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主题

これからの不動産

烦恼・咨询
#1
  • りんりんです
  • 2006/07/20 22:00

ペイメントがきつくって、家を売ろう
かと思っていた矢先、なんだかマーケットがさがってきているのを感じはじめ3ヶ月、自分の家のまわりにもFOR SALE看板がちらほら。。。。２，３ヶ月も看板を出している家はざらです。あげくのはて、REDUCEサインがついたものも、よく見かけます。このように売るのが難しい中、もっともっと下がってしまう前にプライスを売れやすいように下げてでも売ってしまう方が賢いのか、今、下がるか、持ちこたえるか様子をみる。
慌てずにたたき売るようなことはせず、（少しマーケットに動きが出て、市場もさがらないか）
本当に迷っているというか、決断できず、苦しんでいます。どなたかアドバイスお願いできますか？よろしくお願いします。いろんな意見を聞かせてください

#2
  • ろーりー
  • 2006/07/20 (Thu) 22:22
  • 报告

これから坂を転がるように中古不動産は下がりますよ　

#3
  • りんりんです
  • 2006/07/20 (Thu) 23:47
  • 报告

日本のバブルとまではいかなくても、
やっぱりはじけちゃいつつあるんですかねぇ・・・
金利もこのまま。。上がっていくのでしょうか・・・
ご意見ありがとうございます。

#4
  • DennisDDSS
  • 2006/07/22 (Sat) 03:14
  • 报告

確かに不動産の価格が下がってる様に思いますよね。でも、市単位、郡単位、州単位では、下がってません。

トピ主さん、リファイナンスされたら如何でしょうか？それでも、今のPaymentとあまり変わらないようなら、その場合は、お考えになられたらいいと思います。

もし、売ると決めたら、まずは価格査定をしてもらってくださいね。周りが下がったと思い、査定もしないで自分の家も下がってると思われがちですが、それは、違います。まずは、査定を。

それと、バブルだと言われてますが、まず、アメリカでは、はじける事は有り得ないので、その辺も心配ないと思います。

#9

＃2さん、興味深いのですが下がるとおっしゃる根拠はあります？そろそろ物件を探してみようかな、どうしようかなと思っているところなのでもしあるようでしたら教えてください。

#8

絶対に、売ったほうが良いですよ。このまましばらくは下がる一方です。来年ぐらいから、インタレスト・オンリーの人達がエクエティーを払うことになるので、売りはスピードを増してきます。がんばって！

#7

一時的に下がるとこもあるし、とんでもない値段がついてるところは落ち着くだろうけど、ながーい目で見りゃあがってくんじゃない?だって移民は増え続ける一方じゃん。
ガソリンと一緒でもう昔のように戻ることはないわなー。

#6

金利が上昇してますしね。。ほぼ打ち止め感じはありますがインフレ懸念や景気過熱感が払拭されない限り上がるのでは。ＦＲＢも舵取り大変そう。。それと、最初の数年は返済金額が少なく、その後負担が増える「ゆとりローン」の負担増の時期に入り払えなくなった人が増加しつつあることがマーケット相場を抑えているのではないでしょうか？　売買相場だけではなく賃貸相場からも判断したほうがいいと思います。

#5

ペイメントがきついならあまり値段が下がらないうちに売ったほうがいいでしょう。「家のまわりにもFOR SALE看板がちらほら」だったらライバルがいて大変そう。例年夏はどんどん売れるはずなのに在庫が多いようですね。利子も上がったし。

#10
  • ろーりー
  • 2006/07/22 (Sat) 08:03
  • 报告

住宅バブルが崩壊しそうなのは、石油価格の高騰が物価全般に波及してインフレが拡大してきたため、抑制のため連銀は利上げに入り、短期金利は相当上がっているからです。
金利上昇のため、住宅ローンの負担も大きくなり、家を買おうとする人が減ってきている。しかも、すでにローンを組んで家を買った人の中にも、一般的な固定金利型のローンではなく、金利が市中金利の連動する変動金利型のローンを組んだ人が０４年から増えたため、これらの人々の中には金利上昇を受け、ローンを返せない状態が広がっています。金利変動型ローンは、低金利の時には一般のローンより返済額が少ない。住宅の値上がりがひどくなり、一般の人々に買えない価格帯まで上がっても、金利変動型のローンなら返済できる状況の人が多いため、金融機関はさかんに金利変動型を人々に勧め、契約高が増えたのです。
同時に、最初の何年間かは利払いだけで元本の返済が必要ない、利払い先行型ローンの契約も急増しました。このローンを組んだ人の多くは、住宅価格がもっと上がると思い込んだ人々で「元本の返済が始まるころには、住宅価格が上がり、転売して利益を上げられる」と考えてローンを組んだのです。
これらのローンが宣伝された結果、通常のローンでは住宅を買えないような人々が、潜在的に無理なローンを組み、値上がりを見込んで住宅を買い、０４年から０５年にかけて、バブルの規模を大きくしてます。金利変動型ローンは、０４年には新規ローンの１割前後だったのが、０５年には半分前後にまで急増してます。

アメリカとイランとの緊張関係が続き、石油価格は当分下がりそうもないどころか、少し前まで「そんなに上がるはずないだろ」と思われていた価格にまで達してます。短期金利の上昇も続きそうで、住宅ローンを返せなくなる人、とぴ主さんのようにきつくなっている人が急増してます。

住宅ローンを返せなくなった人が金融機関に買った家をとられてしまう事例が急増しているのはご存知ですか。ウォールストリートジャーナルなんかには最近記事が出ています。ほとんどは金利連動型のローンを組んだ人ですね。

移民が増えるから値下がりしない、そういうのは有り得ません。普通のサラリーマンがどうやっても買えない状況自体がそもそも不自然なのです、それがバブルでいずれはじけます。

#11
  • 上がるも下がるも
  • 2006/07/22 (Sat) 11:52
  • 报告

金利次第。金利が上がれば、払えない人たちが売りに出すから在庫が増える→売るためには下げなきゃいけなくなる。
金利が下がれば、買いたい人はたくさんいるからまた上がる。
先のこたー誰にもわからん。
ただMTAとかliborが下がるかどうかは難しいかもね。

#14
  • 長生きしたいね
  • 2006/07/23 (Sun) 02:44
  • 报告
  • 删除

先の事はだれにもわからんけど、人それぞれright timeってあるからね。売っちゃえ！って思うなら売ればいいし、ここで名前も知らない赤の他人に聞くほど迷ってるんなら止めた方がいいんとちゃう？だれも責任取ってくれんよ。
とりあえずリファイナンスして月々のpeymentを下げてみたらどうかなぁ？

それにしても#10の、>普通のサラリーマンがどうやっても買えない状況自体がそもそも不自然なのです
っていうのはどうなんだ？確かにまだまだ高いけどさ、学生ローンが高額で残ってるとか、後先考えずカードローンしまくりって言うアメリカ人は結構いるから、そういう人たちは無理だけど、普通に働いてる人なら買えるんじゃない？こっちに来てる大半の日本人は元々留学生だったとか、仕事見つけてGCとった（弁護士費用もバカにならんよねぇ）とか言う人が多いだろうから、そういう人はこれ迄の貯金使っちゃったとか、アメリカでの職歴もまだ短いとかで買えないだけじゃないの？
４−５千万で頭金２割入れるなんて、日本でも普通のレベルだと思うけど？（田舎は住んだ事ないので知らんが。）

#13

とぴ主さんにとっては、これから価格が更に下がるかどうかではなく、上がるかどうかがポイントなのでは？なぜなら、価格が少しでも上がらない限り、今既に毎月の支払いがきついとぴ主さんにとっては今すぐ売ってしまった方がよいから。上がらないなら、待つ意味ないですよね。

#12

最近の家の価格が上がったのは別にバブルではありません。1６年前と価格を比較しても2.5−3倍しか上がっていない。物価の上昇を考えると、あまりあがってないことになります。
家を買う人は、多くは買い替え、ほとんどすでに家を持っていて、いろいろな理由で買い換える人、それに遺産で親からもらった人、また親から援助してもらった人、また夫婦でばりばりか稼いでいる人など。外国人もばかになりません。お金のある人はたくさん買っています。短期的には少しさがったりするけど、長期的には必ず上がりますし、自分の住む家は必ずいるのだかあったほうがいい。それに緊急の場合はホームイクイテイローンで急場もしのべますよ。私はよくwww.ditech.com, www.zillow.com.で自宅や投資物件の価格みてます。

#15
  • ろーりー
  • 2006/07/23 (Sun) 08:16
  • 报告

＞#12　最近の家の価格が上がったのは別にバブルではありません。

でもＦＲＢグリンスパーンさんもカリフォルニアはバブルだとＴＶで発言してますよね。住宅市場がアメリカ経済を持たせてきた部分が多いので、あまりバブルバブルと騒いて一気に弾けちゃうと大変だからメディアもあまり書きませんが、日本にいる日本人をよく見習いましょう。アメリカでは毎月の支払いしか見ないようですが、実際金利を含めた総支払い額を先に計算してみる。それと何年か後の不動産の価格を予想、比較してよく検討した方がいいですよ。「必ず」上がるなんてことはないのですから。

http://www.redcruise.com/nakaoka/index.php?p=161

#16
  • 長期的に見れば
  • 2006/07/23 (Sun) 08:45
  • 报告

必ず上がる。
15〜16年持ってれば必ず上がるのだから、支払いさえ出来るのであれば売る必要はないのではないかと・・・。
もし支払いが出来ないのであれば、何か方法を考える。部屋を貸すとか、リファイナンスするとか。それでも駄目な場合は、売る事を選択肢に入れる。

#17
  • エドッコ3
  • 2006/07/23 (Sun) 11:28
  • 报告

> 1６年前と価格を比較しても2.5−3倍しか上がっていない。

不動産でそんなに上がったらバブル以外の何ものでもないでしょう。

#19
  • りんりんです
  • 2006/07/23 (Sun) 12:29
  • 报告

たくさんの方の意見が聞けてとても
うれしいです。みなさんありがとうございます。長い目ではみていません。
やっぱり年取って、大きな家には住みたくないし、メンテもたいへんです。
（１９５６BUILD）そしてプロパティーTAXもたかいですし、リファイナンスをしてもそんなに変わらないです。。。。みなさんが話されてる変動型です。不動産エージェント何人かと話したところ、
1年前だったら、１．３８M　　今だったらこの状況スローマーッケットだし
バイヤーに家を見にきてもらう事すら難しい今、コミッションを高く、プロパティーの価格を下げてひきつけるしかない。と言われます。確かにそうでしょう。。と私も思っています。それで、不動産は周りの家データをもとに、１．２でリスティングは。。。と言いました。。地価が下がっていく。。不安感からか、私には１．２でも無理売れないようなきがします。

#20
  • りんりんです
  • 2006/07/23 (Sun) 12:45
  • 报告

ポパイ８８さんへ・・・ZILLOWの話がでましたが、失礼かもしれませんが、
あまり。。あそこでの相場価格は
当てにならないと言うか。。実際の
売り買いするマーケットでは違う相場になると思います。。。あれはコンピューターで土地価格計算されてはいても、どういう人種が必要としてる地域
だとか、学校区、、など細かいズレがたくさんあるのでは。。。と思います
実際、私の家はZILLOWでは、１.４８でした。ありえません。参考までに見られてるんでしょうけど、私の家の例をあげておきたかったので。。。

#21
  • ぽぽんが
  • 2006/07/23 (Sun) 15:36
  • 报告

ろーりーさんって何かの専門家みたい。すごいですね。

#23
  • DennisDDSS
  • 2006/07/24 (Mon) 00:33
  • 报告

多分、トピ主さん無理をして家を購入されたみたいに思います。月々のPaymentが収入の３０％に納まってますか？

家は、長期的に見れば上がります。しかし、短期的に見れば、上下します。

#35

りんりんさん。Zillowはあくまで参考です。私の家や投資物件は実際の売られてる価格より安いです。私のところはzillowで１．７Ｍですが、近所で同じような家は１．９Ｍ以上で売れていっています。
いろいろ条件がちがうのでなんともいえませんが、ただ一番高いところで売るというのは、なかなか難しいです。でも少し安くても、また買うときも安いので同じようなもんです。税金や手数料もあるし。大きい家から小さい家に変わるのは意外と簡単で楽になるのでは。私の友達も沢山そうしてますよ。個人差があってこれだとはいえませんが。

#34
  • りんりんさん！！！
  • 2006/07/25 (Tue) 06:52
  • 报告
  • 删除

うちもきつくてきつくて仕方がありませんが、学生を入れて副収入を得ています。もちろん申告したりはしていませんが、少し安く貸しているのでお互いうまく行っています。今はゲストハウスも高いので５００ドルくらいなら借りたい人は多いと思います。

家庭の事情はわかりませんが、がんばってください！！！！

#33

#21さん、
>ろーりーさんって何かの専門家みたい。

うーん、ちがうでしょうね。。。

#32

家の値段が長期的には必ず上がるという根拠はなんだろうか？　あがる条件が整わないと上がらないと思っているので不思議です。需給以外に税制・法規制（移民法含めて）が変更されるリスクもあるし、生活環境が整備されて便利になる地区もあれば、そうでなくなる地区もある。アメリカという国・州が栄え続ける保証もありません。
短期的に相当程度下がり、底を這いずり回った後に、長い時間をかけて上昇する可能性はあります。投資信託と同じ都合のいい、まやかしです。
現実のマーケットにおいては、上昇速度は緩やかでも、下降速度はとてつもなく速いです。

#31

ろーりーさんの説明って詳しいですね。

ろーりーさんは、不動産お持ちですか？もし経験があれば、ローンプランをどんな感じにされてるか是非おしえてください。

あと、購入時のアドバイスなんかも。

#30

#10さん、ためになりました。ありがとうございます。

＃22さん最後の文の根拠は何ですか？

#29

ペイメントがきつくなっているということは、
ここ2、3年で購入された家なのでしょうか？
ここ最近のカリフォルニアの住宅上昇率は、
年10%を超えているそうです。
これより高いmortgageを払っているとは思えないし
実際この上昇率は異常だと思います。
一年前の1.38Millionという価格と比較するより、
買った価格と払ったペイメントを考慮して
損をしない程度で売れればといいやといった姿勢の方がいいと思います。
もし、もっと前に買われているのでしたら
損害が出るような金額ではないとおもいます。
ペイメントが払えないのにさらにここでも、利益を出そうと無理をして
結局、もっと下がってから売って、家もないのにDebtは残るという
最悪なパターンになってしまいますよ。
というか、ここで相談するよりも専門家に相談するのが
いいと思います。

#28

トピ主さんの家はミリオン以上の家なんですか！高い家ほど市場の影響をモロに受けるのが不動産です。これはかなりキツイかも、、、。

#27

> 1６年前と価格を比較しても2.5−3倍しか上がっていない。

16年前っていうと、ちょうど前回のバブルの時ですね。
10年前のトーレンスの平均が約17万ドルで、今が70万ドル弱と言うことを考えると、この10年で約4倍になっています。
さらに、2004年初頭の平均が約30万ドルだったことを考えると、この2年半で2倍以上になっています。（Zillow.comより）
やはりこれはバブルと言えるんじゃないでしょうか。

#26
  • う〜ん、でも。。。
  • 2006/07/25 (Tue) 06:52
  • 报告
  • 删除

>#12　1６年前と価格を比較しても2.5−3倍しか上がっていない。

でも、たった6年前、2000年の5月の中間価格は$203,000ですよ！
ちなみに先月の中間価格は$493,000で、比較が一月ずれていますが、この6年間だけでほぼ2.4倍になっています。
つまり、16年間で2.5倍になったといっても、それが実現したのはほぼこの6年間で急激に起こったのです。

このように上がり下がりのある中で、それでもバブルじゃない、というのはおかしいと思います。

バブル、という言葉がはじけることを前提としているみたいな感じがするのでバブルではないといいたい気持ちもわかりますが、この数年の上昇は決して通常の上がり方ではなかったと思います。
つまり、その結果がどうなるかも予測はむずかしいと。

そりゃ30年持っていればほぼ確実に上がると言えるかもしれないけど、10年ならあやしいですよ。

現にサンディエゴでは、先先月だったか、ついに中間価格まで１％下がりました。
LAだって今後下がったとしてもおかしくないと思います。
今、高く売れるなら、売ってしまって様子を見るのも一つの手だと思います。

>#14
家の価格が20万ドルなら、20%の頭金でたった4万ドル用意すればよかったのが、50万ドルに上がってしまうと頭金20%で10万ドル必要です。
毎月2000ドル貯金して2年未満で買えていた家が、今では4年以上かかります。
この差は大きいと思います。
毎月のペイメントも全然違いますし。

アメリカと日本は持ち家率が全然違うので、比較する意味はあまりないのではと思います。
アメリカでは、これまでは普通に生きてれば家は買えたのに、今では（日本のように）がんばらないと買えなくなった、ということですよね。

これも、「アメリカでは」と言っても、LAなど一部の大都市だけですけど。

#25

>＃１５　日本にいる日本人をよく見習いましょう、、、、、

アメリカは日本とは違い、家は一生物ではありません。自分達の生活スタイルに合わせてどんどん住み替えるから、ひとつのローンをそんなに長くは持たないのです。だからといって”毎月の支払いしか見ない”ってのは違うと思いますが、、、

トピ主さんはペイメントがキツイのであれば、損を覚悟で売ることも選択肢のひとつでしょう。お金の心配はストレスになりますから。

今使ってるレンダーにオプションを聞いてみるのも手ですよ。自分では知らなかったオプションが契約についてる場合が多いです。特に最近のインタレストオンリーや変動金利のローンの場合は、何かしらのオプションがついてることが多いですよ。

#24

トピ主さんの今の状況が一時的なものでないのなら、やはり早めに売った方がいいのではないでしょうか。

リファイナンスするにしても、ちゃんとしたローンなら今は金利も上がってきているので月々の支払いがそんなに安くなるとは思えません。
だからと言って1%ミニマムペイメントのようなローンにすると、問題の先延ばしになるだけで、数年後にもう一度同じ問題が起きます。
その間に物件価格が上がっていようといまいとその時のローン額は今の残高よりも増えています。
さらに金利は今よりも上がっていると思いますので、結局支払いがもっときつくなると思います。
もしもトピ主さんの状況が一時的なものであるなら、どなたかが書いていたようにEquity Life of Creditでも急場はしのげるでしょうが、そうでないのなら、ただ借金とそれに伴う月々の支払いを増やしてしまうだけでしょう。
それよりも、今売って今のエクイティを確保して体制を立て直すほうがいいと思います。

#36
  • りんりんです
  • 2006/07/25 (Tue) 20:47
  • 报告

色々な方が意見くださって、本当に
参考になります。そして損得が発生しない関係（他人）。だからこそどれもとっても貴重な意見です。ありがとうございます。まだまだ意見ください。メンテせずにこのままでAS iSで売ろうかと思っています。。

#38
  • りんりんです
  • 2006/07/26 (Wed) 00:16
  • 报告

悪徳エージェントの不正..っていったいどのような不正なのか・・もしよかったらどこの過去トピ見ればよいのか教えていただけませんか？！
ぶん太さんは、被害にあわれたのですね。思い出したくもないような
いやな目にあったのでは？それなのに
わざわざご親切にご忠告ありがとうございます。

#39
  • 出来たら
  • 2006/07/26 (Wed) 00:19
  • 报告

ぶん太さん、出来たら苗字のイニシャルだけでも教えてもらえないでしょうか？　私も気を付けないといけないので・・・。

#42
  • りんりんです
  • 2006/07/26 (Wed) 08:34
  • 报告

ぶん太さん、被害の内容を細かく
説明してくれてありがとうございました。参考になりました。調べが入るということで、よかったです。そういう
エージェントは免許を取り上げられるべきですね

#43
  • 出来たら
  • 2006/07/26 (Wed) 12:47
  • 报告

ぶん太さん、それはひどいですね。
勝手にコミッション率を変えるなんて。
自分が出来るだけ多くのコミッションを取る事しか考えていないんですね。
不動産エージェントは顧客の利益を最優先しなければならないのに。
そのエージェント最低です。

#44
  • honey-la
  • 2006/07/26 (Wed) 19:10
  • 报告

HP見てきましたよ。
(しかもSale Pendingになってた)
ぶん太さん、もしそれが本当だと証明されたらライセンスは恐らく剥奪ですね。
でも結局は売られてその方にコミッションはお支払になったのですよね・・・。
日本語じゃなけりゃ駄目という訳では無かったのですよね?
お高い家だとコミッションも大きいですね。
今や軒並みディスカウントブローカーが出てきているのに惜しい事をしましたねぇ・・・

#46

不動産屋さんの広告がめっきり減りましたね

#48

#47さん、疑問ですが、どうしてそんな不動産やに頼んだんですか？ふつうう経験のある人に頼むでしょー。ノータリーもせこい話でここでは関係ないように思いますが。

#49

#43さん、＞自分が出来るだけ多くのコミッションを取る事しか考えていないんですね。

そういう気持ちで仕事している人、ぶん太さんが利用した人以外にも結構いると思いますよ。
私は友達が売買した時の話を聞き、この３人には絶対頼みたくないなぁ〜という人がいますもん。

お家を売り買いする時は、一大決心をしてから行動に起こしても、やっぱりいろいろと不安に思うことが出てくると思う。だから、信用できる不動産屋さんに頼みたいです。ってことは、広告とかを信用せず、口コミ？何人もの人から聞くのが一番ですかねぇ？？

ぶん太さん、
＞不動産エージェントは男性がかなり少ないですが、理由をご存知ですか。知ってますが、取り合えずノーコメントかな。

不動産やだけの仕事で、生活したり家族を養っていくだけの収入が得られないからじゃないんですか？
女性だと、パート感覚。お小遣い稼ぎ程度で仕事が出来るからじゃないんですか？
ホントの答え、教えて下さい。

#52

このトピを復活させて下さい。勉強になります。最近ずーっと下がると言われてきた不動産、ここの所また少し上昇してきてますよね？一方で支払いが苦しくて手放す人も多いのに、、、。
皆さんの来年の不動産予想、是非聞かせて下さい。現在真剣に不動産購入を考えています。宜しくお願いします。

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