びびなび : ロサンゼルス : (アメリカ合衆国) Los Angeles

• Kei２・ERpwd=
• 2003/06/01 (Sun) 12:12
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Fixer-Upperですね。自分でやる人、プロに任せる人色々いますね。
基本的に２年住めば、Marriedで＄50KまでCapital Gain税が免除されるのでそれが理由でしょう。
そうでなければ1030Exchangeが使えます。

• あのて
• 2003/06/01 (Sun) 22:28
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これから利息はもう少しさがるでしょうか？

• Nuje
• 2003/06/02 (Mon) 09:59
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#22
言葉が悪くてすみませんでした。
しかし、
Capital Gainのみを狙うのは投資ではなく、投機です
、というのは、まさにsingle　familyでしょう。基本的にfix-up中のincomeは期待できないし、あっても、利回りはアパートに比べて悪いんだから。Positive　Cash　flowならもっとおおきなアパートでもでますよ。アパートはincomeのみならず、renovationしてレントあげられるし、頭金だって、20-30%でいけます。レバレッジが利いて、保有期間中のROE（キャッシュオンキャッシュ）も10%超えますよ。
capital　gainが当面でなくても、保有していればincomeがある。それでも、single　familyですか？

• Kei２
• 2003/06/02 (Mon) 15:17
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いえいえ、私の方こそ偉そうに（笑）。確かにNujeさんが仰られるように、single familyではCapital Gainのみを狙う人が多いですね。でも、それが目的なら、それはそれでいいと思います。それにCapital Gainが最も期待できるのはMulti-FamilyやCommercialではなくsingle familyです。つまり、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。
アパートなどではROEが10％を超えるとの事ですが、single familyではゼロダウンが可能な場合がMulti-Familyよりも多いのでROEは無限大になる事も珍しくありません。
もう一度言いますが、どの投資方法が良い悪いではなく、投資する人が何を求めているかが重要だと思います。例えばNujeさんに＄5000の資金があったとすればどの方法を選びますか？私ならClosingを払ってくれるBuilderを見つけ、Single-Familyの新築を買います。勿論Positive Cash Flowの出る物件です。もし、＄50000あればアパート若しくは、single　familyを30〜40軒買うかもしれません。どちらを買うかはReturn、その地域のDemographic等によります。

• Nuje
• 2003/06/03 (Tue) 01:06
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#31
single　familyは大方、capital　gain狙いということでは一致ですね。
kei2さんのおっしゃるように、ゼロダウンでROEが無限大というセオリーは分かります。しかし、そのためには、純収益（NOI）が年間元利支払額合計を上回らないと、ネガティブキャッシュフローになりますね。私のみるかぎり、single　familyを貸した場合のCap　rateはせいぜい4%くらいとおもいますが、4%で計算しても、30年amortizationでも、金利は1.25%以下でないといけない。これは変動金利でも無理だと思います。まして、完全baloon（元本支払いなし）や、ゼロダウンなどは通常より金利が高くなるわけですから、loan-to-value　ratioを下げないと、キャッシュフローがでない。loan-to-value　ratioを下げれば、レバレッジはあまり利かなくなる。

ローン金利（正確には元本返済を含めたmortgage　constant）がcap　rateを下回るため、ネガティブレバレッジが働く、または、頭金を多くするためレバレッジがあまり利かない、そして、狙いは必然的にキャピタルゲインに偏る、というのが、single-familyへの投資は相対的においしくない、という持論の根拠です。