びびなび : ロサンゼルス : (アメリカ合衆国) Los Angeles

• ルーシールーシー
• 2010/02/10 (Wed) 21:14
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私は、今は金利が低い上に、一時よりも価格が下がっているので、支払いさえ問題なく出来るのであれば、買い時だと思います。

トピ主さんの場合、頭金もあり、モーゲージに必要な額の安定した収入もおありの様ですので、クレジットスコアーさえ良ければ、問題なく買えると思います。

通常、頭金は購入価格の20%以上支払う事になると思います。
20%以下ですとモーゲージインシューランを強制的に掛けさせられ、月々の支払いが余分に掛かります。
それに、銀行側も20%以下だと限られてきますし、利子も多少高くなるかも知れません。
月々の支払いは、他にローンが無ければ、収入の30%以下が目安です。

トピ主さんの場合、頭金が7万ドル（20%）とすると、35万ドルのコンドが買える事になり、
利子が5%とすると、月々の支払いが約1500ドルになります。
これは収入の約30%になり、支払える目安ギリギリです。

購入時には頭金以外にエスクローフィーなどが掛かりますし、月々の支払いも、ローン以外にコンドの共益費や不動産税が掛かりますので、その辺も考慮に入れて資金繰りを考える必要があります。
勿論、ローンの利子がタックスディダクタブルですので、翌年のタックスのリファンドは多く見込めると思います。

私なら35万ドルギリギリの物件ではなく、金銭的に余裕を見て、30万ドル前後の物件を探しますね。

購入場所ですが、これは当人の好みが優先と思いますが、私はダウンタウンは嫌ですね。
昔に比べて治安も良くなって来ているようですが、やはり他の治安のよい場所に比べれば落ちると思います。
それに、不動産の高騰時にかなり価格が上がりましたが、これからはどうなるか分からないと思います。
やはり、WLA,Pasadina,グレンデールあたりの方が無難だと思いますよ。

取りあえずご自分で購入する地域を決めて、何人かの不動産の人と面接して、情報が豊富で交渉力があり信頼できそうな人を見つけてください。
同時に、ご自分でも出来るだけ沢山オープンハウスで物件を見て回って、物件を見る目を肥やしてください。
そうやって見て回ると、だんだんと相場も分かってくるし、自分がどの程度のコンドを購入できるのかが分かって来ます。

景気はこれから2番底があるかも知れないとの予想があるので、不動産も今は少し上がってきつつあるものの、今後またいっそう価格が下がるかも知れませんが、ご自分で住む家なら、今から探していって良いと思います。

• USCi
• 2010/02/11 (Thu) 09:08
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ルーシーさん

素晴らしいアドバイスありがとうございます。
まさに私が欲しかった情報全てお答え頂き感謝致します。

仰る通りに、30万位の物件を中心に探してみようと思ってますが、ネットで見た限りでは、30万以下の物件はあまりないようです。実際にRealtorを通してみるともっと安い物件も見つけることができるのでしょうか?
6年ほど前に不動産が急に高くなった頃とあまり値段が変わってないような気がするのですが。10年位前のように10万ドル台のコンドってなかなかないですよね。アメリカの物件は古くなっても値段は落ちない所、日本とは違うんですね。

これからまだ景気が下がるという予測もあるということですが、こればかりはわかりませんね。

• そいつぁ
• 2010/02/11 (Thu) 09:27
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ず〜いぶん前に不動産関係のトピがあり、その中でどなたかが以下の本を薦めていました。
「アメリカ西海岸 不動産事情」
LAの住宅事情や探し方、ローンの手続きなど購入のプロセス等々が書かれていて初心者には良い本だと思います。
これを読めば、いくらの物件がUSCiさんに適しているのかも計算できると思います。

ターゲットのエリアがあるのであれば、オープンハウスに行ってみるのが良いと思います。
WLAは軒並み高い物件ばかりで、物件数自体が少ないかと思います。（USCiさんの予算内で）
Glendaleなら多少は選択の幅は広がると思います。
ダウンタウンも意外と高い物件が多いです。内装はすばらしくてもアパートメントを一歩出るとホームレスがいっぱい、なんていう所もあります。ダウンタウンのロフトはシングルの人なら良いと思いますが、腰を据えて住むには住みづらいかと思います。
Pasadenaは探すならFW210より南でしょうね。

気に入った物件があり、支払える範囲であればそのときが買い時だと思います。

ま、何はともあれ上記の本を一読してみることをお薦めします。

• ルーシールーシー
• 2010/02/11 (Thu) 20:14
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確かに10年チョット前の不動産価格の下がっていた時期は、10万ドル代でコンド、30万ドル代で一軒家が買えましたね。
私の周りの地域では、不動産が最高に上がった時期でその頃の約3倍弱、今はそこから30%ぐらい下がって約倍位の価格かと思います。

1ベッドのコンドなら30万ドル位でも結構売りに出ていると思いますが、2ベッドは少ないですね。
1ベッドの良い物件にするか、2ベッドの安い物件を探して購入するかは、ご本人のライフスタイルにもよると思います。
通勤の便・周りの環境・広さや間取り・共益費・将来売却する可能性などを考慮し、
ご自分の希望に優先順位を付けて、納得のいくコンドを是非見つけてください。

• 都会的生活
• 2010/02/12 (Fri) 10:52
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ロサンゼルスダウンタウンのメインストリートは
ロフトが沢山できてきており住むには便利ですよ。
昔は浮浪者が多くて危険な雰囲気でしたが
現在はロフトに住んでいる白人のアーティストなどで
ブティック、画廊、レストラン、コーヒーショップと
ニューヨークのSOHOの雰囲気です。
あと夜ライブやってくれるレストラン等ができれば青山、六本木みたいな雰囲気になり多少高くてもロフトに住みたいですね。

• 憧れますぅっ！！！
• 2010/02/12 (Fri) 14:00
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DTのロフトに住んでいる友人はいるのでよく遊びにいくのですが、最初は確かにカッコいいし、お洒落だし、こんな生活に憧れるぅ～だったんですが、一歩建物を出ればホームレスは歩いているし、ションベン臭いし、車は常に渋滞だしと普段生活するには疲れちゃうかも・・って思いました。

ベニスビーチに住んでる友人もビーチに行くのは最初だけで、普段は煩いし、人がいっぱいで疲れるって言ってました。

住むところって憧れや見た目の派手さに囚われないようにするのがいいのかな～なんて思ってます。

• 240
• 2010/02/12 (Fri) 19:56
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まずは、今が買い時か?一般的な視点からのコメントです。
まだまだ下がりますよ。少しずつ、でも着実に下がります。長い目で見ると、まだ少なくとも50%以上は下がると思います。今年の末?もしくは来年の頭位ですかね?第2のフォアクロージャーの波が来ます。

日本のバブルを忘れないでください。失われた10年。アメリカも今おなじ道を歩きつつあります。今のダウンサイクルを止めることが出来るか?無理です。断言します。政府がどんなに頑張っても、バブルが弾けるのを遅くすることはできても、止められません。

Econ101、需要と供給。もう土地が無い?いえいえ、その気になれば、まだまだ再開発して、建ペイ率を上げられます。ダウンタウンに新しくハイライズが出来るように、そしてLittle Tokyo界隈に新しいコンドやロフトが出来たようにまだまだ、場所はありますからね。東京の人口密度に比べたら、ＬＡは田舎です。

コンドは基本的な資産価値は低いです。まず、お気づきのように、HOAが高いです。これは、隠れた増えることはあつても減ることのない、一生払い続けなくてはならない一種のローンです。他にも、コンドには問題がいっぱいです。HOAのDueの金額以外にも、上下、左右の隣近所ともめたりすることも考えられます。自身は支払いに問題がなくても、2割の住人がHOA払えなかったら、あなたの負担は2割以上増えます。プラス、弁護士代…。修繕、メンテも自腹、増築もできません。仲の良いHOAは少ないです、誰が仕事をするか、したらみんなの同意を得なかったので訴えるなど、内輪もめは日常茶飯事、残念ながら上手くいっているところは少ないですよ。

最近出来た物件（2~3年前）はフォアクロージャー物件、そして予備軍の人がいっぱい住んでいるので、外の治安だけでなく、同じ住民の中の治安にも気をつけてください。差し押さえされる前に、ユニット内を破壊したり（ひどい場合は、下水にコンクリート流します）します。このような人はHOA滞納は当たり前です。

他に注意すべきは、1ベットは2ベットに比べ比較的需要が少なく、売れるのに時間がかかります。2ベットだったらシングルでも住めますが、でもお値段はその分割高になります。

コンドは、自分の所有物、好きに内装を変えられるというような利点はありますが、財産としての価値、特に値上がり益は期待しないでください。

今、アパートのレント約10%下がっていますね。コンドに興味があるのだったら、少し前に新しく出来たのを個人から、レントするのが一番良いのでは?

政府やニュースは景気は回復、不動産は落ち着いたみたいなことを言っていますが、これは現実を公開していますと、大暴落、経済大混乱が起こってしまうからで、いかにソフトランディングさせるか、被害を最小限に収められるかの都合なのでした。

下がる理由は、現在の値段はまだバブルがたくさん含まれていて、高すぎる。普通に人に変える金額にはまだ程遠いですよね。USCiさんは6フィギュアで比較的高収入のようですが、このような人はめったにいません。

http://www.idealhomebrokers.com/calculator/

は便利なサイトです。

取り敢えずはここまで、

• 240
• 2010/02/12 (Fri) 20:02
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上のリンクの元の、

http://www.irvinehousingblog.com/

基本的に、アーバインマーケットに特化していますが、ＬＡにも同じことが言えると思います。このブロガーのエネルギーと、知識には頭が下がりますね。

とても為になること、最もなことが盛りだくさんです。

• USCi
• 2010/02/13 (Sat) 23:16
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カキコミしてくださいました皆様ありがとうございます。
皆様とても知識がおありのようで、関心致します。
確かにどんな家でも住んでみないとわからないことが沢山ありますね。
レントならすぐに引っ越すことも可能ですが、購入してしまった家はなかなか簡単に引っ越すわけにはいかないかと思います。実際に経験がある方からの情報はとても役に立ちます。

元夫と住んでいた家はタウンハウスでしたが、HOAの支払いが毎月350ドル、プールの修繕などがあった月には1000ドルPlus で支払わなければならない月が3ヶ月続いたこともございました。
ユニット数が少ないコンドやタウンハウスはどうしてもHOAの支払いが高くなってしまうみたいですね。
一生払い続けないといけないという240さんの仰ること、とても理解できました。
皆様からの貴重なアドバイスとお勧めのサイトなど参考にさせて頂きたいと思います。
引き続き、LA周辺エリアの情報もお持ちの方からの情報をお待ちしております。

• 240
• mail
• 2010/02/14 (Sun) 23:32
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スペシャルアセスメントが3か月連続1000ドルと言う事があったのですか?凄いですね。払えない人も多かったのでは?バブル時代は、equity目的で無理して払っていた人も、今はモルゲージ払うのがやっとで、Annual Taxはカードで払ったり、HOA滞納している人多いみたいですよ。差し押さえ予備軍の方々ですね。滞納の人からどうやって取り立てるか?時給200ドルとか払ってプロの弁護士雇って訴訟で勝っても、叩いても何もないところからの取り立ては無理で、HOAでさらに無駄にお金を使う結果になるだけですよね。HOAの抱える問題点です。税金滞納だったら、差し押さえとか出来るかも知れませんが。


さて、次に、パーソナルな面から、コメント。

USCiさんがどのような将来設計を考えているか。結婚、子育てから見てみると?

もし再婚を考えているなら、子供を作りたいと言う気持ちがあるのなら、今持ち家を持つのはある意味では命取りになりかねないです。特にお子さんを欲しい場合は。

持ち家を持つことは知的で、向上心の高いUSCiさんにとって悪いアイディアではないと思いますが、今はタイミングが悪いと思います。独身女性が、持ち家を持つと少なからず、そちらに時間が費やされます。また、ご自身がレベルアップするため、世の中の多くの男がさらにショボク見えるようになります。そうなると、芽生えるかも知れなかった恋も枯れてしまう可能性が高くなります。

具体例もありますが、それはちょっとパーソナルになるので、それを知りたかったら、ご連絡ください。

一度失敗したので、焦ってはいないと思いますが、もし子供が欲しい場合は、次の可能性を探すのに全力投球するべきです。ハングリーになり過ぎるのは良くないですが。

もし結婚、出産となると、大きくライフスタイルが変わります。お仕事続けられなくなるかもしれないですし、子供が生まれると、周りに臨む周辺環境が独身の頃と変わってきます。公害、公園、教育、などの点です。そして、内部環境は、部屋の間取りです。子供が双子だったら、必要な部屋数も増えてきます。子供と住みやすい家。赤ん坊をお風呂に入れたり、子供が安全に住める間取りが重要になってくると思います。LADTはシングルには良いところかも知れませんが、子育てには、公園、緑も少なく、学校も?です。

最後になりましたが、バツ一だからと言って、自信をなくさないでください。みんな、間違いを繰り返しながら成長していきます。苦い経験も今後プラスになるように、頑張ってください。

• toruchann
• 2010/02/15 (Mon) 09:56
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買い時かという質問なので投資目的という解釈をしますが
結論は買い時ではないです。まだまだ下がりますから。
ではいつが買い時か?金利がもっと上がった頃ですかね。
個人的には7.5～8.5%ぐらいになったら買い時なんじゃないかと思います。
２０１５年頃かなー
細かいところは240の人と同意見です。

• 通勤時間
• 2010/02/15 (Mon) 11:04
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仕事場と住宅は近い所が便利ですよ。

いくら郊外の街が安全な街でも仕事場が遠くければ住みたいと思いません。

以前私は通勤時間にフリーウエイ往復２時間以上費やしていましたが
仕事場の近くに引っ越しして通勤時間が片道１５分になりました。
ガス代はセーブできるし、通勤時間に使っていた時間も有効に使える
ので無駄な時間を使わなくて助かっています。

• Baby's mom
• 2010/02/15 (Mon) 11:04
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私も不動産、今すごく興味があります。
タウンハウスやコンドの方がいいと思ってたのですが、考えなおしました。２４０さん、情報ありがとうございます。

今２歳になる子供がいて、夜中によく泣いて、近所から苦情がきて、夜子供が泣いたらついつい強く叱ってしまう私に腹がたちます。やっぱり買うなら一軒家が理想ですね。アパートだと隣の方々にもすごく気をつかいますから。

まだまだ下がるとの意見ですが、どうせ買うならオバマが＄８０００くれるっていうファーストタイムバイヤーの為の制度に飛びつきたいところですが、もう少し待った方がいいのでしょうか?今年の４月までにまた延長されましたよね?また延長されたりしそうな気がして。。。

情報お待ちしています。

• 罰壱
• 2010/02/16 (Tue) 10:49
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便乗させてください。

私もとぴぬしさんと似たような状況です。
ばつ一 ４０代の子供なしの女です。
今後結婚する気も子供を作る気もございません。

不動産購入を考えてます。
とりあえずはLA内に自分で住む家を検討してます、老後は日本に住むことも考えてます。
５０万ドルほどの現金があるとしたら、
家やコンドはキャッシュで買ってしまう方が楽でしょうか?
それとも頭金の30％ほどに抑えて、のこりは他に投資したほうがよろしいでしょうか?

いづれは信頼できるアドバイザーを見つけて相談するつもりですが、今の所いい人を見つけることができません。
こちらの書き込みを見て皆さんとてもお詳しいようなので、アドバイスお願いいたします。

• 15h11
• 2010/02/16 (Tue) 11:58
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自分で長く住むつもりで、レントと比べて、TAX面も考えて、早めに購入したい場合であれば、今買っても、金利が安いうちであれば、良いと思いますが、投資目的や、短期で住み替えを考えている場合は、まだまだでは無いでしょうか。

現在、ローンが払えていない、または遅延している人の割合が半端ではなく、どう考えても、これから、良くなって行くとは思えない状況です。失業率の改善もまだまだ長い道のりですし、住宅事情に明るい兆しはなさそうです。
しばらくの間は、多少のアップダウンはあっても、基本は下げトレンドが続くと思われます。

しかし、エリアによる落差の開きが大きくなっていて、今後もその開きが大きくなってくると思われますので、エリアによっては、購入した方が結果良いケースも出てくるかもしれません。

市場価格、トレンド、金利、税金、政府の援助、エリア、物件そのものの、など、色々な状況が複雑に関係してくるので、一概には言えないかもしれませんが、私は、「待ち」と思っています。

• daniema
• 2010/02/16 (Tue) 12:28
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人生何があるか先の事は分らないので絶対正解というのはないという前提での意見だが、
『頭金の30％ほどに抑えて、のこりは他に投資』するのはNGという考え方もある。
今40代なら残りの人生働ける期間は多くない。ローンを抱えて途中で病気になったり失業して働けなくなることもある。
年取って失業すると復職は難しいそうだ。
働けなくなったら売ればいいが、時期が悪ければ損する。
まだゆっくりと値段が下がるかもしれない。今、株も不安定だ。

買う不動産の値段は知らないが、ローンの利子額を割り出しitemized deductionsで
どれくらい控除になるか計算して、かなりメリットがあるか調べるのもいい。今金利が低いようだね。

投資は、儲かる根拠がなければならない。根拠があってもやり方次第でドブに捨ててしまう。
プロは金儲けだから、魔術であやつられないよう自分で勉強するべき。
投資は勉強して自分でやるべし。

• popai33
• 2010/02/16 (Tue) 13:27
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#16さん
私だったら、借金なしで家を買います。そしてhome equity loanを＄２５万開けます。そしたら家のローン、または家賃もないし固定資産税と保険だけ毎月＄５００ぐらいだけの支払いいだし、大きなものを買うときには＄２５万のなかから使うようにすれば、楽ですよ。 今の時代は借金のないのが一番です。
それで毎月貯金できるようだと、その分を投資に回せばいいんではないですか。

以前はたくさんの額をローンして不動産投資をしてましたが、
結局毎月ローンに追われるようになり大変です。

ローンしてうまくいくのは年１０％以上の利益を上げないかぎりだめということです。

でもこれがベストというのはありません。

• daniema
• 2010/02/16 (Tue) 13:49
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home equity loanを開けて、便利なのでついつい使って、気がついたら家を失ってウロウロした若者を見たことがある。
そういう人を相手にしているプロは、「home equity loanに手を出すと、づるづる金を使い家を失うというのはよくあること。あまり手を出すものではない。」とのこと。

意思が強い方はいいかもしれないが、「サメ・ローン」と恐れられているそうだ。
おそろしいサメにあっという間に飲み込まれるローンという意味があるのかな?

• 240
• 2010/02/16 (Tue) 14:21
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やはり買い時2015年ぐらいですかね?自分の専門の建築業界は少なくとも2013年まで職はないというデータも出ていて、他の業界に転職する知人も少なからずいます。

再び高金利の時代が訪れると思いますか?今の不動産価格を下げずに、適正な水準にさせるためには超インフレを起こすオプションもあるかもしれませんが、そうなると、世界に流通するドルの信用不安に陥り、世界経済に大きなインパクトを与えることになるのではないでしょうか?僕は、日本と同じで、超低金利に近づくのではと思いますが。世界のエコノミストも解決できない問題なので、素人の浅はかな予測ですが。

タウンハウスやコンドだとHOAは高いけど、庭や外の管理は基本的にはHOAでされるので、その点では便利ですよね。一軒家を買う場合はガーディナや定期点検、修理などのメンテナンスに年に家の値段の数%かかると考えて置いたほうがよいと思います。税金以外に。集合住宅は、日本帰国や、出張が多い場合には、一戸建てよりも安心して留守にできるのが一般的のようです。

赤ん坊に罪はないので、一応頭だけは下げて苦情が来ても気にせず無視しましょう。エアコンつけて窓を閉めるぐらいの対策でよいのではないでしょうか。どうしても気になるようだったら、一部屋防音を強化してもよいかと思われます。多少の費用は掛かりますが、子供部屋、ピアノルームみたいな形で長く使えます。旦那さんと相談してみてください。防音方法を知りたければ、グーグルするか、ご連絡ください。アパートをコンドにコンバートされて売られた物件は一般的に見た目の内装は良くても、壁は薄く、作りは悪いです。住宅購入は安い買い物ではないので、家の履歴を十分調べてからご購入しましょう。

政府のタックスクレジット確かにちょっと惹かれますが、例えば$400,000の物件 が$300,000以下に下がることを考えたら、8000ドルの税金控除があってもお得ではないですよね。政府の刺激策は4月以降も何らかの形で遠からず復活するのでないでしょうか。復活しなくても、家の値段は下がるので、8000ドル以上のセーブになるのは間違いありません。

今の日本を見ているとわかりますが、不動産を投資目的で買う場合、何を考慮したらよいか?物件の値上がりではなく、家賃収入だと思います。バブルの時代は終わりました。10年後も家の値段は今とほとんど変わらないのでは。下がっていなければ恩の字でしょう。

もちろんマイハウスを持つことはとても有意義だと思います。ただ現在の一般的な不動産価格を見ていると適正水準にはほど遠いです。高級車を買うのと同じく、金銭的なリターンではなく、精神的な満足、お金には替えられないバリューを追求するための買い物です。残念ですね。

• baby's mom
• 2010/02/17 (Wed) 09:41
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２４０さん、コメントどうもありがとうございました。

そうですね、赤ん坊に罪はないですよね。。。反省します。

政府のタックスクレジット策にまんまとのせられて、貯金も安い家が買えるぎりぎりなのに、４月までにマイホーム買おうなんていきこんでました。それも反省します。

２０１５年までに、もっと働いて、貯金して、いいクレジットスコアつくっていって、それからでも遅くないですよね。

それまでアパート暮らしの方が、よく考えたら、子供が保育園、小学校、中学校とか大きくなるにつれて、良い学校に通える地区のアパートに引っ越したり色々便利かもしれませんね。
子供の将来のためにはそのほうが全然いいですし。

それまで不動産に行ったりしてもう少し勉強します。

• シニア
• 2010/05/02 (Sun) 10:27
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便乗させてください
CO-OP物件とはどのような意味でしょうか?
所有権のみかえるということでしょうか?不動産にお詳しい方たくさんいらっしゃるようなのでぜひ教えていただけませんか?よろしくお願いいたします。

• そいつぁ
• 2010/05/02 (Sun) 12:00
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建物の各ユニットを所有するのがコンドに対して、CO-OPは会社がそのコンドを所有し、その会社の株主になった個人にそのコンドを使用する権利がある物件です。
株主がローン等を支払う事になるので、メンバーのひとりでも支払いが滞ると他の株主に影響が出てきます。
なのでメンバーになるための審査は厳しいかと思います。

• シニア
• 2010/05/02 (Sun) 18:03
• 報告

24さん、ありがとうございます。
お陰さまで理解できました。このCo-cp物件のメリットって何でしょうか?結構LA内にはこのような物件が沢山あるようですね。