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Topic

部屋を貸し出す際の注意点

프리토크
#1
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/13 08:09

最近コンドを購入しました。一人暮らしでローン返済もあるので一部屋貸し出そうと考えてます。
貸し出すのは1Bedroom、プライベートバスとガレージパーキング１代分です。

ネットのforumとか読むと、思ってるほどの収入にはならない・むしろ損する場合も十分あり得ると書いてます。
家を貸したことも借りたこともないのでどこを気をつければいいのかあまりわかりません。
大きい修理は数百ドルのデポジットでは払えないものが多いので、最後の最後に払う払わないでもめるのが怖いです。

調べてみると、友達には絶対貸さない方がいいと言う人と、知人だったらどのぐらい奇麗好きか分かるから心配が少ないと言う人
貸し出す前にattorneyに相談し、貸し出す前と後にinspectorに見てもらうべき、さらにクレジットチェックでいいクレジットヒストリーを持ってるか確認すべきと言う人と、そこまでする人いないよ！面接時に自分で判断すべき！って言う人
いろいろ意見が別れた答えが出てますが、実際皆様はどうしてるのでしょうか?

Normal tear and wearは大家が負担し、それ以上のダメージはテナントが負担すると聞いたのですが、それ以外に私が負担すべきこと・テナントが負担すべきことは何かありますか?
例えばプライベートバスの場合、バスタブやトイレが詰まったらテナントに全負担払ってもらってもいいのでしょうか?
詰まりどころが悪ければ１万ドルかかる場合もあると聞きました。テナントもごねて払わなければ、訴えることになりますが、それも安くは済まないですよね。。。

Contractに絶対入れてること、
部屋を貸し出して後悔したこと、
こんな理不尽な大家・テナント、
カリフォルニアにあるこんな法律、
などなど、
部屋の貸し出しについて、何でもいいので教えてもらえると助かります。

#3

5ユニットのアパートを所有しています。
購入したコンドが2ベッド以上あっての1部屋を貸したいのか、1ベッドルームのコンドを貸したいのかにも違いが有ると思います。
テナント、大家の当たり外れはありますね。
テナントの時は大家の大変さが分からないでしょうし、大家になると自分がテナントだった時の事を忘れてしまうようです。
私は不動産を生業にしておりますので、lease agreement のようなドキュメントを用意できるのですが、購入された時手伝ってもらったエージェントに相談して、リステイングに出さなくても、リースする時に必要な書類諸々を貰うのはいかがですか?
そのドキュメント／コントラクトをちゃんと読むと何が必要か、何に気をつけたらいいか分かると思います。
コントラクトにサインしあっても、痛い目にあうときもありますけどね。時間もお金も。
リスクはあることを前程にいいテナントが見つかるといいですね。

#2
  • 金持ちになりたい
  • 2013/01/13 (Sun) 11:09
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州外の家を貸していたときにはトラブルが無いようにと管理人を雇っていたのですが、ろくに仕事をしない人で……。 年々、悪いテナントを入れて、最後にはカーペットを散々汚されてデポジットでまかなえず、テナントからかかった費用を請求したりいろいろとあって、半年も空き家にされてしまいました。 何のための管理人なのかと、頭にきました。 結局貸すのはやめて売りに出そうとしています。

遠隔地では問題がありますが、自分のユニットに住まわせるなら目が届いて、ましだと思います。 それでも不満なしで暮らすのは難しいでしょう。

自分ちに他人様を住まわせなくて住むような金持ちになりたいものですね。

#4
  • ルーシールーシー
  • 2013/01/13 (Sun) 11:51
  • Report

自分の自宅の一部（1部屋とガレージ）を貸しに出すのですよね。
自宅の一部を貸す場合にコントラクトに入れた方が良いと思う事を書いてみました。

・どの部分が専用で、どの部分が共同なのかを明記する
・共有部分を使用する時の取り決め（時間帯など）
台所や洗濯機など自分がどうしても使用したい時間帯などがあれば外してもらうとか、大家優先してもらうとか。
・外部の人を連れて来ても良い時間帯や曜日を決める
平日9時までとか、休みの日だけとか、泊めるのは原則禁止
でも、予め了承を取ればOKなど
・タバコ・薬物・ペットは禁止
・契約を守れなかった場合の対処方法
残りのリース期間のレント代や何時までに出て行ってもらうかなど

ま～いろいろ取り決めをしても相手が守るかどうかは別問題ですので、テナントを決める時に相手を吟味する事が一番大事だと思います。
場所にもよると思いますが、もし、大学の近くなら日本からの留学生を入れるのが一番無難かなと思います。
もちろん、日本の実家の連絡先やパスポートのコピーを貰います。
当たり外れはあると思いますが、最終的に踏み倒される可能性が低いと思いますが・・・どうですか?

#5
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/13 (Sun) 20:45
  • Report

金持ちになりたいさん

エージェンシーに任せて家を丸ごと貸し出すのが一番安全と、何人かに提案されたのですが、そうでもないようですね。
私も、家を一括払い出来るほどお金があればいいのにって思います。

#6
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/13 (Sun) 20:51
  • Report

大家ですさん

購入したコンドは2 Bed 2.5 Bath 2 Garageで、その一部屋を貸し出す予定です。
アドバイスして頂いたように、アパートを借りてた頃のペーパーワークを読み直してみます。

#7
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/13 (Sun) 21:00
  • Report

ルーシールーシーさん

とても役に立つ情報、ありがとうございます。
最初は、留学生は海外へ逃げられるから現地の人がいいと思ってたのですが、性格や習慣を考えるとやっぱり日本人留学生は安全性が高いですね。
パスポートのコピーは基本的に違法と聞きましたが、この際は大丈夫なのでしょうか?

契約を守れなかった場合の対処法は、今のところ特にいいのが思いつかないですね。昔のアパートの資料から何かしら探してみます。

#8
  • maco-sx
  • 2013/01/13 (Sun) 22:33
  • Report

大変いいサイトがあるんですが、現在アクセス出来なくて?

アクセス出来ましたら返答致します、少々お待ちを！

#9
  • ルーシールーシー
  • 2013/01/14 (Mon) 08:04
  • Report

>パスポートのコピーは基本的に違法と聞きましたが、この際は大丈夫なのでしょうか?

そうなんですか、知りませんでした。
コピーが駄目なら、パスポートの番号だけでも直接見せてもらって控えておくだけでも良いと思います。
要は、身元確認の為ですから。

#11

<ま～いろいろ取り決めをしても相手が守るかどうかは別問題>
その通りです。 レント滞納で＄１００の遅滞金とかはっきりと違約の条項を契約しても＜ない袖は振れない＞が現実。 私はSec.Depositを目いっぱいもらいました。 そして、クレディットヒストリーが長年よくReferenceもしっかりした人。一緒に住むならうまくやっていける人・・というのは中々判断できないですよね。 パスポートとか親の連絡先とは、日本人なら成人した子でも親が責任取ってくれるかもという事でしょうか? 特に外国人は逃げられたらおしまいのところもあります。 レントの利益があれば税金もかかり、売るときにレントの部分のPropertyの値上がりはCapitalGainの税金もかかり、毎年の確定申告も複雑になります。

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