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トピック

オープンハウスをしたい！

烦恼・咨询
#1
  • うりたい
  • 2007/05/01 00:16

家を売りに出すことにしました。
エージェントと話し、オープンハウスをする予定です。
家はオレンジカウンティーにあり、一軒家です。みなさんが家を購入する際に、気をつけて見る所等、ここに力を入れると良い等アドバイス、経験談等ございましたら、是非教えて下さい。どうぞよろしくお願いします。

#2

現在、購入を考えていて毎週末のように見学に出かけています。
やはり、住んでいる所に、特に住人がその時に居たりすると収納スペースなど確認の為に棚などを見たいのですが、
どうも気がひけてしまいます。そんな事気にしている場合ではないのですがね…（笑

#3
  • teapot
  • 2007/05/02 (Wed) 23:22
  • 報告

私の友人宅では、オープンハウス用にかなりの数の観葉植物を購入して、家中においてましたよ。緑ひとつでイメージががらっとかわるばかりでなく、家全体が明るく生き生きとして、オシャレな家になってました。

#4
  • reica
  • 2007/05/03 (Thu) 01:36
  • 報告

エージェント達から聞いた話ですが、オープンハウスをやることで買い手を見つけれる確率はたった１％なそうです。

オープンハウスをあまりやると、家の中が汚れたり（うちは壁とカーペットが汚れ後始末が大変でした）、物が無くなったり。殆んどがひやかしの（大きな家の中を見たい）通りすがりと分かるような人達ばかりで、中にはぶしつけな言い方をする人もいますね。毎週末外出しっぱなしも疲れるので家に居ましたが、人が来る度に落ち着かずかなりストレスで嫌になり、「具合が悪い」と不動産屋に言い訳して３ヶ月後にオープンハウスを断りました。すっきりしました。

エージェントが最初から頻繁にオープンハウスをやりたがる目的は、エージェントを伴わない買い手をこっそり探して手数料を約半分ではなくほぼ全部独り占めするのだとか。そのあいだ、入ったオファーは「そんな値段では家主は売らないでしょう」とかなんとか言ってこっそり断る。そんなこんなでなかなか売れないので値下げ、値下げ、値下げ。６ヶ月近くも経てばかなり値段が下り売れる確率が高くなり、ネットで調べた買い手が一人でふらりとやって来て購入。手数料を約半分ではなくほぼ全部独り占めか、他のエージェントに少しだけ手数料を払って買い手の世話をさせる。こういうのをDUALと言いますが、なかなか売れず値段が下がるので売り手は大損です。

#5
  • harmony
  • 2007/05/04 (Fri) 15:32
  • 報告

　非常に魅力的ですぐに売れるような家の場合、オープンハウスをすると複数の人からオファーがあり、提示価格より高く売れることもあります。このようなケースは少し低めに値段を設定し、後から値を上げるやり方です。ですからオープンハウスはネガティブな面だけではないと思います。
　過去の経験から言えば、トレンド風にアップグレードした家は売りやすいと思います。特にキッチンは主婦が最も気にするところで、汚れていたり、古くなって塗装がはがれていたり、時代遅れを感じさせる場合、敬遠されることが多いです。ですから、見た目を良くするため、Refinishまたは塗り替え、キッチンカウンターだけをグラナイトに変える人は結構多いです（キッチンのアップグレードは最も効果が高い）。また、日本人はあまり気にしませんが、こちらの人はカビに対してものすごく敏感ですので、ちょっとでもカビがあるとかなり拒否反応を示します。においに対しても同様です。このあたりは気をつけたほうが良いと思います。それから、第一印象は非常に重要なので、痛んだ箇所は全て修理、壁も塗り替えた方が良いです（最近はニュートラル色（茶色系）が多いです）。狭い家の場合は、あまり物を置かず広く見せるほうが得策です。見た目が狭いというだけで興味を失うバイヤーは多いですから。

#6
  • lhz
  • 2007/05/05 (Sat) 08:45
  • 報告

既にされているかもしれませんがトピ主さんご自身で何軒ものOpen Houseを練り歩く事をお勧め致します。
そうすると今のトレンドが見えてきます。
そしてできればWebで売りの状況を追うのです。
今市場はスローでリスティング300日なんてのはざらに有ります。
その場合は立地や諸条件が悪いのだと思いますがOpen Houseをして比較的さらりと売れていくのはまず

・リモデル/修繕済み

キッチンがピカピカのグラナイトでジャグジーバスがついてたらそりゃ魅力的に映るでしょう。
床もカーペットからタイルやフロアリングに変える。
ペンキは新しく塗り替える。
玄関を綺麗に見せる。(ライトや植木など)

じも上記、ペンキと床はそんなでもないですがリモデルは高いんですよね。
それだけやっても今やゲインとしては戻りません。

それならむしろ、

・即Move in conditionにする

ごちゃごちゃと住みながらもas isで強気で売れてた時代も有りますが今は早く売りたいのであれば一旦出てしまうのも手。
家はもともとリモデルされているので更にこの方式でぱっと売ってしまいました。

住みながら売る場合は極力物を減らし、すっきりと見せる工夫をする事。
キッチン用品やバス用品など生活臭の有る物はしまい込む。
Open Houseの当日家主は不在の方が無難です。

#10

いままで９軒買って、５軒売りました。そしてオープンハウスは１０００軒以上みました。（不動産屋ではないですよ）。まずいらないものは捨てる、汚いものは取り外す。もし必要なら、貸し倉庫にいらないものを移す。ペイントはもちろんやる。カーペット、ランプ、便器電気製品などは新しいものに変える。ようするにだれがみても買いたくなるようにかえることです。家だって化粧しないとうれませんよ。それからオープンハウスで結構決めますよ。不動産屋が持ってきたもので買ったことはなかったですね。
すべて自身でオープンハウスを見て気に入ったら不動産屋に連絡してオッファーをだしました。ケーブルテレビのＨＧＴＶでいろんな番組あるのでそれを参考にしたらいいですよ。
本当は１年ぐらいかけて少しずつなおしていくといいけど。手おかないで、その分安く売るというのはいけません。手をかけてきれいにして早く売るというのが大事です。家は４−８月までが売り時です。１０−２月は売りにくいですよ。がんばってください。

#9

みなさん、実直、納得のアドバイスをありがとうございました。来週にする予定でしたが、リモデルとは行かないまでも、やはり高いオファーを期待したいので、ペンキや、デコレーション等にもうすこし時間をかけようと思います。本当に為になるアドバイスやご意見、参考になります。ありがとうございました。

#8

やはり今の時期、売りたいなら安くするしかないと思いますよ。安くさえすればすぐに売れているようです。

#7
  • reica
  • 2007/05/06 (Sun) 20:03
  • 報告

オープンハウスをしなくても、こっそりDUALやる場合もあるので、買い手のエージェントが名刺を置いて帰ったら、そのエージェントに電話でさりげなく買い手の反応をきくのも手です。電話してはいけないという法律はありませんし、都合が悪いのはこっそりやる悪徳エージェントです。書類をよく読まないと売り手にかなり不利なことを書いてあることさえ気がつかない場合もあります。悪徳なプロが英語が母国語ではない日本人素人を法律スレスレに合法的に騙すのは簡単なのです。大金が動くのですから、自分のお金を守る努力が必要です。エージェントは売り手或いは買い手の為に働くのが仕事なのですから、何をやっているのか分からないようなエージェントは首に出来るよう書類をしっかりつくるなり２ヶ月だけの契約にして様子をみるのもいいでしょう。

#11

トランプさん
1000軒とは凄い！驚愕です。
買うときは家のどういったところを注意してみられるのでしょうか？
または不動産エージェントからは買ったことがないそうですが、
やはり自分の足で探すのが1番ということなのでしょうか？
不躾な質問で申し訳ありませんが、
家を探していますので、ご教授頂ければ幸いです。

#12

#11さん。私は不動投資に１０年ぐらいをしてになるので買おうと思っている地域のオープンハウスがあれば
すぐ見に行きます。不動産エージェンシから買ったことがないのではなく、不動産屋さんが持ってきた物件を買ったことがないので、自分でよく調べます。すべて最終的には不動産屋さんをとうしますが不動産屋の意見は参考にしません。あくまで自分でよく調べることがだいじだとおもいます。買う方は手数料いらないのに、安全のために必ず不動産屋さんを利用しますよ。
高い物をかうのですから、いろんな角度から調べられたらいいのでは。意外と簡単に決めてしまいますが、いろんな角度から見てみるのがいいです。
最低朝、昼、夜、と見に行くのもいいですよ。
大事なのはローケーション、ローケーション。ロケーション。これに以外ありません。
いい場所だとどんな不景気なときでも。すぐ売れます。いい地域の安い家を買って直していくこれが、素人ができるいい方法ではないかと思います。
買うときのポイントはシンプルで直し安く、売りやすい家です。変わった家や、好みが合わないような家は
避けます。　

#13

インターネットでも色々調べられます。
realter.com , zillow.com .catalist.comとか
またローン会社のさいとでも自分家の評価とか近所の
価格とかみれますよ。

#14

色々ご教授頂きありがとうございます。
早速HPを見てみたいと思います。
現在２軒ほど買おうと四苦八苦しております。
不動産エージェンシに関することや、
他に注意したほうが良いことがありましたら、
メールやコメントでお教えいただければ幸いです。

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