Vivinavi : Los Angeles : (Estados Unidos) Los Angeles

• テナントの義務
• 2015/01/29 (Thu) 15:23
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色々と情報やご意見ありがとうございます。

冒頭の質問でも記載のとおり、「契約上義務は残存期間の履行義務を負う」点での疑義は無いです。（”契約上の義務で言えば上記１”と記載しています）
ロジカルに、争点としている「一般的な解釈がどこにあるか?」を整理すると、（一部の方々はヒステリックかつ非論理的にコメントされていますが）どのようなケースで解釈が分かれるかは、
①その残存期間中に別のテナントが入った場合
②残存期間中に故意にオーナーがテナントの募集を行わない場合
についての扱いにあると思います。

①のケースは、#16さんの事例にもあるとおり、次の人が見つかるまで払い続けた（、でも残存期間すべては請求されなかった）というケースです。
このケースの解釈は、「残存期間中に新たにテナントが入った場合、その物件から得られるであろう収益機会の損失を穴埋めできたので（逸失利益が存在しなくなった）」ことから、オーナによる請求権は棄却されるべき、という解釈です。
おそらく、裁判上では、契約上にEarly Termination（ET）が無い場合でのETで係争があった場合、この解釈で仲裁されることが多いため、知見のあるオーナーの場合には、途中でテナントが入った場合にはそれ以上の残存期間の請求はしない（訴えられると負ける可能性がある）というものではないかと思われます。
恐らく一部の方は、「契約がすべてなので、契約で合意している以上、逸失利益の相殺があっても履行は免れない」という解釈をされると思いますが、実際の法律上、裁判上の解釈は、「契約は本来得られるべき収益を担保するものであり、逸失利益が存在しなくなれば、契約本来の目的が満たされるので、それ以上の履行を求めることはできない」という根拠になります。

②のケースは、本来オーナーが残存期間中もリースとして貸し出すことを意図していたのにもかかわらず、故意に新しいテナントを募集する努力を怠った場合には訴追される可能性がある、というものです。
このケースでも、オーナーが意図的に残存期間内にテナント募集を怠っていることが明らかになれば、係争に持ち込まれた場合、逸失利益相殺される可能性があるという解釈です。
（「残存期間に他のテナントに貸すかかさないかはオーナーの勝手でしょ」という反論に対して、「でも、当初はその期間も貸すことを前提にしていたのでしょ。なぜ意図的に貸さないの。」という抗弁です）

以上のように、実際のケースでは争点と解釈が分かれてくるため、一概にいかなる場合でも残存期間をすべて履行する義務を負うのが常識、というものでは無いのです。
オーナーが情状酌量により、残存期間すべての履行は免除するのではなく（もちろん、そのようなケースもありますが）、知見のあるオーナーは上記の①や②のケースの際には残存期間全てを請求すると不当請求として訴追されるリスクがあるので、きちんと法律解釈して行わない、ということでもあると思います。

表層的にMonth to MonthかOne year leaseか、とか、如何に弁済を免れようとしているのか、といったことを懸念しているのではなく、上記事例のように、具体的、専門的観点からの知見を深めて適正な賃貸契約解釈を行うことが必要という認識です。また、それらの知見は多くの方々にも広く有益であるため、敢えてこういった場でオープンにしている次第です。

• 昭和の母
• 2015/01/29 (Thu) 16:21
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＞①その残存期間中に別のテナントが入った場合
＞②残存期間中に故意にオーナーがテナントの募集を行わない場合
＞についての扱いにあると思います。

１年契約したら、その１年間はあなたに権利があるので、
オーナーが別のテナントの募集などできるわけがありません。

私がオーナーならあなたに１年リースの残高を全額お払い頂き、
リース切れの日付まで待って、新しいテナントを入れます。

• /dev/null
• 2015/01/29 (Thu) 21:45
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残り３ヶ月分か２ヶ月のペナルティーを争うとしたら、ずいぶんみみっちい話ですね。変に債権回収会社にまわされてクレジットヒストリーに記録が残ったら７年は消えませんよ。

• /dev/null
• 2015/01/29 (Thu) 21:54
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TL;DRで誤解しましたが残り３ヶ月ならリーズナブルという話なのですね。半年以上住むのが確実ならペナルティー覚悟でいいんじゃないですか。最悪のこり６ヶ月分払えばいいだけだし。

• mistress
• 2015/01/29 (Thu) 22:33
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tl;dr (abbreviation for too long; didn't read

なんのことかとおもったら、”長いこと読んでなかったので”?
グーグルで検索しました。

• 珍保 立夫
• 2015/01/29 (Thu) 23:03
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トピ主が言わんとしている『転ばぬ先に杖』的な発想で
質問しているのは判るが、“ヒステリックかつ非論理的に
コメントされています“など上から目線で意見を受け止めて
いれば、必然的に荒れる事ぐらい理解できないのか?

基本的にトピ主が言っている“ヒステリックかつ非論理的
にコメント“している人達の『契約書に書かれている事が
全て』が正しいと思うぞ！

それに納得がいかないのであれば、こんなところでグダグダ
言ってないで、マネージメント・カンパニーとアンタの希望を
交渉でもしたらどうなんだ?

だからアンタの気分を害するコメントが増えるし、非論理的
なコメントをする人達がさらに攻撃を始めるんだよ。

ここにコメントしている人達はアンタに家を貸す訳じゃないん
だから、アツくなったところで何の解決にもならないだろ?

自分の希望があったらまずマネージメント・カンパニーと交渉
でもして、向うの返答に対して『この様に言われました。同じ様な
経験をされた人は居ますか?その時はどの様に解決しましたか?』
じゃないのか?

そろそろ上から目線で喧嘩を売るのを辞めたらどうなんだ?

• pieces
• 2015/01/30 (Fri) 05:30
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同感 同感

• お答えします
• 2015/01/30 (Fri) 08:30
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昭和の母、その他の一部の知ったかぶりの人、あまりにも素人すぎで、そんなことしたらテナントから訴えられますね。おバカすぎ。まあ、訴えられても、まともに答えることすらできないでしょうけど。これ↓よーく読んで出直してきなさい。（そもそも内容理解できる?）ちゃんとCivil Codeで規定されてるからね。

https://www.ocf.berkeley.edu/~asucrla/How%20to%20Break%20Your%20Lease

よく恥ずかしげもなく、偉そうなことがのたまえるわ。
これにて終了。

• hiruyoru
• 2015/01/30 (Fri) 10:11
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↑のソースを読んでみたけど ”いつ どこ” がどこにも書いてないから信用できない。だいたい、最初のページのペンギンは何だ?お遊びのページ??
学生相手なら、部屋貸しのルームシェアの事例かもしれんだろ。そこらへんもこのレターには書いてない。
100歩譲ってもこのレター読む限り結局、家主に有利に読めるんだが。
だって、「頑張って探したけど見つからない」と言えばそれまででしょ。
一言も、ペナルティ無しでいつでも出たい時に出れるとは書いてない。
あんたが終了。

＃１は
結局、自分に有利な意見以外は一切受け付けないわけでしょ。
そりゃ、むりだわ。頭固すぎ。
クレーム上げるの好きでしょ。

簡単なこと
借りる前に家主に、早く出る場合のペナルティーは?と聞けば良いこと。
納得出来なければそこを借りなければ良い。

• あはーーー３
• 2015/01/30 (Fri) 11:07
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To: No. 36
This is a free country and fucking country. オーナーもなんでもできるんじゃない? それに対してテナントが怒れば銃で撃ち殺すこともできるんし。 でも、法律があるから、それにしたがって、オーナーを裁くのに、弁護士費用、労力、ストレス? オーナーだって黙っていないでしょう。 儲かるのは弁護士だけ。 あなたが添付した法律事務所、ASUC Renters’ Legal Assistance も、どのようにしてリースを破るか、当事務所が手伝います。今すぐ連絡をって、ホームページにあります。 とび主さんもこの弁護士事務所にいけばすべてＯＫじゃない?

• 昭和の母
• 2015/01/30 (Fri) 12:17
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＞だって、「頑張って探したけど見つからない」と言えばそれまででしょ。
＞一言も、ペナルティ無しでいつでも出たい時に出れるとは書いてない。
＞あんたが終了。

その通りですね。それに最初からオーナーが非協力的なら
どうするんでしょうか。訴えますか?

裁判が終わる頃には、空家のままリースが切れて、結局は
テナントの全額負担になるんじゃないでしょうか。

＞オーナーを裁くのに、弁護士費用、労力、ストレス? オーナーだって黙っていないでしょう。 儲かるのは弁護士だけ。

１年リースの残高を全額払うよりお金かかりそうですね。
それなら最初から素直に全額払ったほうがましでしょう。

この Civil Code 実際にはほとんど役に立たないルール
なので、弁護士雇ってまで権利を主張する意味がないとの
結論になりそうですね。

そもそもオーナーが協力的なら Civil Code に関係なく、
最小のダメージで早期退去できますから。

• 昭和のおとっつぁん
• 2015/01/30 (Fri) 13:07
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人間同士困った時はお互い様の思いやりの気持ちで接しましょう。
良い事をすれば将来良い事が還ってきます。
ほんま鬼の首とる方々がたくさんいるようで
渡る世間は鬼ばかり。

• ふぐ中毒
• 2015/01/30 (Fri) 16:07
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契約書の内容というのは絶対的なものだから、
基本的にはちゃんと守る前提でないと痛い目にあう気がする。

• テナントの義務
• 2015/01/30 (Fri) 16:07
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そろそろ週末なので。（一部の書き込みレベルで表現変えて、Summarizeしときます。）

・意見を聞きたいのではなく、専門的観点とその根拠を知的好奇心からファクトリサーチをしてみた（何も困って聞いているわけではない）
・客観的主張や根拠もない、個人的見解からの「こうあるべき」「こうしたら」などというレベルのリサーチではない（このレベルの書き込みしかできないものが多すぎる）
・ここに書き込みに来るレベルに、上記のような「専門的」「客観的」かつ同様の経験でのLesson Learnedを持っている事例があるか、ないしはどのぐらいのレベルが展開されるのかテストした
・論理的に丁寧な表現をしてみたが、記載内容を読解し適切にコメントできるレベルは、ほとんど見当たらなかった
・書き込みのほとんどは、問いに対する内容ではないものと、根拠が示されない「主張」や個人の見解であった
・暇つぶしと、低思考レベルがどう反応するかの収穫にはなった

結論は、そもそもLease break後のLand load（LL）とTenantの義務を規定しているCivil Code 1951.2についての「専門的観点」を振ってみたが（はじめから難しく書くと、レベルの低い人たちが標本調査で釣れないので）、その意味が理解できずにイラついた多くの書き込みの様子がうかがえたが、その一部へのメモ、

Hiruyoruは、たぶんこれ見て、また猿レベルを書いてくると思うけど、「簡単なこと」とか言ってこっちが恥ずかしい。内容が面白かったらお相手してあげるね。

昭和の母は、無知と勝手な想定を事実のように平然と書いているのでもう少し勉強してね。大した経験も知識もないのに、これも恥ずかしいし害だね。

その他、雑魚の書き込み、精神論とかレベルが低いところからの「こうすべし」論を書かれても、知的じゃないんだよね。MtoMとLeaseのどっち選ぶべき?なんて、ここでは聞いちゃいないんだよね。質問の意図が理解できないんだから上から目線になるでしょ。珍棒〇〇とか、恥ずかしげもなく出てきちゃうし。

ちなみに、ブロークンリース、は根拠なく「2か月とSDで許してやった」とか、CC 1950.5を知らずに大家やってるとは、素人丸出し。

あと、昭和のおとっつぁんは、求めている内容や客観的根拠は書き込まずとも、考え方や中身は真面目。そもそもCivil Codeに書かれているPrincipalは「お互い思いやりの気持ち」。

あと、誰かが書いてたけど、困り果ててこの掲示板頼りに「意見ください。教えてください。」じゃないから、あまり本気にしないでね。マネジメント会社がいるアパートを想定してる人もいたけど、そんな（貧乏な）とこに住まないから。そもそもファクトリサーチね。

悪いね。暇だったのでたまには暇人、低俗レベルに下りてみて、遊んでみたかったので。

• Merci
• 2015/01/30 (Fri) 16:07
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#36さんが言っていることは Mitigation of Damages
のことですね。LandlordはTenantから契約破棄を正式に
文書で受け取ったらすぐ次のTenantを探すべく行動に移す
義務が生じる、というものだと思います。

そうだとしてもその間のレントや広告代などかかる費用は
Tenantが負担する義務があることには変わりありません。
またLandlordはクレジットの悪いTenant候補を拒否出来ます。

なのでトピ主さんが出来ることはLandlordがすばやく次の人
を探してくれるのを待つか（その間レントを払いながら）、
ご自分でクレジットの良い候補を探し出してくることでしょうか。。。
あまり選択肢はないように思います。

• 人頼り
• 2015/01/30 (Fri) 16:07
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#36

わからない事には書き込まないほうがいい。
不動産の事は不動産セールスマン、不動産ブローカーに聞くのが
ベスト。 客がいないのでただ免許の更新を続けているだけのもいるが、
現在ActiveにCommissionを稼いでいる不動産Salesperson
(セールスマン）に聞いたら。
これにて終了

• アタル
• 2015/01/30 (Fri) 16:55
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またこいつか、ホントいつも暇だね。
だったら英語くらい勉強しなよ、Land loadだって、ｗｗｗ

誰か、民主党いい加減にしてほしいってトピ立てて遊んだげて。
♂

• 昭和の母
• 2015/01/30 (Fri) 17:18
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＞だったら英語くらい勉強しなよ、Land loadだって、ｗｗｗ

あと、Civil Code の Principal ですって。英語とっても
不自由みたいですね。

それともお金の損得勘定しか興味がなく、何でも元金、資本金に
なっちゃうのかしら。

• hiruyoru
• 2015/01/30 (Fri) 17:59
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ブロークンリース
ってなんだ?何語だ?意味がわからん。
＃１さん、猿にもわかるように論理的に説明してくれないか?っていうか、相手したの恥ずかしくなってきた。

• 昭和の母
• 2015/01/30 (Fri) 18:15
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＞そうだとしてもその間のレントや広告代などかかる費用は
＞Tenantが負担する義務があることには変わりありません。

そうですね。だからもし無人の家のレントを払い続けて、最後の
月になってやっと新テナントが見つかった場合を考えてみると、
広告代の他オーナーが使った時間も経費として計上できるため、
１年リースの残高を全額払うより高くついてしまうことも
ありえますね。

ちゃんとCivil Codeで規定されてると威張ってみても、
オーナーと争えば、結局損をするのはテナントでしょう。

そういう現実が理解出来ないで、Civil Codeが
「お互い思いやりの気持ち」だとは、世間を知らなすぎですね。