Vivinavi : Los Angeles : (Estados Unidos) Los Angeles

• Kelly Y
• 2007/01/17 (Wed) 20:27
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えっと、通りすがりですが、こんなとこで経済学と税法がＭｉｘしてたりするので、思わず書き込み。。

＞#2/#10のnao2006さん

インフレによるＰｕｒｃｈａｓｉｎｇ　Ｐｏｗｅｒの比較のさわりで、少し自分の見解と異なった点があったので、下記のように補足してみました。

まず、
Ａ．Ｃａｓｈを金融機関で一年寝かせておく場合：

＄１０，０００に対する金利収入（５％と仮定）：　＄５００
利子所得に対するＴＡＸ（３０％Ｂｒａｃｋｅｔと仮定）：　（＄１５０）
税引き後の利子所得（Ｎｅｔ　ｏｆ　Ｔａｘ）：　＄３５０
手元に残った資産総額（現金）：　＄１０，３５０

つまりインフレ効果による「現金」と「現金以外の資産」の価値比較を行う「前」に、金利収入の手取り額を出す必要があります。


Ｂ．不動産などインフレ効果により価値が上がる物件へ投資した場合：

＄１０，０００の不動産　
→　一年後インフレ効果により　（特にバブルなどのない安定した不動産市場で上のnao2006さんのインフレ率４％と同じ値上がり率を想定した場合）、　
$10,400のＣａｓｈ　Ｖａｌｕｅ　（即ちＣａｓｈ＄１０，４００に換金できる・または同等の価値のものを購入するＰｕｒｃｈａｓｉｎｇ　Ｐｏｗｅｒとなる）
ただし、値上がり分の＄４００はＣａｐｉｔａｌ　Ｇａｉｎなのでここから税金を引く必要があります。

非課税対象となった場合、手元に残る資産総額　＄１０，４００
課税対象となった場合、手元に残る資産総額　（課税となっても、Ｔａｘ　Ａｃｔなどの有無で税率は変動しますが、
ここでは中庸をとって１５％と仮定） ＄１０，３４０*　　　*$10,000 + ($400x0.85)

ただし不動産はＩｎｃｏｍｅ　Ｐｒｏｄｕｃｉｎｇ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙなので現金と違い、家賃収入が見込めます。なのでここでいくらか＋＋＋。
同時に物件の維持費・Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｔａｘが必要となり、それら出費額は、税控除などのＴａｘ　Ｂｅｎｅｆｉｔをつかっても
＄０には抑えられないと思います。で、ここでいくらかマイナス - 。


nao２００６さんが＃２で比較された方法を読んでいると、現金で寝かせた場合（Ａ）はマイナスになるのに、
不動産投資（Ｂ）であれば４％の利益がでる、と誤解してしまう人もいるかも、と思いました。。
経済効果を問う上で一番大事な事は、“値上がりそのもの”がインフレ効果だと認識することだと思います。
現金の場合その効果がない（物価上昇についていけずＰｕｒｃｈａｓｉｎｇ　Ｐｏｗｅｒが劣化する）ので、それを補足するために、
インフレに見合った金利が投資家に払われる、という発想ですよね。
といっても、上の金利＆インフレ率４％・５％は全くの仮定でしかないし、どんなに健全な経済状況下であっても、
インフレ率に見合った利子が常に約束されると限らないし、それどころか、株や不動産など投資物件によっては、
価格変動率が、金利や他の価格変動と大幅に異なることがあるので、常に投資家は銀行に寝かせるより、
より有益な投資方法を見つけだすのに一苦労するわけですよね。
カリフォルニアの一都市の不動産市場が、しかも来年という年の予測が、他の物価に比べてどれほどあがるかはプロでもわかりません。

結論から言えば、　Ｂ．の投資物件の値上がり率（もしくは値下がり率！）がわからない限り、
Ａ．の＄１０，３５０と比較する金額がでないので何ともいえませんよね。
私としては、＃３のＳＭ男さんのおっしゃるとおり、定期預金に入れたときの利子よりコンドの長期的な値上がり率のほうが
（はるかに）大きい・・に賛成です。
あくまでも長期、であることと、トピ主さんがいくらで買ったかによりますが。。

補足ですが、上の例は、Ｂの物件を１年後に現金化し、ＡＢとも税金の繰延べ、もしくは回避を行わなかった場合です。

あ、やば。トレジョ行かないと。。

• nao2006
• 2007/01/18 (Thu) 12:44
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私は結論から言いますと、＃12のKelly Y さん、と＃３のＳＭ男さんと賛成です。

ですが、kelly Yさんの説明と私の説明は少し違います。また、＃４に書いたとき、時間がなかった為、少し説明が省略してしまい、誤解がでた見たいですみません。

再度数式に治して説明します。

＄10,000　（現金）
　　　5％　　（ＡＰＹ）
--------
　　$500 （利益）
　- $400 （インフレ＄10,000の　　　　　　　　　4％）
--------
　　$100　　　　（利益引くインフレの　　　　　　　　　差額）
　-　$150　　　　（＄500の税金30％）
---------
　-　＄50

結論的にいうと多くの人は税金を引いてもインフレの事を忘れます。
結局＄10,000だけで考えても、銀行においているだけで、毎年＄５０ＰＵＲＣＨＡＳＥ　ＰＯＷＥＲを損しています。
金額が＄400,000だとその40倍。しかもその利息を新しいところの家賃の支払いにするのは懸命に思いません。コンパウンドイントレストが働いていません。

また、＃１１さんがいっている、お金をキャッシュアウトすることに関して私は決して反対はしていません。もし、ＲＥＮＴするのが初めてでその道のプロがＭＥＮＴＯＲとしていないのであれば、また、ほかにお金をきちんと働かせる方法がわかるのならば。税金など色々なものを考えた上で。

ですが、トピヌシさんの2つのチョイスでどちらがいいですかといったときにわたしはコンドをホールドします。

ですが､ホールドもまた細かいやり方次第では良い投資になったり悪い投資にもなりかねません。

投資をする以上、経済学と税法、すべての要素をＭＩＸする必要があると私は思いますし、投資をするときは必ず、すべての要素を吟味して、プライオリタイズしてください。

• Kelly Y
• 2007/01/19 (Fri) 00:03
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＞nao2006さん

えっと、かなり長くなるような・・と思ったのですが、こういう話好きなので書いてしまいます・・・。私も書き方が悪かったようですみません。＾＾；　
Naoさんの＃２を読んだ時、現金で保持した場合と比較するべき肝心な不動産投資の際の金額がなかったのでCapital　GainをAddした金額のまま
うっかり比較してしまう人がいるのでは、と思ったので上を書きました。。　なので＃１２では、nao2006さんの＃２での現金保持の場合との比較となるような
インフレ効果を除去した不動産投資利益（Ｂ）を算出すればよかったのですが、インフレ効果を除去する計算は、ＡＢの両オプションに同率でかかり、
なおかつ下記でも計算しますが、実際のインフレ計算は単純ではないため、インフレ効果除去前の金額を比べるだけですませました。
（たとえば物価がインフレの影響で１．００→１．０４にあがった際に、１．０４となった不動産を“１”としてインフレ効果を除去して考えなおし、
値上がりなしの現金１．００の価値をマイナスで出す場合、１−０．０４きっかりとはならないですよね。。）
インフレ効果を除去した（＝Ｐｕｒｃｈａｓｉｎｇ　Ｐｏｗｅｒの劣化を加味修正して算出した）不動産の値上り後の価値（Ｂ）は、インフレ４％、金利５％で、
もしインフレと同率でその不動産が値上がりしたとする場合、“現在の通貨”でＥｘｐｒｅｓｓすると＄10,400、インフレ効果をとると、“約”＄１０，０００のまま、
即ち現金と違いＰＰの劣化はなかった、と考えることになります。言い換えると、一定期間後（ここでは１年後）、最終的にその物件を現金化した場合、
値上がり後の＄１０、４００を使って、現在の約＄１０，０００の価値のものがまだ買える（＝Purchasing Powerの低下はなかった）ということになります。
ただし、Ｂの場合単なる＄１０，０００の価値の維持だけでなく、（非課税対象にならない場合）税金という出費がさらにかかります。
税金は、インフレ効果除去前の、実際の通貨での価格上昇に対してかかるので。。キャピタルゲイン税という税的優遇措置があるのは、
特にEconomic Positionに変化がなかった人が、単なるインフレからくる値上がりのためにおこる売却益に対して支払う税金を緩和するためですね。。）

そうすると、インフレ効果を除去した場合も、ＡＢのオプション双方が＄１０，０００以下となり、インフレ調整前の比較（＃１２）と同じような結果になります。

ちなみに、インフレ効果で１．００→１．０４になる場合、

Ａ．利子所得の場合、手元に残ったＣａｓｈ＄１０，３５０（＃１２を参照）は
１．００：１．０４　＝　Ｘ　：１０，３５０
Ｘ　＝　９，９５２　で　＄９，９５２．００

Ｂ．不動産投資の場合、手元に残る資産額（Ｃａｓｈ Ｖａｌｕｅ）＄１０，３４０（＃１２を参照）は
１．００：１．０４　＝　Ｘ　：１０，３４０
Ｘ　＝　＄９，９４２．００

Ｃ．現金を自宅においていた場合（投資無しの場合）　＄１０，０００　（増えませんがＮｏリスクのため減りませんｗ）
１．００：１．０４　＝　Ｘ　：１０，０００
Ｘ　＝　＄９，６１５．００　（これに、税引き後の利子所得＄３５０から同様にインフレ効果を除去した＄３３７を足すとＡになります）

簡単にいうと、ＡＢ共に＄１０，０００→＄１０，３５０以下、即ちＥｆｆｅｃｔｉｖｅ　Ｒａｔｅ３．５％以下の利益で、インフレの４％自体にも
つい行けてないというか、インフレに負けているというか＾＾；、当然インフレ効果をとるとネガティブとなります。
ただし、これはサンプル率の４/５％の想定からくるだけで、実際はインフレ以上または以下の利子・売却益になることがあります。
２オプションの比較目的の場合、何でもよいかなと思います。
（ちなみにインフレ効果を除去する計算のベースは、＃１２と同じで、「税引き後」のものです。一年後の利子所得にかかる税金支出も収入同様
PPの影響がでる＝劣化した価値の税額ですむ！ので、やはり税引き後でないと全体のNet Valueに対するインフレ効果は計算できないと思います。。）
あ、＃１２で書きましたが、不動産投資Ｂの場合は、さらに、維持費・Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｔａｘがかかるのと、レントすれば収入もありです。

Ｃａｓｈの場合「何もせずに家に持っていれば」、インフレが存在する経済圏にいる限りどんどん損をしていきますが（あ、デフレの時は有形資産より得...! ）
財布にいれておくのでなく（笑）ちゃんとローン貸付や単なるMoney Marketでもいいのでちゃんと運用すれば、インフレ代償＋くらいの金利が
（健全なEconomyなら）支払われるので、Capital Gainなどが見込めなくても、必ずしも損とはいえないと思います。
当然ですが株や不動産につきもののキャピタルロスのリスクなし。。＾＾　最近のカリフォルニアの不動産市場に限っていえば、かなりハイリスク・ハイリターン。
インフレ率以下の値上がりしかない可能性もあれば、値上がりどころか逆に暴落の可能性もあるので。Fixed Incomeはいっつもローリスク・ローリターン。
結局、状況によってはどちらが得かはベテランの投資家でもわからないから面白いんですよね。。株がもてはやされるときもあれば、不動産が良いときもあるし。

これだけ書いといて、やっぱり私もnao２００６さんと同じく、長期ならLAの不動産投資がハイリターンだと思います。。笑
利子所得を大きく上回るCapital Gainを見込めると思います。

あ、ね、寝なきゃ・・・。

• フェアレディーZ
• 2007/01/19 (Fri) 05:08
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私は去年、家を売りましたよ。
売り時ですからね。
不動産は今後数年間で更に下がると私は考えています。
皆さん、お金を銀行においておくことばかりお話してますが、私は不動産で得たお金をストックマーケットに投資しました。
約１０ヶ月ほどで既に３６％のリターンです。今年の株マーケットはまだまだ上がるでしょう。
アメリカだけでなく日本、中国、インドもです。
私はしばらくはこの波に乗って資産を増やし、不動産がボトムになった時、また買うつもりでいます。
９０年代も私は市場を読みながら不動産と株とで資産を増やしました。

• ポパイ８８
• 2007/01/21 (Sun) 21:23
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ハイリターということはハイリスクだということです。もし資産を増やしたいなら、こつこつ確実に増やすことです。２０年、３０年後には結構の資産になり豊かな老後が送れますよ。投資はいい話ばかりではありません。儲かった話は大きく、損した話は少なめに言うのが人間の常です。