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Topic

1年契約リースの早期退去について

Problem / Need advice
#1
  • テナントの義務
  • 2015/01/27 14:07

どなたかお詳しい方、ご存じの方、教えてください。
不動産（一軒家）を通常の1年リースで賃貸して、1年未満でやむを得ず（ミリタリーサービスへの従事とかの特別事情や物件の欠陥による都合などではなく、転勤などの自己都合の場合）退去が必要になる場合、どのようなペナルティを支払うのが一般的でしょうか?

もちろん、すべては契約書次第ですが、通常のカリフォルニア州の物件賃貸契約フォーマットには、Early TerminationのPenalty条項は記載されていないので、考えられるものとしては、

１．残りの賃貸契約期間分のレントを全て支払う義務を負う
２．セキュリティデポジットを没収されるが、残りの期間の支払い義務は免除される
３．家主が直ちに新しいテナントの募集を行い、その募集に必要となった経費等を負担する。新しいテナントが見つからず、空室期間が生じた場合、その空室期間分のレント支払い義務を負う

いくつかのサイトで調べていますが、ケースバイケースのようですが、契約上の義務で言えば上記１、ただし家主もすぐにテナントを見つけることが必要なので上記３のようなケースになる、ということがよくあるようでした。

ちなみに、早期退去して代わりのテナントを自ら見つけてサブリース等をさせるようなシナリオは想定していません。

どなたか、アドバイスのほどよろしくお願いします。

#26
  • ブロークンリース
  • 2015/01/29 (Thu) 11:21
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ちなみに家は家賃２か月分＋デポジット没収（テナントからの掃除なし）で示談解決しました。

#25

#19さんに同意。

このトピ主さんは1年リースをしない方向で探すべき。
月極めは見つけるのが困難と言っていますが、
そんなことはありません。
古めの物件で個人でやってるようなところだったらありますよ。

#24
  • ブロークンリース
  • 2015/01/29 (Thu) 11:21
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まじですか?あなたにそっくりな人が家に来たことがあります。 １年契約を結んだ後、破棄したいと言ってきました。契約書にはEarly Terminationのpenalty clauseが書いてないから、と嘯いていました。まさか同じ方?

１年契約した、ということはこれから１年間家賃を払いますという約束なんですよ。その約束を破るということはBreach of contract、契約不履行で訴えられてもしかたがないということです。
ちゃんとした契約書があれば当然大家が勝ちますし、訴訟費用も負担させられますよ。そちらの場合家を所有しているということなので、払わなければ裁判所はあなたの家を差し押さえることも出来るでしょう。

ただ大家側も裁判なんてめんどくさいことは正直したくないので、出来るだけ示談で済ませたいから、あなたの書いた３番目の条件をのむことが多いと思いますね。

#27
  • あはーーー３
  • 2015/01/29 (Thu) 12:24
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テレビの裁判でも負けていました。 若いこが半年で残りの半年分払わないと頑張っていたけど。 判事は１年リースはあくまでも１年で、これを勉強代だと思って払ってくださいと判決が下りた。

#29
  • テナントの義務
  • 2015/01/29 (Thu) 15:23
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#19さん、#22さん、#25さん

ここで議論しているのは、モラル上MtoMと1yr Leaseのどちらを選ぶべきかということではなく、法律的、専門的観点からの1yr Leaseでの債務不履行時の見解である点をご理解ください。
それぞれ、どちらを選ぶべきかは、個々の事情によりそれぞれです。解約の可能性が高いのであれば、当然初めからMtoMを選択すべきでしょう。
では、解約の可能性は現時点では無いが、万が一（転勤、病気、環境悪化、、、）のケースが発生したときにどのように備えるのがいいのか、という点を懸念し、すべてのケースでMtoMを選択すべき、というのは間違った選択になると思います。
つまりProbabilityと損失も含めての総合的な判断をすることが、重要なのだと思います。

ご記載のとおり、MtoMの物件は存在します。
しかし希望するレイアウト、学区、エリアや環境でなかったり、おおむねMtoMの場合はレントが相対的に高めだったりします。
途中退去の可能性は低いが、例えば9か月は必ず転勤は無いけど、残りの3か月では少し不透明、という場合では、「最大で3か月分のコスト（ETペナルティコスト）」と引き換えに「希望の物件への9か月間の居住」がバランスされるので、MtoMで希望していない物件に入るよりも、経済的、QoL（Quality of Life）にも良い選択であるといえます。

退去の可能性が少しでもある人は、いかなるケースでもMtoMで選択すべき、という見解を煽るのはあまりにも稚拙かつ短絡的であり、生活にダイレクトに帰結する住環境であるからこそバランスを考慮した選択であるべきだと思います。

なお、再三になりますが、ここでは、ご指摘いただいた精神論やテナントのモラルを議論したいわけでない点をご留意ください。あえて上記のコメントを記載したのは、一部の方が誤解されて、不用意にMtoMを選択して、貴重なQoLを失わないようにとの背景です。

#24さん

貴重な情報ありがとうございます。ちなみに、小生とは別の方です。ETが無いので払わない、というのは無責任だと思います。小生はそのようなポジションを展開したいという意図ではございませんので誤解ないようにお取り置きください。

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