显示格式
显示切换
按类别显示
显示最新内容
1. | 成田空港第二ターミナルでのJRパス引換所の混雑状況(580view/21res) | 疑问・问题 | 今天 11:28 |
---|---|---|---|
2. | I am Girl in Los Angeles(22view/2res) | 疑问・问题 | 今天 11:26 |
3. | 高齢者の方集まりましょう!!(222kview/845res) | 自由谈话 | 今天 10:18 |
4. | ソーシャルワーカー(social worker)(55view/2res) | 生活 | 昨天 16:11 |
5. | 独り言Plus(271kview/3639res) | 自由谈话 | 昨天 14:19 |
6. | モービルHome(1kview/35res) | 居住 | 昨天 10:33 |
7. | 日本への送金 $250,000(195view/2res) | 烦恼・咨询 | 昨天 08:56 |
8. | 帰国後の小切手の換金について(208view/14res) | 烦恼・咨询 | 昨天 08:36 |
9. | Palos Verdes パロスバーデスに住みたい(741view/26res) | 居住 | 2024/10/22 08:31 |
10. | 賃貸オフィスを扱う日系不動産屋さんを教えてください(218view/5res) | 驻地人员 | 2024/10/15 13:55 |
Standard Saleでない家を買うことについて
- #1
-
- 家田
- 2010/05/04 18:30
家の購入を検討中で、不動産屋さんにメールで希望の条件に合う家のリストを送ってもらっているのですが、そのリストの中に値段の安い Foreclosure, short sale, Real Estate Owned(Bank Owned)の物件がよくあります。standard saleではない物件って、素人には、やっぱり購入が難しいのでしょうか??もし、実際にstandard saleではない物件を購入されたことのある方、もしくは何か情報をお持ちの方、アドバイスを宜しくお願いします。日系不動産屋さんのHPを熟読したのですが、standard saleでない物件は、購入に時間がかかる、コンディションの悪い家が多い…等で、もう少し具体的な体験談などをお聞かせ頂ければ幸いです…。
- #2
-
- ルーシールーシー
- 2010/05/04 (Tue) 22:14
- 报告
最近、Foreclosureの物件を購入しました。
素人でも不動産屋を通して買うのでしたら、買う事自体は普通の不動産購入と同じで、特に難しくありません。 全て不動産屋さんが手続きをしてくれます。
但し、オファーを入れても全然返事が無かったり、あっても返事が返って来るのに時間が掛かる事が多かったです。
不動産屋によると、売主がBankなのでBank内の担当者も大量の物件を同時に担当するので、対応が大変遅いのだそうです。
痺れを切らせた頃に、”もうその物件は他に売れました”との返事が返って来たりします。
中には、いくつもオファーが来るのを待って、その中から一番高いオファーを選ぶ為に、わざと返事をしない事もあるようです。
ですので、オファーを入れる時には、返事の期日を明記してオファーしてください。
物件自体は基本的にAS ISで、長く誰も住まずに放置されていたり、人が住んでいてもお金が無いためにメンテナンスがされていない物件が殆んどだと思います。
エスクローがオープンするまで詳しく物件を調査出来ないので、修理費(水道の配管や下水などの水周り、電気の配線、屋根の修理代など)を大目に見ておかれた方が良いです。
たまに、以前の住人が腹いせにわざと家を壊して出て行く人も居るようですし、空き家になっている間に家の中を荒らされることもあるそうです。
修理箇所が予想を上回る場合(特に土台に問題がある場合)は、ペナルティー無しでキャンセルできる事もオファーに明記された方が良いと思います。
実際、自分が購入した物件も水道の配管、電気の配線、下水の修理、屋根の修理が必要でした。
もちろん、その他に目に見える部分の修理をしています。
エスクローがオープンしてからは、時間的にも手続き的にも通常の不動産のケースと同じだと思いました。
ショートセールはローンの残高よりも低い価格で家を販売する事で、不動産の所有者=売主はあくまで個人ですが、ローン会社がショートセールをアプルーブしないと実際の販売は出来ません。
このアプルーブを取るのに時間が掛かる(半年とか1年とかの話を以前新聞で見ました)と聞いています。
でも、不動産の広告を見ていると、Bank Approveのショートセールと宣伝している物件も見ますので、それでしたら余り時間が掛からないのでは無いでしょうか?
物件自体も、オーナーも少しでも高く売りたいので、あまりお金はかけられなでしょうが、それなりに手入れはしていると思うので、特別な修理無しでも当面は、そのまま住める物件が多いのではと思います。
- #3
-
決して難しいことはないですが、時間がかかるのと時間をかけてもセラー側のローン会社の意向で左右されるので)エスクローが無事にクローズする保証がないということで、大変と言えば大変です。
たとえば、ショートセールですが、これのいいところは、値段が安いところだけです。悪いところをあげるとキリがありませんが、ものすごくタイミングが良くない限り大抵の場合は時間がかかります。6ヶ月とかざらだそうです。普通の売買ですと、セラーがこちらのオファーを受けてくれればエスクローに入って事が進んでいきますが、ショートセールはセラーがOKといってもセラーのローン会社がOKと言わなければだめです。中にはローン会社が2つ以上あるところもあるのでそれぞれがOKを出してくるまで時間がかかったり、「プラスいくら払ったらOKだしてあげるよ」なんて値段を上げてきたり、長い間待たせたあげくにNOと言ってきたり。
ショートセールやフォークロージャー物件は持ち主が住宅ローンを払えなくなって出て行った物件なので、手入れもあまりされておらず、コンディションはよくないです。
あと、こういうタイプの物件は不動産エージェントにもかなり左右されますよ。こういう物件の扱いはかなり複雑で時間もかかるので慣れていないエージェントだと手に負えないこともあって、スムーズにことが運ばないなんてことになります(うちがそうでした)。エージェント選びをしっかりして、時間がかかってもOKで、手に入ればもうけもの、だめなら次へ、というスタンスならお勧めです。がんばってください。
- #5
-
#2様、早速、的確なアドバスを有難うございます。short saleの物件に関しては、長期間待っても購入が難しいことがよく分かったのですが、foreclosureやbank ownedの物件は、short saleよりは時間的な意味では買いやすいと理解して良いのでしょうか?? 目に見えない部分の修理が必要な箇所は、どのようにして発見できるのでしょうか??エスクローがOPENしてから、ご自分でお気付きになったのか、専門の業者さんにチェックを委託してお気付きなったのかが知りたいです。
- #4
-
私の場合はショートセールの物件を購入しました。オファーを入れてから3ヶ月を過ぎて銀行のアプルーブが出て、しかもリスティング価格よりかなり高い価格に査定されました。
- #6
-
- ルーシールーシー
- 2010/05/05 (Wed) 17:42
- 报告
>foreclosureやbank ownedの物件は、short saleよりは時間的な意味では買いやすいと理解して良いのでしょうか??
そうです、時間的にはショートセールより短期間です、でも
普通のセールより時間が掛かると思って下さい。
不動産屋もForecloserに慣れている不動産屋さんを使う方がスムーズに進みます。
修理の箇所は、エスクローに入ってからインスペクション業者に頼んでインスペクションするので、そこから大体の修理を予想します。
主に床下の土台や配管、屋根裏の電気の配線などをチェックが重要になってきます。
屋根の雨漏りに関しては、雨の時期でないと分からないと思っていて下さい。
実際に修理する業者に直接見積もりを貰う事は通常出来ませんので、あくまでも予想になります。
どちらにしても、かなり大掛かりな修理が必要な物件が大半ですので、修理代以外に、修理している間そこに入居出来ない事態も考えに入れて、資金繰りに余裕を持たせておかれた方が良いですよ。
- #8
-
#3様、やっぱりショートセールは時間がかかるんですね。値段だけを見ていると惹かれるものはありますが。。。standard sale以外に慣れている不動産エージェントはどのようにして見つけるのでしょうか?口コミでしょうか?
#4様、ショートセールでお家をご購入されたんですね。3ケ月でアプルーブされたなんて羨ましい限りです。高い買い物なので、ショートセールで良い物件が買えたら最高だなぁと思います。
#6様、床下の土台や配管、屋根裏の電気の配線などの修理にかかる費用って、ピンキリだとは思うのですが、もしも、差支えなければ、修理にどれくらいの時間がかかり、修理代にどれくらい費用がかかったのか、お教え頂けないでしょうか??
- #7
-
実はフォークロージャーの家にオファーを入れてアクセプトされ、アーネストマネーも入れ、アプレーザー、インスペクションなども全て済ませたのですが、ぎりぎりのところで止めてしまいました。その家のガレージのなかにあったCopperの水道管を何者かが盗みに入り、壁が水浸しになっているのを見てさすがに気味が悪くなったのが原因の一つです。
フォークロージャーの場合、ご心配されてるような手続き、物件の状態などの物理的な問題の他に、私の場合ですが、気分的なハードルがありました。かなりのフォークロージャー物件を見ましたが、ある家を見ているときに突然小さい子供をつれたお父さんが現れ、”この家は最近まで自分の物だった。サインさせられて追い出された。今はすぐ近所に住んでいるが、この家はいくらで売られているのか?”とか聞かれて本当にびっくりし、すぐにそこを立ち去りました!(メキシカンの陽気そうなおじさんでしたが)
結局フォクロージャー物件を買う勇気が失せ、普通セールで値段が下がっているFixerの家を買いました。今でもそれで良かったと思っています。私は小心者なので”この家を手放した家族は今頃どこに…”とか”前のオーナーがどこからか見てるんじゃないか…”(一度それに出くわしましたが)とかつまらないことを考えてしまうのです。その辺が全く気にならず、インスペクションをきちんと入れて家の状態を把握した上で買うのなら、Distressed saleでも大丈夫だと思いますよ。狙ってるエリアで実際にフォークロージャーとかショートセールをかなり扱った経験がある腕のいい不動産エージェントを見つけることがポイントだと思います。
- #9
-
#7様、非常に生々しいお話をお聞かせ頂き、有難うございました。普通セールでない物件を買うと言うことは、複雑な背景があるんだと言うことがリアルに伝わってきました。よく考え直して家探ししようと思います。
- #10
-
- juliansean
- 2010/05/07 (Fri) 13:00
- 报告
昔ショートセールの物件を購入した者です。
ショートセールという名前からして当時はすぐに返事が来て話がすすんでいました。
が途中でフォークロージャーに変わりました。
ショートセールの時には売り手が中の不具合箇所を直すという内容だったのですが
全て買い手の負担となり、びっくりしましたがタウンハウスだったし、それ程古い物件でも
なかった為そのまま購入。
過去にバイオーナー(最初に購入した物件)を含めて通常セールとフォークロージャーが
半々ですが特に問題はありません。
他の方が上げられていない点で気をつける事はシロアリです。
家を売買するときにはシロアリ検査が義務付けられています。
通常なら売り手が費用を負担します。
フォークロージャー物件なら
特に一軒屋の場合は木が食い荒らされていたりする事が多いので莫大な費用が掛かったりします。
元々フォークロージャーになる人はそのような所にはお金はかけていないものです。
見た目でわかるものもありますが、
見た目では判らない事も多くペイントはそのままなのですが中がスカスカなので指で押すと
ブスっと中に指がめり込みます。
もう買うという意思がある物件に対しては業者に検査だけでも依頼されると安心できますよ。
今は金利が安いので家を買う方には良いですね。
頭金が結構必要みたいですが・・・・
- #11
-
- そいつぁ
- 2010/05/10 (Mon) 15:19
- 报告
どちらのエリアで探しているのか分かりませんが、フォークロージャーの家でも、数は少ないだろうけど中には掃除だけすれば建物的には大きな問題がない物件も稀にあったりします。
家探しですが、その家だけを見るのではなく、もしそこのご近所さんを見かけたら周辺の状況も聞いてみるのも良いでしょう。
見に行った物件の近所の人と話した時に、路駐場所の取り合い(家の前に止めるな等)の言い争いがある、とか、「赤ちゃんは泣き声がうるさいから連れてこないでね。」とハッキリ言うおばちゃんとかいました。
fixerの家も大概はモデルルームのような仕上がりが多いですが、中にはオープンハウスに間に合わせるためにとりあえず的な修理をしている家もありました。
さらに、将来的に買った家を売るつもりでいるなら家の建築法も見ておいた方が良いです。
イリーガルに増築している家もあるので。
目を肥やすためにも今からでも家を見て回ることをお薦め致します。
- #12
-
#10様、普通セールでない家を買うには、色々なことに注意深くならないといけないんですね。胃が痛くなりそうです…。確かに今は金利は安いですが、世の中、景気が悪いので、まだまだ下がるのではないかと言う気がしてきます。
- 当地商业的『城市指南』
-
- Honyaku 美国翻译公司 ◆ 在日本经营 50 年。Honyaku USA ...
-
! 英语 ・ 日语以及几乎所有其他商业语言的翻译。 东京总公司成立至今已有 50 年。我们凭借丰富的经验和专业知识,提供注重质量、交货期和价格的服务。 我们迄今为止的主要工作实例 ● 律师事务所向法院提交的文件 ● 专利申请 ● 租赁协议 ● 员工手册 ● 财务报告和年度报告 ● IT 行业/汽车行业趋势和产品报告 ● 制药公司的 FDA 申请材料 ● 网站和小册子等营销和演示...
+1 (310) 316-6900HONYAKU USA
-
- AUBE Hair 在包括日本在内的世界各地经营着 200 多家沙龙,在洛杉矶开...
-
AUBE Hair 在包括日本在内的全世界经营着 200 多家沙龙,在洛杉矶开设了沙龙★,提供高质量的服务和技术。 我们为您推荐最适合您的发型。 本沙龙用于染发和烫发的所有化学品均为日本制造。请在宁静的氛围中度过美好的时光。
+1 (424) 268-8510AUBE Hair Los Angeles
-
- 我们可以帮助您办理永久居留权、签证、离婚和成立公司。以良好的服务和合理的收费而享...
-
我们提供GREE卡、签证、离婚和公司成立等服务。 我们协助客户遍及美国、日本、亚洲、欧洲和许多其他地区 ! 我们,慧科法律解决方案,是加州注册移民顾问,洛杉矶县注册法律文件助理,这意味着我们是准备法律文件的专业人士。 我们提供法律文件准备・和申请・GREE卡(永久居留权),各种签证,公民身份,离婚申请,公司成立等。
考虑到客户的立场,我们为客户提供友好的支持。 请随时用日语... +1 (310) 400-2493WITH Legal Solutions
-
- 南帕萨迪纳美发沙龙在剪发和染发方面都享有盛誉。在日本和美国拥有超过 25 年经验...
-
我希望以合理的价格为您提供 "美丽的发型",满足您的个性化需求。 活跃于南帕萨迪纳,曾在历史悠久的帕萨迪纳玫瑰花车游行中为公主们设计发型。
+1 (626) 233-2272SALON DE ELEGANCE (Hair Stylist Masako)
-
- 太平洋亚洲艺术博物馆的艺术&聚会!。
-
太平洋 ・ 亚洲艺术博物馆是美国仅有的四家专门展示亚洲和环太平洋地区文化的博物馆之一。其使命是通过亚太地区的文化促进相互理解。
+1 (626) 449-2742Pacific Asia Museum
-
- ✍ ️代辦商業轉讓,🏢 代辦商業樓宇買賣及租賃,🍺 代辦酒牌及其他許可證,! 特...
-
JRC Advisors Inc. 是一家餐饮・房地产企业,专门从事美国加利福尼亚州洛杉矶市和橙县商业房地产的销售、购买和租赁,以及商业转让经纪业务,同时也是一家餐饮开业支持企业,代表餐饮经营者获得必要的许可证和执照。为企业提供广泛支持的咨询公司。如果您遇到 "想趁生意还在正常进行时考虑出售"、"想在加利福尼亚地区开餐馆"、"不知道如何取得酒类经营许可证 "等问题,请随时与我们联系!。
+1 (310) 339-1734JRC Advisors l eXp Commercial
-
- 托兰斯牙科诊所。拥有日本和美国执照、20 多年丰富治疗经验的日本女医生将为您进行...
-
为新患者提供口腔和身体健康方面的咨询。 预防保健 预防性牙科 微创牙科 微创治疗 睡眠呼吸暂停 美容保健 美容牙科 植牙种植体 自然牙科护理 自然牙科护理
+1 (310) 618-0808Torrance Dental Care
-
- 洛杉矶超廉价租车 ! 安全、便宜 ・ 如果您正在寻找廉价租车,请访问 AOI 租...
-
AOI Rent a Car 是一家可靠的 ・ 低成本汽车租赁公司,总公司位于橙县 ・ 的布雷亚。提供往返洛杉矶国际机场的免费接送服务。居住在当地(洛杉矶・县、奥兰治・县、河滨・县、圣贝纳迪诺・县(仅))的客户也可享受免费接送服务。 如果您愿意,我们还可以在您方便的地点为您送车和还车。 (需额外收费。 ) 如果你想在洛杉矶租一辆便宜的・汽车,AOI Rent a Car是你的不二选择!。
+1 (323) 629-9097あおいレンタカー / AOI Rent a Car
-
- 工作机会 ・ 求职者是 Tricom Quest - 专业招聘机构
-
我们的双语顾问致力于了解您的职业目标,为您提供正确的建议和支持,帮助您实现目标 。 从协助撰写简历,到与公司进行个别咨询 ・ 了解双方 、 职位介绍和面试准备会议,以及就业后的跟踪服务 。。
+1 (310) 715-3400TriCom Quest
-
- 位于洛杉矶 Miyako 酒店二楼的正宗日本餐厅。 寿司和菜肴均采用精心挑选的食...
-
寿司厨师制作的寿司也是五彩缤纷,令人赏心悦目,回味无穷。餐厅的另一个亮点是多种座位选择。除了休闲的柜台座位和餐桌座位外,还有各种包间。餐厅可方便地用于各种场合。 塔门千层寿司 塔门特制汉堡 塔门饭团套餐
+1 (213) 617-7839Tamon Restaurant
-
- 回家后的学习技能 ・ 为补习学校和当地学校提供家庭作业支持 ! 面向小学和初中学...
-
针对小学生和初中生 / 数学 ・ 以理科为中心,支援回国学习 ・ 我们提供由当地学校制定的学习指导。您可以根据孩子的性格・和理解水平!,选择个别辅导或小组辅导
600 名学生均由经验丰富的教师授课 ,因此您可以放心地让孩子学习。 +81-743-71-2332Interschool
-
- 送给特别的人的礼物 ! Mitsuko的设计师鲜花,所有定制设计和定制 ? 个性...
-
让鲜花向收花人传达您的各种情感和想法。 当您下订单时,我们会倾听您的意见,并根据您的目的和场合来制作鲜花。 当然,您也可以告诉我们您的预算 ! 从可爱到优雅,从祝贺到哀悼。从爱的告白到歉意,请先联系我们 ! 情人节、母亲节、生日、纪念日、慰问、吊唁、毕业典礼和入学典礼 ・ ・ ・ 我们将竭诚为您服务。鲜花是让您所爱的人知道您有多关心他们的最好方式。鲜花以其绚丽、美丽和芬芳治愈并让周围的人感到...
+1 (818) 257-1199Mitsuko Floral
-
- 让我帮助您满足您的保险需求 ! 免费报价 ! 汽车、房屋、人寿、公寓和租户保险、...
-
日语,所有手续均可通过电话办理 ! -汽车保险 -家庭保险 -人寿保险 -公寓和租房者保险 -医疗保险 -商业保险 ( 餐厅、酒店、公寓、美容院、美甲店、医务室、其他零售和服务行业 ) -企业保险 -雨伞保险 公寓、美容院、美甲店、医务室、其他零售和服务行业
-公司保险 -伞式保险 -摩托车保险 +1 (949) 333-0271Farmers Insurance - Kitajima Agency
-
- 18 岁以下儿童免费正畸咨询 ! 🌟 2024 年 10 月 15 日之前就诊,...
-
18 岁以下儿童免费牙齿矫正咨询 ! 🌟 2024 年 10 月 15 日之前就诊,可享受整个治疗**10%的折扣** 从定期检查到神经治疗,我们为患者的牙齿保驾护航。尔湾牙科诊所。我们可以在普通牙科、儿童牙科、神经治疗和口腔外科、牙周治疗、正畸/隐形矫正、颞下颌关节、种植和美容牙科等方面为您提供帮助。
+1 (949) 733-3647Glenn T. Yanagi, D.D.S. / Yanagi Dental Office
-
- CLUB BAMBINO 是一家位于南湾的日资夜总会,氛围奢华。这里配备了最新的...
-
在吊灯的照耀下,坐在舒适的沙发上享受一个轻松的夜晚。
+1 (310) 530-3638CLUB BAMBINO