましたが、それでも推定するに毎月の支払いが $4,000～$5,000 になるはずで、Sweat Shop を経営するオーナーであることもあり、最初の銀行はエスクローのクローズ前の日に蹴ってしまいました。焦ったのは我々。ほとんど家を空っぽにしてしまったので、ドヒョーンです。向こうは即座に２軒のレンダーに頼み、最終的には４週間後ローンがおりてこちらもホッとしました。


らら＠LAさん、

50% とは豪勢ですね。普通 20% でも皆さんきついはずですよ。

#68
  • 春音
  • 2009/09/22 (Tue) 17:14
  • 報告

＃４３に書き込みしてるものです。
私はダウンペイメントは３０％払いました。
２０％くらいでいけるだろうと思っていたのに、実際銀行サイドと話をしていくうちに、３０％入れたほうがいいと言われ、
しぶしぶそのようにしました。でももし２０％しか入れてなかったら、毎月の支払いがかなり大変だったと思うので、
今思えば結果的によかったと思っています。

#69

回答いただきありがとうございます。
アパート暮らしで夢の一軒家のために貯金してきましたが、20%以上となるとまだまだ長い道のりです。
50%も頭金を入れられるというのはそれだけ稼いでいる、もしくはちゃんと貯金をされてきたのですから素晴らしいことだと思います。
ロケーションは学校区や夫の職場のこともあると変えたくないので、30%を目処にし理想の価格を少し下げ折り合いをつけたいと思います。

少し質問が変わりますが、皆さんなら、一軒家購入までの間、今購入可能なコンドミニアム（があるとしたら）を手に入れた方が今後もアパートに住み続けるより得策だと思いますか。（月々の支払いはほぼ同じと考えて）アパートはメンテナンスなどは無料ですが、月々単純にお金を放出しているだけのような気がします。いかがでしょうか。

#70

アパートのメリットは毎月の住宅ローン利子がない、固定資産税がない、メンテナンス料がいらない、エリアが物騒になってきた、隣人など気にいらなければすぐ他へ引越せるということかな。

#71
  • ルーシールーシー
  • 2009/09/23 (Wed) 20:44
  • 報告

一般論としては一軒家を購入出来ないのであれば、とりあえず購入可能なコンドを買う方が良いと思います。
メンテナンス料・固定資産税は余分に掛かるかも知れませんが、支払ったローンの利子はTaxの控除になるので、結構タックスリターンでお金が戻って来ます。
それと、これから先の事は分かりませんが、将来また不動産が値上がりするとしたら・・・買っておかないと一生買えない・・・なんて事もあるかも知れません。
（もちろん逆にドンドン下がると言うこともありますが・・・その場合は今度買う家も値下がりしている訳ですし・・・。）
ローンの支払いと家賃が同じ程度なら、考えても良いと思います。

但し、短期間の間だけでしたら、2度の引越しのお金や手間・家を買うときタイミング良くコンドも売らなくてはいけない・などを考えると、あまり得策とは限りません。
5年以上、出来れば10年ぐらいコンドに住むつもりなら、購入を検討しても良いかもしれません。

#72
  • daniema
  • 2009/09/23 (Wed) 22:16
  • 報告

＞利子はTaxの控除になるので、結構タックスリターンでお金が戻って来ます。

「結構」 戻るって、独身者が大金を借金してかなり利子を払えばそうかもだが、現実は思っている程戻らないケースもあるだろう。コンドなら一軒屋より安いから、一般的には利子はそれ程払わないだろうし。

例えば夫婦（２００８年度分）の場合、１０，９００ドル（独身者はその半分）がスタンダード・ディダクションとして控除出来るが、その額よりitemize deductionsとしての額が多ければitemize deductionsを選ぶだろう。スタンダード・ディダクションは、Adjusted Gross Incomeから１０，９００ドルを差し引いた分が税金対象になる。医療費などは、Itemized Deduction に属する。医療費は、Adjusted Gross Incomeの７．５％を超える額だけが、支払った年の控除対象となるので長引く重病でもしなければ控除に貢献しないかも。

大雑把な一般論だが、健康な既婚者が一年に１０，９００ドル以下の利子を払っているなら利子の効果は無い可能性がある。１年にどれだけ利子を払うか調べるといい。

コンドの利子を払いタックスリターンでお金がどれだけ戻ってくるかは、その人の収入、既婚かどうかなどで個人差がある。

日本語メディアで、女性不動産屋さんが「払った利子分そっくり戻ってきますよ」と語っていたが、税金について無知なのか意図的に「洗脳」しているかは定かではない。

#73
  • Oh Hide
  • 2009/09/23 (Wed) 23:14
  • 報告

アパートに住み続ける最大の利点は、不動産投資のリスクを背負わなくてもすむ、という一点に尽きると思います。
不動産は長期的に見て必ず値上がりするのでしょうか? この質問を言い換えると、
例えば株は長期的に見て「必ず」値上がりすると思いますか? そんなことわかるはずはない、
値上がりすることがわかっているなら、僕はいまからでも全財産を株に突っ込みます:-)
不動産も同じくです。神様でない以上、どちらも先がわからないから｢投資｣なのです。
だから、値下がりするリスクも考えるべきです。
よく「自宅は別だ｣という人がいますが、本当でしょうか?
また、アパートの家賃は金をドブに捨てるようなものだが、住宅ローンは貯金みたいなものだ、
という言い方をする人がいますが、本当でしょうか?

さる本によれば、アパートに住むのも、ローンで自宅を買うのも「経済的｣には大きな違いはない、といってます。
ただし自宅を買えば、たとえそれが住むための自宅だとしても不動産投資のリスクを負うから、それが自宅購入のデメリットだといって
下記の例を挙げています。(大雑把な話ですので、利子等は無視してます)

アパートに住むとは、例えば、自動車を3年ローンした後に、自分のところには車が残らないと言う契約と等しい。(以下、賃貸し派と言います)
自宅をローンで買うということは3年ローンの後に手元に車が残る契約に等しい。(購入派といいます)

今、3万ドルの車を考えれば、購入派の月々の支払いは
3万ドル/３６
に等しくなるでしょう。(大雑把な話ですから)
さて賃貸し派の月々の支払いはどうなるでしょうか?
こちらはちょっと複雑で、まず、3年後にその車がいくらの価値を持っているかを
割り出します。ようは中古でいくらで売れるかです。 例えば１万ドルとすれば、
(3万ドル - １万ドル) / ３６
となります。

さて、3年後の両者を比べましょう。
購入派は、3万ドル支払った上で、1万ドルの価値を持った車を手にします。 差し引き2万ドルの支出です。
賃貸し派はどうでしょうか? 同じく2万ドルの支出です。 驚くべきことに(驚いてるのは私だけか?)違いはありません。
さて、不動産価値が変動するとはどういうことでしょうか? この例では、最初にこの車は３年後に一万ドルで
売れると仮定してますが、3年後に不動産不況で実際は5000ドルの価値しかなかった、と言うことになります。
このとき賃貸し派は当然変わりません。しかし、購入派は2万ドルを支払い、かつ、手元に5000ドルの価値の車しかないのだから、
2万5000ドル支出したのと同じです。 賃貸し派に比べて損をしてます。

よく考えれば、この話にはうそがあるように私は思います。 でも、 賃貸しと購入で思ったより大差がないなあとか、
税金が少々違うなんて、意味がないなあ、と思いませんか?

#74
  • エドッコ3
  • 2009/09/24 (Thu) 09:14
  • 報告

> コンドなら一軒屋より安いから、一般的には利子はそれ程払わないだろうし。

コンド・一軒家、独身・家族持ちにかかわらず、普通のローンを組んだら最初の１０数年はほとんど利子だけを払うんじゃなかったでしたっけ。３０年ローンの場合、１５年あたりを過ぎるとやっと元金の減りが目に見えてきます。

その利子の全額が控除になるので、その人の年収にもよりますが、払った税金の内、結構な金額が戻ってくると思いますけど。

#75

回答ありがとうございます。

今日銀行の方とお話する機会があり聞いてみたところ、ダウンペイメントは3.5%から可能と言われました。その場合のレートを見ると、例えば500,000ドルの物件を購入の場合、ダウン3.5%、レート5%だと月々の支払いが2600ちょとになる、というものでした。100,000ドルからミリオンまでチャートになっていて、より多くダウンペイメントを支払えば、勿論月々の支払いも安くなります。クレジットが良いという前提の数字と言っていました。

私としては3.5%でローンが組めるなんて寝耳に水だったため、今度改めてお話を聞くべくアポイントを取りました。皆さんにとって、これはリアリスティックな数字でしょうか。例えばこの他に様々なフィーがかかり、なんだかんだで20%、30%のダウンペイメントになってしまうのでしょうか。経験者の方、ご指南いただけると幸いです。

#76
  • daniema
  • 2009/09/24 (Thu) 09:58
  • 報告

エドッコ3さん、
確かに、最初はほとんど利子だけを払います。
結構な金額が戻ってくるかどうかは、かなり個人差があります。
一年間に払っている利子の額、収入や既婚かなどによってね。

分りやすく単純計算として、夫婦で年間１０，９００ドル以下の利子しか払っていないなら、戻ってこない可能性もある。重病など個々のケースにもよるが。

ああだこうだ言うより、どれだけ年間に利子を払っているか調べれば分る。

仮に年間１０，９００ドル以上の利子を払っているなら、itemize deductionsを選ぶのは確実で、年間払っている利子がAdjusted Gross Incomeから差し引かれる。差し引いた額から、既婚か、収入によって税率が変わってくる。

利子を払った場合と払わない場合を、１０４０とCA５４０のフォームで計算すれば、利子がどれだけ貢献しているか分る。

どれだけ年間に利子を払っているか知らず、計算もしないで結構な金額が戻ってくるというのは根拠がないということです。

勿論、相当な利子を払っているなら戻ってくるだろう。どれだけ年間利子を払っているのでしょうか?収入は?既婚?
個々のケースにもよるが、大体の数字は出てきます。

#78
  • daniema
  • 2009/09/24 (Thu) 10:28
  • 報告

おおまかな計算が出来る人もいると思うので２００８の１０４０税率表のアドです。

http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i1040tt.pdf

#79
  • daniema
  • 2009/09/24 (Thu) 11:11
  • 報告

ついでに、１０４０のフォームはこちら。計算して比べることが出来ます。

http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f1040.pdf

itemize deductionsのschedule Aのフォームはこちらです。

http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f1040sab.pdf

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