びびなび : ロサンゼルス : (アメリカ合衆国) Los Angeles

• テナントの義務
• 2015/01/28 (Wed) 08:45
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少し説明が足りていなっかったのかもしれません。
現在契約をして借りているのではなく、これから借りる場合のケースを前提にお聞きしております。
Property Management会社が入っているようなアパートメントではなく、個人がオーナーのSingle Homeだと、One Year Leaseがほぼ一般的だと思います。
またオーナーの立場から、契約の際にリースタームに修正を加えたり、Early Terminationを想定して契約交渉していたら、借りたくても借りれない可能性もあると思います。そのために、ある程度の負担の予測をしておきたい、という意図になります。

Well5さんへ
上記のような背景でこの「お悩み相談」に相談させていただいた次第です。事が起きて係争するよりは、事前にRisk Mitigateしたり負担範囲を覚悟しておくことは、時間と労力の無駄ではないと思っていますし、契約にあたり同じような懸念（万が一、一年未満で転勤とかが発生したらどうしようか?）を持っていらっしゃるかたも多いのではないかと思います。

yuyulongさん
以前のアパートのケース、2か月分と契約書に明記されているとのこと、情報ありがとうございます。
CA州の契約うんたら、、という引き合いは、不動産取引やペナルティに関わる法律は州により規定されており、どのように契約書にペナルティが規定されていたとしても州での慣例・判例を超えるようなものであればその契約自体が無効となる可能性が高いからです。（たとえば、セキュリティデポジットを規定期間以上要求されたり、過剰な原状回復に利用したり、適正期間内に明細を添えて返却しない場合、係争すれば確実にオーナー側が負けると思います。）家主と借りるときにどういう契約をかわしたかですよ、とのことですが、どういう契約条項なら違法なので契約時にオーナーに申し入れできるのかを知っておく必要があると思います。案外知られていないのですが、知見の乏しいオーナーの場合、明らかな違法条項とは知らずに契約書に盛り込んで、あとでテナントに訴えられるようなことを良く聞きます。

• 契約書とは
• 2015/01/28 (Wed) 08:45
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＃１ テナントの義務。。。。

テナントの義務は契約書に書いてある通りです。
分かったふりして、ああだこうだ書き込んでくる人が殆どなので
契約書でサインした所を実行するのみです。
それが契約書の意味です。

• テナントの義務
• 2015/01/28 (Wed) 08:45
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hiruyoruさん、
はい、もちろんすべては交渉次第ですが、家主との交渉で相手が譲らない場合に、最悪どこまでの義務をテナントが負うのが通例なのでしょうか?
（家主が「払え」とテナントを訴えて裁判に持ち込まれた場合に、テナントがいくら抗弁しても払う義務を負う可能性が高いもの。つまり交渉決裂して、裁判に持ち込まれたり、こちらから持ち込んでも、結局徒労に終わるので、どのあたりが妥協する範囲なのか?）
というのが質問の趣旨になります。ご見識、過去の経験ありましたら、お願いします。

• hiruyoru
• 2015/01/28 (Wed) 09:15
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えーと
ながながと書いてますが、まだわからないかな～
家主との契約なんで、これから借りるのならサインする前に契約前を確認しておけばいいことでしょ。で、納得したらサインすれば良いことであって。
違法行為なんてそれこそ、ここに書ききれないほどあると思いますよ。

裁判になっても、あなたが裁判官に納得させるだけのことを説明して、裁判官が納得すればあなたの思い通りになるでしょう。

家主の考えはそれぞれ違う。厳しい人もいれば人情に訴えれば聞いてくれる家主も。

というか、１年契約とわかっていていて借りて、早くでるかもしれないって。
だったら、月極めの物件を探せばいいという事じゃないんですか?
３年リースの車を１年で返すとどうなるかわかりませんか?
こんな人に貸したくないなぁ

• そうですか。。
• 2015/01/28 (Wed) 11:15
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１，２，３と回答がでているのに、これよりいい条件をさがしているのかしら? つまり、１年リースで借りて、途中で出たいときに成るべく出費を抑えたい? これをオーナーに言えばいいでしょう。 言いづらいのね。。。あまりにも自己中心だし。

揚句のはてに、知見の乏しいオーナーの例を引っ張りだしてきて。 Month-to-Monthで借りることを勧めます。 オーナーからもテナントからも３０日で契約破棄できる。

• テナントの義務
• 2015/01/28 (Wed) 11:21
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hiruyoruさん

厳しいお言葉をどうもありがとうございます。
追加の記載に対して、何か気分を害されているようなので、お手を煩わせないように、これ以上のコメントはどうぞお控えなさってください。

この記載をご覧の方々が現在どのような境遇（レント、持家）かは存じ上げないですが、新居をレントで探す際に、「ひょっとしたら何かの事情で1年未満で引っ越しせざるを得ない可能性もあるのでは?」ことは、多くの人が持っている不安だと思います。しかし、ほとんどの物件はOne year leaseが一般的であり、Month to Monthの契約はAcceptされないのが実態です。（交渉してAcceptされる物件はかなり少なく、選択肢がほとんどなくなるため）

この掲示板に質問を掲載したのは、多くの不動産関係者のプロの方もご覧になっていると思い、そういった方々からの知見や、実際に同じような境遇にあった方からの情報を得たいという意図でした。全ては契約書次第というのは承知しております。ただし、hiruyoyuさんが引用されているような車と不動産では、リース契約とはいえ、実際には比較対象の参照としては異なるのであまり参考にはならないはずです。（車の場合にはEarly Termination Clauseは必ず入っているため）

ちなみに、私の場合、新たにレントで借りると同時に、現在所有の居住物件をレントアウトして貸す、ことも行うため、借主と家主の両方からの立場からです。

• kuji
• 2015/01/28 (Wed) 12:04
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??

• 転勤3
• 2015/01/28 (Wed) 12:48
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大変ですね。 でも頑張ってね。 この不況の時勢、転勤したとはいえ、どうなるかもわからない。 ごめんね、変なことかいて。 いい家主とめぐり会うことを願ってます。

このとび主のように、節約できるのはする。 リサーチ、意見を募る。 立派です。 スージーオーマンもいってました。 いま仕事を失っても困らないように、３年間の生活費は貯蓄してますか?

• ハイヨー
• 2015/01/28 (Wed) 15:41
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家主の立場の方なら貸す事の大変さもわかっておられると思いますが、

借りるときにのみ自分に有利にするにはどうしららいいですか?
ってとっても身勝手に聞こえます。

私が周りで聞いた事のあるケースでは次に借りる人が決まるまで
家賃を払い続けたというものばかりです。
当たり前の事だと思いますがね。

何か逃れる方法がないか聞いているようにしか思えません。

• yuyulong
• 2015/01/28 (Wed) 17:23
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んー。何というか、そこは言い方なんじゃないでしょうか?「３ヶ月で出る予定なんですが貸してくれませんか?」って言えば「私達は短期リースは行ってません。」って言われるでしょうけど、私達夫婦は１年リースのところに契約した時、「もし、やむおえない事情ができてリースが終わる前に退出する場合はペナルティーはいくらになりますか?」という言い方で聞いたら「あ、その場合はここに書かれている様に家賃二ヶ月分ですよー」と事務員さんに言われました。

とにかく、契約する時に契約書にそういう事も含めて全部記載してもらう事です。借りるのが個人だとかなんだとか関係なく、契約書にそういう事は書いてもらって契約するのが普通だと思います。

私の友人は個人からアパートを借りてましたけど、契約書には「早期退去の場合残りの家賃は全額払う事、もしくは新しい入居者が入るまでの分を払う事」とあって、早期退去の時に他のサブレットしたい人をかなり必死になって探していました。でも、私が借りたアパートの契約書は東海岸だろうがロスだろうがどこだろうが（５州くらい引越しました）どこも「リースブレイクは２ヶ月分の家賃」と書かれてました。

• テナントの義務
• 2015/01/28 (Wed) 18:21
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掲示板のトピ主です。
やはり、ここに相談内容を記載すると、一部の方々には歪曲して捉えられてしまう傾向があることを認識いたしました。

#11そうですか。。さん、#16ハイヨーさん
記載内容が自己中心的、身勝手に感じられていらっしゃるのでしたら、今後表現方法を改めたいと思います。
ただし、質問の背景は、契約を有利にしたかったり、踏み倒せるものはなるべく踏み倒そう、ということが前提ではないことをご理解いただければと存じます。
多くの駐在員や同様の立場のサラリーマンは、常に帰任・転勤の可能性がある中で、居住物件を選択することになります。そのような立場の方々がすべてMonth to Monthの契約を選択しているわけではなく、その時になったら常に最少の負担で動けるように事前に準備をしておくことが必要になります。
（勿論、そのような負担はすべて会社が追うべきで個人が気にする必要は無いという方もいらっしゃるかもしれませんが、会社の負担を最少に抑えるよう努力するのがモラルだと思います。）
しかし、その負担（ペナルティ）はどこまでが通念上の範囲になるのかは、他のサイトでのリサーチや、すでにこの掲示板でのコメントを見る限りでもかなり広範にわたっていることがご認識いただけるのではないかと思います。
「次の人が決まるまでの家賃を払い続ける（だけで残存期間は免除）」のが当たり前と思いきや、「契約書上1年リースにサインした以上、（次のテナントが決まろうが）1年間の支払い履行義務を負う」というご意見もあります。もちろん、オーナーとの交渉や事情により酌量されるため、全てが一義的に決まるようなものでは無いことは認識しております。
では、何が知りたいのか、誤解をされているようなのですが、オーナがどのような方（酌量を考慮しないケース）であろうと、Early Terminationが記載されていない場合に「最大支払うべき範囲」は何処か、という点です。それを理解した上で、実際に1年未満で退去せざるを得ないProbabilityとバランスしながら、Month to Monthの物件を探すべきなのか、Probabilityが低ければリスクを覚悟して契約すべきなのか、という選択をすることが必要になります。
こういった背景でご質問をさせていただいたのですが、自己中心的で身勝手とお感じになられれば、仕方のないことですが、何の事前準備や予備知識がなく契約をすることは、もっと身勝手で無責任だと思料いたします。

• fiesta
• 2015/01/28 (Wed) 22:26
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>家主が「払え」とテナントを訴えて裁判に持ち込まれた場合に、テナントがいくら抗弁しても払う義務を負う可能性が高いもの。つまり交渉決裂して、裁判に持ち込まれたり、こちらから持ち込んでも、結局徒労に終わるので、どのあたりが妥協する範囲なのか?）
というのが質問の趣旨になります。

>事が起きて係争するよりは、事前にRisk Mitigateしたり負担範囲を覚悟しておくことは、時間と労力の無駄ではないと思っています。

この件に関しては時間と労力の無駄だと思います。
既にトラブルになる可能性があるのを知っているのだから最初からそういう状況を作らないのが一番のRisk Mitigateです。
駐在員御用達の不動産会社ならMonth to Monthの一軒家も紹介してくれるはずです。
気に入った家が見つからなかったらタウンハウスならMonth to Monthが殆どです。
このように仰ってるくらいなので↓
（勿論、そのような負担はすべて会社が追うべきで個人が気にする必要は無いという方もいらっしゃるかもしれませんが、会社の負担を最少に抑えるよう努力するのがモラルだと思います。）
タウンハウスじゃ嫌だ～何がなんでも一軒家じゃないと！なんて駄々をこねるようなことはしないでしょうし。
こんなことで裁判なんていいこと何もないですよ。
（勝ったって嬉しくも何ともないでしょ）
それでなくてもストレスフルな日常なのに持たなくて良い不安材料は最初から持たないほうが精神的にもいいですよ。

• 昭和の母
• 2015/01/28 (Wed) 22:58
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＞Early Terminationが記載されていない場合に「最大支払うべき範囲」は何処か、という点です。

答えは１年分全額です。最大ではなくて、きっかり１年分です。

難しく考えることはないですよね。Early Terminationの
規定がないなら、それは出来ないという意味です。

実際に早期退去することになれば、交渉して安くなるかも
しれませんが、契約上は１年分全額であることには変わり
ありません。１年契約なのだから当然ですね。

• hiruyoru
• 2015/01/29 (Thu) 10:07
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私も含めすべての人は＃２０と同じことを言っている。それが常識だから。別にあんたの言っている事を歪曲して捉えられていない。
なぜ、月ぎめを選ばない?いくらでもあるだろ

• 昭和のおとっつぁん
• 2015/01/29 (Thu) 11:06
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＞なぜ、月ぎめを選ばない?いくらでもあるだろ
それは本人が決める事。
見知らぬ他人に決断してもらう必要はないと思いますが。

• ブロークンリース
• 2015/01/29 (Thu) 11:21
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ちなみに家は家賃２か月分＋デポジット没収（テナントからの掃除なし）で示談解決しました。

• ふぐ中毒
• 2015/01/29 (Thu) 11:21
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#19さんに同意。

このトピ主さんは1年リースをしない方向で探すべき。
月極めは見つけるのが困難と言っていますが、
そんなことはありません。
古めの物件で個人でやってるようなところだったらありますよ。

• ブロークンリース
• 2015/01/29 (Thu) 11:21
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まじですか?あなたにそっくりな人が家に来たことがあります。 １年契約を結んだ後、破棄したいと言ってきました。契約書にはEarly Terminationのpenalty clauseが書いてないから、と嘯いていました。まさか同じ方?

１年契約した、ということはこれから１年間家賃を払いますという約束なんですよ。その約束を破るということはBreach of contract、契約不履行で訴えられてもしかたがないということです。
ちゃんとした契約書があれば当然大家が勝ちますし、訴訟費用も負担させられますよ。そちらの場合家を所有しているということなので、払わなければ裁判所はあなたの家を差し押さえることも出来るでしょう。

ただ大家側も裁判なんてめんどくさいことは正直したくないので、出来るだけ示談で済ませたいから、あなたの書いた３番目の条件をのむことが多いと思いますね。

• あはーーー３
• 2015/01/29 (Thu) 12:24
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テレビの裁判でも負けていました。 若いこが半年で残りの半年分払わないと頑張っていたけど。 判事は１年リースはあくまでも１年で、これを勉強代だと思って払ってくださいと判決が下りた。

• テナントの義務
• 2015/01/29 (Thu) 15:23
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#19さん、#22さん、#25さん

ここで議論しているのは、モラル上MtoMと1yr Leaseのどちらを選ぶべきかということではなく、法律的、専門的観点からの1yr Leaseでの債務不履行時の見解である点をご理解ください。
それぞれ、どちらを選ぶべきかは、個々の事情によりそれぞれです。解約の可能性が高いのであれば、当然初めからMtoMを選択すべきでしょう。
では、解約の可能性は現時点では無いが、万が一（転勤、病気、環境悪化、、、）のケースが発生したときにどのように備えるのがいいのか、という点を懸念し、すべてのケースでMtoMを選択すべき、というのは間違った選択になると思います。
つまりProbabilityと損失も含めての総合的な判断をすることが、重要なのだと思います。

ご記載のとおり、MtoMの物件は存在します。
しかし希望するレイアウト、学区、エリアや環境でなかったり、おおむねMtoMの場合はレントが相対的に高めだったりします。
途中退去の可能性は低いが、例えば9か月は必ず転勤は無いけど、残りの3か月では少し不透明、という場合では、「最大で3か月分のコスト（ETペナルティコスト）」と引き換えに「希望の物件への9か月間の居住」がバランスされるので、MtoMで希望していない物件に入るよりも、経済的、QoL（Quality of Life）にも良い選択であるといえます。

退去の可能性が少しでもある人は、いかなるケースでもMtoMで選択すべき、という見解を煽るのはあまりにも稚拙かつ短絡的であり、生活にダイレクトに帰結する住環境であるからこそバランスを考慮した選択であるべきだと思います。

なお、再三になりますが、ここでは、ご指摘いただいた精神論やテナントのモラルを議論したいわけでない点をご留意ください。あえて上記のコメントを記載したのは、一部の方が誤解されて、不用意にMtoMを選択して、貴重なQoLを失わないようにとの背景です。

#24さん

貴重な情報ありがとうございます。ちなみに、小生とは別の方です。ETが無いので払わない、というのは無責任だと思います。小生はそのようなポジションを展開したいという意図ではございませんので誤解ないようにお取り置きください。