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コンドミニアムの購入。

自由谈话
#1
  • 不動産
  • 2005/11/10 02:35

近い将来2brのコンドミニアム、またはタウンハウスの購入を考えているのですが、物件探しは何から初めていいのか、さっぱりわかりません。
TorranceやIrvineの方では日系の不動産屋さんもあるようですが、購入はSFVの辺りを考えています。
経験者の方や、不動産に詳しい方、物件探し方等アドバイスいただけると助かります。
また頭金ゼロでもクレジットが良ければローンを組めるようですが、通常どのくらいの額を入れるのが良いのでしょう？もちろん多く用意できたらそれに越した事はないと思うのですが、皆さんは頭金にどのくらいの額を入れて買われましたか？
ご意見お待ちしています。

#7
  • ほほにく
  • 2005/11/11 (Fri) 09:35
  • 报告

また来ました。
＃２にも書きましたが、エージェントのレートというものには二通りあります。
まずコミッションは買う時には不要ですよね？と最初に念押ししておきましょう。
それからエスクローのescrow fee (or closing cost)は幾らくらいですか？という質問もしておくことを勧めます。
南加では、コンドでも$400,000近くまで相場が上がっていますから、仮に「そうですね、物件取得価格の2〜3%くらいと思っておいて下さい。」なんて言われると既に$8,000〜$12,000くらいの金額の話になります。
売却時に負担するCommissionは物件価格のＸＹＺ％という形でシンプルに計算できる事が多いですが、escrow feeは、それほど物件価格に左右されません。
今お話されているような物件なら$5,000〜%$7,000が相場です。
日系or非日系での差というお話なら、commissionでは差は無いと推測します。
closing costに関しては、日系とか非日系ということよりも、エージェントを仕切っているブローカー会社の方針とかの方が大きく影響すると思います。
最初の時点で何社か当って、honestでhard workingで、reliable & dependable、そして一番大事なtrustworthyなエージェントを探すことだと思います。
そして＃３さんの言う通り「この人！」と決めたら、二股かけずにその人と二人三脚というのが正解だと思います。
日本人orそれ以外という区分けで一般化は難しいでしょう。
まず何人かのmortgage lenderに「owner occupyのコンドorタウンハウスを探してる。　ダウンで用意できるのは＄ＸＹＺくらいで、プラス＄ＡＢＣくらいのclosing costは自己資金で行ける。　相場は$400,000くらいだと思うので、差し引き＄ＸＸＸくらいのline of credit(loan approval)がもらえないか？」と聞いてみたら如何です？
そうするとＳＳＮを教えてくれ、から始まって根掘り葉掘り電話で聞かれます。　
過去２ヶ月間のbank statementを出せとか、VISAのコピーを出せとか、application formにサインして送り返せとか･･･。
だいたいメールとファックスで、２〜３日後には、どんなプログラムが可能か連絡が来ます。
まずローンをsecureすることが第一です。
あ、でも先にreliableな不動産エージェントが見つかったら、その人のreferrelを紹介してもらう手もあります。
その方が楽と言えば楽ですけど。
またはlenderを先に決めて、そこからエージェントを紹介してもらうこともできます。
あなたのニーズに応えてくれる、confortableにco-workできるプロフェッショナルを探すのが一番大変なお仕事だと思います。
性格的な相性もあるでしょうし大変ですが、パートナー(不動産エージェント＆レンダー)選びは妥協せず頑張って下さい。

#8

たまねぎさん、折角メールアドレスまで教えて頂いて大変感謝です。
ビビナビを通してメールしようと心みているんですが、なぜかエラーがでて先に進めません。もし良ければ、こちらもメルアド載せましたので、メール頂けると嬉しいです。

#9

エージェントは腕のいい人から悪い人まで様々です。また、本当に親身になってあなたの物件を根気よくとことん探してくれる人もいれば、適当なものをうまく買わせてしまおうという人もいますので、エージェント選びは慎重に行って下さい。

家の売買の際のコミッションは普通、売り手と売り手のエージェントの間で、家の売値の何パーセント（相場は平均５％くらい）という形で契約されます。売り手のエージェントはその中から更に何パーセントかを買い手のエージェントに支払います。買い手のエージェントはこの物件を買わせれば自分にどれだけのコミッションが入るか事前にわかりますので、当然自分に払われるコミッションが高い物件を売ろうとします。

私はいままで何度か物件の売り買いをしてきましたが、やはり信用できる人からの紹介がいちばん安心できるでしょう。それでも必ず最低３人のエージェントと面接をして、自分のニーズに本当にあった信用できるエージェントを探して下さい。最初の面接はだれでも大抵無料ですし、複数のエージェントと面接をしてその中から選ぶのだと最初から正直に伝えた方が、断る時も断りやすいです。

エージェントと面接の際には次のことは必ず聞いて下さい。

カリフォルニアの不動産ライセンスは持っているか？（証書を見せてもらう）
あなたが物件をさがしているエリアでの経験は豊富か？
エージェント歴は何年か？（もちろん多い方がいい）
過去の契約物件数（売り手側と買い手側両方）（一般的には数が多い方が優秀）
最近３年の契約物件数（一般的には数が多い方が優秀）
実際の顧客に連絡をとって評判を聞けるか？

誰も紹介してくれるあてがない場合はこちらのウェブサイトがおすすめです。
www.homegain.com
こちらのFind & Compare REALTORSというところでBuyerとして登録しエージェントを探します。どのエリアでいくらくらいの物件をさがしているかをインプットしておくと、あなたの個人情報が相手に見られることなく、登録しているエージェントが「ぜひ私を雇って下さい」という売り込みのメッセージを送ってきます。１日待てばすぐに20件くらい来ると思います。別にここから選ぶ責務は全くないので、冷やかしでやってみてもおもしろいかもしれませんよ。

最後に、よく日本人はエージェントのいいなりになってしまうケースが多いのですが、エージェントとは本来あなたのために働くことによって報酬を得るのですから、強気に何でも言った方がいいですし、気に入る物件がみつかるまでとことん探させる、くらいの姿勢で接して下さい。もちろん、気に入らなければ途中で解雇できますし、そのことを契約時に確認することも大切です。

よい物件が見つかることを願っています。

#10

皆さん、さらにいろいろな情報どうもありがとうございます！
やはり沢山のエージェントとあって自分に合う人というのを探すのが良いようですね。sasori42さん、リンクありがとうございました。今の所全く当てがないので、早速登録してみます。
また、ほほにくさんも再度の情報提供ありがとうございます。
まずレンダーにクレジットラインの確認をという事ですが、その際も何軒も聞いてみて比較してきめてもいいのでしょうか？SSNも教えなくてはいけないという事は逆にあまり聞き回らない方がいいのでしょうか？
質問ばかりですみませんが、わかる範囲で結構ですので教えて頂けると助かります。

#11

ところで、不動産って今は、買い時だと思いますか？　日本の知人からは、バブル崩壊の懸念で、ヤイノヤイノ言われますが、こっちにいると、まだまだ値段が上がるから、買っておいた方が良いのかなと、思うこともあり、正直、迷うところです。

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