びびなび : ロサンゼルス : (アメリカ合衆国) Los Angeles

• Kei２
• 2003/06/03 (Tue) 08:02
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＞＃32
そうです。Nujeが仰られている理論には納得しております。
私の知り合いにはSingle-Familyの家のみに投資しているプロの投資家がいると書きましたが、彼は平均してAppraisal Valueから30％〜40％以下の価格で購入します。ですのでCap Rateが20％超える事も珍しくありません。つまり、ゼロダウンで金利が高かろうと、PMIを払おうと彼らはポジティブキャッシュフローを得ているわけです（よってLTVを気にする事もない）。勿論、その様なPropertyを見つける事は容易ではありませんし、私自身彼が電話をかける数を聞いただけでも4-Plexを買ったほうがましだと感じます。
ちなみに彼が買う物件のCCRは、必ず200％を超えています。先日手伝った物件はTri-Plexで、経費＄2000、毎月のGrossIncomeが＄620でCCR・320％でした。
あと、前にも書きましたが、＄5000あればPositive Cash Flowのでる新築物件もありますよ。まぁ、NujeさんはMulti-Familyで成功されていらっしゃるようなので、そんな細かいDealを行う必要もないかもしれませんが、人によってはそこから始めEquityを築き、その後Multi-Familyに移るのも手ですからね。

• あのて
• 2003/06/03 (Tue) 19:28
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このトビは自分の家を購入するというので、投資の話は少し飛躍してるとおもいますが。

• Nuje
• 2003/06/03 (Tue) 23:52
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#33
鑑定評価額の3-4割下で、住宅を買いまくるとはすごい。multi-familyでそんなおいしい話はないですよ。ご存じの通り、南カリフォルニアの住宅市場は、景気の方向にもかかわらず、好調で、asking　priceを大きく下回る値段では買えない。一回、foreclosure　saleに立ち会ったこともありますが、ここでも、競争が激しく、それなりの値段になってしまいます。そんな状況で、安く家を買いまくっているとしたら、俄には信じがたい、すごいことですね。いったい、その知り合いの方は、どうやって掘り出し物を見つけているのでしょうか。そして、どうやって競争になる前に買えるのでしょうか？あと、CCRとはなんですか？教えていただければさいわいです。

• Nuje
• 2003/06/04 (Wed) 01:23
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#33
鑑定評価額の3-4割下で、住宅を買いまくるとはすごい。multi-familyでそんなおいしい話はないですよ。ご存じの通り、南カリフォルニアの住宅市場は、景気の方向にもかかわらず、好調で、asking　priceを大きく下回る値段では買えない。一回、foreclosure　saleに立ち会ったこともありますが、ここでも、競争が激しく、それなりの値段になってしまいます。そんな状況で、安く家を買いまくっているとしたら、俄には信じがたい、すごいことですね。いったい、その知り合いの方は、どうやって掘り出し物を見つけているのでしょうか。そして、どうやって競争になる前に買えるのでしょうか？あと、CCRとはなんですか？教えていただければさいわいです。

• Kei２
• 2003/06/04 (Wed) 01:42
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彼（仮にBobとします）は主に3つの方法を使っている様です。
1.Pre-foreclosure
2.Tax Deed Sale
3.Finding Motivated Sellers

1.のPre-foreclosureは、一般的にいうやり方の他に、Lawyer、CPA、などとコンタクトを取り物件を探してくる事もあるそうです。勿論彼らには守秘義務がありますので、Bobが直接Sellerと話すのではなく、彼らに"困っているならこの人が家を買うかもよ"と伝えて貰うわけです。あと、Bob曰く"foreclosureで良い物件を見つけるのは10年前に終わった"そうです。ちょと前まではVA・foreclosureがありましたが、それもVAがVA vendee financingを止めたおかげで、簡単で低資金な物件をを見つけるのは難しくなりました。

2.については私は良く分からないのですが、簡単に言うとforeclosureの一種で、CountyがProperty Taxを支払っていない人から取り上げた物件を売る物です。Tax Lienもたまに手を出すそうです。

3.は最も一般的な方法だと思うのですが、Bobが初めて安くで物件を買った方法がこれだったそうです。秘訣は、とにかく手当たり次第電話をかける事だといってました。見つかる確立は、1/1000だそうです。ですので、彼でも3〜4割下で買える事は滅多にありません。Bobはとにかく口も立つので、彼が成功できたのは、それも大きな要因の一つだと思います。（アメリカ中どこでも買いに出かけます）

また、この3つ以外にも色々なテクニックを使っています。とにかく彼のやり方は、出来るだけゼロダウンに近い形でPositive Cash Flowのでる物件を探す事です。
その辺のテクニックについては、私のような素人に聞くよりもこれらのサイトのDiscussion Forumで聞くと良いですよ。
http://www.creonline.com/
http://iwiz2.richdad.com/jive/application2/

ちなみに、私がBobと出会ったきっかけは、彼が私の住んでいたアパートのオーナーだった事でした。
その後、私はProperty MaintenanceとManagementとビジネスを始め、時々ですがBobの手伝いをしています。
以前から私は不動産で成功したいと考えていたのですが、全くどんなきっかけでこの様な人と出会うか分かりません。

CCR-Cash On Cash Return（コピぺで済みません）
Cash on Cash Return is a percentage that measures the return on cash invested in an income producing property. It is calculated by dividing before-tax cash flow by the amount of cash invested and is expressed as a percentage. If before-tax cash flow for an investment property is equal to $15,000 and our cash invested in the property is $100,000, cash on cash return is equal to 15%.
Cash on Cash Return is used to evaluate the profitability of income producing properties. It can be useful when comparing investment properties, but is just one of many analysis tools. It only considers before-tax cash flow and doesn't take into account an investors individual income tax situation and it doesn't consider the wealth building potential of a property via appreciation. A property in one area of a city may have a better Cash on Cash Return then a property in another location, but it may not appreciate as fast because of it's location. One location may be more desirable than the other.