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Collection Agencyを実際に使われた方いますか

お悩み・相談
#1
  • つわもの
  • mail
  • 2010/10/03 23:04

最近退去したテナント（日本人妻：アメリカ人夫）が住んでいた間に家をひどくダメージされました。
Collection Agencyを個人で実際に使われた方いらっしゃいますか?

他州に家を持ち現在はレントに回しています。

入居時にもらっていた７００ドルのダメージデポジットでは１０００ドル近く足りないのですが、
入居前・入居後の写真と、修理にかかった費用のレシート、
まだ修理していない分の見積りと一緒に請求しても、不足分を払ってもらえません。
（彼らの中では『通常のWear & Tear』だと主張します）

３年前ロサンゼルスに引越してきた時、家が売れなかったために彼らに貸してきたのですが、
この間退去前のWalk Throughのために戻ってあまりの変わり様にため息がでました。

家のカーペットいたるところにオイルの染み、アイロンの焦げ跡、
壁の数カ所に油性ペンで子供の落書き、庭も部屋の中も掃除はされないまま荒れ放題で、
大理石のキッチンタイルは割られ、ケーブルTVのBox（８０ドル）は無くされ、
クリスマスツリーは二年連続で庭に捨てられたまま放置されていました。
さらに、一ヶ月近く家賃が遅れた時のLate Fee、さらにこちらが好意で負担していたCable TVで
３回にわたってPPVを見た分（約１５０ドル）も未払いのまま残っています。

契約書も、入居前、入居後の写真も全て残っていますので、
近隣に住んでいるのであれば Small Claim Courtに行くのも簡単なのですが、
未払い額が１０００ドル程度と小さいので、飛行機を使って現地で争うのも無駄な気がします。

リース契約のフォームがありますので、二人のSSNから現住所、仕事先まで全てわかっています。
過去１０年にわたって他のコンドなども人に貸したことがありましたが、こういったことはありませんでした。
この間からCollection Agencyに何件か電話してみたのですが、ほとんどのところがAnswering machineでメッセージを残してもあまり反応がありません。
金額的に旨味がないということなのでしょうが、このまま泣き寝入りするのは納得がいきません。

どなたかお知恵を拝借できませんか

#2
  • mopa
  • 2010/10/04 (Mon) 00:15
  • 報告

＞１０００ドル近く足りないのですが、入居前・入居後の写真と、修理にかかった費用のレシート、まだ修理していない分の見積りと一緒に請求しても、不足分を払ってもらえません。

3年も経ってんならメインテナンスに＄１０００かかったって不思議じゃねーじゃん。テナントに全額請求できると思ってたのか?常識で考えろ。普通より乱暴なテナントではあったんだろーけど、もうすでに＄７００負担したんだろ?それで十分。未払いケーブルの分も＄７００に含まれてると考え、すべて忘れて前進しな。

#4
  • --
  • 2010/10/04 (Mon) 05:39
  • 報告

まず州によってどこまで請求できるのか違うので確認した方が良いと思います。
通常のWear&Tearなのかそうでないかはっきりしたうえで合計が$700を大きく超えてなければ諦めた方が良いです。普通は払わないので。
参考までに http://rhol.org/rental/WEAR.HTM

契約前に知人や以前の大家の情報をもらいましたか?
電話すればどのような人たちなのか大体わかるので。

以前電話したことのあるCollection Agencyは確か回収できた額の半分～3分の1程が手数料として取られます。
知識のあるテナントには有効な手段とは思えませんし、あまり関わりたくない人たちです。

#5

私も賃貸物件を持っていて同じような経験があるので、お気持ちはお察し致します。テナントが出る前にPre-inspectionをされたら良かったと思いますが、他州にお住まいでそれが出来なかったのですよね。

私の場合、２年前テナントが（アメリカ人）＄２,０００以上のダメージして出て行きました。写真、全ての領収書を付けて、Security Depositで足りない分を支払ってもらいました。ごねられましたが支払ってもらえてラッキーでした。そんな事があって以来、不動産エージェントではなく、マネージメント専門会社にお願いしています。レントの８～１０％のFeeが掛かりますが、Tax deductibleです。

毎月のレントのコレクト（銀行入金）、テナントの紹介、引越し前後のインスペクション、ダメージの支払いの交渉・手続、強制退去（別様金）等々、すべてやってもらえるので、賃貸物件を持っている事を忘れる程です。

話がずれましたが、Californiaではカーペットや、ペイントが５年以上経っていれば、Wear and tearと考えられ、テナントには全額負担できないと思います。勿論州ごとに法律が違うので早めに調べて、対処された方が良いのでは?退去からSecurity Depositの清算の期限もあると思います。

#6

悔しいお気持ちはわかりますが 金銭的に考えると
不動産管理会社に任せていたらもっと手数料がかかったと思うので
それよりは安上がりだったと諦めた方がいいんでは?

気持ちがおさまらないなら ＄１０００以上払って戦えばいい事です。

#7
  • 柴
  • 2010/10/04 (Mon) 20:25
  • 報告

千ドルを回収しに行く集金エージェントなんていないよ。

#8

皆様コメントありがとうございます

この家のレントの額は同程度の物件よりも１００ドル程度下げ、上下水道からガス・電気、インターネットにデジタルケーブルまでうちで負担していたので、通常のレントよりも２００ドル以上安く提供していました。

安くても信頼できる人に長く住んでもらいたいと思っていたのが完全に裏目に出てしまいました。

Wear & Tearに関しては今回の請求に一切含んでいません。１０年以上にわたって複数の物件で大家をしてきましたので、通常のメンテナンスにかかる額は理解しています。今回は、明らかな過失と故意によるダメージ、ほんの少しの注意で防ぐことができた多くの問題であって、をこのまま泣き寝入りするのはやはり納得がいきません。


ただ、Mopaさんのおっしゃるように前に向いたほうがいいのかとは思っています。

テナントが入居する前、退去する直前の両方とも一緒にWalk Throughはしました。その際には、ほぼすべてのダメージや汚れは彼らによるものだという認識はさせましたし、７００ドルのダメージデポジットを大幅に超える可能性があることもきちんと伝えました。

入居前には、クレジット＆犯罪歴のバックグラウンドチェック及び仕事先などのReference Checkも行っています。ただ、以前は親の家に同居していたので、Rent Historyの確認はできませんでした。

クレジットのスコアが比較的低かったので少し心配したのですが、引越し前でテナントを急いで探していたこと、日本人の奥さんなので大丈夫だろうと考え彼らに任せました。

カーペットに関しては小さい範囲ですがいくつか汚れがあったので、６００Sqftｘ＄２＝１２００ドルの半額の負担を要求しています。（それにしても家中のカーペットがどす黒くオイルで汚れている理由がわかりません）


正直に言いますと、１０００ドルを取り戻したいというよりは、１ドルも戻ってこなくても彼らに対して何らかのアクションをとりたい・とるべきではないかというのが今のところ強いです。

#9
  • bobacoffee
  • 2010/10/04 (Mon) 23:32
  • 報告

１０００ドルぐらいの損害はまだマシな方だと思いますよ。
不幸中の幸いみたいな。
うちなんか入居して１ヶ月後に早々と家賃滞納。
退去願いをだしたり、コートいったり、
なんだかんだいって半年近く居座られました。
最近はいろんな知識のあるテナントが増えていて、入居しては滞納して
強制退去させられて、他にまた入居というふうに
繰り返す人が増えてます。

#10

#7 コレクションエージェンシーは1ドルでも動きますよ。
回収に行のではなく手紙と電話で催促しますが、とりあえずクレジットヒストリーに傷がつくので利用したいならしてもいいと思います。

#11
  • bobacoffee
  • 2010/10/05 (Tue) 10:08
  • 報告

#10

うちの旦那の話ではクレジットヒストリーに残したいけれど、そこまでやるにはお金がかかるといってました。
多分＄１とかじゃ無理ですよ。
そんなに安けりゃ今までの滞納者全てクレジットヒストリーまでいけたはず。

#12

#11 理解力ないな。
#7に対してのレスポンスだから滞納が$1でもということ。コレクションエージェンシーは高いよ。カード会社や病院はエージェンシーと契約してるから、エージェンシーにまわす費用など考えないで一定の期間滞納していたら自動的にコレクションにまわされる。たとえ$1支払っていなくても。

#13

弁護士に依頼するのがベストだけど、弁護士は少額だと相手にもしてくれないし、そうするとコレクション・エージェンシーに頼むしか方法は無いと思うよ。３０％位取られるけど、これで解決出切れば、良しと考えることだね。どうせ成功報酬だろ。弁護士で成功報酬は交通事故くらいだもの。

#14
  • 専門家ではありませんが
  • 2010/10/06 (Wed) 12:33
  • 報告
  • 消去

今の状態ではコレクションエージェンシーは動いてはくれないと思います。
こちら側の都合だけでは単なる脅迫になってしまいますからね。
お金の催促をしてもらうにははっきりした根拠が必要です。
まず、トピ主さんがスモールクレ－ムコートなどで勝訴することです。
それでも相手が支払わない場合、コレクションエージェンシーに判決書類などを提示して、トピ主さん側に法的に催促する権利があることを証明すれば動いてくれると思います。

#15
  • daniema
  • 2010/10/06 (Wed) 13:03
  • 報告

病院に払って１年以上経過して、コレクションエージェンシー（表向きは金融会社名）からいきなり２００ドル未満のサイソクの手紙がきて「10日以内に払わないとクレジットヒストリーに傷がつくぞ」と脅された。

なんの根拠の書類同封はなく手紙だけだった。病院に電話したら、「そのコレクションエージェンシーとこの病院は契約してません」。詐欺と判明した。

＃14の『まず、トピ主さんがスモールクレ－ムコートなどで勝訴することです』が必ず必要なら、催促する側は大変だ。50ドル請求でも勝訴して判決書類を提示しないとならないとは不便なものだ。ソースは?

#16
  • 専門家ではありませんが
  • 2010/10/06 (Wed) 15:00
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  • 消去

#14です。
このトピ主さんの件では相手が自分の非を認めて払う気がないからです。
ですからまず相手に非があることを法的に証明しなければなりません。
たとえば交通事故の被害と同様だと思います。相手が非を認めず、
保険会社間の話し合いもままならない場合、裁判で決着をつけるしかないですよね。
いくら自分が被害者だと主張しても、法的に勝訴しなければ加害者から
損害賠償金はもらえません。
ですが、デパートなどで買い物して無払いの場合は裁判は必要なく
コレクションエージェンシーは動いてくれますよね。買った時に署名
して代金を払うと約束していますから。

#17
  • daniema
  • 2010/10/06 (Wed) 15:47
  • 報告

＃16の言うことは分るが、ソース（出典、、参考文献、ニュースソースなど情報の源）が欲しかった。少なくとも、最近の経験だとかそれ系のプロとしての意見であるとかの根拠。専門家ではありませんがさんの名前が邪魔しているだけかもしれないが。

トピ主さんは、Collection Agencyに何件か電話してAnswering machineにメッセージを残しても、金額的に旨味がないということなのかあまり反応がないということだが、千ドルではなく５千ドルとかの被害だと何件かに言って旨みを出して釣り上げ上手に相談だけしてみたら?解決の糸口なり戦略が見つかるってこともあるよ。場合によっては諦めなくてはならないとかの根拠がみつかるかも。なにしろプロだから。

#18
  • bobacoffee
  • 2010/10/06 (Wed) 15:49
  • 報告

＞買った時に署名して代金を払うと約束していますから。

退去の際にダメージはデポジットから差し引き、デポジットで足りない分は支払うという契約書に
サインさせてる場合は、別に裁判しなくても相手が認めてるからいいってことですよね??

#19
  • つわもの
  • 2010/10/08 (Fri) 11:22
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トピ主です。

いろいろなご意見ありがとうございます。

Small Claim Courtで勝訴してしまえば、相手の仕事先もわかっていますのでOrderをだしてもらって給与を差し押さえることができるはずなので、その場合Collection Agencyを使う意味はあまりないのではないでしょうか。

数日前になってPPVの視聴３回（全てUFC、$44.99x3、うち二回は退去のNoticeをだしてから引越しの直前だったので、踏み倒す予定の確信犯だったと思います）のチェックは送られてきました。それ以外は納得していないということのようです。

今は、州の弁護士会のウェブサイトから辿った、CountyのDispute Centerで、Mitigationしてもらうように依頼しています。

これは第三者的意見で話をまとめてくれるというだけで、法的拘束力がまったくないので、相手がどのように反応してくるかまだわかりません

参考までに退去後の写真を添付しておきます。
http://picasaweb.google.com/107197695934348455567/LynnwoodHouseAfterDavis#

写真では見づらいのですが主な問題点は
カウンターのタイルが割られている（＄１５０～１０００：HomeDepot３軒、専門店数店を探したのですが同じマテリアルが見つからず、全て替えるなら１０００ドルかかるということです）
カーペットのオイル染み、アイロン焦げ跡（カーペット交換半額負担で＄６００）
掃除をほとんどせずに出て行った（Carpet Cleaner：$80：領収有)
クリスマスツリー２年分を放置していた庭
残されたゴミのHauling （５２ドル：領収有）
折られたシャワーヘッド、サイディング・フッティングへの数々のダメージ（人を雇って修理・清掃・Haulingの手伝い１０時間＋で＄２５０：領収有）
子供による壁の落書き、正体不明の染み（ペインター＄１３６＋マテリアル：＄３２＝＄１６８：領収有）
デジタルケーブルのボックス紛失（＄８０：領収有）
Late Fee（一ヶ月近く家賃の支払いが遅れた：＄１１０：テナント・アグリーメントに記述：サイン有）

といったところです。

#20

写真を拝見させてもらいました。
家の庭を手入れしてないのと、ゴミの山はひどいですね。
あと、キッチンのタイルのヒビも修理の必要で大変ですね。

あとのダメージに関しましては。
３年住んでいた前のテナントさんは小さいお子様がいらっしゃったのでしたら
引っ越したあとは それくらいは汚れてても普通かな。。って正直思いました。

主さんはお子さんはいらっしゃいますか?
家では靴を脱ぎますか?

貸したテナントさんがお子さんがいる、外国人の旦那さん。
３年住んだ･･想像したらお分かりでしょう・・・

庭のガーデナーはオーナーさんが雇ってなかったのでしょうか・・?
裏庭を綺麗に使う人、放っておく人 それぞれです・・・
表はネイバーがうるさいですけど、裏庭まできちんと手入れをすると契約も何も
してないでしょうし。。

ゴミを放置して出て行ったことの方が 非常識だと思いますね。

落書きはペンキでカバー、そして、カーペットは新調する。
バス、トイレ、キッチン、他のことはプロのお掃除の方に任せれば
大分 綺麗になると思いますよ。
アパートがテナントが変わるたびにそうしてますよね。

しかに、１軒屋でセキュリティーデポジットが＄７００は安いと思いますね。
１か月分でも足りないと思います。
初めから２ヶ月分は取るべきだったかもですね。

あとで残金を返金は簡単ですが あとで足りない分は徴収は
難しいと思います。

あわてて貸したのも間違いだったと学びになったのでは・・?
災難だったかもしれませんが、これからはデポジットもきちんと取る。
これからの大事なことですね。

正直に言わせてもらいますと。
私がオーナーなら・・・ これくらいのダメージなら諦めますね。
他のみなさんは写真をみて どう思われたかですが。。

#21
  • mopa
  • 2010/10/08 (Fri) 16:31
  • 報告

＞正直に言わせてもらいますと。私がオーナーなら・・・ これくらいのダメージなら諦めますね。

同感だな。カーペットだってシャンプーで済んだはず。清掃とかゴミ出しとかシャワーヘッド交換とか普通自分でできるよーなことまで人を雇ってやらせて数百ドルだろ?裁判で勝訴すること確信してるよーだけど、あっさり敗訴したらどーするつもりなんだか。

#22
  • mopa
  • 2010/10/08 (Fri) 17:23
  • 報告

敗訴っつ−のは、全額認められねーってことね。被害が＄７００以下と認定されりゃ、差額返金することにもなりかねんぜ。

#23
  • 24hour
  • 2010/10/08 (Fri) 17:34
  • 報告

私も写真、見させて頂きました。
もともとは、とても綺麗なお家であったことが伺われます。
家主様のお気持ち察します。
ただ、この中に借り主の本名がはっきり載っている、処方箋の写真がございました。
使っている薬まで、はっきりわかるほど鮮明なものです。
vivinaviではユーザー名ですが、「つわもの」さんの本名もアルバムからわかってしまっています。
インターネットって怖いものです。
多くの人がこれを見る前に、削除される事をお勧めします。

今回の件は非常にくやしいことと思いますが、
つわものさんのおかげで、「気をつけなければ」と思った人はたくさんいたはずです。
Collection Agencyについても何のアドバイスもできませんが、
私がいつか家主になることがあったら、参考にさせて頂きます。

#24
  • HailMary
  • 2010/10/08 (Fri) 22:40
  • 報告

写真を拝見させていただきました・・。
たった3年で・・この間まで住んでいたんですよね?・・3年の間、つわものさんは一度もYearly inspection等はされなかったんですか?

カウンターのタイルは、これは自然に壊れたとは考えられないので、テナントさんに請求できると思います。今後も貸すのならグラマイトなどのほうが後々いいですよ・・。
残念ながら、壁の落書きや汚れはテナントさんが3年住まれたということで、セキュリティデポジット内からの支出が普通なので請求しないと思います。写真で見た限りではわかりませんが、広範囲のデントなどがあった場合は、請求対象だと思います。
カーペットのシミに関しては、デポジット内でクリーニングが普通ですが、タバコ等の焼け焦げに関してはcontractによりますよね。それらの内容により、テナントさん持ちになると思います。
クリスマスツリーも、やはりテナントさんとのゴミの費用のcontractによってかわると思います。
退去時に残していったテナントの粗大ゴミの始末にかかったFee、ケーブルボックスの紛失および盗難、late feeの未払い、PPVの未払いは、退去時に義務付けられている家主の修繕作業とは別件だと思います。
退去されたということで一緒くたにしないで、それぞれクレームをあげたほうがいいと思います。
Collection Agencyは回収分の3割～をチャージするので、それらも考えて行動されたらいいと思います。
写真の様子からだと、排水等の水周りの問題もこれからでてくるんじゃないかと思います・・気を落とさず、がんばってくださいね。

#25
  • mopa
  • 2010/10/09 (Sat) 00:11
  • 報告

＞3年の間、つわものさんは一度もYearly inspection等はされなかったんですか?

大家にそんな権利あったっけ?州は違うけど。

#26

私は借りる側の立場なので 今回はとても勉強になりました。
今 住んでいるアパートはもう8年も住んでて カーペットもあちこち
汚れて汚いです。
入居のとき、Newでなかったので、弁償とかその心配はありませんが。

壁に結構 写真とかピンを打っているので 穴だらけです。
（ペンキでカバーできる程度ですが・・）

うちは 二人の男の子がいますので 8年も住んでいると、荷物をどかした後は
かなりスゴイかも・・・
入ってきたとおりのままで出て行くのは 難しいですが オーナーさんの
気持ちを考えれば 出来るだけ綺麗にして返さないとって思いました。

庭にゴミを放置は考えられません。
”業者に頼んで捨ててもらってください” と一言 お願いすべきですね。
デポジットから払う気の場合ですが。

私がオーナーで 同じことをされたら やはり嫌です。
大変ですが頑張ってください。

#27

再びトピ主です

たくさんのご意見ありがとうございました。
個人を特定できる写真（戸棚の中にテナント所有物が残っていたので、その写真を証拠に撮った分）はすぐに削除しました。アルバム所有者の名前もハンドル名に変えておきました。

人を雇って数百ドルチャージしたことについてですが、転居前のFinal Walk ThroughとMake Overのために私自身が現地に飛んで、丸三日間ぶっ通しで、家を掃除したり雑草を除いたり、ペンキ屋、カーペットクリーンの手配をしたり、ほぼ休みなしで働きました。

その分（私が実際に動いた分）に関しては一切請求していません。
２５０ドルは、知人に頼んで大きめの車でゴミやYard Wasteを捨てに行ってもらったり、清掃、修理の手伝いをしてもらった分で、もし私のLabor分を全て人に任せた場合は幾らになったかわかりません。

また、少し前にも書いたのですが、家賃をかなり安くするかわりに庭の手入れはしてもらうという契約（これに関しては口約束）だったので、本来はその分のダメージ、仕事をしなかった分の請求もしたかったのですが、数字に現れにくいということでこれもチャージしませんでした。

CountyのDispute Centerからは依頼してから一週間ほど経ちますが何も言ってきません。もしかしたら元テナントが彼らからの電話を無視しているのかもしれません。


正直、金額の回収はもはやあまり重視していません。

ただ、このまま黙っていると（Basic Wear & Tearだ）と居直っているテナントにそれを許したことになってしまいます。

小さな家ですが、仮にも大家としてこれからもやっていこうと思っていますので、それは避けたいです。

別に依頼（もしくは回収）の３分の１をとられても、言い切ってしまえば１００％取られてもいいと思っています。

この条件で受け入れてくれるようなCollection Agencyをご存知のかたがおられましたら教えていただけないでしょうか。

依頼した時点でそのことを忘れて前向きにやっていけるような気がしています。

#28
  • mopa
  • 2010/10/14 (Thu) 23:12
  • 報告

＞この条件で受け入れてくれるようなCollection Agencyをご存知のかたがおられましたら教えていただけないでしょうか。

人のカキコをきちんと読めよ。おめー学習能力ゼロか。

おめーがいくら請求したって、それが正当な金額だっつーお墨付きなしに、エイジェンシーが動くわけねーじゃん。家主が請求額を自由に決められるんなら、家主は好きなだけの金額をテナントから奪えるんだぜ。そんなバカな話ねーだろ。

シャワーヘッドの交換まで人を雇ってやらせ、カーペットをシャンプーで済まさずに気前よく交換し、タイルの一部破損にタイル全部新調で全額請求したんだろ?すでにセキュリティーディポジット全額失ってるテナントにこれ以上責任転嫁できると思うなよな。

#29

>#28
>おめーがいくら請求したって、それが正当な金額だっつーお墨付きなしに、エイジェンシーが動くわけねーじゃん

だから、写真と修理したレシートだのなんだので証明できんじゃんｗ正当な修理費だろ。
mopa、ファンなんだけど一言。
写真みたのか?いくらなんでもアレはひどいってｗ
よく近所の人が通報しなかったなと思うくらい庭が荒れてるしな。
mopaはレンターだから借家人よりの意見なんだろうけど、よくみてみなよ。ひどい荒れ具合だよ。
子供がいるならあのくらい普通とかいう人がいたけど、あれが普通なら自分は子供がいる人には貸すのは絶対嫌だし、子供なんかいらねーよｗ。
多くの大家が人を雇ってシャワーヘッドだの水道蛇口だの交換してるのmopaも実はしってんだろｗ。

#31

＃２９さんに
かわいそうですが、同感です。

#30
  • ちょっとしつこいね
  • 2010/10/15 (Fri) 11:09
  • 報告
  • 消去

＞この条件で受け入れてくれるようなCollection Agencyをご存知のかたがおられましたら教えていただけないでしょうか。

Collection Agencyもビジネスです。ちゃんとしたエージェンシーなら
そんな違法なことは断るはずです。
そんなにこだわるなら日本から８９３さんでも連れて来たらどうですか?

#32
  • mopa
  • 2010/10/15 (Fri) 11:46
  • 報告

＞だから、写真と修理したレシートだのなんだので証明できんじゃんｗ

領収書がありゃ修理のためにいくら出費があったかは証明できるぜ。だけど、その出費がフェアで正当なのかっつー判断は別問題だよな。エイジェンシーは大家の一方的な請求を、債務だとは認めねーんだよ。金額に関する合意がねーんだから当然だよな。

トピ主は修理等に自分の人件費は含まれてねーって自慢げに主張してるけど、そんなの当然じゃん、大家業の一環だもん。でなけりゃ自分の時給１００ドルとか勝手の決めて、テナントに請求できちゃうぜ。繰り返すけど、タイルの一部破損にタイル全部新調で全額請求するなんてことは許されねーの。

#33
  • mopa
  • 2010/10/15 (Fri) 11:47
  • 報告

＞ただ、このまま黙っていると（Basic Wear & Tearだ）と居直っているテナントにそれを許したことになってしまいます。

許すも何も、奴らはすでに＄７００も払ってることを忘れちゃ困るぜ。１セントも負担せずに夜逃げしたんなら少しは同情するけど、＄７００も出しゃ十分だろ。

#34
  • mopa
  • 2010/10/15 (Fri) 14:13
  • 報告

＞そんなにこだわるなら日本から８９３さんでも連れて来たらどうですか?

そーだよな。トピ主って、カネに困ってるからやむをえず追求してるとかじゃなくて、”別に依頼（もしくは回収）の３分の１をとられても、言い切ってしまえば１００％取られてもいいと思っています”ってあるから、カネは要らねーけど、とにかくテナントを懲らしめてー、復讐してー、ってことなわけだろ。そーゆーのって８９３の仕事そのものだぜ。アメリカで８９３並の思考しかできねーなんて、最悪じゃん。

#36

私もそう思います。
修理で足が出たので徴収したいのではなくて
あくまでも 自分が負けになりたくないという気持ちに
なってきている感じを受けました。

そんなことして、気が済むならどうぞ・・

でも、復習で勝ちとった結果って・・・
何の為にもならないような気がします。

たかが＄１０００･･といったら怒るかもしれませんが
自力で回収できないのなら たいていのオーナーなら諦めると思いますね。

コレクションエージェンシー?
ローカルにお住まいでもないの大変かと思いますが。。。

カーペットがひどかったと言うわりには・・
クリーニングで終えている。
すごいダメージなら新調しなきゃだと思いましたが･･･

なので クリーニングで済んで 良かったですよね。

#35

今回は良い勉強だと思って＄７００であきらめたらどうでしょう。
次回からはデポジットを州が法的に許す最高金額にして貸すことです。
（ちなみにカリフォルニア州ではレントの２か月分まで請求できるらしいですが）。
でも、どうしても納得いかなければスモールクレームコートで最大限金額まで訴えて、手数料も取ることです。
法的根拠もないのにコレクションエージェンシーは引き受けませんよ。

#37
  • mopa
  • 2010/10/15 (Fri) 15:13
  • 報告

＞カーペットがひどかったと言うわりには・・クリーニングで終えている。すごいダメージなら新調しなきゃだと思いましたが･･･なので クリーニングで済んで 良かったですよね。

"カーペット交換半額負担で＄６００"ってあるから交換したんだよな。その上で”Carpet Cleaner：$80：領収有”なんだぜ。信じられるか?＄１２００の新品カーペットを気前よく買っちゃった上、＄８０かけてクリーニングするのって。だからそんな一方的な要求認められるわけねーんだよ。#22でも書いたけど、裁判で実際の被害はずーっと少額だってことになりゃ、すでに得ている＄７００の中から返金を命じられる可能性だってある。だからあきらめろって最初から言ってんだよな。

#38
  • mopa
  • 2010/10/15 (Fri) 15:21
  • 報告

しかし新品カーペット代、半額負担の根拠は何なんだ?それプラス、クリーニング代＄８０だぜ。

#39

＃３２、＃３３、＃３４

まったく 同じく同感ですね。

#40
  • mopa
  • 2010/10/15 (Fri) 22:27
  • 報告

カーペット代の＄６８０ってかなり法外なんだよな。もしテナントが入居した時点でカーペットが新品だったとしても、３年住んで出りゃ、テナントの義務としてはカーペットは普通の３年物の中古の状態さえ維持されてりゃいーわけだ。退去時に汚れていても、＄１００程度払えばプロのカーペットクリーナーが強力な機材できれーにしてくれるから、本来ならテナント負担はこの＄１００程度ってことだな。クリーニングの結果、カーペットは新品同様にならねーとしても、実際新品じゃねーんだから当然だ。

家主がどーしても新品のカーペットを欲しーんなら、カーペットクリーナーを呼ぶかわりに、受け取った＄１００と自分のカネを足して新品買えばいーんであって、テナントに半分以上負担させる根拠なんてどこにもねーよな。そー考えると、カーペットだけでも＄６００近く過剰請求してることがわかる。

問題なのはこの家主、こーゆー卑怯なことを平気でやってながら、自分が被害者だって確信してること。泣き寝入りしたくねーそーだけど、どっちが加害者だかわかってんのかな。やっぱ裁判でセキュリティーディポジットの一部返還を命じられるまで気がつかねーのか。

#41
  • daniema
  • 2010/10/18 (Mon) 10:34
  • 報告

回収を重視せず気が済むまでやるのは自由だが、無駄などをそろばん勘定して得になる道を選んだほうがお得なだけでなく心身共に楽だよ。

借り手は引越しであたふたしているからなのか、自中なものだ。テナントが引越して出て行く時、「ゴミの山を捨ててくれ」と言われたので、驚きながら「ご自分のことはご自分でやりなさい」と返事した。

テナントなんて考えられないくらい自己中で、そんなもと割り切り教訓を生かして次から納得いくようにしたよ。

キッチンのタイルとかは、以前に作業した時に残った分を処分しないでどこかにキープしておけば良かったね。屋根や壁、床などを新しくした時は、邪魔だがいつも保管して万一に備えている。

これからテナントを探す時は、今まで大丈夫だったからと油断しないで吟味する教訓をいただいたと思うと楽だ。納得いかないからとムカムカすると高血が上がって損だし。

#42

トピ主です

たくさんのコメントありがとうございます。
Mopaさんはじめ、皆さんおっしゃるように私にとっても一番気になるのが『大家の言い分と状況証拠のみで一般的に債務と認められるかどうか』という部分です。

確かにテナントは７００ドルのデポジットを払っていますが、

＊壁の多数の落書き($168)
＊カーペットの汚れ($80)
＊一ヶ月近いLate Fee($110)
＊庭に捨てられた二年分のクリスマスツリーと残された粗大ゴミ($52)、
＊無くされたケーブルボックス($80)

ここまでの時点で残り２１０ドルのスタートとなり、

さらに争点である以下の３つ

＊掃除をまったくしていなかったこと＋シャワーヘッドおよび数々の修理($250)
＊割られたキッチンカウンター($150-$1000)
＊カーペット交換の半額負担（$600-$80=$520)

これらをかなり少なく見積もっても、多分デポジットの返還とはならないと思います。
ただ、私の言っていることが甚だ不条理なことであれば、テナントにお金を戻すのは何の問題もありません。

皆さんがおっしゃるとおりカーペットの交換はまだしていません。
次のテナントの入居日が決まっていたので、壁のペイントや清掃などの都合とあわせて物理的に間に合いませんでした。
それでも、とにかく見た目は汚くても（オイル等の汚れですのでクリーニングで汚れを落とすのは不可能です）、健康に害のでないようにクリーニングを行いました。
今のテナントには事情を説明して、一時的に上に絨毯を敷いてもらい業者に頼んで見積もりをとってもらっています。

カーペット交換半額負担の根拠ははっきりとしたものではありませんので、こういったところは前のテナントが応じるのであればいくらでも話し合いに応じるつもりですし、
合意額からクリーニング費を引くべきというご意見も当然かと思います。
（前のテナントがあまりに話し合いに応じないので、手元にある領収書と見積もりをすべてリストしたために重複が生じました）


元のカーペットがそこまでひどい状態ではなかったので、経年劣化を考慮して交換にかかる５０％負担ということで仮に書いていますが、第三者が判断して２５％であればそうなのでしょうし、
１０％程度の負担ならそれで仕方ないと思っています。ただ、彼らが残したダメージは断じて０ではないということだけは譲るつもりはありません。

３年前にもカーペットは新品ではありませんでしたが、出入り口の一部を除いては綺麗な状態だったので、普通に使っていれば３年後に価値が０になるでしょうか。
もしそれが認められるのなら、極端に言ってしまえば３年の間に汚れが蓄積し価値がなくなるものであれば、切り刻んで捨ててしまっても損害の弁償を求められないということになってしまいます。


カウンターの割られたタイルもまだ修理を待ってもらっています。
知人のHandy manに頼んでHome Depot３軒、Lowes 一軒、ローカルのタイルショップ数軒をあたってもらい、私も全米タイル協会のようなところに電話して探しているのですが、
同じものがまだ見つかりません。実は最初にリモデルを行った時、予備で数枚のタイルを購入しストレージに入れていたのですが、３年の間にそのテナントが勝手に捨ててしまっていたようです。
こちらはもう探すのを諦めて修理してしまおうかと考えています。

もうひとつ気になったのですが、（交換・修理に幾らかかった）というのと（ダメージ額がいくらか）というのは
近くあるべきだと思いますが、まったく同じである必要なないと思っています。

車の事故でも３０００ドル相当の修理額が見積もられ、保険会社から支払われても３０００ドル分修理するか、１０００ドル分だけにするか、
まったく修理せずに３０００ドルを別の目的に使うかが選べるかと思います。

カーペットのダメージ６００ドルといってお金を巻き上げて何もしないということをするつもりはないので、
ちゃんと修理・交換は行います。ただ、たとえ交換しなくともそれだけのダメージを受けたという事実は変わるものではないのかなというのが今の心象です。


今まで大家として１０年以上やってきましたが、デポジットはほとんどの場合１００％返してきました。
たまに掃除がちゃんとできていなかった場合、家賃の支払いが遅れた場合など、数十ドル程度のチャージをすることはありましたが、双方合意してもめたことは一度もありません。


CountyのMetigatorからようやく連絡がありましたので、今そちらを通して連絡してもらっています。
これで無理なら、Collection Agencyはやめて手を引こうかと思い始めました。

#43

要するに・・テナントさんが入居するときはカーペットはNewではなかった。
それで ３年後には汚くなってた。
それなら テナントさんはクリーニング代も、新調したカーペット代も
払う義務がないと思いますが・・・

それと タイルのダメージの件ですが・・・
テナントさんはタイルのダメージの部分のみの修理費の弁償になると思います。

注文できないから 全額弁償?
それは テナント側の問題でもないでしょう?

テナントさんが捨てちゃったと言いますが
大家自身がタイルの予備を保管してなかった落ち度ですね。

なのでタイル代を 全額 請求するのはおかしいです。
もし、全体を変えても、弁償はダメージの部分に値する金額ですよね。
カーペットの弁償っもどう考えても０です。

シャワーヘッドやその他の修理にもお金がかかってますけど
今回のケースは これでトントンだと思いますが・・・

元々、デポジットをキチンと取ってなかった大家側にも問題があると思います。

今まではなかったケースかもしれませんが・・
ケース バイ ケースだと思いますね。

庭のゴミについては。。。
テナントも知らん振りで出て行ったわけではなく
"業者におねがいします”と告知していますよね?
それは デポジットから引いてくださいということですよ。

遠くにお住まいなら、初めから ちゃんと不動産に通すべきだったお思います。
訴えても 取れる差額なんて無きに等しいと思います。

#44
  • mopa
  • 2010/10/18 (Mon) 18:39
  • 報告

＞こういったところは前のテナントが応じるのであればいくらでも話し合いに応じるつもりですし ... 前のテナントがあまりに話し合いに応じないので、手元にある領収書と見積もりをすべてリストしたために重複が生じました

そりゃー応じねーだろ。話してもムダだと思ってるぜ。そりゃ新品のカーペット代＄６００とカーペットクリーニング代＄８０が２重に請求されてんの見りゃ、誰だって、どさくさに紛れてテナントのカネでhome improvementやっちゃうオバサンだと思うよな。

#46
  • mopa
  • 2010/10/18 (Mon) 18:48
  • 報告

＞彼らが残したダメージは断じて０ではないということだけは譲るつもりはありません。３年前にもカーペットは新品ではありませんでしたが、出入り口の一部を除いては綺麗な状態だったので、普通に使っていれば３年後に価値が０になるでしょうか。

カーペットのダメージがゼロじゃねーから何なんだよ。カーペットって普通に使ってても痛むんだぜ。一種の消耗品だもんな。そんなの家を貸して収入を得てるなら、経費として計上しろよ。#2で書いたよーに、そもそも何もかもテナントからすべて徴収しよーとしてんのが間違いなんじゃん。

#47
  • daniema
  • 2010/10/18 (Mon) 20:51
  • 報告

家賃収入の分を税金申告しているなら、＃46のいうように経費で計上すると、Itemized deductionsでTaxable incomeが減るよ。

#48
  • mopa
  • 2010/10/19 (Tue) 09:25
  • 報告

＞掃除をまったくしていなかったこと＋シャワーヘッドおよび数々の修理($250) ... これらをかなり少なく見積もっても、多分デポジットの返還とはならないと思います。ただ、私の言っていることが甚だ不条理なことであれば、テナントにお金を戻すのは何の問題もありません。

シャワーヘッドの話に戻るけど、これって本来プラミングの一部だから、もしテナントがまだ住んでるとき壊れたって報告すれば、大家が無償で直さなきゃならねー性質のもんなんだよな。テナントが意図的に破壊したとでも証明できりゃ別だけど。それを人を雇って直させ、そのまま請求しちゃったんだろ?もちろん出る前に報告しなかった落ち度はあったとしても、ちょっとヤバくねーか?裁判で認められるとは思えんぜ。カーペット、タイル、シャワーヘッドだけじゃなくて、他にも本来請求しちゃマズいものがいろいろありそーじゃん。過剰請求を詫びて、カネ返したほーがいーんじゃねーの?

#49

写真見させてもらいました。トピ主さんの心中お察しします。

カーペットの染みは通常の使用とは考えにくいのでクリーニングで戻らない分は私なら別に請求します。

テナントさんとの契約が元の状態に戻すということならタイルが見つからなかった場合は話し合いの余地があるんじゃないですか。勝手に捨ててしまっていたなんてずいぶん勝手だと思います。

ただ他の方が言われるように、訴えたとしても残念ながら取れる額は少額ですし、そんな人とかかわって人生を無駄にしても仕方ありません。

ここは悔しいでしょうが前を向いてがんばっていかれますように。

#50

トピ主さんは 大家を１０年以上もやっていながら
家の契約や州の不動産に関する法にあまりに無知すぎますね。

「まったく掃除をしてなかった」
私の場合はアパートですが・・逆に 大家に
「どうせプロに頼むので掃除はしなくてもいい」と言われました。

今回の場合、、、
カーペットもNewでなかったし、２年以上住めば消耗品と同じで
テナントは弁償する義務がないということも主はしらないみたいだし。。

今までのテナントはああだった、こうだったと言うけれど、
それは ただ単にいいテナントさんばかりだっただけで
今回の場合で大げさに文句を言っているけど、
ヘタするとテナントさんに差額を返金しなきゃなので 全ての修理代の
過剰請求は墓穴を掘るだけのような気がします。

今まで皆がこんなにも”諦めなさい” と言っているのに
まだ 分からないのかなぁ・・・・
困った大家だ・・・

#51
  • はあ・・・・・?
  • 2010/10/19 (Tue) 14:14
  • 報告
  • 消去

＞今回の場合、、、
カーペットもNewでなかったし、２年以上住めば消耗品と同じで
テナントは弁償する義務がないということも主はしらないみたいだし。。

法律に詳しいんだろうから、きちんと項目を明記してみませんか?
でたらめなうわさの流布をする困ったちゃんにならないためにも。

#52
  • mopa
  • 2010/10/19 (Tue) 21:29
  • 報告

＞家の契約や州の不動産に関する法にあまりに無知すぎますね。 ... 今回の場合で大げさに文句を言っているけど、ヘタするとテナントさんに差額を返金しなきゃなので 全ての修理代の過剰請求は墓穴を掘るだけのような気がします。

そーだよなー。それどころか、テナントの個人情報と病歴をネットでばらまいて誹謗中傷に近いことやっちゃったんだから、訴訟になりゃ、かなりの賠償求められちゃうぜ。悪いこたー言わねーから、セキュリティーディポジット全額返して、土下座して謝るんだな。＄１０００でも払えば示談にしてもらえるかもよ。

#53

トピ主様、思わぬ出費で大変ですね。不動産の管理業をしている者です。

まず、この手の件で、コレクションエージェンシーを使うのは間違っていますよ。
コレクションエージェンシーを使う前に、まず具体的なダメージの金額を裁判所に出してもらう必要があります。そして、判決が出た後に、集金ができないようでしたらコレクションエージェンシーを使います。ゆえ、テナントをまず、スモールクレームコートで訴える必要があるのですが。

裁判所は基本的にテナントの権利を守る方針なので大家の見方ではありません。
たいていの場合、セキュリティデポジット以上の金額請求が認められることなんてありません。上でどなたかがおっしゃっているように、逆に大家がセキュリティーデポジットを返金させられることになることも多々あります （一度壁をピンクに塗り、スプレーペイントをして出て行ったテナントがいたので、白にもどすペンキ代をセキュリティーデポジットから引いた額をテナントに返金したところ、訴えられて逆にお金を払わされました）

故、この写真程度のダメージではセキュリティーデポジットの保持できただけでラッキーなのではないでしょうか? もっとひどいテナントなんて、しょっちゅういますよ。

セキュリティーデポジットが少なかった、家賃を下げたので利益があまりあがらなかった、等の問題はテナントさんの問題ではなくて、大家側の計算ミスであるのでその損をテナントさんのせいにするのも間違っていると思います。

お気持ちは察しますが、感情論でどうなるものでもないと思いますので、コメントをさせていただきました。 今後の参考までに。

#55
  • gachann
  • 2010/10/20 (Wed) 09:36
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カーペットの染みはダメージだととび主さんは思われているみたいですが、”部分的”なオイルの染みがクリーニングした後でも残るのは３年間に渉る生活における汚れで”消耗”と考えられないでしょうか?州法でいうダメージとは、カーペットの場合、カーペットが焼かれたり、引き裂かれていて、機能損失状態の最低限のレベルを私はイメージするのですが。そのような事は実際あまりないので、カーペットは消耗品扱いで、４－６年たったら、大家は新しいカーペットに交換するよう、わざわざ年数を明記しているのだと思います。年数からいって、カーペットの価値自体がゼロに近いにもかかわらず、”部分的”なオイルの染みでテナントにカーペット代を部分請求するのは、不適当だと見なされると思います。テナントの側から見たら、中古のカーペットで入居して、部分的なオイルの染みが取れないからと言って、カーペットの交換時期であるカーペット代を部分請求されたら憤慨すると思います。家賃を取っているのですから、汚いカーペットを取り替えたかったら、メンテナンス代として処理するのが妥当では?私は、州が保障している権利とび主さんの倫理感がかけ離れているような気がするので、州法をもう一度読み直されてスモールクレームで訴えた場合どうなるかご自分で納得されるのがいいと思います。もしくは不動産のマネジメント会社を雇って処理してもらえば、今回の様なストレスは少なくなるのでは?

#56

主さんは もし、裁判でセキュリテーデポジットの差額を支払うことに
なっても ちゃんと払うつもりだと言っています。
ただ、このまま引き下がるのはテナントに対して腑に落ちないと・・・

今 現時点でも そう思うでしょうか?

ヘタするとテナントから訴えられて、デポジットを返金するかもですよね・・

それでも 主はテナントを訴えますか?

自分が損する前に ここで相談してよかったですよね。

又 ”でもね・・・” と不平不満を言う前に 不動産の法律も
もっと勉強するべきかもですね。

裁判で負ける前に 手を引いて正解だと思います。

ここまで いろんな方の意見を読まれて 主さんの意見も聞きたいですね。

#57

このトピまだ続いていたんですね。

答えは出ているように思えます。

後はやはり心情の問題でしょう。

私も一時大家をやっていた事があり、これより酷くして出て行ったテナントがいました。

カーペットの状態なんてもっと酷かったですし、壁にぼこぼこ穴が開いていました。

借りる側と貸す側の意見なんて真反対なのでどっちにつくかで意見が当然分かれます。

人を思いやる気持ちがあるかないかって問題なのです。

借りているときには貸している人の気持ちを考え 貸しているときには借りている人の気持ちを考える。

これができれば世の中ほんとにハッピーなのに・・・・と常々思ってます。

基本中の基本なのですが 出来ない人が沢山います。

私は息子達に 「自分がされたら嫌な事は人にもするな」 と口をすっぱくして言っています。

トピ主さんの気持ちはこういうところにあると思います。

そして、このテナントさんが他に転移して同じ事をしないようくぎを刺すという意味でクレジットを
悪くする必要があるかもしれません。

ＫＴＬＡの 「people's court」 たまに見ますが同じような件で裁判やってますね。
あれはＮＹでの判決ですが 領収書があって金額的にリーズナブルであれば認められています。
クリーニングで落ちない汚れならダメージとして認められるのでは?

なにはともあれ こういう一部の心無い人達のせいでクレジットチェックとか厳しくなっていくので
クレジットのない 良いテナント候補の方達にとばっちりが行かないように願うばかりです。

#58
  • mopa
  • 2010/10/20 (Wed) 23:18
  • 報告

＞”部分的”なオイルの染みがクリーニングした後でも残るのは３年間に渉る生活における汚れで”消耗”と考えられないでしょうか? ... 年数からいって、カーペットの価値自体がゼロに近いにもかかわらず、”部分的”なオイルの染みでテナントにカーペット代を部分請求するのは、不適当だと見なされると思います。

そーだよなー。トピ主は、カーペット減価の現実をどーしても受け入れられねーよーだけど、だったら６００sqftの数年使用したカーペット売りますって、オークションに出してみるといーぜ。いくらの値段がつくと思ってるんだろーね。３年も住んだら、入居時にすでに中古だったカーペットに＄６８０も請求できねーことぐれーは理解してほしーな。

#59
  • mopa
  • 2010/10/20 (Wed) 23:27
  • 報告

＞そして、このテナントさんが他に転移して同じ事をしないようくぎを刺すという意味でクレジットを悪くする必要があるかもしれません。 ... クレジットのない 良いテナント候補の方達にとばっちりが行かないように願うばかりです。

床に釘を刺すのはカーペット業者に任せりゃいーけど、トピ主が将来別のテナントに同じ悪さを繰り返さねーよーに、しっかり目覚めてもらう必要はあるぜ。被害者のテナントが将来家買って人に貸すとき、以前された仕打ちを他人に繰り返して、とばっちりが行かねーよーに願うばかりだな。

#60
  • 大家業１５年
  • 2010/10/21 (Thu) 00:19
  • 報告

mopaさん、口は悪いけれどおっしゃっていることは ごもっともですね。
家賃の滞納をしていたのでもない限り、
勝手にテナントさんのクレジットを悪くするなんてできませんよ。
もし出来たとしてもそんなことをしてしまったらそれこそ大問題です。

家を掃除しないで出て行ったとか、カーペットが汚れていた、タイルが割れていた、などということと "クレジットヒストリー”とか ”クレジットスコア”とは まるで関係ありません。
カーペットを汚されて困るような家は貸すべきではありませんし、プロフェッショナルな管理がご自分でできないのでしたら プロパティーマネージメント会社を利用をするのが一番でしょう。

#62
  • レンターの気持ちも解るオーナー
  • 2010/10/21 (Thu) 09:57
  • 報告
  • 消去

セキュリティデポジットから差し引けるのは、LateFee$110、ケーブルボックス$80、カウンタータイル修繕費用$150、それと清掃代金は高く見積もっても$300で合計$640ってところだな。それ以外は経費だね。それで$60返金したら感謝されるぜ。

で、相手のクレジットに傷を付けたい理由は何だっけ?

#61

＞家賃の滞納をしていたのでもない限り

レイトフィーの未払いがあったと書いてありますよ。

それとプロパティマネージメントに任せればプロフェッショナルな管理が

できると思っているようですが本当に大家業15年なんですか?

#63
  • 大家業１５年
  • 2010/10/21 (Thu) 20:59
  • 報告

ちなみに、私の知識はあくまでロサンゼルスカウンティーの話です。
ほかのカウンティ、市では 違うこともあるでしょう。

マネージメント会社をお使いにならない方々は
ご自分の弁護士にご相談するなり、
それぞれ、ご自分のお持ちになっているプロパティーのあるカウンティーの
法律をお調べになることをお勧めいたします。

#64
  • 大家業１５年
  • 2010/10/21 (Thu) 21:11
  • 報告

レイトフィーというものは、たとえば、家賃滞納の際、
大家が裁判所から発行してもらう家賃請求の額にも載せられない、
つまり法律的には大家が回収の権利の認められにくいものです。
（たとえばロサンゼルス市の法律ではテナントさんが家賃を３ヶ月滞納した場合、レイトフィーを払わなくとも、家賃３か月分さえ、テナントさんが払ってしまえば強制退去をさせることも、レイトフィーの請求もできません…唯一できるのは、レイトフィーのみを別口でスモールクレームに持っていくことでしょうが実際そこまでできないのが現状です）

たとえば、プロパティーマネージメントの会社に任せれば
やはり、法律の知識なども素人よりはありますから、
今回のようなことはありえないと思ったのでそう書きましたが、
もちろん個人でなさっていても、法律の知識があり、お金の管理にも長けていて、プロフェッショナルな管理をしている人はたくさんいますよね。

あまりに素人っぽい、感情論に走っていていて 話がおかしな方向にいっているとおもったので プロとしての意見を述べてみたのですが、気分を害された方がいたらお詫びいたします。

私は大家ですので、大家の気持ちはよくわかります。ただ、悲しいことに
道徳的な善悪と法律で認められたテナントさんの権利というものは違います。

#65
  • mopa
  • 2010/10/21 (Thu) 23:40
  • 報告

＞カーペットを汚されて困るような家は貸すべきではありません

そーきっぱり言い切れるのって、さすがプロを自負するだけのことはあるな。

#66

たくさんのコメントありがとうございます。
同じ立場の方からも逆の立場の方からも、様々な意見をいただきました。
すべてきちんと読ませていただいております。長くなりますので、
こちらは順を追って後ほど返答させていただきたいと思います。


ここでは本題から離れるのですが、プロパティマネジメントの会社について少しだけ述べさせてください。

何人かの方がプロパティマネジメントを雇うことを提案されていますが、
私は日紫喜さん同様、アメリカの管理会社には否定的な意見を持っています。
もちろんちゃんとした会社もあるでしょうし、カリフォルニアだと日系の信用できる業者もあるのかもしれません。

ただ、これから大家になる方、もしかしたら他州で物件を買ってリース用にと考えているかたもいるでしょうから、
私がなぜマネジメント会社に悲観的なのかだけシェアさせていただきたいと思います。



このトピックの物件はもともと自宅として購入、リモデルしたものですが、実はまったく別の他州に物件を持っていたことがあります。

『管理会社に任せていたら安心』そう言われて購入してしまったのですが、本当に地獄の数年間でした。
管理会社から受けた”詐欺的行為”に比べたらこのテナントが残した汚れなど本当に微々たるものです。

１００ドル以上の支払の場合はオーナーの許可をとるという合意があるにもかかわらず、
毎月のように少なくても１０００ドルから多い月で４０００ドルくらいの不透明なチャージがされており、
エアコンだのダクトだの、壁のペイントをやり直しただの言いますが修理したという証拠を求めても名も知らない業者やHome Depotのレシートのコピーを送ってくるばかり。
何度頼んでも写真一枚送ってもらえませんでした。これが数年続きました。

「契約違反だから合意していない”修理”にかかった費用は払わない」と言っても、
家賃からすでにひかれているので、まったく返してもらえませんでした。

知人に紹介された業者だったのですが、あまりに酷いので一年で別のところに換えたら他も似たようなものでした。
私の場合はテキサスで、４年の間にマネジメント会社３軒に依頼しましたが、多かれ少なかれ状況は一緒でした。


彼らは７～１０％の管理手数料で生きているわけではなく、息のかかった業者からのキックバックを収入源にしていますので、
オーナーが近くに住んでいるならまだしも、完全にリモートで管理している場合はこのようにカモにされる場合が非常に多いです。

私自身は何年も物件を管理（といっても家の近くばかりで、ご存知のように良いテナントさんばかりでしたが・・・）をして、
アメリカの会社で英語のみを使って仕事をしているので、コミュニケーションにも問題のない状態でした。

そんな私が複数の会社にこれだけたかられるわけですから、
英語も不自由な日本人のオーナーが悪徳業者にかかってしまうとどれだけとられるかわかりません。
他州や別の国に物件を所有している友人・知人もいますが、信用できる業者が少ないというのは共通の悩みです。


こちらの物件に関しては語りだすときりがないくらい続きますので、詳細は割愛しますが、
そのようなわけで私はプロパティマネジメント会社に対してあまり良い印象はもっておりません。

管理会社とよい関係を保っておられる方、大事になさってください。
本当に詐欺のような会社がこの世にはごまんとありますので。

#67
  • つわもの
  • 2010/10/22 (Fri) 16:20
  • 報告

再びトピ主です。

リモートで大家をしているというある種特殊な状況での悩みだったので、当初はあまりご意見を伺えないかと思っていました。
それが現在６６にまでレスが伸びているのは本当にありがたいことです。皆様ありがとうございます。

書きたいことが幾つかありますが、まず少しだけ事実を補足・訂正・説明させてください。

私 ：男性です
物件： ５年ちょっと前にフルリモデルしたのでキッチンもカーペットも貸した当時は購入から２年でした。我々は上足で使っていましたので比較的綺麗だったと思います。
粗大ゴミ：どなたかがテナントがゴミの処理をよろしくと言ったはずだとされていますが、そういったことはありません。
彼らはゴミのことも、未払いのPPVのことも、無くしたケーブルのボックスのことも、大量のゴミのことも何も言わずに去っていきました。
カーペット：
『どうしてオイルで汚れるのか意味がわかりません』と書きましたが、だいたいの見当はついています。
主人（アメリカ人男性：黒人）のほうは、基本的に怠け者で、身重の奥さんに庭仕事をさせて自分は寝転んでテレビを見ているような人間なのですが、 車は好きなようで、家の中で機械いじりやタイヤの手入れをしていたようです。
私が（通常の汚れでない）と言うのはそういった理由もあります。

テナントに関して：

テナントが退去を通告してから幾度か電話とメールで連絡しましたが、その都度彼らは
『ダメージ、問題は一切無い、汚れもほとんどない、カーペットのクリーニングもする必要がないくら綺麗なので７００ドル全額すぐに返してくれ』
と言いはっておりました。

私の仕事が忙しい時期だったこともあり、元リアルターの友人に現地に行ってもらって電話してもらいリモートで一緒にFinal Walk Throughをしようと手配していたのですが、
どうも怪しいので、土日と休みをあわせて急遽現地に行くことにした次第です。

当初の契約で『庭の手入れをする、芝刈りをする』という合意がありましたので（Emailには残っています）
３年の間に過去何度か庭の状況を彼らに問い合わせましたが、（約束どおりちゃんとやっている）の一点張りでした。

まさか庭や玄関前に”３年もの”と思われる針葉樹が子供の手首ほどの太さで育っているとか、
ぼうぼうに荒れ果てた草むらの中のあちこちからゴミや２年分のクリスマスツリーが隠されているのを発見するとは思っていませんでした。


実は去年の暮れに用事でその街に戻ることがあり、その時中を少し見せてもらったのですが、物が散乱してありカウンターのタイルの上には不自然にバスタオルがかかっていました。
（多分その時から壊れていたのでしょう）

フロントヤードの木の塀のところに大きな穴が開いていたことで、これは何かと聞いたら
『数ヶ月前にどこかの誰かが車でぶつかって去っていった』と答えたことです。

修理はすべてこちらが負担してやってきているので、
『そういうことをちゃんと伝えてもらう』ため、
『最低限の庭の手入れ、建物の管理をしてもらう』ため
そのために安くしているバーターであるということを理解しているくせに、実行していないということころに少し嫌な気がしました。


もっと酷いテナントはたくさんいる

それはまったくそのとおりだと思います。

この人たちは嘘つきで、怠け者ですが、悪人ではありません。
それは本当にラッキーだったと思います。

#68

主さん。。。
ああだった、こうだったと言っているけど・・・
まだ グタグタ言っている?って感じです。

こういうパターンで裁判にかけたらどうなるか・・・
逆に どんな結果になるのか?興味があります。

ただ・・・
「主人（アメリカ人男性：黒人）のほうは、基本的に怠け者で、身重の奥さんに庭仕事を
させて自分は寝転んでテレビを見ているような人間なのです」

こういう言い方はまずいですね・・・
家の中に入ったとき見た光景だったにしても
その表現は・・・テナントが見たら怒りますよ・・・

前の薬の名前入りの写真・・・
今はその写真は消していますが・・・
他の人のコメントで個人情報を載せてたという証拠に繋がると思います。
誰かが保存しているとも限りません・・・
一度あったことを取り消し?それもおかしいでしょ?

どうぞ 気が済むままに 裁判で訴えて弁償してもらってください。
私はテナントに 全額デポジットを払うハメになると思いますが・・・

もし、そうなったとしても ちゃんとここで報告してくださいね。
お金なんてどうでもいいって、おしゃってましたよね・・?

#69
  • mopa
  • 2010/10/22 (Fri) 19:48
  • 報告

＞主人（アメリカ人男性：黒人）のほうは、基本的に怠け者で、身重の奥さんに庭仕事をさせて自分は寝転んでテレビを見ているような人間なのですが、 車は好きなようで、家の中で機械いじりやタイヤの手入れをしていたようです。私が（通常の汚れでない）と言うのはそういった理由もあります。

家の中でタイヤの手入れするってそんなに異常なのか?アメリカのカーペットってそもそも土足で上がるもんなんだぜ。テナントのライフスタイルまで口出しするなよ。

もう黒人には絶対家貸さねーって心に決めてねーことを願うばかりだな。

#71

なんか話がおかしい方向に行ってません?

テナント側に問題あったのは事実でトピ主さんのせいではありませんよね、

皆さんが写真見て、手間がかかるから７００ドルで我慢したらどうですかって話が、

いつの間にかすりかえられて全額返金しろとか、

タイヤの手入れを家の中でするライフスタイルに文句をつけるなだとか、

変なとこにいってる気がします。

ライフスタイルに文句なんてぜんぜんつけてないじゃないですか、どこ読んだらそんなこと書いてあるの?

家の中で何したって勝手ですが、責任はもってもらうべきでしょ

私も大家してるからトピ主さんの悔しい気持ちよくわかります。

一番ひどい時は２ヶ月未払いで洗濯機も冷蔵庫もぜんぶ持ち逃げされましたよ。

さいしょ悔しかったけど、今は勉強代だと思ってます。

上にも書いたとおり私なら今回は７００ドルできっぱりと忘れます。

トピ主さんも前を向いてがんばってください。

#70
  • akb(アッカンベー）
  • 2010/10/25 (Mon) 11:01
  • 報告
  • 消去

mopa さんって 家の中でタイヤの手入れするんですか?

ブレーキダストってすっごく汚くなるんで最低でも新聞紙をしいてやってくださいね。
あ、でも借りてる家なら平気でできるか

#72
  • mopa
  • 2010/10/25 (Mon) 14:09
  • 報告

＞家の中で何したって勝手ですが、責任はもってもらうべきでしょ

わかってんじゃん。家の中で何をしたって勝手なはずなのに、タイヤの手入れしたはずだとか、見たわけでもねー事を勝手に想像して非難してるんだぜ、トピ主。

で、テナントの取るべき責任っつーのも、トピ主がカキコするたびに詳しい情報が出てきて、どー考えても＄７００以下らしーことが明らかになったんだよな。テナントの個人情報や病歴をネットでばらまいて、ここでも完全な悪者扱いで中傷した責任を取らなきゃならねーのはトピ主だから、＄７００はそっくり返すべきだってこと。本来訴訟になりゃ、＄７００なんかで済むはずねー悪事なんだぜ。争点に完全に無関係なテナントの人種に言及して”基本的に怠け者”だって断言したんだから。

#73
  • mopa
  • 2010/10/31 (Sun) 00:28
  • 報告

鬼嫁ちゃんの疑問に答えたんだけど、納得してもらえたのかな?トピ主も逃亡しちゃって、よーやく自分のやってる悪事に気づいてもらえたんだろーか。

カネは得られなくても、とにかくにテナントからカネを巻き上げて懲らしめてーっつー異様な執念があった奴だけど、それが驚くべきことに、いつも寝転んでテレビを見てるよーな”基本的に怠け者”な黒人を毛嫌いしていことがそもそもの原因だったよーで、５年も使用した中古カーペットのシミに＄６８０も不法請求したり、個人情報や病歴をネットでばらまいて中傷した責任を人種差別に基づくと裁判所で判断されりゃ、場合によっちゃ家一軒失うよーな賠償にもなりかねねーんだよな。

まー俺の言うことが信じられねーなら、テナントに直接連絡してみることだな。トピ主の愚行のおかげで、テナントの住所氏名が明らかになってるから、これをプリントアウトしたものを送ってみるといー。公民権運動やヘイトクライム専門の敏腕を雇うまでもなく、セキュリティーディポジットぐれーは十分戻ってくるはず。

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