最新から全表示

1. 日本旅行に関することは、何でもアリ、のトピ（378kview/4306res） フリートーク 今日 09:31
2. 質問（290view/20res） その他 今日 09:06
3. 日本国民じゃないけど日本で早期退職はしたいです（1kview/150res） 疑問・質問 今日 09:01
4. 大谷翔平を応援するトピ（380kview/703res） フリートーク 昨日 20:33
5. 独り言Plus（122kview/3060res） フリートーク 昨日 18:34
6. 家庭裁判所（437view/20res） お悩み・相談 昨日 12:03
7. ウッサムッ（116kview/523res） フリートーク 昨日 11:09
8. 個人売買（121kview/607res） フリートーク 2024/06/13 10:45
9. 15歳の娘を初老の男（つまり私）のルームメイトに預けて一ヶ月帰国（7kview/52res） お悩み・相談 2024/06/12 15:09
10. 高齢者の方集まりましょう！！（98kview/680res） フリートーク 2024/06/12 13:57
リストの先頭へ戻る
トピック

家を購入にあたり

お悩み・相談
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#135
  • SM男
  • 2006/03/08 (Wed) 15:36
  • 報告

HELOCをinterest onlyで事業のためにすこーしだけつかってますけど、１０年後からドカーンと１０年越しのrepaymentが始まります。

１０年もたてばいくらなんでも上がるでしょ。なんなくrefinanceできるはずです。

#137

悩みますね。
5年後の自分がどうなっているかなんて想像できず、
かといってこのままアパート暮らしで上がり続けるレントを払い続けるのかと思うと家が欲しくなり。結果払える範囲内の利息オンリーで家を買ってみました。普通のローンなんて到底無理でしたから。
家はとても気にっており、ここに住めて最高だと思えます。そのせいなのか子供もできました。
そう思うと悪くない選択だったかなと自分で自分を納得させてます。

5年後、どうなってるんでしょう？
ちなみに5年前は留学生だったことを考えると、5年で自分に起こった出来事に改めてビックリしますね。5年後の支払いの事は考えつつも、この5年で子育ての大変な時期を乗り切り、またガンガン稼ぐぞ！というのを目標にしてます。

家の値段が上がるとは思っていませんが、長く住みたい家に巡り会えたので感謝。

#136

＃１３３さんHermosa Beachです。
３件隣の家は１年前＄１２０万で売られて、買った人が少し手入れて（たぶん＄１０万ぐらいかけて）すぐ＄１６５万で売れてました。

#138
  • 思い起こせば、、、
  • 2006/03/09 (Thu) 03:52
  • 報告
  • 消去

アメリカに留学する前は、「アメリカに留学できれば他には何もいらない」と思っていました。いざ留学すると、やがてその感動も薄れ、さらに上が欲しくなりました。
「この大学院に入れれば、もう他には何もいらない」いざそこに入るとやがて感動も薄れ、さらに上を望みました。
「この会社に入れれば、もう何もいらない」そしてさらに、「就労ビザさえもらえれば、、、」それも手に入り、次は「永住権さえもらえれば、、、」
そして3年前、ものすごく気に入った今の家を見つけオファーをだし「この家さえ手に入れば、もう何も、、、」本当に当時はそう思っていました。
そして、3年。この家を手に入れた当時の感動はとっくになくなってしまいました。所詮は家も「物」です。そんなもんじゃないんでしょうか。大きなリスクを背負ったり（インタレストオンリーローンなど）、掛け（家の値上がり）をしてまで命がけで手に入れなければいけないのでしょうか。

幸い、まだまだ固定金利で買える時だったので痛手はありません。でもあの頃の自分のフィーバーぶりからして、固定がだめでも1％ミニマムを使って購入していた気がするので、それを思うと足が震えます。

ちなみに私が日本で親から相続した家は、バブル期の1/3ほどの価値しかありません。値下がりだって十分ありえると思います。

#139

最初の1件目はコンドでスタートするのが良いですよ。といわれたのですが、HOAなどの出費を考えなければいけないですよね。売り買いをして稼ごうと言うよりはRentに出して持ち続けていたいと思っているので、大学の周辺で手ごろなコンドを見つけ、そこからスタートでも良いかなと、２，３年後に仕事の都合で引っ越す事になっても、借りる人が見つけやすいかなと考えているのですがどうでしょう。家の支払いが＄2000とした場合、それ以外にどんな支払いを考慮に入れておく昼用があるのでしょう・・・

#142

家はほしいけど、まだしばらくはむりかな。
皆さんどのくらい、月に支払ってらっしゃるんですか？

たとえば、＃１３７の現実さんは、払える範囲の利息オンリーと書かれていますが、何年ローンで月の支払いはおいくらくらいなんでしょうか？家の値段にもよるんでしょうが。参考にしたいんで、おしえてください。

#141

ファーストタイムバイヤーの方々へ

去年１月に比べフォークロージャーの物件が４５％も増えたそうです。
加えて、オレンジカウンティーでは家の平均価格が既に下がり始めていて、２００４年２月並になったそうです。
もう少し待てば更に下がるはずです。
今まで待った甲斐がありましたね！

http://www.recordonline.com/archive/2006/03/09/news-mlrealfeb-03-09.html

#144
  • SM男
  • 2006/03/10 (Fri) 10:54
  • 報告

property taxは大きいですよ。

#145
  • Silk5
  • 2006/03/10 (Fri) 12:10
  • 報告

Interest Onlyのローンがが危険というよりは、変動性金利に問題がある、と指摘されている以下の記事を読んだのですが、
http://moneycentral.msn.com/content/Banking/Homefinancing/P118084.asp

この記事の下の方のInvest the cash flowというところで、

their return on investment must exceed the after-tax mortgage rate, since that rate is what they earn when they repay their mortgage.

とありますが、after-tax mortgage rateというのは実際のところどのくらいになるのでしょうか？

#140が言われているように、浮いたお金でMutualFund等に投資するとしても、どの程度のリターンがあれば、その方が有利だったと言えるのかが知りたいのですが。
どなたか教えていただけませんでしょうか？

#148
  • wow
  • 2006/03/10 (Fri) 17:54
  • 報告

#145 Silk5さん

そういう面白い事は、自分で計算してみてはどうでしょうか＾＾？

ちょうど税金のシーズンです。　その辺で税金の用紙をもらってきて、ローンを支払った場合に、どのくらい税金のリターンが増えるか計算してみてはどうですか？　支払ったローン合計からそのリターンの増加分を引いたのが、税金後のローン支払額となるのでは？？？　（税金控除は金利分のみでしたね？）、

あと、投資から得られるリターンですが、５％の金利であれば、１０万ドルの投資で、年間５０００ドル（月４００ドルちょっと）のリターンですね。　どのくらいのリターンがいいのかというのは、投資金額と月々のローン支払額との関係で、人によって違うのでしょうね＾＾。

投資を再投資して、複利的に増やすなら、投資がいつローンの残高を超えるかってことが、目安になるのでしょうね？　ただ、変動金利ローンを越える、元金・金利保証の投資ってないと思うのですが。

ちなみに、金利５％というのは、最近の国債とかＣＤの一年ものが４％台なので、少しよすぎかもです。　ミューチャルファンドなら１０％いけると言う人がいるかもですが、これらは元金・金利を保証してないので、最悪の場合、マイナスになることもありますね。

是非とも検討結果を報告していただきたいです＾＾。

#149
  • property tax
  • 2006/03/10 (Fri) 21:53
  • 報告

#144さんのおっしゃるようにproperty tax は大きいです。
Countyによってレートが違いますが、もし＄40万の物件を買われるのでしたら、年間約＄5000になります。

#153

#140さん、
平均3年9ヶ月というのは家の買い替えまでの期間のことですか？それとも1つのローンの保有期間ですか?ローンの保有期間であれば近年の低金利によるリファイナンスブームで当然今は短くなっていると思います。もちろん若い人には30年払いきった経験がある人は居るわけありませんが、私が知っている年配の人の中には同じ家でローンを払いきった人が結構いますよ。
それから、金利をタックスで落とすというのは控除するだけで、支払った金利が全額返ってくるわけではないですよね。つまり税率15％の人であれば支払った金利の15％がTax Returnで返ってくるだけですね。それに、金利は毎月上がる可能性があって、支払いは毎月増えていくかもしれないけど、Tax Returnは年一回ですよね。その間に払えなくなったらと思うと、やっぱり足は震えますね。
最後に1％ミニマムで浮いたお金のところで10年という期間を書いてらっしゃいますが、10年も1％ミニマムを続けることが出来るんですか?もしそうだとしたらそのときのローン残高はとんでもなく大きくなってるような気がするんですが、どう思いますか
私としては、借金に関しては、やはり固定でしっかり計算できるものが一番と思ってしまいますがどうでしょう
前回の不動産バブル崩壊の時にバルーンローンを抱えたままリファイナンスも出来なくなってフォークロージャーになってしまった人たちと同じことが１％ミニマムの人たちに起きるような気がするんですが

#152

＃１４０さん。
２０１０年までは横ばいと、本気で考えているのであればやばいですよ！不動産関係の方とお見受けしました。

#151

#137です。
うちは30年の変動ローンを組み、利息のミニマムペイメントが月$2000を切るくらいです。
余裕がある時には、まずセカンドローンの方を積極的に返済しています。
エージェントとローンレンダーの説明は、#140さんがおっしゃっている通りでした。
周りのアメリカ人も、どうせ引っ越すからという考えで、とにかく買わないと始まらないから！と言っています。ちょっと日本と借金に対する感覚が違うのかなあ？と思います。

property tax、確かに大きいですよね。
tax return分でなんとかしています。
その他にもplumbingだpaintだと何かとお金が出て行くんですよね。

#157

ポパイ22さん、ハモサですか。
家はサウスレドンドですが、1ミリオン以上の家がなかなか売れないみたいです。値段を下げていますがかれこれ3ヶ月以上は経っています。

#156

不動産の波はアメリカ各地でずれがあるみたいですね。
前回のLAのバブルのピークは88年だけどNYは91年だとか。
皆さん、いくらなんでも10年経てば家の価値は上がってるってかいてますけど、・・・
87年にコンドを買った人の話があります。
10年経った97年にはまだ価値は上がってませんでした。買った時より上がったのは2000年だそうです。
もちろんその後は倍になったのですが・・・買ってからほぼ20年経つんですから倍以上は当然ですよね。
でもこの先また20％-40％価値が下がれば・・・・
やはり買う時期って大事なのでは？

#155
  • ブルームバーグ
  • 2006/03/12 (Sun) 02:42
  • 報告
  • 消去

この数年で既に不動産でプロフィットを得た人達は、ストックマーケットに投資をはじめています。

しかし、ここに書き込まれてるほとんどの方々は投資ではなく自宅用に家を買いたいと思っているのでしょう。
そういう方々にとって利息オンリーや１％ローンは危険すぎます。
２０００年のダットコム・ストックのバブルがはじけた時も、１番痛い目にあったのは最後の方に投資に参加してきた一般の人々でした。（ミューチュアルファンドも含めて）

どのようなブームにも終わりが来ます。
今無理をすることは危険です。
投資の世界で言う the greatest foolになってしまいます。

今回の不動産ブームは日本のバブルとは勿論違いますが、一般の人々が不動産が下がることのない絶対的な資産だと思い込み過信したことは同じですね。
不動産屋、ローン会社、彼等の責任も大きいですが、ほとんどのエージェントはやはりパーティーの終わり頃に来た素人さんだったのでしょう。

#154

このところ、ルームメート募集や部屋探してます、が多いと思うのですが、ファミリーが部屋を貸し出していると思われるものも結構ありますよね。
モーゲージの返済が苦しい、もしくは少し楽にしたいという思いからなのでしょうか。
やはりそこまでして買うマイホームなのかと考えてしまいます。
いつまで続くのでしょうね。

#159
  • suzeも
  • 2006/03/12 (Sun) 18:32
  • 報告

Suzeもベガス投資では儲けたみたいですね。この間、これからはテキサスって言ってました。
リバーサイドカウンティがいっきに上がった年もありましたが、昨年はサンバナディーノカウンティ（1年で約＄20万→＄30万）でした。
ものすごい勢いで上がる場所というのは、どんどん移り変わっていきますね。先見の明、情報収集力さえあれば、これからも
不動産投資で儲けられるはずです。投資のコツはズバリ！ロケーションです。

#163
  • Silk5
  • 2006/03/12 (Sun) 18:56
  • 報告

#140さん、なぜ投稿を消されたのでしょうか？
買ったほうがいい派の方の意見も、参考にしたいのでもっと聞きたいのですが。

#148　wowさん、
まだ家を買っていない為、ローン額が未定なので実際買った方のお話しが聞けたらな、と思ったのですが、仮に50万ドルのローンを組んだとして、以下のMortgage　Tax　Savingsを計算できるサイトを見つけたので計算してみました。（固定金利ローンの場合です）

http://www.finance.cch.com/sohoApplets/MortgageTaxes.asp

結果は、
first year tax savings is $11,186.06
MortgageRateが6.25%なら、AfterTaxRateは、4.453％になるようです。

利息オンリーの場合なら、もう少し低く、4%くらいになるのでしょうか？

また、買うべきかレントするべきかの話しに戻ってしまいますが、このローンの場合、月々の支払いが$3078なので、仮に家賃$2000のアパートをレントしていた場合と比べると、買ってTaxReturnで浮いたCash（$11186）と、レントすることで浮いたCashの金額（$3078と$2000ドルの差額×1年分＝$12936）はほとんど変わらない事になりますよね？

最初の数年は利息ばっかり払っていることになると思うので、2,3年後も元金はほとんど残っているわけですよね？
そうすると、やはり短期で所有して数年後リファイナンスして買い替え。。。というのは、家の価値があがらない限り、そんなにメリットがないように思えるのですが。。。

もし私が見落としていることがあれば、どなたかご指摘お願い致します！

やはり、Rentしているとどうしても、損しているような気分になってしまって、どうもだめですね。

全表示（312)

“ 家を購入にあたり ” に対する書き込みの有効期限は終了しました。
引き続き同じトピックを続けられる場合は、新規トピックを作成してください。

このトピックを報告
このページのトップへ