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トピック

家を購入にあたり

お悩み・相談
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#39

＞#31wowさん
税金の控除はありますが、一方で固定資産税を払わねばならないということもお忘れなく。何千ドルという額なので、結構痛いです。。。

我が家もインタレスト・オンリーですが、これは物件の値が下がらないことを前提にしてのことです。我が家の場合は、この先10年は引越すつもりが無いので、それでOKなのですが、２〜３年のスパンで見た場合は今より下がる可能性もあるので、どうなんでしょうね。

#38
  • ブルームバーグ
  • 2006/02/12 (Sun) 19:17
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  • 消去

NY市長が１月１０日に｢不動産マーケットは急激に冷え込み始めた。今後大きな問題となる｣と発言をしたのをご存知ですか？
過去５年アメリカでも中西部の都市の不動産は２０−３０％の健全な値上がりをしています。
ところが東海岸と西海岸では１００％以上です。これはバブルです。
株の暴落と違って不動産の暴落はゆっくり進みます。しかし１度スローになリ始めたマーケットはどんどん加速されて行くでしょう。
LAも去年の夏あたりから風向きが変わり始めてますよ。
マーケットに出せばすぐに売れるという状態は終わりました。
もう少し様子をみられてはいかがでしょう。

#37

ココだけの話ですが、今年中にＬＡの不動産の価格は２０％近く下がります！間違いの無い情報ですので、騙されたと思ってもう少し待ってください。ほんと〜ですよ♪

#36

不況の足音は近づいています。
来年からアメリカの景気はぐっと冷え込むでしょう。それが世界にも影響を及ぼします。

#35

皆さん、お忘れですか？日本のバブルを！
バブルがはじけて以来何年経ったと思います？
東京の一般住宅の値段は未だにバブル時以下ですよ。
今のこちらでのブームはヒートアップしすぎです。いつはじけてもおかしくない状態だと思います。

#34

現在のLAの不動産の高騰は普通ではありません。＃２４さんの仰るとおり、長期的に見れば上がり続けるのでしょう。しかし過去5年で倍以上に価値が上がるというのは異常です。
年5％−10％づつの値上がりが妥当でしょう。
今回の高騰は投資家達がこぞって投資した結果です。(不動産ファンドも含め）
日本の土地バブルとほぼ同じことが起こったのです。
金利が上がりすでに不動産のマーケットはスローになって来ています。
昨年夏までは平均30日で売れた物件が半年後の現在70日平均となっています。
今年は不動産から株相場に投資のトレンドは移行するでしょう。

#33
  • kuji
  • 2006/02/12 (Sun) 19:17
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家の値段が上がりすぎているのは確かな事らしいですから、もし、下がっても数パーセントのような気がします。
ここはひとつ現金を貯めるしかないですね。

#32

今は売り手市場です。本気で探しにいっても、安くていい物件はほとんどありません。沢山の人が探しています。売れないような高くてよくない物件だけ残っています。いずれ買い手市場になるのでそのときに安くていいものを
値段をたたいて買うべきです。＃２４さんの価格表にあるように、今は１９８９年と同じです。これからアメリカの不動産市場で問題は、いま多くの人が家を担保にホームイクイテイーローンを使っていることです。これが景気をささえている一つの要因ですが、これから金利が７％以上になり返済にこまる人が売り出すことになると思います。銀行から”ホームイクイテイーローンの枠を広げてあげましょう”といってきます。これが下がりだすと売らざるをえなくなるということで、買い手市場にになります。投資はみんなと反対に動くと儲かります。今は日本の株に投資した方が儲かります。もしどうしても不動産さんというのであれば
日本に不動産をかって貸して５年寝かせて高くなったら売って、こちらで５年後に買えばいいんじゃないですかね。

#45
  • パワーオプション
  • 2006/02/13 (Mon) 01:16
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＃35さん
日本とアメリカの違いを考慮してください。
日本は移民を受け付けず、少子化で人口が激少しています。高齢化により家をもっている高齢者が他界するとその一族で家、土地を売り相続税を払い、残りを分配しています。
アメリカでは、移民を大いに受付け、国内で誕生した子供すべてに市民権を与え、2年以上居住した場合、CAPITAL　GAIN　TAXをWAIVEしたり、日本と比べてまったく違います。
バブルがはじける要素は何でしょう？

#44

４回波があったらしいです。知り合いのおっさんはボトムの時に家を買ってトップの時に売るを繰り返して資産を増やしたそうです。２０歳に小さいコンドから始めて。今では金持ちです。でも今は最高値だから買う時じゃなくて売る時だって。あと５年くらいしたら買いだって。

#43

wowさん、
家持ちさんが言うように、すごい先までの計算をするなら、インタレスト・オンリーの１％２％の金利で組むローンで家を購入しても良い（私はお勧めしません）かと思いますが、？マークがついていた通り、元金は増えていきます。５年後銀行が元金調整の為、いきなりローン額をあげてきます。（ローン会社や不動産屋が５年先のローンのことを説明しない時は要注意！）その時リファイナンスをする方法がありますが、家の価値が上がってなかったらローンが組みなおせません。そのまま高い額のローン額を払い続けることになります。
今、物件価値は下がると言われていますが、私はそれほど下がるとは思いませんが、ローンが組みなおせるほど上がるとは思いません。今低い金利で買うのは、投資とかではなく、一つの賭け、ギャンブルと一緒だと思います。だって、推測は下がる。かもしれませんが、誰もこの先のことはわかりません。もしかしたら、また上がるかもしれません。そしたらあの時買っておいて良かった。と思うことでしょう。

#42
  • ブルームバーグ
  • 2006/02/13 (Mon) 01:16
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  • 消去

もうひとつ付け加えさせてください。
不動産ブームに伴い不動産屋の数も爆発的に増えています。
LATIMESによればLAでは今や７５人に１人が不動産のライセンスを持っているとのことです。
このブームに乗っかって一儲けしようとしてる“にわかレアルター”がこれだけいるのです。
彼らの多くは（全てではありません）このブームがこの先もずっと続くと信じています。
“信じたい”思いが現実を冷静に見る目をふさいでいるわけです。
ですので、彼らの話を鵜呑みにするのは危険です。

#41
  • ブルームバーグ
  • 2006/02/13 (Mon) 01:16
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  • 消去

家持ちさんの仰るとおり。
家を持つということはローンだけでなくプロパティー・タックスや火災保険やコンドならホームアソシエーション・フィーなど結構な額が必要です。
例えば３７万のコンドを買ったとします。タックスが年間＄３７００で月割りだと＄３００。アソシエーションが＄３００−４５０。
ローンの返済額が＄１５００だとしてもプラス最低＄６００くらいは必要ということです。
年収の３倍以上の家を持つのは相当のリスクが伴うと言います。
３７万の物件なら年収は最低１０万は必要です。
ところが現在のブームで年収の１０倍もする家を平気で買う人々が出てきてます。これをグリーンスパンは非常に危険な事だと言っています。
ボストンではもうローンを払いきれなくなった人々が家を手放し始めています。
ニューヨーク、サンディエゴ、サンフランシスコバレーエリア、そしてLA はボストンの次だと言われています。

#46

#40マイホーム欲しいさん、私が見たサイトのURL載せておきます。
これに載っているのはMedeanHomePriceで、他にも、オレンジカウンティやベンチュラカウンティなどが載っていますが、他州のデータはありませんでした。
http://www.laalmanac.com/economy/ec37.htm
#24に載せた上昇率は、このデータから計算したものです。（2005年分は他のソースからとりました）

#24の投稿をしてからいろいろと調べてみましたが、やはり家の価格は下がるのではないか、というのが最も説得力がある気がしてきました。

サンディエゴの上昇率も、2002年から2004年の3年間は29%、20%、24%ときていますが、たしか2005年では4%代まで落ち込んでいたと思います。
今年はサンディエゴはマイナスの値に転じてしまっても不思議は無い気もします。

下のNYTimes記者の記事は、とても説得力がある気がするのですが、「まだ上がる」派の皆様、どう思われますか？
http://smirkingchimp.com/article.php?sid=22253&mode=nested&order=0

#41でブルームバーグさんのおっしゃっているボストンでローンを払いきれなくなった人が家を手放し始めている、というのに関連する記事もありました。2005年に35%も増えたそうです。
http://www.boston.com/news/local/massachusetts/articles/2005/12/07/foreclosures_up_35_percent_this_year/

やっぱ下がりそう！
とりあえず私はあと数年様子を見るほうに傾きかけています。

#47
  • SM男
  • 2006/02/13 (Mon) 13:50
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３年前のときもそうでしたが、よっぽどの上物にしか手を出さないほうが良いですね。今となるとかなりの長期戦になりそうです。２年探してる間に彼女が入れ替わっちゃいました。

わしも家探しはとうにあきらめていたが、極上物件を見つけたときは友達の不動産屋に大慌てで電話して翌日にオファーを出した。第２湾岸戦争勃発直後のレートもすごかったし。

#51
  • ブルームバーグ
  • 2006/02/13 (Mon) 19:54
  • 報告
  • 消去

SILK5さん、賢明です。
日本人の話だけでなくアメリカの新聞や専門誌なども参考した方が良いと思います。
今では簡単にインターネットで調べられるのですから。

#50

家を持った際のタックス控除も良くてプロパティータックス分がチャラになるくらいですよね。
だからギリギリで買うのは大変かも。
家って予期せぬ出費が結構かかるものです。アパートの時は電気代だけだったのが今はガス、水も払うし、ガスレンジが壊れた、シンクの水漏れ、ウォータンクが壊れた、と１年で思わぬ出費が結構ありました。

#49

確かに日本の土地バブルとは今のアメリカは違いますよね。
日本ではバブルがはじけて１８年たった今も家の値段はバブル時以下ですから。
でも本来の価値以上の値がついてしまったというところは同じです。
こういったブームは多くの人々がバブルじゃないかと言い始める頃になると実際はじけるらしいです。
１０年スパンで考えれば損することはないでしょうが・・・
私は家を売ったばかりです。もう十分に上がった今しかないと思いまして。タイミングを待っていました。
１０年まえに３５万で買った家を７８万で売りました。ローンの残りを払い５５万弱のキャッシュを手にしました。
今後の動きを見て底値になったと判断したら再び家を買うつもりです。
長い目でみれば不動産は良い投資ですが、無理をすれば怪我をします。
大きい買物ですので十分にリサーチしてから決めるのが良いでしょう。
誰かも書いてましたが、不動産屋の話は鵜呑みにしないように。

#48

これからの不動産価格の動向についてはいろいろな説が出ているようですが、どれもあくまでも“予想”なんですよね。過去数年の上昇率は異常であって長くは続かないというのは、大体、皆さん一致しているのですが、「バブルがはじけて一気に暴落」という説もあれば、「カリフォルニアは人口が流入し続けており、住宅の需要は下がらないゆえ、横ばいになることはあっても下がることはない」という説もあり、様々です。不動産価格は、世界的な経済の動向や、アメリカにとって重要な国における政変、天変地異など、予想がほとんど不可能な要因も影響して上下するので（1990年代初めの暴落は、株価の暴落、LA暴動、ノースリッジ地震と、市場を不安定にする要素が重なったために起きたというのを聞いたことがあります）、或る説をあてにしたり根拠にしたりして動くのは危ないのではないかと。
要は、現在の自分の状況を考え（この先、今の場所に住み続けるつもりなのか、家族構成の違いで住み替えが必至になるのか等々）、あくまでも財政的に無理の無い（不動産価格が下がったり、月々の支払い金額が上がったりしても対応できる等々）状況であることを確認してから、購入するべきだと思います。
家を持つということは、先にも書いたように、固定資産税をはじめ、＃41ブルームバーグさんが御指摘のように、Home Owner's Insurance、コンドの場合はHome Owners Association Fee、独立住宅の場合はメンテナンス費（庭師代、各部の修理代等々）がかかりますし。
なんか、当たり前のことばかりだらだらと書いてしまいましたが、購入はあくまでも慎重に．．．ということで。

#52

＃５０節約主婦サン、税金で節約できるのはポロパテイタックス以外にローンの利息（自宅分）が控除に加算されますよ。ホームイクイテイローンの利息も。これが大きいです。ポロパテイータックスに＄７０００払って、利息が年＄３００００だとこれだけでメリットがありますよ。タックスの計算はもっと複雑ですけど。相続の場合も自宅の場合、いくらかまでは税金の控除もあるし。

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