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หัวข้อประเด็น (Topic)

家の購入が駄目になりました

ปัญหา / ปรึกษาหารือ
#1
  • 不動産
  • 2012/07/20 18:02

不動産エージェントを通して、家の購入の準備中でした。オファーが受け入れられたのは、２ヵ月半前で、ショートセールの家でした。エージェントの話だと、銀行からの許可が下りるまでに平均２～３ヶ月かかり、その後に、平均４５日のエスクローになる、ということでした。現在までは、銀行の許可がそろそろ降りてもいい頃ではないか、と心待ちにしていた状態です。ローンエージェントも話が進み、エスクローの準備も順調でした。

ところが今日になり、不動産エージェントからその家を購入できない旨を伝えられました。他のバイヤーが私よりも高い金額をオファーしたので、そちらに家の購入権利を譲るから、という理由を伝えられました。私は今まで、１回オファーが受け入れられると、優先権は私にあり、他のバイヤーたちはバック・オファー（Back Offer)でしか受け容れられないのかと思っていました。私の勘違いなのでしょうか?オファーが受け容れられてから、現在はBank Approvalを待っていた状態の私にとって、フェアでないような気がします。

どなたか不動産に詳しい方、助言をお願いします。もし、カリフォルニアの法律で、これが違法だったら、それなりの処置を取りたいと思っています。

どうぞよろしくお願いします。

#11

>商売ですから、よりたくさんのお金を一度に払ってくれるお客になびくのは当然だと思います。

当然かどうかではなくて、それが合法かどうかが問題なんですよ。

#12

#8さんの
>ショートセールの場合、売り手がOKと言っても銀行の判断で断られるケースはありえます。
に同感です。ショートセールの場合は、必ずしも最初のバイヤーが購入出来るという訳ではないそうです。買い手のエージェントはバックアップオファーが入った事は知っていたはずです。

#14

トピとはずれます。不動産購入の際の頭金の話ですが、１５％２０％とかではなく、２４５，０００ドルのwhittire市にある家を７０００ドルの資金で購入したケースがあります。政府のFHAローンでも最低３．５％以上の頭金、つまりこの場合約９０００ドルそれにエスクロー費用、appraisalなど１５０００ドルは必要になるのですが、、、。

#17

残念でしたね。でも、銀行次第なので、一度通ったオファーもダメになることあります。

銀行もバカじゃないので早々違法なことを頻繁にやるとは思えませんけどね・・・浅はかなコメントありますけど。

#16

#14 ちょっとさんのおっしゃられてるＦＨＡガバメントローンは頭金に余裕の無いひとたち向けです。
理由は３．５％のデポジットですむからです。 ショートセールでもフォークロジャーセールでもＦＨＡローンでいけます。
ただし、もし他にその物件を狙っている競争相手がいたとして、そのひとが一般的な２０％の頭金を入れたとしたら、
おそらくエージェントとセラーは頭金の高いほうを優先順序にすることが普通なのでＦＨＡローンのバイヤーは後回しです。
エージェントにしてみれば、バイヤー同士が仮に同じ金額のオファーをだしたとして、自分のクライアントがどういう支払い方法を取ろうと、
自分が最終的にもらうコミッション額は変わらないので、あとはイージーに処理できるほうをセラー側にプッシュすることになります。

セラー側からしてみれば、もしショートセールによって家を手放すという場合、
もう既に自分の所有物件ではなくなってしまうので、エージェントがプッシュするバイヤーを第一候補にする可能性が大きいです。
誰にその物件が渡ろうが、どう転んでもセラー自体のクレジットは悪いので、エージェントに相談してできるだけ安全な（スムースに転売できる）バイヤーを第一候補に決めたいと願います。
しかしこれがスタンダードセールであれば、できるだけセラーにとっては高額なオファーをつけてくれたひとや、キャッシュバイヤーを優先したいので、話が代わってきます。

順番からいけば、キャッシュ、頭金が高い、ＦＨＡという順で優先権が決まることが一般に多いです。
ただし、頭金を多く入れても、ひとつの仕事場で最低２年以上継続して勤務しているという証明を提示できなければ、残りのローンを銀行が許可してくれないということもあります。

オファーはその家の相場価格が決まっていますから、あまりにも高くつけすぎると、
今度は自分のローンを組むバンクがローンを許可してくれないので、そのへんはその物件の近場に家の価格（半年間以内）を自分なりにネットで調べてできるだけ高すぎず低すぎずを研究するべきです。 親切なエージェントならどうしても欲しい物件であれ

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