びびなび : 洛杉矶 : (美國) Los Angeles

• Loan Modification
• 2011/12/05 16:46

住宅ローンで悩んでいる人がおりましたら、参考までにと自分の経験をここでシェアさせていただきます。 我慢と時間との戦いでした。

（経過）
２００９年頃から住宅ローンの返済金額が上がり、月々の支払いが困難になりました。
はじめは毎月１日の支払い期日をペナルティーのかからない１５日までおくらせてましたが、それさえも間に合わなくなり、今度はクレジットヒストリーに残らないと言われる３０日ぎりぎりの支払いをしていましたが、それさえもできなくなり２ヶ月に１回の支払いになっていました。

当時、ローンモディフィケーションを代行してくれるモーゲージ会社や弁護士事務所などもありましたが、まず前金の＄３０００が払えなかったことと、前金を払ってもモディフィケーションが完了しないという噂を聞いていたので、できる限り自分で進めることに決めました。


（解決への道のり）２０１０年上旬
始めはMaking Home Affordable.gov などのウェブサイトから情報を仕入れ、自分で銀行との交渉を始めました。 決められたプロセスがあるのですが、英語でのやり取りや、当時銀行自体も相当なモディフィケーションのお客を抱えていたので、なかなかプロセスが進まず１年が過ぎました。

２０１１年１月
結構あきらめモードで、もう家はいらねぇと思い始めていましたところ、知人からNACAのことを聞きました。 丁度その話を聞いた日にLAのダウンタウンのコロシアムでイベントをやってました。
ノースキャロライナの非営利団体でここ数年全米でモディフィケーションのツアーをしてます。詳しくはwww.naca.comで調べてください。 費用は１円も払っていません。


会場でのプロセス。

１）Work shopを受ける。（団体の説明や今の住宅ローンの問題と解決策へのプロセスなどの説明）

２）ファイナンシャルドキュメントをスキャンする。（すべて係の人がやってくれます。）

３）カウンセリングを受ける。電話越しにカウンセラーが銀行へ提出する書類（Financial Hard ship letter, Financial Statement, Profit&Lossなど）を制作してくれる。

会場の半分に円の字に机をならべ、その上に電話が１００台くらいあったと思います。机に座り、電話越しにカウンセリングを受けます。２）でスキャンした書類はあらかじめカウンセラーに届いていますが、追加の書類は、その場で係員を呼び、ファックスやスキャンをして、カウンセラーに送ってくれます。

銀行提出書類の制作完了です。


４）会場の半分にはBank of Americaやその他の銀行の人が待機してます。
順番がくると３）で制作したドキュメントを片手に銀行の人と直接話をします。 早い人はここでモディフィーケーションが受理され、Happy Endingとなります。 が、自分の場合は追加書類があったためその場での解決にはたどり着けませんでしたが、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。

５）４）で解決しなかった人（自分。。。。）は後日NACAのウェブサイトでの進行状況をチェックしたり、銀行に電話をして進行状況の確認をします。


６）銀行からのトライアルペイメント（新しい支払い金額を３ヶ月間期日通りに払う）の知らせ

審査結果を元に決められた支払い金額が問題なく支払えるかを３ヶ月間テストします。その期間が問題なく終えると、最後のドキュメントが届き、サインし、ノータリーを済ませ、期日までに確実に返信します。
モディフィケーションが完了します。 やっとのことでHappy Endingです。


（まとめ）
結局、自分は２年かかりました。
自分での交渉ーーー約１年
NACAを通しての申請 ２０１１年１月からーーーNACAの話を知人から聞いたのが、イベント２日目のお昼。会場入りしたのが午後５時、運良く前グループに潜り込み、２時間後にWorkShopを受けられる。 元々自分がいたグループは次の日までWorkshopを受けられなかったみたいです。ドキュメントスキャンをするために順番を待っていましたが、夜中１２時になり、閉場。。。。
３日目（最終日）朝６時に列に並び、７時に開場入り。 １０時にドキュメントスキャンが完了。
正午１２時からカウンセリング開始、カウンセラーは電話越しに２時間ほど辛抱強く的確に対応してくれました。
午後３時に銀行との面接にたどり着きましたが、この日は最終日でBank of Americaとの面接は打ち切りになってました。

このとき２択を言われました。①Websiteでのフォローアップ（数ヶ月かかる）。②来週のアリゾナのイベントで続きを行う。

次の週、日帰りでアリゾナ行き、Bank of Americaの担当者と面接をしました。残念ながらこのときにApproveはもらえませんでしたが、追加書類の作り方と、月々の支払いを一時的に半分にする手続きをしてくれました。 アリゾナまでいった価値はあったと思います。

追加書類制作と申請完了 ４月

トライアルペイメント（６月から８月まで）の通知

最終ドキュメントのサイン ９月

Bank of America Websiteでの情報がアップデートされ、通常通りOnlineでの支払いが再開。１１月


（銀行が行うこと。１stモーゲージ）
①利子を２％に下げ、月々の支払い（モーゲージ＋利子＋固定資産税＋保険）が月収の３１％以内になるか確認
②３１％にならない場合は、支払い期間を４０年に延ばす。
③それでもならない場合は、残高の一部を４０年間無利子にし、残りの部分を２％４０年間で月収の３１％にする。


（アドバイスとプロセス中に起こった問題）
①時間はかかります。 辛抱強く

②銀行に電話をして、係の対応が雑だったら、それなりの理由をつけて、一回切り、再度電話をして相性のいい係員を捜します。 Bank of Americaの場合は日本語の通訳をつける事ができます。

③プロセスが進み、今までの銀行とのやり取りは記録されているにも関わらず、係員への質問の答えが古い情報に基づいていたりします。自分でもやり取りの記録を取り、こちらから”それはいついつの事で、前回話したときはこう言って、いまはこうなっているはずじゃないの?”とかって係員に言えるようにしておくべきです。そうすると係員が新しい記録を探します。（???）

④自分の場合は、NACAを通す前に自分でやっていたので、２つのモディフィケーション同時に進行してて、いつも銀行に電話するたびに進行内容が行ったり来たりしていて、２つの事が一緒に進んでいる事に気づくまで時間がかかりました。 後から始めたNACAは順調に進んでいましたが、その途中で、”モディフィケーションがとおりませんでした。” ”差し押さえのプロセスが始まる可能性があります。” などといった手紙が何度か来ました。 そのときは銀行に電話をし、手紙の内容についての詳しい説明、NACAを通して申請しているという事を伝えることにより、解決しました。 NACAでの最終的な書類にサインしたあとに銀行からトライアルペイメント（自分で申請してたもの）の通知がきたりして、最後まで安心はできませんでした。


（最後に）
もう少し早くシェアできてれば、参考にしていただける方も多かったかもしれませんが、自分がプロセス中で、不確実な事を公共の場にすることができなかったので、今回、この機会をもってシェアさせていただきます。自分のプロセス中にアドバイスをいただいた方に感謝しています。

NACA以外でも同じような団体もありますが、自分はNACAをおすすめします。会場ではボランティア係員の対応は皆親切でした。 会場以外での対応はWebを通してのメールのやり取りがメインとなります。会場に行く事を強く薦めます。丸一日、二日かかると思います。 Webや電話では時間がかかりすぎます。
次のイベントは確か、２月６日のサンディエゴだと思います。 詳しくはwww.naca.comを。

モディフィケーション自体、銀行が行っているもの、政府が行っているものなどいっぱいあるみたいです。１つが断られても別のプログラムを紹介してくれます。 一度断られても諦めずに何回もトライしましょう。

Webでの経験談を見ると、２％から始まり、５年後には６．５％の固定になるものやいろいろあります。 銀行がどういう判断を下すかわかりませんが、NACAの作ってくれた銀行への手紙を見ると、”固定で無理なく支払いが可能なの金額をリクエストする”と書いててくれました。



（備考：2nd ローンについて）

いまから申請を始めるために調べています。 NACAは1stのみのhelpですので、2ndは自分でやるかほかの会社を頼るかです。

2ndは1stに比べ、モディフィケーションを受け入れる銀行が少ないみたいです。
webで Second Lien Modification Program (2MP)で調べると情報が出てきます。

2ndの銀行も
①利子を下げる。
②期間を延ばす
③残高の一部分、または全部を削除するなどを行うそうです。










大事な事を書くのを忘れてましたね。。。。

以前の支払いと残高

1st Bank of America 変動利子3.75%から最高時6,5% ＄２０００ーーー＞現在 ＄１２５０
元残高 $370,000
現在 $260,000 ４０年 3%固定、 $110,000（４０年無利子、その後バルーン）


2nd PNC ーーーこれから始めます。

Good luck.

• M。S
• 2011/08/15 10:38

アメリカで生まれた日本人の息子（未成年）を持つ母です。
日本の パスポートが切れたので
今回日本に帰国するときにアメリカのパスポートだけで
帰国しょうと思いますが大丈夫なのでしょうか?

• ステラ
• 2011/12/08 17:07

来年の半ばにアリゾナに移住予定です。
今はＬＡに住んでいますが、どこにでも日系スーパーがあって苦労しませんよね。
両親も年に２回ほどこちらに来るので、アリゾナでも日系のスーパーで
日本の食材が手に入ればうれしいです。
アリゾナの日系スーパーや日系コミュニティーの情報があればお願いします！

• 歯科衛生士
• 2011/12/06 10:21

アメリカでの歯科衛生士資格は日本でも使えるのでしょうか?
また、ベネフィットや働きやすさはどうでしょうか?
ご存知の方宜しくお願いいたします。

• もめてしまいました
• 2011/12/07 13:42

こんにちは。私はTownHouseを所有しており、以前大雨で屋根から壁を伝って水が漏れてきました。
まず雨漏りがあってすぐにメンテナンスの男性にそのことを主人が伝えたところ、「ほとんどの人は屋根からだと思っているけど大抵屋根からじゃないから次の大雨を待って様子を見てくれ」と馬鹿げたことを言われました。そこで引き下がった主人にも落ち度はありますが、最近になってHOAのManagement Officeが新しくなったので屋根の雨漏りについて直接相談に行ったところ、屋根の修理にはすぐに来てくれました。

やはりRepairが必要だったとのことでした。

その後何の音沙汰もないので、家の中も雨漏りをした為修理して欲しいと要望を出しましたが、そのことで現在HOAのマネージャーともめています。写真が載せれないので現状を説明しますと・・・

●窓の上と天井の間の壁にクラックがある
●天井と壁の角にはＭｏｌｄのようなものが生えた
●その壁においていたベッドの上の枕がびしょびしょになり、床にも水が漏れてフローリングが浮き上がった
●窓の左下コーナーからは黄色っぽい水の後がペイントの上に残った
●その部屋の窓側の壁のペイントがところどころしわしわになった

このような状態です。

数日前にHOAのメンテナンスの方（次の大雨を待ってと言った人）が、クラックや窓枠付近のダメージの修理に来ました。ただ、広範囲にわたっているしわをどうやって修理していいかわからない為マネージャーをよこすと言われました。

それで今日そのマネージャーの女性が、コントラクターとやらを連れて我が家に来たのですがヒステリックにしゃべりまくって埒が明きませんでした。

彼女の言い分は下記です。

●通常HOAは屋根だけしか責任がないが、"we are being nice"でうちの壁の一部を修理した
●窓の上はHOAが直したが、窓の下は窓をReplaceしたことで雨漏りしたと思われるから責任取れない。ちなみに、窓をReplaceしたのは２００６年か２００７年頃で、それからずっとその黄色いシミを垂れ流していたといいたいのだと思います。
●（窓の右側にある埋めた後のようなところを指差して）ここのパッチはこの窓付近のパッチと似ているから明らかに誰かが触った、私たちじゃない誰かが修理をしている。何か問題あったから誰かが触ったに違いない。
●（コントラクターに何かをチェックさせて）壁は明らかにドライだからＭｏｌｄも存在しない。Ｍｏｌｄは湿気がないと存在できないから。→ちなみにメンテナンスの方が見えなくした為今は写真でしか確かめられないと思います。
●屋根の不備のせいでダメージができたと証明できない。出来たとしてもHOAにあなたの壁の修理の責任はない。

というわけです。私も湿気のないところでカビなどが増えないことはわかっていますが、一度カビが生えたところがＤｒｙになった場合はどうなるのか?と質問したところ"They need constant moisture to survive"と質問の答えにならない答えが返ってきました。

一度カビが生えたところがＤｒｙになったら黒いままだと思うのですが・・・・

要は、彼女は「HOAのマネージャーでただBOARDにレポートをあげるだけだから、後はBoardが決める、私は一切口を出せない」というのですが、頭ごなしにWE ARE NOT RESPONSIBLE!!みたいなレポートを書くんだろうと思ってしまったので、私としても結局そんなレポート意味があるのかなと思いました。

法律がなんちゃらかんちゃらと言っていましたが、屋根の不備のせいで生じたダメージだという証明なんて毎日デジカメで写真を撮ったりしないと証明できなくないですか?そんなことを証明できる人はこの世に存在するのかと思うくらい絶対無理なんじゃないかと思えてきました。

来月Board Meetingがあるので、そのときまでに他にもFixして欲しいことがあれば手紙を書けばいい、それをApproveするかどうかはBoard次第だけど、と言われました。

今回のことで確実にこのマネージャーは私の敵にまわしてしまったし、マネージャーが口を出せないとはいえ所詮マネージャーとBoardは仲良しこよしなのであまり望みもないですが・・・・

何の為に毎月２００ドルも収めているのかわからないHOA（他の方のHOAより安いとは思いますが、たいしたメンテもないところなので・・・）だと思いました。

こういう状況で泣き寝入りも悔しいので出来る限りのことはやろうと思いますが、何をどうすればいいのかわかりません。

何月何日の雨だったかなんて記録していませんし、いつ次の雨を待てと言われたかも記録していません。落ち度だらけなのでなんとも言えませんがこの状況で出来ることがあれば教えてください。

支離滅裂な文章ですみません。よろしくお願いいたします。

• Missy35
• 2011/12/09 17:18

初めまして。30代の女性です。
Torrance近辺で評判の良い日本人の産婦人科のドクターを探しております。
出産を経験された方々からご意見をお伺いさせて頂きたいです。
宜しくお願いします。

• Tomy45
• 2011/12/06 09:38

サイトによっては日本でしかアクセスできないのがあります。
世界的な企業の場合、英語と日本語のサイトがあり、アメリカでは英語のサイトしかアクセスできないのがあります。 同じ企業の日本語のサイトは日本でしか（日本のIPSということですか?)アクセスできないのでアメリカでは見られません。 うまく何かの設定をかえれば見られるということなんですが、パソコンに詳しい人、ぜひ教えてください。

• xt
• 2011/12/05 18:53

生後一ヶ月の子どもの湿疹（ニキビ）で悩んでいます。
ここ数日特に酷く顔、顎下、首に赤い湿疹がびっしりと出ており、少し治ったかなと思っても新しいのが・・の繰り返しです。
(出来ている箇所から服等の摩擦でも出来るのでは?と思ってます)
小児科からは様子を見ましょうと言われてはいるのですが、見ていると可哀想で・・。
同じ様な状態で治ったや良い治療方法をご存知の方教えて頂けませんか。

• 偽装
• 2011/12/02 12:19

私の友人（女性）が偽装結婚を考えているようです。
偽装相手は現在のアメリカ人ルームメイトで毎月200ドルで引き受けると言われたそうです。

必ず落とし穴があると思うし、目先のビザにとらわれて理性を失っている彼女になんと言って良いのか分かりません。

悪びれた様子もなく偽装結婚をしようとする行為は不幸の始まりだと思うのは私だけでしょうか?

皆様のご意見お聞かせください。

• フォトグラ女
• 2011/11/28 19:19

中古のデジタル一眼を新宿の中古有名ショップで買いたいのですが、
そもそも中古デジタル一眼ってはどうなんでしょうか?
それよりも新品で普通のデジカメで高画質系選んだほうが画質がいいのでしょうか。

私は前友人からフィルム式一眼をもらい、それで満足していますがデジタルが必要になってしまいました。
以前は使い捨てカメラ使っていましたが、それでもロスの太陽光ならとてもきれいに撮れます。

機能はそんなにいりません、でもとにかく画質にはこだわりたいので
教えて下さい。