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Tema

1年契約リースの早期退去について

Preocupaciones / Consulta
#1
  • テナントの義務
  • 2015/01/27 14:07

どなたかお詳しい方、ご存じの方、教えてください。
不動産（一軒家）を通常の1年リースで賃貸して、1年未満でやむを得ず（ミリタリーサービスへの従事とかの特別事情や物件の欠陥による都合などではなく、転勤などの自己都合の場合）退去が必要になる場合、どのようなペナルティを支払うのが一般的でしょうか?

もちろん、すべては契約書次第ですが、通常のカリフォルニア州の物件賃貸契約フォーマットには、Early TerminationのPenalty条項は記載されていないので、考えられるものとしては、

１．残りの賃貸契約期間分のレントを全て支払う義務を負う
２．セキュリティデポジットを没収されるが、残りの期間の支払い義務は免除される
３．家主が直ちに新しいテナントの募集を行い、その募集に必要となった経費等を負担する。新しいテナントが見つからず、空室期間が生じた場合、その空室期間分のレント支払い義務を負う

いくつかのサイトで調べていますが、ケースバイケースのようですが、契約上の義務で言えば上記１、ただし家主もすぐにテナントを見つけることが必要なので上記３のようなケースになる、ということがよくあるようでした。

ちなみに、早期退去して代わりのテナントを自ら見つけてサブリース等をさせるようなシナリオは想定していません。

どなたか、アドバイスのほどよろしくお願いします。

#52
  • 珍保 立夫
  • 2015/01/30 (Fri) 23:56
  • Informe

オイ！ #46テナントの義務

オレのＨＮにケチを付けている様だが、オマエこそ＞何も困って聞いているわけではない＜いって
不特定多数の人を小馬鹿する為にトピを立てるって、どう言う了見なんだ?

オマエこそ恥ずかしくないのか?

＞悪いね。暇だったのでたまには暇人、低俗レベルに下りてみて、遊んでみたかったので。
↑心配しなくて大丈夫だよ。
オマエが低俗レベルに下りてみなくても、ここに居る最低な奴よりオマエの方が低俗だからな！

ところで、、、、
コイツの文章表現方法は、どこかで読んだ記憶がある。。。。。。

#54
  • hiruyoru
  • 2015/01/31 (Sat) 10:12
  • Informe

開き直って
貸主や不動産関係のプロにペナルティ無しで契約不履行できる方法を聞いているんだからお前ら黙っていろ。と言い出した時点で社会不適合者、プラス精神プチ異常者。
不利益になること言うわけないじゃん。

#56
  • kiki1
  • 2015/02/01 (Sun) 09:11
  • Informe

珍保 立夫 === 男らしい個性的な文章を書きますね。 母性本能がくすぐられる。

#57
  • 昭和の母
  • 2015/02/01 (Sun) 12:34
  • Informe

＞珍保 立夫 === 男らしい個性的な文章を書きますね。

昔は荒らしに近いスタイルでやっていましたが、
ひと皮むけて大きくなったのでしょう。

クルマに関するアドバイスなら、この方に敵う人はいません。

#58
  • 素顔のままで
  • 2015/02/01 (Sun) 12:50
  • Informe

＞クルマに関するアドバイスなら、この方に敵う人はいません。

Visaに関するアドバイスなら、昭和の母さんに敵う人はいませんね。

#59
  • 昭和のおとっつぁん
  • 2015/02/01 (Sun) 15:30
  • Informe

二重国籍に関するアドバイスなら、この方に敵う人はいません。

#60

昭和の母は、#30で、契約解除しても
>１年契約したら、その１年間はあなたに権利があるので、
>オーナーが別のテナントの募集などできるわけがありません。

と言っておいて、#51では、オーナーがその期間に募集できる事を引用(盗用?)してるけど、矛盾しているとは思わないのだろうか?
それとも#30で書いたことが都合悪くなると消去するのだろうか。。。
これでは、トピ主も酷いが、この人の言っている事も無茶苦茶だし、正しい事書いてる#45merciさんも有り難迷惑だと思う。

#62

なかなか困ったちゃんのトピ主だわね。
答えはもうとっくにわかっていて、ここにあがってくるアドバイスも必要ないっていうのに。
契約書をよく読んで嫌ならサインしない、っていうそれだけの話をなぜ長々と議論じみたことするのかしら?不思議な方ね。

#65
  • 昭和の母
  • 2015/02/02 (Mon) 23:23
  • Informe

＞昭和の母は、#30で、契約解除しても...

契約解除することは想定していません。テナントにとって
契約解除は理想的ですよね。契約解除なら残高をまったく
払わなくて済むのですから。

#66
  • 昭和のおとっつぁん
  • 2015/02/03 (Tue) 08:29
  • Informe

＞契約解除なら残高をまったく払わなくて済むのですから。
だから首脳会談を。

#67

昭和の母さん、
え?じゃあ契約解除せずに新しいテナント募集しちゃうの?
#51は契約がどういう状態を想定しているの?
首脳会談?

#68
  • 昭和の母
  • 2015/02/04 (Wed) 18:03
  • Informe

＞え?じゃあ契約解除せずに新しいテナント募集しちゃうの?

それはオーナー次第でしょう。契約には手をつけずに新しい
テナント探すのが有利だと思いますが。

違うとお考えなら、私も知りたいのでご教示ください。

#69

ちょっと長いけど、こんな感じ?

テナント（テ）「途中退去したいので、いつまでに綺麗にして鍵をお返しすればいいですか?その時に幾らお支払すればいいですか?」
オーナー（オ）「一度契約したんだから解除（解約）はできんよ。期末まできっちり払ってもらうよ。鍵も返されても受け取らんから。」
テ「でも州法（California Civil Code）で途中退去はお互いに協力って書いてあるし。ちゃんと文書と配達記録郵便で証拠残るようにして鍵送っとくからね。」
オ「絶対受け取らんし無視するから」
テ「じゃあ勝手にしてよ。こっちは退去した証拠も残して置くし、それ以降の家賃払わんだけだから。」

揉めた場合はこうなるんじゃない?
その時に結局残期間の家賃取りっぱぐれてるのはオーナで、自ら裁判起こさない限りは、テナントの未払いを取り立て屋に渡すことも他の資産差し押さえもできないんじゃない?
なので、オーナーは契約解除して（賃貸契約の解除は過去の債権債務の解消には遡らないので）オーナーの損害請求は将来の損失＝残期間の家賃として「残期間分払ってね、アンタにはもう住む権利ないから」、とするんじゃないの。これで晴れてテナントの住む権利が無くなったので、とっとと新しいテナント探し。
契約生かしたままで新テナント入れたら、旧テナントがそれを知ったとき「アンタが契約違反してるから、残り期間払う必要ないね」という反論できる事実作ちゃうんじゃん。
これでテナントの未払い家賃を請求するために裁判に持ち込んでも、オーナーの契約違反の証拠出されて負けると思うけど。

1年分の家賃を先にもらっているわけじゃないから、取りっぱぐれた家賃を回収するために、裁判せざるを得ない状況になるのはオーナー側よ。そんなことするぐらいなら、せっせと折り合って次のテナント探すのが、賢いオーナーだと思うけど。

#70
  • 昭和のおとっつぁん
  • 2015/02/05 (Thu) 09:00
  • Informe

＞せっせと折り合って次のテナント探すのが、賢いオーナーだと思うけど。
やはり首脳会談で問題の解決のため話し合うのが一番の近道ですね。

#71
  • hiruyoru
  • 2015/02/05 (Thu) 09:33
  • Informe

普通は1か月分のデポジットを最初に入れている。
だから、例えば、
１今月2月分の家賃が入らない。テナントも失踪
２今月末まで待つ
３待っても家賃が入らないならもらってるデポジットで補てん
４被害届を出しておく
５３月から新しいテナントを探す

つまり、
・家主は１ヶ月ほど寝かすだけで４月から新しいテナントが入りほぼ損失は無い。これは問題なく出て行った場合と変わらず
・テナントは被害届を出され今後いろいろと不自由がコトが発生。場合によってはなんかのブラックリスト（そんなのがあれば）リストに載り、以降賃貸契約が結べなくなる。

こういうふうには、取れないか?

#72

hiruyoruさん
アンタもコロコロ変わるね。
＞ほぼ損失は無い。これは問題なく出て行った場合と変わらず
アンタ、交渉余地無しで契約書どおりきっちり一年間貰うつもりだったんじゃないっけ?取りっぱぐれて損失出てるじゃない。「問題なく出ていった」って、途中で出るのがそもそも問題だって言ってたじゃない?

被害届って警察にでも出す?そんなの普通に相手してもらえないよ。やってごらん。テナントが次にリース探すときに、過去の賃貸歴のヒストリーチェックで、旧オーナーと居住地を申告するけど、そのときにちゃんと新オーナーが旧オーナーに連絡とってチェックしたら困るだろうね。でも、どこまできっちりテナントのチェックするかはピンキリだし。国外に引っ越しされてたら痛くも痒くもない。テナントにしてみれば、デポジット持っていかれただけで途中退去成功。

#73
  • hiruyoru
  • 2015/02/05 (Thu) 10:29
  • Informe

うん?
＞アンタ、交渉余地無しで契約書どおりきっちり一年間貰うつもりだったんじゃないっけ?

あんただれと間違えてるんだ??
おれは、契約時に交渉と言っていただけだが。

＞途中で出るのがそもそも問題だって言ってたじゃない?
これは当たり前のことで常識だと思うが

＞被害届って警察にでも出す?そんなの普通に相手してもらえないよ。

家の前に犬のクソがあっても被害届は出せるだろ。
おれは、捕まえてくれるとは一言も言ってないぞ。
書類を出しておくことが大事なんだよね。

＞国外に引っ越しされてたら痛くも痒くもない
そりゃ当たり前。アメリカにいないんだったら住みたくても住めないし。
また変なあほが出てきた。

#74
  • 昭和のおとっつぁん
  • 2015/02/05 (Thu) 10:45
  • Informe

＞また変なあほが出てきた。
貶しあっても人間として生きてくには人に接するマナーも大事だね。

#75

あ、そうだっけ。3年リースの車を1年で解約するとどうなるとか、リース契約するぐらいなら月ぎめにせぃ、言ってたからね。
契約時に早期退去の可能性なんて出さずに何も交渉しないテナントなんてザラだから。わざわざ交渉して、早期退去ペナルティ契約書に入れ込むほうがテナントにとってかえって不利じゃない。だったら、契約時に交渉しても意味ないから、事が起きてから交渉なんじゃない。

家の前の犬のクソで実際に被害届出してごらんよ。
このケースで実際に被害届出して何の効果がある?書類を出すことが大事って、何の効果も無いのに意味あるの?

あほとか言わんといて。

#76
  • hiruyoru
  • 2015/02/05 (Thu) 13:07
  • Informe

犬のクソは君のようなあほにもわかるように例をあげただけ
被害にあった証拠を被害届なりで残しとかないで新しいテナント入れたらあとあとめんどくさくなりそうなことになるのが想像出来ないかな。＃１のようなへ理屈こねるのが、うそ八百並べて訴えてくる国なの。ここは自己防衛の国よ。新入り君は大人の言うことを素直に聞いて覚えといたほうがいいぞ。

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