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部屋を貸し出す際の注意点

自由谈话
#1
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/13 08:09

最近コンドを購入しました。一人暮らしでローン返済もあるので一部屋貸し出そうと考えてます。
貸し出すのは1Bedroom、プライベートバスとガレージパーキング１代分です。

ネットのforumとか読むと、思ってるほどの収入にはならない・むしろ損する場合も十分あり得ると書いてます。
家を貸したことも借りたこともないのでどこを気をつければいいのかあまりわかりません。
大きい修理は数百ドルのデポジットでは払えないものが多いので、最後の最後に払う払わないでもめるのが怖いです。

調べてみると、友達には絶対貸さない方がいいと言う人と、知人だったらどのぐらい奇麗好きか分かるから心配が少ないと言う人
貸し出す前にattorneyに相談し、貸し出す前と後にinspectorに見てもらうべき、さらにクレジットチェックでいいクレジットヒストリーを持ってるか確認すべきと言う人と、そこまでする人いないよ！面接時に自分で判断すべき！って言う人
いろいろ意見が別れた答えが出てますが、実際皆様はどうしてるのでしょうか?

Normal tear and wearは大家が負担し、それ以上のダメージはテナントが負担すると聞いたのですが、それ以外に私が負担すべきこと・テナントが負担すべきことは何かありますか?
例えばプライベートバスの場合、バスタブやトイレが詰まったらテナントに全負担払ってもらってもいいのでしょうか?
詰まりどころが悪ければ１万ドルかかる場合もあると聞きました。テナントもごねて払わなければ、訴えることになりますが、それも安くは済まないですよね。。。

Contractに絶対入れてること、
部屋を貸し出して後悔したこと、
こんな理不尽な大家・テナント、
カリフォルニアにあるこんな法律、
などなど、
部屋の貸し出しについて、何でもいいので教えてもらえると助かります。

#3

5ユニットのアパートを所有しています。
購入したコンドが2ベッド以上あっての1部屋を貸したいのか、1ベッドルームのコンドを貸したいのかにも違いが有ると思います。
テナント、大家の当たり外れはありますね。
テナントの時は大家の大変さが分からないでしょうし、大家になると自分がテナントだった時の事を忘れてしまうようです。
私は不動産を生業にしておりますので、lease agreement のようなドキュメントを用意できるのですが、購入された時手伝ってもらったエージェントに相談して、リステイングに出さなくても、リースする時に必要な書類諸々を貰うのはいかがですか?
そのドキュメント／コントラクトをちゃんと読むと何が必要か、何に気をつけたらいいか分かると思います。
コントラクトにサインしあっても、痛い目にあうときもありますけどね。時間もお金も。
リスクはあることを前程にいいテナントが見つかるといいですね。

#2
  • 金持ちになりたい
  • 2013/01/13 (Sun) 11:09
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州外の家を貸していたときにはトラブルが無いようにと管理人を雇っていたのですが、ろくに仕事をしない人で……。 年々、悪いテナントを入れて、最後にはカーペットを散々汚されてデポジットでまかなえず、テナントからかかった費用を請求したりいろいろとあって、半年も空き家にされてしまいました。 何のための管理人なのかと、頭にきました。 結局貸すのはやめて売りに出そうとしています。

遠隔地では問題がありますが、自分のユニットに住まわせるなら目が届いて、ましだと思います。 それでも不満なしで暮らすのは難しいでしょう。

自分ちに他人様を住まわせなくて住むような金持ちになりたいものですね。

#4
  • ルーシールーシー
  • 2013/01/13 (Sun) 11:51
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自分の自宅の一部（1部屋とガレージ）を貸しに出すのですよね。
自宅の一部を貸す場合にコントラクトに入れた方が良いと思う事を書いてみました。

・どの部分が専用で、どの部分が共同なのかを明記する
・共有部分を使用する時の取り決め（時間帯など）
台所や洗濯機など自分がどうしても使用したい時間帯などがあれば外してもらうとか、大家優先してもらうとか。
・外部の人を連れて来ても良い時間帯や曜日を決める
平日9時までとか、休みの日だけとか、泊めるのは原則禁止
でも、予め了承を取ればOKなど
・タバコ・薬物・ペットは禁止
・契約を守れなかった場合の対処方法
残りのリース期間のレント代や何時までに出て行ってもらうかなど

ま～いろいろ取り決めをしても相手が守るかどうかは別問題ですので、テナントを決める時に相手を吟味する事が一番大事だと思います。
場所にもよると思いますが、もし、大学の近くなら日本からの留学生を入れるのが一番無難かなと思います。
もちろん、日本の実家の連絡先やパスポートのコピーを貰います。
当たり外れはあると思いますが、最終的に踏み倒される可能性が低いと思いますが・・・どうですか?

#5
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/13 (Sun) 20:45
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金持ちになりたいさん

エージェンシーに任せて家を丸ごと貸し出すのが一番安全と、何人かに提案されたのですが、そうでもないようですね。
私も、家を一括払い出来るほどお金があればいいのにって思います。

#6
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/13 (Sun) 20:51
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大家ですさん

購入したコンドは2 Bed 2.5 Bath 2 Garageで、その一部屋を貸し出す予定です。
アドバイスして頂いたように、アパートを借りてた頃のペーパーワークを読み直してみます。

#7
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/13 (Sun) 21:00
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ルーシールーシーさん

とても役に立つ情報、ありがとうございます。
最初は、留学生は海外へ逃げられるから現地の人がいいと思ってたのですが、性格や習慣を考えるとやっぱり日本人留学生は安全性が高いですね。
パスポートのコピーは基本的に違法と聞きましたが、この際は大丈夫なのでしょうか?

契約を守れなかった場合の対処法は、今のところ特にいいのが思いつかないですね。昔のアパートの資料から何かしら探してみます。

#8
  • maco-sx
  • 2013/01/13 (Sun) 22:33
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大変いいサイトがあるんですが、現在アクセス出来なくて?

アクセス出来ましたら返答致します、少々お待ちを！

#9
  • ルーシールーシー
  • 2013/01/14 (Mon) 08:04
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>パスポートのコピーは基本的に違法と聞きましたが、この際は大丈夫なのでしょうか?

そうなんですか、知りませんでした。
コピーが駄目なら、パスポートの番号だけでも直接見せてもらって控えておくだけでも良いと思います。
要は、身元確認の為ですから。

#11

<ま～いろいろ取り決めをしても相手が守るかどうかは別問題>
その通りです。 レント滞納で＄１００の遅滞金とかはっきりと違約の条項を契約しても＜ない袖は振れない＞が現実。 私はSec.Depositを目いっぱいもらいました。 そして、クレディットヒストリーが長年よくReferenceもしっかりした人。一緒に住むならうまくやっていける人・・というのは中々判断できないですよね。 パスポートとか親の連絡先とは、日本人なら成人した子でも親が責任取ってくれるかもという事でしょうか? 特に外国人は逃げられたらおしまいのところもあります。 レントの利益があれば税金もかかり、売るときにレントの部分のPropertyの値上がりはCapitalGainの税金もかかり、毎年の確定申告も複雑になります。

#10

学生時代借りていた側です。

若い人たちには貸さないほうがいいでしょう。
私は印象は良く、おとなしいほうです。たばこも吸いません。
でも、やはり二十歳そこらだとまだ常識もなく若気のいたりで、彼氏を内緒でつれてきちゃったり学生仲間集めてパーティしちゃったりしますよ。。

幸い物を壊したりとかはしませんでしたが。トイレの水が溢れて水びたしになって、2階から１階にシミができたこともありますが（＝これは家が古かったから仕方ないかも）、大家さんが理解ある人で私は一銭も払いませんでした。

落ち着いてきた年齢のほうが問題少ないかもしれません。

#12

経験から次のことに気をつけています。
１．何国人でも良いけどまじめな学生か社会人。
契約する前に照会して確認しましょう。
お勧めできないのは日本女性の語学生。人にもよると思いますが、ユル
くてだらしない人が多い印象があります。
資金不足のせいかすぐキャバクラなどでバイトを始めて昼夜逆の生活に
なるので学校に行かなくなり、昼間は家でゴロゴロしているので
光熱費が倍になっちゃいます。

２．訪問者は極力控えてもらう。
騒いだりすると近所迷惑だし、安全面からもよく知らない人が家に
くるのは怖いです。

３．喫煙者は部屋に臭いがこもって大変です。
火災の危険もあります。

４．デポジットは１ヶ月分は貰う。

#15
  • 経験者は語る２
  • 2013/01/14 (Mon) 20:56
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キッチンの共同使用が多いと思いますが、油料理は極力避けてもらう。
レンジ周りが油だらけになり掃除の手間がたいへんです（普通、テナントは
丁寧な掃除はしない）。またそれを毎回怠ると油が焼き付いて一層レンジが
汚くなって汚れを落とすのがたいへんです。またキッチン中に油が飛んで
（ファンを回しても）、床や壁がすぐに油でツルツル、ベトベトになる。

#14
  • 経験者は語る２
  • 2013/01/14 (Mon) 20:56
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二人連れ（カップル、親子、兄弟、友人などなど）は絶対避ける事です。
モーテルで二人連れが隣り部屋にはいった事を想像して下さい。
話し声や笑い声がうるさくって寝られません。それが毎日続くのです。

#13

＞#12「お勧めできないのは日本女性の語学生。人にもよると思いますが、ユルくてだらしない人が多い印象があります。
資金不足のせいかすぐキャバクラなどでバイトを始めて昼夜逆の生活になるので学校に行かなくなり、昼間は家でゴロゴロしているので
光熱費が倍になっちゃいます」


これ激しく100%同意します。
本当にその通りです。
やっぱり私だけの意見じゃなかったのね～ってある意味ホッとした。
＃12さんありがとう！！

#17
  • 経験者は語る２
  • 2013/01/15 (Tue) 08:43
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一番の問題はレントをきちんと払ってくれるかどうかです。アメリカでも
法律は借り手の方をより有利に保護しますから、一旦部屋を貸してから支
払いの悪いテナントと分っても出て行かせるのがたいへんです。
テナントがレントを支払う意思があると言えば住む権利があり、レントを
払わなくても何時までも居座る事ができます。このようなたちの悪いテナ
ントを追い出すには弁護士を雇って裁判所から EVICTION NOTICE を取ら
ねばならず、弁護士の費用だけで半年分、一年分のレントぐらいかかりま
す。その上、場合によっては半年くらいの時間もかかり、その間、部屋も
汚され、貸し主は踏んだりけったりになります。
ですから、例えば「個人営業」などとという人は本当にしっかりした定収
入があるかどうか調べる必要があります。大体、個人営業でかなりの収入
があれば、一軒家の一室など借りませんが、L A には口のうまい怪しい日
本人も多いです。

#16

長年アパートや一軒家をレンタルしていました。今は、一軒家を貸し出しています（が、主人が仕切っているので実際どうなのかはわかりません。。。）

気がついたことを書きますが、

１）クレジットチェックは必須です。たとえ知人でもすべきでしょう。有料で３０ドルくらいでしてくれると思いますが、これは借りる人に出してもらえます。
２）ペット、喫煙については何処まで許せるのかを記載。ペット用デポジット、禁煙デポジットもプラスアルファでもらっておくべき。
３）ゲスト（遠方から家族や友達が来る場合や、週末などに友達を呼ぶ場合など。）がどれくらい宿泊可能か。その場合、有料になるか。
４）光熱費は誰が出すか。光熱費に含まれるもの（電気、水道、ケーブル、電話、インターネットなど）を明記。
５）キッチンにある食器は共用するのかどうか。
６）室内は土足禁止の場合、それを明記。そうしなかった場合の対処法（三回注意してだめだったら退去してもらうとか。）
７）契約期間。
８）デポジットは少なくとも１か月分。1.5か月分、2か月分もらう大家さんも良く見かけます。
９）バルコニーや庭はありますか?あれば、その使用規則。ＢＢＱはＯＫか。そこでパーティーするならその時間帯など。
１０）部屋および共用場所の掃除はだれがするか?
１１）毎月いつまでにレントを払わないといけないか。遅れた場合のペナルティー。（1日ごとに＄プラスとか。）
１２）保険のほかにhome warrantyに入っておくこと。これは水漏れ、水つまり、備え付けの備品の故障（ディッシュウオッシャーなど）をカバーしてくれます。
１３）洗濯機の使用規則。夜間やめてほしければそれを明記。

お金儲けが目的でレントするならやめたほうがいいです。精神的に疲れます。ローンのわずかばかりの足しになれば、くらいに考えておいた方がいいでしょう。

それと、水つまりとか備品（冷蔵庫、電子レンジ）などを壊された（壊れてしまった）場合は大家さんの責任です。これらはhome warrantyで通常カバーされるはずですので、必ず入っておいてください。年間400ドル～です。

#20

＃１８さん、
＞パイプなどのシステムに問題がないのにテナントがトイレを紙などで詰まらせたり、排水溝を髪の毛で詰まらせた場合、大家はいつも使っているプラマーを呼んで修理させることは出来るが、支払いはテナントの責任になる

これは大家次第でしょう。モラルの問題でもあります。さらに、そういうことをする人に貸してしまったのも大家の責任。また、テナントが排水溝を髪の毛でつまらせたということは証明が難しいです。テナントが入る前から問題があったかもしれないという見方もできます。

事実、私はアパート入居後1週間くらいでバスのシンクを詰まらせてしまいました。もしかしたら私の髪の毛だったかもしれないし、前のテナントの使い方が悪かったのかもしれません。大家さんはすぐに業者を呼んで修理してくれました。誰の責任云々という話もありませんでした。

#21
  • Merci
  • 2013/01/16 (Wed) 22:46
  • 报告

#20 >モラルの問題でもあります。さらに、そういうことをする人に貸してしまったのも大家の責任。

なるほど、なるほど。
つまりあんたのようにモラル意識の低そうな人には貸さないのが賢明ということですな。
わかります。

#22
  • maco-sx
  • 2013/01/16 (Wed) 23:11
  • 报告

以下「タバコ」に関して（以前は色々とQ&Aが有ったんですが、、、）

http://www.sandiegoyuyu.com/real-estate-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3q&a/professional-tips/real-estate-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3q&a/page-3

#23
  • ウルトラマン太郎
  • 2013/01/17 (Thu) 02:55
  • 报告

どなたかHOAの規則に関して書いてますか?
コンドならHOAの規則があるでしょう。その規則に従うことも契約書に記載しておいたほうが良いと思います。プールやジムの使用規則は守らせないとね。違反者には容赦無く罰金が請求される場合もあるので気をつけたほうが良いでしょう。HOAとのトラブル発生の責任は全て大家にあります。責任取れないなら貸さないことです。

それと大事なことを一つ。緊急を要する場合に断り無く部屋に入ることを承諾してもらうことを忘れずに。

#24
  • こんな経験しました
  • 2013/01/23 (Wed) 20:19
  • 报告
  • 删除

日本人は日本人同士だとつい頭から信用してしまいますが、LA にいる日本人は
今まで何処で何をして来たのか、また引っ越してしまえばもう何処に行ったのか
分りません。
私はある人に部屋を貸したのですが、その人が半年程で引っ越して数ヶ月過ぎてから
リビングルームに飾ってあった数百ドルの価値の小さなアンティークが無くなって
いるのに気がつきました（小さな物をたくさん飾っていたので分らなかった）。
私は引っ越す時に立ち会っていたのではないので、おそらく自分の物と一緒に
持って行ったのでしょう。
殆どの日本人は正直な人でしょうが、だからと言って長年つき合って来た訳では
ないので全く安心してもいけないと思います。これは老若男女に関係ありません。
やはり部屋を貸す時にはしっかり身元や勤め先は確かかなどを調べる必要があります。

#25
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/24 (Thu) 23:19
  • 报告

皆様いろいろなアドバイスありがとうございます。
リースに書き込む事は、いろいろ約に経ちそうで助かります。
大家負担とテナント負担のダメージももっと調べてみます。

一つまだ決められないのがテナントの選び方です。
アドバイスで頂いたように、キャバクラで働いてる学生はさけて、出来ればクレジットチェックが出来る30代から40代の女性に使用と思って、友達に相談したところ、

30代・40代の方は人生経験が豊富。テナント負担でダメージがあるときに払わなくていい言い訳を知っている。＃３番さんや＃１７番さんが教えてくれたように、CAの法律は大家よりテナントを有利に扱うので、リースにサインしていようと、いくらでも逃げ切れる。アメリカ生活が長い30代40代には、最終的にイタい目に会わされる可能性があると言われました。

学生で夜キャバクラで働いてる子は、学校がおろそかになったら強制帰国されるので、夜の仕事をしていても学校に通う子が多い。平日は学校、夜はキャバクラ、週末はお客さん相手に出かけたりで、家にいる事が少ないから返ってUtilityが浮く。学生は料理も苦手で、同伴の残り物などを食べるからキッチンの使用量も少ない。バイトがない勉強熱心の子は部屋にこもって徹夜勉強などで、夜中のUtilityが高くなる。

確かに、私が部屋の貸し出しの経験がない20代前半なので、30代40代の方には頭が上がらないので少し不安です。20代の学生の方は、初めての海外に弱気で、説明したら自分のダメージはちゃんと負担してもらえそうです。ただ、テスト期間になると、学生はどうしても散らかしてしまいそうです。生活習慣を見ると働いてる方のほうが普段から奇麗そうです。

結局、面接時の判断力が勝負なんだろうけど、大家未経験の自分の判断力は信用できません。皆様は、テナントを選ぶ際、どんなところを見てますでしょうか?

#26

＃25 トピ主さん、

私は以前キャバで働く女子大生とアパートをシェアしていましたが、
「友人は招いてもいい」という曖昧なルールだったせいで、
すぐに毎晩違う男が泊まりにくるようになりました。
そのうち、彼女が家にいないときも男が家に居つくようになり、
光熱費の大幅増なども含め本当にいやな思いをしました。
その男の分まで熱心にご飯を作ったりするので、キッチンを長時間占領されましたし。

そういう安易な女は面接のときに「ゲストはオーケーですか?」と聞いてきますので、「ダメです」と言わないと必ず私が味わったような結果になります。
でも、ゲストはダメだというとその手の女は断ります。

まともな家庭でまともに育った女なら、キャバで働く必要なんてないじゃないですか。

いまのルームメートは真面目でバイトをしないで勉強をがんばっている子ですが、別にそんなに光熱費はかわらないですよ。
わずかな光熱費より平和な暮らしのほうが本当に大事なので・・。

#27
  • 親は頭がいいのに
  • 2013/01/25 (Fri) 23:42
  • 报告

#26さん

そうですね、友人の招待は避けていただく予定です。
家族などが日本から旅行でこられる場合は追加料金なども考えております。
やっぱり、実際に経験されてる方は自分の理論より説得力がありますね。参考にさせていただきます。
光熱費までも節約したいのは少し欲張りすぎました。

頂いたDepositを全額返せるほどのしっかりした人をがんばって探します！

#28
  • maco-sx
  • 2013/01/26 (Sat) 00:12
  • 报告

以下の11/01、12/01号の２６ページに少し記載してます。

http://www.sandiegoyuyu.com/yuyu-backnumber2010/yuyu_ebook/%E3%82%86%E3%81%86%E3%82%86%E3%81%86%E3%83%90%E3%83%83%E3%82%AF%E3%83%8A%E3%83%B3%E3%83%90%E3%83%BC2010

#29
  • ルーシールーシー
  • 2013/01/28 (Mon) 09:07
  • 报告

#25 親は頭がいいのに
>私が部屋の貸し出しの経験がない20代前半なので
>結局、面接時の判断力が勝負なんだろうけど、大家未経験の自分の判断力は信用できません。

トピ主さんが20代前半ですと、テナントは同年代か年上になってしまいますよね。
私だったら、同じ家に一緒に生活して行く事を考えると、同年代の方が旨く行きくように思います。
それに、他の方からも言われたように、何か問題があった時に強く出にくく、相手に言いくるめられる可能性は大だと思います。

自分と同年代の同じ生活環境の人（自分が学生だったら、同じ大学の生徒・社会人だったら相手も会社勤めしている人）の中から選ぶと思います。

後は、実際に会った時に
・約束の時間通りに現れるかどうか、
・挨拶がきちんと出来るかどうか、
・服装や受け答えの印象
友達を募集している訳ではありませんが、友達としてやっていけそうな感じの人を選びますね～。

#30

ほとんどルーシールーシーさんが書いてくださったので、つけたし程度ですが初めて会うときに自分の中でちょっと嫌だなと思う点があるのならスルーしてほかの人を探すのが賢明です。自分の直感ほどよくあたるものはないな・・・と何度か後悔しました。

あと、友達を連れて見に来る人はなぜか結局自分でいろいろできない人が多かった気がします。

私の場合、契約内容に違反があれば７日以内に強制退去、デポジットは一切返さないというのにサインしてもらいました。逆に、私の都合でその人に退去していただくことになった場合（たとえば帰国や家の売却があった場合などを想定していました）は１ヶ月以上前もってお伝えしますと約束しました。

来客は禁止にしました。結局何度も失敗を繰り返してここに落ち着きました。

人の家で暮らしている、間借りなんだという意識の人はわざわざ友達を家によばなくても外で会うことが当たり前としている子が多かったです。

ただ日本から友達が来る場合と緊急などの場合は要相談にしました。最初に基本的には断る旨を理解してもらいました。

結局迷惑をかけてこなかった子達は学業に専念していて、友達も日本人だけじゃなく、留学生活が充実している子達でした。

社会人には貸さず学生だけにしました。理由は単純に社会人は面倒くさそうという勝手なイメージです。社会人＝大人だからでしょうか。

テナントとして最高だった子達は、ちょうどよい距離で生活できて私もできるサポートはしました。ご飯を多めに作っておすそ分けしたり、家でBBQするときは友達をよんでいいよと声をかけたり、悩みがあったり相談に乗ったり・・・とたいしたことはしていませんが・・・

その子たちとは今でも連絡を取り合っています。いいテナントが見つかるといいですね。

#31
  • 経験者は語る２
  • 2013/01/31 (Thu) 13:48
  • 报告
  • 删除

テナント選びに関して。
通常デポジットは１ヶ月というのが普通ですが、最近は借り手市場の
せいか、それ以下の条件、１００ドルとか部屋代の半額、中にはデポ
ジットなしなんていうのもありますが、これは貸す方にとっては非常に
危険です。
貸し方にとって一番の問題はレントをきちんと払ってくれるかどうかです。
借り手が１ヶ月のデポジットも出す余裕がないという事は、その人の
経済的な基盤が非常に脆弱で、将来不払いや遅滞の可能性があると
いう事です。デポジットは通常の使用以上に部屋を汚されたり壊されたり
した場合の補償の他に、レントの支払いが遅れた場合のセイフガードと
しての意味もあります。即ちレントが遅れた場合、デポジットをレント
として使えるのです。
そしてある猶予期間内（通常月始めの１週間以内）にレントの全額を
払わない場合にはデポジットを最後のレントにして、そのテナントに立ち
退きを求める事が出来ます。（これらの条項は契約書に書き込まなくては
なりません）
勿論、家主とテナントの関係は友好的でなくてなりませんが、それが
将来どんな状況になるか誰にも分りません。レントの支払いがいつも
遅れるような人は経済的に不安定で安心できないし、一緒に住むには
望ましくない無責任でずぼらな性格の人である場合もあります。
デポジットなしとか小額のデポジットというのは保険をかけないで
（あるいはほんの少ししかかけないで）車を運転するようなものです。

#32

＃３１さんにほぼ同意です。

デポジット無しとか＄１００とか書いている家主さんの広告を読むとチャレンジャーか、テナントが見つからなくてよほど必死なのか、または古くて汚い家なのかな、とか思ってしまいます。

あまりに安すぎる家賃にするのもそれなりのテナントが入居して、家賃トラブルの原因になったりするかもしれませんね。

まだまだ人を見る目はそんなにない私ですが、経験から、入居する時に、家賃の値下げを交渉しようとしたり、最初から家賃を出し渋る人は後々いろいろトラブルを起こす可能性があります。

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