표시방식
표시변경
카테고리별 표시
최신내용부터 전체표시
1. | 大谷翔平を応援するトピ(360kview/695res) | 프리토크 | 오늘 22:57 |
---|---|---|---|
2. | ウッサムッ(110kview/507res) | 프리토크 | 오늘 21:57 |
3. | 日本国民じゃないけど日本で早期退職はしたいです(619view/53res) | 질문 | 오늘 19:26 |
4. | 留学(65view/4res) | 질문 | 오늘 19:25 |
5. | ヒデ指圧のヒデさん(2kview/36res) | 질문 | 오늘 19:17 |
6. | 痔の治療(58view/3res) | 고민 / 상담 | 오늘 18:46 |
7. | 高齢者の方集まりましょう!!(91kview/677res) | 프리토크 | 오늘 11:00 |
8. | 日本旅行に関することは、何でもアリ、のトピ(370kview/4286res) | 프리토크 | 어제 21:04 |
9. | 独り言Plus(116kview/3039res) | 프리토크 | 2024/06/05 13:23 |
10. | 日本のコストコで買える電子ピアノについて(436view/3res) | 질문 | 2024/06/04 13:25 |
コンドを売るべきか考えてます。
- #1
-
- samu-chan
- 2007/01/15 23:50
事情があって、今住んでいる所から10分くらいの所に、引っ越す事になりました。
家の購入も考えたのですが、あまり時間がないので、とりあえず1年契約で家を借りる事になりました。
問題は、今住んでいるコンドを売るべきか、貸すかで悩んでいます。
コンドの支払いは済んでいるので、当初、売ったお金を銀行に預けて、その利子で家賃を(全額カバー出来るので)払うつもりでいました。そうすれば、今までどうり収入を貯金できて、次の家の購入資金も増やせるので。
ところが先日、主人がいきなりコンドは、貸すことにしようと言い始めました。
何でも、職場で色んな人の話を、聞いているうちに、将来的にコンドを持っている方が、有利だというのです。 薦められた「金持ち父さん 貧乏父さん」の本を二人で読んでみる事にしたのですが、私としては、納得がいきません。
貸したとしてもレンターが払ったお金から税金、HOA(Home Owner’s Association)、固定資産税を差し引くと、次の家賃の60%位しかカバー出来なくなってしまうからです。 。 今まで貯蓄はしているし、収入から家賃を出すことになっても苦しくなる訳ではないので、目先の事でなく、遠い将来の事を考えて結論を出したいと思ってます。
不動産事情には詳しくないので、皆さんのアドバイスなり知恵をお借りできたらと思っております。 宜しくお願いします。
- #12
-
えっと、通りすがりですが、こんなとこで経済学と税法がMixしてたりするので、思わず書き込み。。
>#2/#10のnao2006さん
インフレによるPurchasing Powerの比較のさわりで、少し自分の見解と異なった点があったので、下記のように補足してみました。
まず、
A.Cashを金融機関で一年寝かせておく場合:
$10,000に対する金利収入(5%と仮定): $500
利子所得に対するTAX(30%Bracketと仮定): ($150)
税引き後の利子所得(Net of Tax): $350
手元に残った資産総額(現金): $10,350
つまりインフレ効果による「現金」と「現金以外の資産」の価値比較を行う「前」に、金利収入の手取り額を出す必要があります。
B.不動産などインフレ効果により価値が上がる物件へ投資した場合:
$10,000の不動産
→ 一年後インフレ効果により (特にバブルなどのない安定した不動産市場で上のnao2006さんのインフレ率4%と同じ値上がり率を想定した場合)、
$10,400のCash Value (即ちCash$10,400に換金できる・または同等の価値のものを購入するPurchasing Powerとなる)
ただし、値上がり分の$400はCapital Gainなのでここから税金を引く必要があります。
非課税対象となった場合、手元に残る資産総額 $10,400
課税対象となった場合、手元に残る資産総額 (課税となっても、Tax Actなどの有無で税率は変動しますが、
ここでは中庸をとって15%と仮定) $10,340* *$10,000 + ($400x0.85)
ただし不動産はIncome Producing Propertyなので現金と違い、家賃収入が見込めます。なのでここでいくらか+++。
同時に物件の維持費・Property Taxが必要となり、それら出費額は、税控除などのTax Benefitをつかっても
$0には抑えられないと思います。で、ここでいくらかマイナス - 。
nao2006さんが#2で比較された方法を読んでいると、現金で寝かせた場合(A)はマイナスになるのに、
不動産投資(B)であれば4%の利益がでる、と誤解してしまう人もいるかも、と思いました。。
経済効果を問う上で一番大事な事は、“値上がりそのもの”がインフレ効果だと認識することだと思います。
現金の場合その効果がない(物価上昇についていけずPurchasing Powerが劣化する)ので、それを補足するために、
インフレに見合った金利が投資家に払われる、という発想ですよね。
といっても、上の金利&インフレ率4%・5%は全くの仮定でしかないし、どんなに健全な経済状況下であっても、
インフレ率に見合った利子が常に約束されると限らないし、それどころか、株や不動産など投資物件によっては、
価格変動率が、金利や他の価格変動と大幅に異なることがあるので、常に投資家は銀行に寝かせるより、
より有益な投資方法を見つけだすのに一苦労するわけですよね。
カリフォルニアの一都市の不動産市場が、しかも来年という年の予測が、他の物価に比べてどれほどあがるかはプロでもわかりません。
結論から言えば、 B.の投資物件の値上がり率(もしくは値下がり率!)がわからない限り、
A.の$10,350と比較する金額がでないので何ともいえませんよね。
私としては、#3のSM男さんのおっしゃるとおり、定期預金に入れたときの利子よりコンドの長期的な値上がり率のほうが
(はるかに)大きい・・に賛成です。
あくまでも長期、であることと、トピ主さんがいくらで買ったかによりますが。。
補足ですが、上の例は、Bの物件を1年後に現金化し、ABとも税金の繰延べ、もしくは回避を行わなかった場合です。
あ、やば。トレジョ行かないと。。
- #13
-
- nao2006
- 2007/01/18 (Thu) 12:44
- 신고
私は結論から言いますと、#12のKelly Y さん、と#3のSM男さんと賛成です。
ですが、kelly Yさんの説明と私の説明は少し違います。また、#4に書いたとき、時間がなかった為、少し説明が省略してしまい、誤解がでた見たいですみません。
再度数式に治して説明します。
$10,000 (現金)
5% (APY)
--------
$500 (利益)
- $400 (インフレ$10,000の 4%)
--------
$100 (利益引くインフレの 差額)
- $150 ($500の税金30%)
---------
- $50
結論的にいうと多くの人は税金を引いてもインフレの事を忘れます。
結局$10,000だけで考えても、銀行においているだけで、毎年$50PURCHASE POWERを損しています。
金額が$400,000だとその40倍。しかもその利息を新しいところの家賃の支払いにするのは懸命に思いません。コンパウンドイントレストが働いていません。
また、#11さんがいっている、お金をキャッシュアウトすることに関して私は決して反対はしていません。もし、RENTするのが初めてでその道のプロがMENTORとしていないのであれば、また、ほかにお金をきちんと働かせる方法がわかるのならば。税金など色々なものを考えた上で。
ですが、トピヌシさんの2つのチョイスでどちらがいいですかといったときにわたしはコンドをホールドします。
ですが、ホールドもまた細かいやり方次第では良い投資になったり悪い投資にもなりかねません。
投資をする以上、経済学と税法、すべての要素をMIXする必要があると私は思いますし、投資をするときは必ず、すべての要素を吟味して、プライオリタイズしてください。
- #14
-
- Kelly Y
- 2007/01/19 (Fri) 00:03
- 신고
>nao2006さん
えっと、かなり長くなるような・・と思ったのですが、こういう話好きなので書いてしまいます・・・。私も書き方が悪かったようですみません。^^;
Naoさんの#2を読んだ時、現金で保持した場合と比較するべき肝心な不動産投資の際の金額がなかったのでCapital GainをAddした金額のまま
うっかり比較してしまう人がいるのでは、と思ったので上を書きました。。 なので#12では、nao2006さんの#2での現金保持の場合との比較となるような
インフレ効果を除去した不動産投資利益(B)を算出すればよかったのですが、インフレ効果を除去する計算は、ABの両オプションに同率でかかり、
なおかつ下記でも計算しますが、実際のインフレ計算は単純ではないため、インフレ効果除去前の金額を比べるだけですませました。
(たとえば物価がインフレの影響で1.00→1.04にあがった際に、1.04となった不動産を“1”としてインフレ効果を除去して考えなおし、
値上がりなしの現金1.00の価値をマイナスで出す場合、1−0.04きっかりとはならないですよね。。)
インフレ効果を除去した(=Purchasing Powerの劣化を加味修正して算出した)不動産の値上り後の価値(B)は、インフレ4%、金利5%で、
もしインフレと同率でその不動産が値上がりしたとする場合、“現在の通貨”でExpressすると$10,400、インフレ効果をとると、“約”$10,000のまま、
即ち現金と違いPPの劣化はなかった、と考えることになります。言い換えると、一定期間後(ここでは1年後)、最終的にその物件を現金化した場合、
値上がり後の$10、400を使って、現在の約$10,000の価値のものがまだ買える(=Purchasing Powerの低下はなかった)ということになります。
ただし、Bの場合単なる$10,000の価値の維持だけでなく、(非課税対象にならない場合)税金という出費がさらにかかります。
税金は、インフレ効果除去前の、実際の通貨での価格上昇に対してかかるので。。キャピタルゲイン税という税的優遇措置があるのは、
特にEconomic Positionに変化がなかった人が、単なるインフレからくる値上がりのためにおこる売却益に対して支払う税金を緩和するためですね。。)
そうすると、インフレ効果を除去した場合も、ABのオプション双方が$10,000以下となり、インフレ調整前の比較(#12)と同じような結果になります。
ちなみに、インフレ効果で1.00→1.04になる場合、
A.利子所得の場合、手元に残ったCash$10,350(#12を参照)は
1.00:1.04 = X :10,350
X = 9,952 で $9,952.00
B.不動産投資の場合、手元に残る資産額(Cash Value)$10,340(#12を参照)は
1.00:1.04 = X :10,340
X = $9,942.00
C.現金を自宅においていた場合(投資無しの場合) $10,000 (増えませんがNoリスクのため減りませんw)
1.00:1.04 = X :10,000
X = $9,615.00 (これに、税引き後の利子所得$350から同様にインフレ効果を除去した$337を足すとAになります)
簡単にいうと、AB共に$10,000→$10,350以下、即ちEffective Rate3.5%以下の利益で、インフレの4%自体にも
つい行けてないというか、インフレに負けているというか^^;、当然インフレ効果をとるとネガティブとなります。
ただし、これはサンプル率の4/5%の想定からくるだけで、実際はインフレ以上または以下の利子・売却益になることがあります。
2オプションの比較目的の場合、何でもよいかなと思います。
(ちなみにインフレ効果を除去する計算のベースは、#12と同じで、「税引き後」のものです。一年後の利子所得にかかる税金支出も収入同様
PPの影響がでる=劣化した価値の税額ですむ!ので、やはり税引き後でないと全体のNet Valueに対するインフレ効果は計算できないと思います。。)
あ、#12で書きましたが、不動産投資Bの場合は、さらに、維持費・Property Taxがかかるのと、レントすれば収入もありです。
Cashの場合「何もせずに家に持っていれば」、インフレが存在する経済圏にいる限りどんどん損をしていきますが(あ、デフレの時は有形資産より得...! )
財布にいれておくのでなく(笑)ちゃんとローン貸付や単なるMoney Marketでもいいのでちゃんと運用すれば、インフレ代償+くらいの金利が
(健全なEconomyなら)支払われるので、Capital Gainなどが見込めなくても、必ずしも損とはいえないと思います。
当然ですが株や不動産につきもののキャピタルロスのリスクなし。。^^ 最近のカリフォルニアの不動産市場に限っていえば、かなりハイリスク・ハイリターン。
インフレ率以下の値上がりしかない可能性もあれば、値上がりどころか逆に暴落の可能性もあるので。Fixed Incomeはいっつもローリスク・ローリターン。
結局、状況によってはどちらが得かはベテランの投資家でもわからないから面白いんですよね。。株がもてはやされるときもあれば、不動産が良いときもあるし。
これだけ書いといて、やっぱり私もnao2006さんと同じく、長期ならLAの不動産投資がハイリターンだと思います。。笑
利子所得を大きく上回るCapital Gainを見込めると思います。
あ、ね、寝なきゃ・・・。
- #15
-
私は去年、家を売りましたよ。
売り時ですからね。
不動産は今後数年間で更に下がると私は考えています。
皆さん、お金を銀行においておくことばかりお話してますが、私は不動産で得たお金をストックマーケットに投資しました。
約10ヶ月ほどで既に36%のリターンです。今年の株マーケットはまだまだ上がるでしょう。
アメリカだけでなく日本、中国、インドもです。
私はしばらくはこの波に乗って資産を増やし、不動産がボトムになった時、また買うつもりでいます。
90年代も私は市場を読みながら不動産と株とで資産を増やしました。
- #16
-
ハイリターということはハイリスクだということです。もし資産を増やしたいなら、こつこつ確実に増やすことです。20年、30年後には結構の資産になり豊かな老後が送れますよ。投資はいい話ばかりではありません。儲かった話は大きく、損した話は少なめに言うのが人間の常です。
“ コンドを売るべきか考えてます。 ” 에 대해 기입한 내용의 유효기간이 끝났습니다
계속해서 토픽을 유지하려면 새로운 토픽을 작성하세요
- 가게를 검색하고 싶을 땐 <타운가이드>
-
- 토랑스에 위치한 불임치료 전문 클리닉. 소중한 가족을 위해 최강의 팀으로...
-
토랑스에 위치한 불임치료 전문 클리닉. 소중한 가족을 위해 최강의 팀으로 지원합니다. 불임 진단 ・ 정자 난자 동결 ・ 체외수정 ( 시험관 아기 ) ・ 인공수정 ( 시험관 아기 ) ・ 착상 전 진단 등 【먼저는 일본어로 상담해 주세요】. 남녀 불임 진단 ・ 치료 체외수정 IVF 인공수정 IUI 미세수정 ICSI 착상 전 진단 PGT 난자 동결보...
+1 (424) 212-4087Incinta Fertility Center
-
- 안심 안전 ! 드라이빙 레슨을 일본어로 받을 수 있습니다 ! 트래픽 스쿨...
-
일본어 드라이빙 레슨으로 안심하고 운전연습을 받을 수 있습니다 ! Visit Our Website https://bit.ly/3i98bbD Follow Our Instagram https://bit.ly/3JbrUng Review Us on Yelp https://bit.ly/35MYUDV Review Us on Google https://bit....
+1 (213) 200-6363Oxford Driving/Traffic School
-
- 토렌스의 치과. 일본과 미국 치과의사 면허를 소지하고 20년 이상의 풍부...
-
신규 내원 환자분들께는 구강과 신체 건강에 대한 상담을 진행합니다. Preventive Care 예방치과 Minimally Invasive Dentistry 최소침습치료 Sleep Apnea 수면무호흡증 Cosmetic Care 미용치과 임플란트 Natural Dental Care 자연치과
임플란트 임플란트 Natura... +1 (310) 618-0808Torrance Dental Care
-
- 평일 / 일요일 일본어 보충학교 . 기독교 교육이념에 입각한 '삼육교육'...
-
평일학교에서는 원아 ・ 아동은 주 1회 등교 ・하여 귀국, 진학, 수험에 대비하여 확실한 학력을 쌓고 있습니다. 미국에서 태어난 아이나 영주권을 가진 아이들에게도 일주일에 한 번씩의 학교생활은 일본어를 접할 수 있는 기회가 많아져 일본어 습득에 도움이 된다. 또한 성경 시간을 마련하여 '마음의 교육'도 중요시하고 있습니다. 일요학교에서는 현지 학교와 학업...
+1 (310) 532-3770三育東西学園
-
- 기무라 미치야 일본 국제변호사. 일본과의 상속 상담 ・ 법률 상담 ・ 국...
-
국제법무로서 기업의 법률사건 및 계약 ・ 거래와 관련된 기업사건과 한-미간 개인 상속문제 및 자산세무 상담을 하고 있습니다. 저서 ・ 논문 ・ 세미나 「사례해설 세무변호사가 알려주는 사업승계 법무와 세무 상속 ・ 생전증여 ・ 생전증여 & 신탁 ・ 신탁
회사 ・ 재단 ・ 재단 ・ 국제」 ( 일본가제출판사, 사토 슈지/감수, 기무라 히로유키 ... +1 (213) 260-3837愛宕虎ノ門法律事務所ロスアンゼルスオフィス
-
- '사우스베이에서 39주년의 실적'을 가진 BYB English Cente...
-
전 클래스 개인레슨제 ● 편안한 환경 조성 ● 학생 니즈에 맞춘 수업 ● 바쁜 비즈니스맨을 위한 이른 아침 수업 오전 8시 ~ 밤 11시까지 ● 가족, 동료와 함께 할 수 있는 편리한 티켓 레슨 ● 바쁜 당신이 만드는 스케줄 ● 원어민 강사와 바이링구어 강사 지원 + 스케줄은 바쁜 당신이 만들어요
●Native 강사 바이... +1 (310) 715-1905BYB English Center (Torrance)
-
- 컷 ( 블로우 포함 ) : $ 45 남성 컷 : $ 30 컷 ・ 컬러 스...
-
새로운 나를 찾기 위해 ✨ 부담 없는 가격대로 고객님들을 정성껏 모시겠습니다. 로미타에 새로 생긴 종합 미용실입니다. 헤어 ・ 네일 ・ 마츠에크 ・ 페이셜 등 모든 것을 한 곳에서 할 수 있는 편리함과, 웨스트 로미타라는 안전하고 일본인이라면 한 번쯤은 가본 적이 있는 레스토랑 등이 많이 있는 곳에 위치하고 있습니다. 누구나 쉽게 이용할 수 있는 가격...
+1 (310) 953-6177A Quality Salon
-
- 일본에 5곳의 매장이 있는 모발 개선 미용실. 당신의 모발을 진단하고 적...
-
★ 가을 캠페인 ★ 지금만 ! 일본 실력파 스타일리스트의 [컬러 + 컷 $ 99.75 ! 】. ・ 컷 $ 50 ・ 컬러 + 컷 $ 99.75 ・ 디지털 파마 $ 173 ・ 스트레이트 파마 $ 173 ※ 파마는 컷이 포함된 가격입니다. 요금입니다 ! ※스타일리스트 : Kenta, Hidemi, Alexa, Kiyoto ★ 또한, 월요일과 화요일에 방문하...
+1 (310) 575-3998nanana parena Los Angeles
-
- 수시입문 접수 중. 호신과 건강, 그리고 새로운 도전에 ! 4세부터 82...
-
4세부터 82세까지 다양한 세대의 사람들이 목표를 향해 연습에 매진하고 있는 곳이 바로 극진 로스엔젤레스 도장입니다. 무료 체험, 수시 접수 중입니다. 부담없이 일본어로 연락 주시기 바랍니다.
+1 (877) 662-7947極真ロサンゼルス道場
-
- 스모그 테스트, 스모그 관련 진단 전기 관련 수리는 맡겨주세요 ! Tos...
-
스모그 체크..... $ 50 (인증서류 포함) 2000년 이후 세단, 미니밴, SUV의 경우의 요금입니다. 다른 연식, 차종은 요금이 다르므로 문의 바랍니다. 예약 불필요, 선착순입니다 ! 많은 스모그 테스트 전용 스테이션에서는 스모그 테스트만 가능하므로 스모그 테스트가 PASS가 되지 않을 경우 다른 정비소에 가져가야 합니다. Toshi Auto는...
+1 (310) 532-3302Toshi Auto Smog Star Station
-
- 현지 학교의 학습을 지원하는 학원입니다. 미국으로 온 지 얼마 되지 않은...
-
GATE는 이런 현지 학교 전문 학원입니다】 ・ 수강료는 티켓제 ( 선불제 ) 수강한 만큼의 비용입니다 ・ 자습시간이 있어 강사와 질문할 수 있습니다 ・ 현지 학교의 ・ 현지 학교 과목 및 SAT / ACT / TOEFL 등의 시험에 대해 다양한 레벨의 지도가 가능합니다 ・ 의욕이 없는 아이에게 공부에 대한 흥미를 유발할 수 있습니다. ・ 성적...
+1 (949) 636-9092GATE Tutoring Service
-
- 상상력과 사고력이 풍부해지고 자신감 넘치는 아이들로 성장하길 ! 미국 사...
-
코구마 유치원에서는 넓은 잔디밭에서 친구들과 함께 뛰어놀며 일본의 문화와 습관을 익히며 성장하고 있습니다. 미국에 사는 어린이들이 일본어로 자신의 마음을 전하고, 의사소통을 하면서 마음을 키우는 것을 중요시하고 있습니다. 다양한 행사를 통해 일본을 느끼는 것을 중요하게 생각하고 있습니다. 일본인 보육교사에 의한 깨끗한 일본어로 보육, 일본의 인사법, 계...
+1 (310) 257-8880こぐま幼稚園
-
- 재택 간호가 필요하십니까 ? 일본어와 영어를 구사하는 케어기버가 귀하의 ...
-
서비스 내용 * 식사 준비, 간병, 쇼핑, 가사 보조, 집안 안전 확인, 동행 등의 서비스 * 목욕 보조, 보행 보조, 청결 보조, 옷 갈아입히기 등의 개인 서비스
헌신적인 직원 * 각 직원은 주정부에 등록하고, 지문 인증, 건강검진, 투베르쿨린 검사를 마친 상태입니다. 서비스 지역, 시간 * 사우스베이를 중심으로 로스앤젤레스 카... +1 (310) 782-7979HOPE International Homecare, Inc.
-
- 20년간의 비즈니스 실적과 우수한 고객 서비스로 일본인 여행자, 비즈니스...
-
미국 로스앤젤레스에서 렌터카를 찾으신다면 사쿠라 렌터카에 맡겨주세요. 저희 사무실은 LA의 하늘의 관문 LAX ( 로스앤젤레스 국제공항 ) , 다운타운 ( 리틀 도쿄 ) , LA 최대의 일본인 거주지 사우스 베이 ( 가든스 ) 등 이용하기 편리한 위치에 위치하고 있습니다. 예약부터 수속까지 모두 일본어로 대응하므로 안심하고 이용하시기 바랍니다.
+1 (310) 645-9696SAKURA RENT A CAR
-
- Weee! 최신 세일💠 닛세이 카놀라유 47% 할인 ❗ ️ 인기 상품인 ...
-
Weee! 최신 세일💠 닛세이 카놀라유 47% 할인 ❗ ️ 인기 상품인 무지개송어, 흑돼지 다진 고기, 두부도 저렴 ❗ ️ 더운 날에 딱 맞는 장어, 메밀국수, 소면, 보리차도 저렴하게 🍹 ✨
+1 (510) 358-8960Weee!