Vivinavi : Los Angeles : (United States) Los Angeles

• スージーの娘
• 2006/03/28 (Tue) 17:46
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投資家さん、
経験豊富な投資家なら、これから家を買おうって人たちにもっと親切なアドバイスをくれるべきではないでしょうか？
投資家としてどれだけ儲けた、なんてことではなくて。

みんな、自宅用に家を買いたいけど、今買うべきなのか、値がさがるのなら待つべきなのかって真剣に悩んでいるんだと思います。

それなのに、これから値が下がると言ってる人たちは家を買い損ねた人たちで悔しさ紛れに書いている。なんて。

貴方が攻撃したCalifornianさんも投資家だけど、今後は値が下がるって書いてましたよね。

このブームで本当に儲けた人たちは、余裕で今は買いではないって教えてくれてるのに、高い時に買って物件抱えちゃってる人たちは、貴方のように余裕がなくて人を攻撃するんだと思います。

あと、都市と書いたのはCITYではなくてCOUNTYのことです。

• Silk5
• 2006/03/29 (Wed) 12:18
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#271あのですね、さん、
もう今後一切ここには来られない、ということですが、ちょっとでも目を通してもらえる可能性があれば、と思って書きます。

私はまだ家を1軒も持っていないファーストタイムバイヤーになるのですが、271の投稿を見て、おっしゃっていること、よく理解できましたよ。
トレンドがどうであれ、市場にでている全ての物件が同じ条件で動いているわけではなく、本人の努力次第で探せばいいものもまだまだいくらでもある、というのはアパート探しでも同じなのでよくわかります。（たまにものすごいほりだしものがある）

やはり顔の見えない掲示板なので、文章が意図する以上なニュアンスを含んで伝えられてしまうこともあり、不快な思いをしてしまわれたのは、非常に残念です。

でも、あのですねさんも他の意見をお持ちの皆さんも、自分にはなんの得にもならなくても、こうして家を買おうとしている者へのアドバイスや情報シェアをしてあげよう、という気持ちは同じで、私はいつも本当にありがたいと思ってみているのです。

私にとっては、あのですねさんの意見も、花水木さんの意見も、今買うべきでないという説をいろんなデータやニュース記事などで示してくださっている他のみなさんの意見も本当に同じくらい貴重なのです。

私一人では拾い切れない記事やデータを紹介してもらえるのは本当にありがたいですし、まわりに投資家の知り合いのいない今の環境では、まだまだチャンスはあるよ、というあなたのメッセージも非常に為になります。

もう何軒も不動産を持たれている方にとっては、買い方のこつもわかっているし、いい土地や家を見つけられたらぱっと買ってしまうことができると思うのですが、こちらは初めてで何もかも自信がない上に、金持ちでないのだから、失敗してもそれを埋め合わせる財力が無いので、もし買った家が値下がりでもしたらローンが払えなくなってしまう、というリスクを考慮しなければならず、どうしても慎重になってしまうのはちょっとおおめに見てもらえればありがたいです。
でもみなさんからもらったいろんな情報を生かして、ぜひこの初めての買いを成功させたいと思っています。

できれば、また戻ってきて下さい。
せっかくこんなに長くつづいているスレなのだから（しかも短期間で）、ぜひこれからもいろんな方々からの意見で盛り上げていければと思います。

情報をどう使うかは個人の責任として、とにかくその情報をできるだけ多く集められる場所にしていきましょう！

とぴ主でもないのにしゃしゃりでてしまって申し訳ありませんが、このままいやな雰囲気で書きこみがなくなっていくのは避けたいと思ったもので。

ところで、MSNの3,4日前のニュースにのっていましたが、先月のホームセールのReboundはどう解釈すればいいのでしょうね。
よくニュースとかで言われているSlowLandingというのは、具体的には何パーセントくらいづつの減少になるのでしょうか？
#242さんの計算では、8年で7.3%以上の値上がりなら買った方が得、ということですが、8年で7.3%上昇は、SlowLandingといえるのでしょうかね？
そのへんの定義がいまいちわからないので。
#242さん、できれば同じ計算で、8年でなく3,4年後に何パーセントあがれば買ったほうが得か、計算してみてもらうことはできないでしょうか？

値下がりを待つ者にとっては、いよいよ下がり始めるのかな、という時にこういうニュースはほんとまたかという感じでうんざりですね。

• スージーの娘
• 2006/03/30 (Thu) 00:52
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slowlanding, softlandingというのは、急激に値下がりが始まるというのではなくて、最初は値上がり率が低くなり（年間20％ではなくて5％くらいの伸びになる）次に横ばいになり、その後ですこしづつ下がると言う事だと思います。
Silk５ さんが前に紹介してくれた過去のデータにもあるように不動産ってじわじわ下がるみたいですよね。
８９年のピークから７年かけて底ですもんね・・・
なんか気が遠くなる。
今年か来年、下がり始めたとしても、すぐには買っちゃいけないってことですもんね。

• 自信？
• 2006/03/30 (Thu) 00:52
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アメリカで家をローンで買うのは本当に大変だなと思います。２０年ローンだとして、いくら利子と固定資産税を払う事になるか計算すると、真剣に情報集めし、買わなくては怖いですよね。だからこそ、皆、熱くなってしまうのでしょうけど。

日本は今、ゼロ金利で消費税が５％で住宅控除で年末調整でかなり返却されるので買いどきなのでしょう。近い将来、消費税が上がりますから。

• #242です
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• 2006/03/30 (Thu) 00:52
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Silk5さん、
私も投資家さんや花水木さんに関して同じように思っていました。私たちが知らない経験や情報を無料でシェアしてくれてらっしゃることには本当に感謝ですよね。

さて、前回と同じ条件で比較すると、3年後で総資産額としては$14,000の差が出ます。物件価格の$550,000と比較すると、3年後に2.5%上がっていれば互角、それ以上に上がるなら”即買い”、一旦下がってそれ以下になっているなら”様子見"です。
ただ、これはあくまでも買った場合の月々の支払いが出来るということが前提になっています。
つまり、現在$2,300の家賃の代わりに月々$3,625を支払い続けることが前提です。(買う場合も買わない場合も)
様子を見たいと言う人の真意が、もう少し待てば物件価格が下がって月々の支払いが少しでも楽になるかもしれないと言うことに対する期待だとすれば、物件の値段がいくら上がろうとも支払額は変わりませんので、この比較はあまり意味がないかもしれません。
ちなみに、今様子見をして、3年後に$564,000になった同じ物件をその間に貯めた$107,000を頭金に6%、30年Fixで買うとすると、月々の支払額は約$2,700になります。
今買ったとしてその3年間利子支払い分のTax Returnを貯めていればそのお金を一括払いしてもう一度30年ローンでリファイナンスしても月々の支払いは約$2,700です。
月々の支払いを低く抑えるためには、安い物件を探すか、よりたくさんの頭金をためるか、その両方をするかしかないと思います。比較的短期間で転売する見込みや自信がないのであれば危険なローンに手は出したくないですしね。

最後に投資家さん、花水木さん、もしまだ見てらっしゃったら今までのご意見、ご指導ありがとうございました。また、せっかくたくさんの情報を頂きながら不快な思いをされてらっしゃることに対しては何のレスポンスも出来なかったこと、すみませんでした。
また気が向いたら、何かアドバイスしてください。

• ブルームバーグ
• 2006/03/30 (Thu) 00:52
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愚かな「投資家」の話はもうたくさん。
私のアドバイスとしては、この先10年以上住むつもりであれば、現在の高い値段でも買うべきだと思います。長い目で見れば資産ですから。
勿論、固定金利で。
利息オンリーは絶対にやめた方がいいです。
でも５年以内に買い替えを考えているのなら、様子をみて待つべきでしょう。特にコンドは１番下がるリスクが大きいですし。
バーストー、サンバナディーノなどは投資家の話であって、自分の住む家を探している人は、多分、LAカウンティー、オレンジカウンティーあたりのことを言っているのでしょう。
なのでもう３０万で買えるような物件はないですよね。
値段はすぐには下がらなくても、ホームセールがスローになっているということは、買い手がもっと選べる市場になってきているので、焦らず探してみてください。

• 祖母の教え
• 2006/03/30 (Thu) 00:52
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祖母はよく”銀行融資係”と不動産屋は二枚舌だから気をつけなさいと、よく幼児期に言われたものです。
LAの日系不動産勤務の方はどうして皆、賃貸で家を購入してないんだしょうね。お客には散々、しつこく薦めておきながら。

• ホームヴァリュー
• 2006/03/30 (Thu) 00:52
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ポパイ２２さん。
VALUEとPRICEは違うものです。
家の値段はプライスです。
もしかしたらヴァリューはもっと下かもしれないし上かもしれない。
数年で家の値段が急激にこれほど上がったのは実際の価値があがったのではなく、バブルが生じて実際の価値以上に値段が上がった。というのがオーバーヴァリューということです。
何が基準かというと、物価上昇率、他の土地の上昇率、過去のデータなどを総合して出しています。
今、紹介されているデータはどこもそう違いがないので、実際この辺りはオーバーヴァリューなのでしょう。
でもだからといってこの先下がるとか、反対にこの辺りだけは下がらないとか（学校区がいい、海が近い、ETCの理由で）とか・・・色々な意見があっていいと思います。

• スージーの娘
• 2006/03/30 (Thu) 06:05
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Silk５さん、
参考になれば嬉しいのですが・・・
もし今５０万の家を１０万の頭金で買う場合、固定３０年で６．５％とすると毎月の返済額は＄２５２８。くわえてプロパティータックスの＄５１４で、トータル＄３０４２。

３年後に１０％下がって４５万になり、金利が８％になった場合、頭金１０万で毎月の支払いは＄２５６８そしてタックス＄４６１で、トータルは＄３０２９。

そうなんです。
支払いに関しては、たいして変わりないんです。
違いといえば、頭金に用意した１０万を利息５％のＣＤに入れると３年後には＄１、５７６２．５０つきます。その分を頭金に足すか引越し費用（家具などの購入）にあてられる。
ということでしょうか。

だけど２０％下がれば話は違ってきますよね。

• Silk5
• 2006/03/30 (Thu) 11:41
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正直言って、今買える範囲の家で（たぶんコンドになってしまうのでしょうが）、10年住んでもいいと思えるものは今のところ見たことがないです。
だから、買うタイミングを悩んでいるとも言えるのですが。
しかも、やはりLAダウンタウンまで通勤でせいぜい40分以内のところに絞ってしまっているので、余計掘り出し物が見つけにくいです。

#276さん、
計算ありがとうございます。
私は、月々の返済額を減らしたいというよりは、トータルで得になるように買いたいと思っているので、ちょっと様子見ながら頭金を増やすことによって最終的にトータルで支払う額がどのくらい減るのか、そして家の価値がどのくらいの上昇率なら今レントしてでも待ったほうがいいのか、というところに興味があります。
でもこの計算はいろんな要素が絡むので複雑で難しいですよね。。。
ところでこの計算に使用されたTAXRETURNの額は、PropertyTaxを考慮された後の値でしょうか？
ここの書きこみで、PropertyTaxや家の修繕や、コンドならHOAの費用を考えるとTaxReturnの利点は思ったほど大きくない、というのがあったので。

スージーの娘さん、
そうなんですよ！
はっきりいって、じわじわ下がるのを待っていられない（笑）。
7年は待てない。
だから、2月の前年比の平均購入額が南カリフォルニア全体で再び2桁伸びになったって聞いて、もうこれからほんとに下がるの！？というがっかりした気持ちでいっぱいです。
こんなんじゃまたブルームバーグさんあたりに諭されてしまいそうですが＾＾；

3年後に10%下がる、というのも、SlowLandingなら難しそうですよね。
もし3年後に5%くらい価格が上がっていたとしたら、頭金10万ドル多く置けたとしても、3年間のレントと家の価値の上昇した分を考えると、今買っちゃったほうがトータルで支払う額は少なくなるし。

ところでみなさん、家はどのように探されているのでしょうか？
私は気になっている地域を週末ごとにうろうろしてオープンハウスをのぞいたり、あとは新聞の日曜の不動産のページを見たりしているだけなのですが、掘り出し物が見つかる探し方のアドバイスなんてありませんでしょうか？
エージェントは、行く先々で私を使ってくれと声かけられるのですが、しょっちゅう電話かかって来たりしてめんどくさいので雇っていません。
雇うべきなのでしょうかね？

• 難しいですね。
• 2006/03/30 (Thu) 15:15
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#279スージーの娘さん、大事なことを見落とされています。
その計算には、家を購入した場合の税控除分が入っていません。
また3年後に金利が８％程度か、というのもどうかと思います。
ここ数年の金利５％台６％台は過去40年来の低金利です。
買うのを数年待っていて、その間にもし金利が8.5％や９％になってしまったら・・・。
そう考えると、ただ下がるのを待つのもリスキーですよね。
今の状況では、それぞれの事情により、「買い」か「待ち」か違うと思うのです。

まず＃252芸能人さんのように、多額の資金を持ってDownPaymentを多く入れられる方は「待ち」でしょう。
下がるのを待ってから買われるといいと思います。
しかし、月々多額のレントを支払われている方、また収入が多い分TAX控除で節税されたい方は
今の低金利時「買い」かもしれません。
ただ下がるのを待っていても、それだけ多くの家賃を捨て、なのにTAX控除も出来ず、数年後家の値段が下がった
ところで金利が上がってしまっていたら、待ち続けた数年が無意味になってしまいます。それに下がりきるのを待つと
したら、これから何年も（2012年〜2014年？まで）待たないといけなくなるからです。

それぞれ毎月捨てられるRentの額、TAX（家を買う事によって幾ら節税できるか）、またDownPaymentの
多少によって「買い」か「待ち」かは違ってくると思います。

それから#274さん、不動産屋さんは毎月の収入が一定していないため、意外に台所事情の苦しい方が多いようです。１軒のディールが成立すれば数千ドルですが全く売れない月も勿論ありますし、家を買いたくても買えない方も多いみたいですよ。

• wow
• 2006/03/30 (Thu) 18:38
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みなさんホントに家がほしんですねー！

私は、「十分に」余裕を持って払える範囲でなく、現在または将来「相当な」な利益を生まないなら、レントで全然かまわないと思っているのですけど。。。

家を持っちゃうと、税金とかメインテナンスとかお金と時間とがかかるでしょ？　無理して買ってしまうと、貯金もできませんしね。　逆にレントだと寝るだけなら安いところいくらでもあるし、オーナーに全てめんどうなことは任せられるし、引越しもすぐにできますからね。　で、余ったお金と時間は、不動産以外にもいっぱいある投資の勉強やビジネスの勉強に使いたいですけどね。。。　結婚してても共働きなら、レントなんて安いものでしょ？

ところで、住宅ローンを持つと、それをできるだけ早く返すのが一番いい投資だそうです。　ローンをしながら他に投資するのは、よほど儲けないと、トータルとして損になるそうです。　確かにそうかもだけど、家だけが投資だとなっちゃうと、リターンも見えちゃってるし、それも嫌だなーって思いますけどね。　夢としては、もっとお金持ちになりたいですもんね。　株で儲けたウォーレンバフェットのように＾＾。

• SM男
• 2006/03/30 (Thu) 20:56
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わしら株に弱い人間らにとって不動産のほうが簡単で確実なんだけど。。。

流動性は失うけど（もうがんじがらめ！）、貯金は確実にたまるよ！

• 不安・・・
• 2006/03/31 (Fri) 04:50
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家がないってやっぱり不安です。
若い時だったらいいけれど、荷物も増えて、家族も増えてっていう時に、大家さんの紙一枚のノーティスで
たった30日以内に出て行かないといけない。
それも子供の学校区内で次の家を探さないといけない。
若い時だったらレントでもいいけれど、やっぱり落ち着こうと思ったらどうしても自分の城って必要な気がする。
それだけじゃなくて、投資としても周り見てて資産を築いた人って不動産がらみばかり。
株で10万ドル儲けたとかって聞かないし。SM男さんの言われるように、簡単で確実な投資、
それに誰にも追い出されない自分の城、それが不動産だと思う。（例えが古いかな？）

• 15年ローン
• 2006/03/31 (Fri) 04:50
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最近会社によくリファイナンスのセールスの電話がかかって来ます。このとこ本当に多いですね。
でも＃282さんのおっしゃる通り、今は他の投資やリファイナンスは考えずに家のローンを毎月少しでも多く返すことが最高の投資と考えています。
すごくいい時に一度リファイナンスしたので15年固定で4.75％です。それでも払い終わる頃には約10万ドルの利息を払うことになるんですよね。毎月約1000ドル余分に入れて後5年で終わらせようとがんばっています。

• スージーの娘
• 2006/03/31 (Fri) 04:50
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＃281さん、
そうでしたね。
税金控除は大きいですね。

ダウンペイメントにもよるし・・・。
ＣＤだけではなく、ストックにも投資してダウンペイメント分を増やすつもりでいるのですが、これまたリスクがありまし、難しいところです。

• エージェント
• 2006/03/31 (Fri) 04:50
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Silk5さん
私も最初は同じようにオープンハウスを週末ごとに見て歩いていました。しかし、やはり自分達で契約やらなにやらをする自信も無かったので、友人の紹介で信頼できるエージェントを付けました。

すると、その次の週末からはオープンハウスなんて見ることはなくなってしまいました。エージェントが見せてくれる物件は、ほとんどが金曜日に売りに出たばかりという物件でした。それでもエージェント同伴のバイヤーが次から次へと家を訪れていました。全てが全てとは言いませんが、オープンハウスをしている家のうち何割かは売れ残りな感じがしました。

それが証拠に、金曜に売りに出た物件を土曜日に見て、日曜に考えて、月曜にオファーしたら、すでにオファーが20件以上入っているという経験を何回かしました。

オープンハウスをしている家に限って、翌週も同じ所に同じ看板がかかっていたりもします。
真剣にお探しであれば、信頼できるージェントを付けた方が良いかと思います。

• #276です
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• 2006/03/31 (Fri) 04:50
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Silk5さん、
計算では、Tax ReturnはMortgage支払いのうち利子分の支払いによるTax Returnのみを考えています。Property Taxは月々の支払いの中に組み入れています。

トータルの支払いを一番低く抑える方法はもちろん全額一括払いですが、もちろんそれは無理な話ですので、残る方法は頭金を出来るだけたくさん貯めるというのがいいでしょう。そのための方法として、今買ったつもりでその額と現在のレントとの差額を貯め始めると言うことが有効だと思います。
今買うにしても、3年、8年待つとしても、貯めることに対して無駄はないので、買うことを決めているなら、すぐに貯め始めてください。借金の利子は他人の物、貯金の利子は自分のものですから、トータル額を減らす一番確実な方法です。逆に、今その額が貯められないのなら、今買うことは元々無理だったって事になりますよね?

• 家持ち
• 2006/03/31 (Fri) 04:50
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相変わらず熱い議論が続いていますね。

＞Silk5さん
私たちも最初に家を買った時（1998年）は、何となくオープンハウスに行ったりしていたのですが、ちょっと気に入った物件が見つかったのでオファーをかけたいと言ったら、「agentは居るのか？居ないなら私の夫がbuyer's agentになるが」とseller's agentに持ちかけられましたが、売り手の得な方にもっていかれそうで止めました。
その後、やはりエージェントが居た方が良いと思って、飛び込みで行った不動産屋のエージェントと話をしましたが、なんかピンとこなくて、これも立ち消え。その後、あるオープンハウスに行った時に、その家を担当していたエージェントが、「あなたたち前にも○○の家のオープンハウスで見かけたけど、エージェントは居るの？」と声をかけられ、彼女にエージェントになってもらいましたが、翌週、まだ新聞広告にも載っていない物件を３つ見繕ってきて、そのうち２つが私たちの好みにピッタリで、そのうちの１つにオファーをかけたら受け入れられ、トントン拍子で事が運んで、数ヵ月後には購入手続きが済んでいました。彼女には、買い替えの時も御世話になりましたが、２軒目の家も私たちの探していたものにピッタリのものを探してきて、彼女の眼力には驚かさせられています。
ということで、私たちは、エージェントが居なかったら、今まで買った物件を見つけられなかったと思うし、購入の際もあんなにスムーズにいかなかったと思います。でも、私たちの最初のエージェントがそうだったように、相性はすごく大事なので、納得いくエージェントが見つかるまでは妥協しないことだと思います。それと、当たり前のことですが、各エージェント、それぞれ得意のエリアがあるので、地元に詳しいエージェントを選ぶことですね。

• #242です
• mail
• 2006/03/31 (Fri) 04:50
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スージーの娘さん、
現在の家賃との差額を3年間貯めてみたらどうでしょう?5%の利息なら、頭金の10万ドルと合わせて3年間で約15万ドル貯まります。これを3年後に頭金にすれば8%のローンで月々$2,200になります。
7%なら$1,995、7.5%なら2,100になります。タックスの$461を足しても月々の支払いは4〜500ドル安くなりますよ。

3年待つのなら、大きな確率で下がると言う見込みを持つか、その間に本当にバリューがあって安い物件を探す勉強をしておくことが必要になりますね。