비비나비 : 로스앤젤레스 : (미국) Los Angeles

• リースとバイ
• 2006/04/02 (Sun) 20:10
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ちょっと車の購入　or リースで考えてみてください。

BUYだと毎月のローンも高いかもしれませんが、数年後に売ることができます。人気車種だったらイクイティーも入るかもしれません。安く見積もられてもいくらかは入ってきます。

LEASEだと毎月のPAYMENTは賃貸と一緒で、いくら高額を支払っても契約満了の時、車を返却して（ダメージ分やオーバーマイレージ分を払うかも）おわりです。

双方ともメリット、デメリットがありますが、あなたはどちらを選びますか？

• ブルームバーグ
• 2006/04/02 (Sun) 20:10
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不安・・・さんへ、株で10万ドル設けることは不動産投資以上に簡単に出来ますよ。
資金は必要ですが。
その理由のひとつとして不動産と違い売り買いが非常に楽。
今日一株＄10で買った株が1週間後に＄15になったとしましょう。オンラインですぐに売ることが出来るのです。
家はそうはいきませんから。

ただ不動産はリスクが少なくわかりやすので、日本人には人気があるようです。
エンロンやホリエモンのニュースを聞くと株投資がいかにも危険みたいな印象を受けますが、しっかり勉強すればそうリスクの高い投資ではありません。

• ポパイ２２
• 2006/04/10 (Mon) 18:15
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今　知り合いの多くが、貸家を売ったり、自分の家を売っています。多くの人がそろそろ今の天井かなとおもっているのでしょー。私も貸家２軒売りました。

• Silk5
• 2006/04/11 (Tue) 11:44
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MSNに、今後数年で引き続き家の価値があがるマーケット、Apperciationがピークに達するマーケット、価値の下落が起こるであろうマーケット、それぞれのTOP10を予想した記事がのっていました。

http://realestate.msn.com/buying/Articlebankrate.aspx?cp-documentid=421682

LAはもちろん価値が下がるに入っていました。
Fortune誌によれば次の2年で8%下落する見込みだそうです。

州外に物件をお持ちの皆さん、LAでレントをしながら、州外に家を買う、というのは、やっぱり道理にかなわないことなのでしょうか？
テキサスに親類がいる為、LAに家が買えない今、考えないこともないのですが。。。
これまでの経験で、経費を差し引いても、銀行の預金利子4.5％を遥かに上回るような利益になったのでしょうか？

また、自分の家を買う際エージェントを雇われていた方々にも質問なのですが、エージェントを雇っていろいろ家を紹介してもらっても、条件に見合う気に入った物件が見つからずに1年以上たってしまう、といったことはあるのでしょうか？
そうすると、エージェントとの関係が悪くなったりしませんか？
だいたい、エージェントを雇ってから家を購入するまでの期間はどのくらいだったのでしょうか？
参考までに伺えればありがたいです。

• silk5さんへ
• 2006/04/11 (Tue) 12:41
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州外のプロパティを持つ者です。自分の経験としては、不動産投資は銀行の預金利子4.5％を遥かに上回る
利益が出ています。
一昨年のHottest marketはネバダ、昨年はアリゾナ、サンバナディーノカウンティでした。そこまでの急激な値上がりではないものの、今年からはテキサスです。
LAでは２年待っても８％程度しか下がらないという事は、２年後にも買いの時期ではありません。
金利が今より上がっていますので、２年後に買う方が、今買うより月々の支払いは大きくなってしまうはずです。
テキサスに＄８万から＄１０万程度の一軒家、または2ユニット〜４ユニットの物件を購入すると、
毎月のキャッシュフローもプラスになるはずですし、数年後のキャピタルゲインもかなり大きな物になります。
ただ、管理をご自分でされるのはかなり労力が要りますので信用出来る所に管理を任せた方が楽かもしれません。
時々、オーナーが遠隔地に住んでいてなかなか行けない場合には、管理会社の方でテナントを入れたにも関わらず
まだ空き家だと伝えてきて入金されない、という話を聞きますので、その点は常にお気を付けられるといいかもしれません。
また、エージェントさんは個人差が大きいです。どんな物件でもとにかく早く買わせよう、という人もいれば、
気長に付き合って下さる方もいます。
もしその事で関係が悪くなったり気まずくなったりするようであれば、最初からそれだけの関係だったのではないでしょうか。私の場合、家を紹介してもらってすぐに購入した事もあれば、とうとう気に入った物件を紹介してもらえないままでしたが
お友達になった方もいます。そう気にされなくてもいいのでは、と思いますよ。

• エージェント
• 2006/04/12 (Wed) 05:12
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Silk5さん
うちの場合は、探し始めてから半年で希望の物件を購入できました。ただ、見つかるまでの5ヶ月近くは、毎週末エージェントの運転で家を見て回りました。私達が気に入った物件でも、エージェントがリサーチして、過去半年でその物件の近辺で契約が成立している物件と比較し、オーバーバリューでないか、本当に買いなのかをアドバイスしてくれ、彼の反対でオファーを出さなかった物件もありました。

彼を紹介してくれた友人は、2年付き合ってもらったそうです。ちなみに、バイヤー側はエージェントに報酬を払わないので、エージェントとしてもバイヤーが今度売る時にまた声をかけてもらおうという考えもあり、長い付き合いにしたいのだとも思います。

• 家持ち
• 2006/04/12 (Wed) 05:12
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＞#295、Silk5さん

前にも書きましたが、私のエージェントは、短期の間にこちらの希望する家を見つけてきてくれたので、2軒の家とも、エージェントを雇って2ヶ月以内の間に購入手続きを済ませていました。（2回目は、彼女を既に知っていたので正確に言えば、私たちが家探しを始めたいと言ってから2ヶ月以内、ですね。）

エージェントが積極的に家を紹介してきても、いずれも条件に合わず、1年以上経つというのは、率直に言って、Silk5さんの求めていらっしゃるものや好みをエージェントが完全には理解していないか、そのような家を見つける能力が無いと言わざるを得ません。気に入る家が見つかるまで気長に待ちたいというスタンスならば、それでも良いですが、少しでも彼（OR彼女）の仕事に不満があるならば、その旨、伝えて、エージェントを替えた方が良いかと思います。

• Silk5
• 2006/04/12 (Wed) 11:26
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#297、#298、#299さん、

お話し、とても参考になりました。
ありがとうございます。
そもそも、初めはどうやってエージェントを探されたのでしょうか？
契約する前に、そのエージェントの経歴等、調べられましたか？
それと、なぜエージェントは一人に絞らないといけないのでしょうかね？
コミットしなければならないということでどうもふんぎりがつかないんですよね。

#297さん、
私も、前にちょっとテキサスの不動産の上昇率とか見てみたのですが、テキサスは下がるということもなさそうですが、おっしゃる通りそんなに大きな上昇は見込めないように思えるのですが、それでも利益はでるのでしょうか。
以前にも、テキサスのような、価格上昇率が1桁の伸びの所へ投資されて、それでもやっぱり利益は4,5%を遥かに超える感じだったのでしょうか？
物件が安い分、レントもほんの数百ドルとかそんな感じみたいですし、管理会社を使ってしまうと、毎月のキャッシュフローなんてほとんどプラスにならないのかなと思っていたのですが。

でも物件が安い分、リスクは低そうな感じなので、初心者にはいいのかな、という気もしています。（ローンが払いきれなくて破産。。。ということはないですものね）。

昔の話しでもかまわないので、近年異常に上昇した地域以外の所へ物件を買われてどうだったか（どのくらい利益がでたか、またはここが大変だった等）、という話を、もっと伺えればありがたいです。

• 家持ち
• 2006/04/13 (Thu) 03:03
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＞＃300、Silk5さん

私たちのエージェント探しについては、先にも書きましたが、彼女が番をしていたオープン・ハウスに行った時に、前にも私たちを見かけたとかで向こうから「御手伝いしましょうか？」と言われました。あまり押しつけがましくなく、センスも良さそうな人だったので、頼んだのですが、正解でした。相性の合う、合わない、センスの合う、合わないって、ほとんど直観みたいなものだと思うので、第一印象で選んでみるのも良いかもしれませんよ。
経歴などは調べませんでしたが、エージェントが、所属している不動産のどこのオフィスに勤めているか、彼OR彼女自身の住まいはどの辺りなのかをチェックするのは大事かと思います。土地勘がある無いというのは、重要な要素なので。

エージェントを1人に絞るのは、たとえば、AとBという2人に二股をかけて、Aの方が探してきた物件に決めた時、Bの方はこれまで費やしてきた労力や時間が全て水の泡になってしまうからです。最終的には買ってくれてコミッションが入ると思うからこそ、彼らは購入契約が決まるまではタダ働きするわけですから。二股かけたことがバレると、不動産業も狭い世界ですからブラックリストに載って、将来的に困ることになり兼ねないので、避けた方が賢明かと。というか、確か、エージェントを雇う時に「二股はかけません」という誓約書にサインさせられたような気がしますが。

• silk5さんへ
• 2006/04/13 (Thu) 16:48
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昨年７万８千ドルだったテキサスの家について書きますと、Down20%で$15,600、30年Fixのローンの支払いが月約$350、
管理費は会社によって違いますが、月$50の所もあれば、レントの10％という所もあります。
それにPropertyTax、Insurance等で大体月$550〜ですが、レントが＄750前後ですので$15,600に対して年間約＄2000のキャッシュフローだけ見ても、預金等よりは遥かに良い利回りです。それよりも何よりも期待しているのが数年後のキャピタルゲインです。
昨年８万ドル前後の家が、Cityによりますが1年足らずで12万ドル位になった所もありますので
（殆ど変わらなかった所もありますし、テキサスでも場所によって上昇率が違います。）
数年後に何軒か売却すれば結構な額になると思っています。Silk5さんがこれから買われるなら、
やはりLAよりもテキサスをお勧めします。8万ドル前後で買い、何年か後に売って（売る際、5％〜6％の手数料は大きいですのでAssist-2-sellを使います）その資金でこちらに買われると、それまで、恐らく2010年代前半にはこちらの方も
下がっていると思います。ただレンンタルプロパティを持っていると、やはりストレスは絶えません。テナントが入らないと
やきもきする事になりますので、必ずレントの需要を調べてから購入される事、管理会社は信用できるところを選ぶ事、
もし問題のあるテナントが入ってしまった場合は白髪が増えるほど悩まされますが、最悪レントが入ってこなくても、ご自分の給料の中から支払いを出来るか余裕をみて購入される事。月$500以上のエクストラの出費が可能か（昨年より金利が上がっていますので、月$600以上になるかもしれません）充分お考えになってから決められるといいと思います。

• Silk5
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• 2006/04/13 (Thu) 20:17
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#301さん、
私も同様なシチュエーションで何人かのエージェントに声をかけて頂いたのですが、あまり信用の置けそうな感じではなかったです。
運が悪かったのでしょうね。
こちらから積極的にいい人を探すというのは難しいですね。
とくに、最近エージェントになったばかり、みたいな人が多いので、なんか不安です。

#303さん、
具体的なお話し、本当に参考になります。
しかし、7万8千ドルってLAの値段になれていると、嘘のようですね＾＾。
月$500程度なら、本来LAで家を買おうと思っているこの掲示板の方々なら、みなさん問題無く支払えるのではないでしょうか。

単純計算すると、モーゲージと管理費1年分とDownのお金合わせて$21600に対し$2000の利益とすると、9.3%の年利益率。
ミューチュアルファンドは好調ならそのくらいいったりしますけど、でも家の方が堅実な気がしますよね。
さらにキャピタルゲインも期待できるわけですし。
#303さんは、その物件をどのように探されましたか？
特定の町に絞って、現地でエージェントを雇って探されたのでしょうか？
あと、もし差し支えなければ、テキサスのどの町か、教えて頂けないでしょうか？
この安さからして、私の親戚がいる、あの国境近くの町かな、と思っているのですが。。。
もしびびなびに載せるのがまずければ、Email頂くことはできませんでしょうか？
決してご迷惑おかけすることはいたしませんので。

• silk5さんへ
• 2006/04/14 (Fri) 21:07
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silk5さん、メールお送りしました。

• Housing2006
• 2006/04/17 (Mon) 01:11
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家賃に大金払うよりは少々お金を足してでも家を買った方が自分の為になるかな。。。と言う発想からスタートしたものが、インベストに話が広がっていき凄い事になってますが、勉強になっています。www,myfico.comで年収から妥当な家の価格を出したら、＄２１０K でそんなんで変える物件は今のカリフォルニアは無いな・・・と苦笑してます。

• Silk5
• 2006/04/18 (Tue) 11:42
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#306さん、
メールをお送りしたのですが、届きましたでしょうか？

#307さん、
そうですよね、いくら掘り出し物があったといっても、$210Kでは無理ですもんね。
どうしても不動産、ということなら、何年か様子を見るか、他州で買う、ということしかないですよね。
初めの家で自分用でないのを買うのは勇気がいりますが。

• #306です。
• 2006/04/19 (Wed) 22:31
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数日前のLA Timesに、Inland Empireについての記事が載っていましたね。
Ontarioを中心にSanBernardinoCountyやRiversideCountyの西側の開発が急激に進み、たくさんの企業が
移転や進出した事で平均収入もかなり高額になり（LAcountyの平均を上回るそう）家の価格も大幅に上がった、
それでもまだLACountyやOrangeCountyに比べて家の大きさの割には割安でAffordableだそうです。
Where the LA DreamLandedという記事で、InlandEmpireの急発展のめざましさが書かれていました。

それからsilk５さん、先ほどメールお送りしました。遅くなってしまってごめんなさいね。

• 金利が・・・
• 2006/04/20 (Thu) 03:56
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インタレストレートが物凄い勢いで上がってきましたね・・・。
03年6月、04年3月、05年5月から6月の５％前後というレートが信じられない位の勢いで上がってきました・・・。
歴史的に見ればまだ低金利というものの、５％時にローンを取るのと今とでは毎月＄400（自分の場合）
支払い額が違うのを考えると鬱です・・・。

• Ｆ．Ｏ．Ｂ
• 2006/04/20 (Thu) 19:09
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参http://money.jp.msn.com/investor/mktsum/columns/Columnarticle.aspx?ac=fp2006041901&cc=04&nt=04考までに

• 確かに高いけど
• 2006/04/21 (Fri) 00:52
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結局３月のロサンゼルスカウンティーの中間価格は５０万９千ドルで、過去最高値を更新しました。住宅売買件数は大幅に減少してますが、ミリオン単位の家は別として、それなりの値段の家はまだ動いるようですね。金利の上昇も相まってアフォーダビリティインデックスはかなり下がってるはず。ＦＲＢは金利の調整でソフトランディングをさせたいようですが、さてどうなるのでしょうか？こればかりは誰にもわかりません、、、。

• wow
• 2006/04/21 (Fri) 16:33
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どーなんですかね？　私の知り合いは、５年前にオレンジカウンティーの街中で、２０万ドル以下の家を２０％の頭金で買い、２年前にリファイナンスして、今の月々の支払いは、１０００ドル以下だと言ってます。。。

たった５年前の話です。　この人が家を買った理由は、アパートよりも安かったからだそうです。　そりゃそうですよね、アメリカに住み続けるつもりなら＾＾。

ところが、今同じ家を買うなら、月々の支払いは３０００ドル以上するんですよね？？？　家の値段が上がってるって事は、その値段で買える人がどんどんいるってことですよね？

同じような隣の家に住んでる人があと２５年間１０００ドル以下の支払いなのに、自分が今家を買うと、あと３０年間３０００ドル以上支払い続けるなんて、ありえないと思うのですけど。。。　これが現実に起こってることなんでしょうか？？？＾＾

• エドッコ3
• 2006/04/25 (Tue) 09:21
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ジェネラルな話題で申し訳ないが、ここへ来て家の販売の状況がガラッと変わりましたね。少なくとも私の回りの地域ではそのように感じます。

先日の日曜買い物にちょっと出てみたら、道の各コーナーにオープンハウスの看板がゾロゾロ出ている。ここ数年見たことがなかった光景です。Yahoo の Real Estate で近所の家の価格を眺めてみると、今まで以上に高くはなっていますが、売りが鈍くなったのでしょうか、売り家の数がより多いようです。

利子がどんどん上がり、投機で買った人達が市場の変化を感じてこれはヤバイと思いドッと売りに出したのでしょうか。また自分の懐を考えず無理して ARM などで買った人達がローンが高くなり払いきれずに売りに出したのか。