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1年契約リースの早期退去について

Problem / Need advice
#1
  • テナントの義務
  • 2015/01/27 14:07

どなたかお詳しい方、ご存じの方、教えてください。
不動産（一軒家）を通常の1年リースで賃貸して、1年未満でやむを得ず（ミリタリーサービスへの従事とかの特別事情や物件の欠陥による都合などではなく、転勤などの自己都合の場合）退去が必要になる場合、どのようなペナルティを支払うのが一般的でしょうか?

もちろん、すべては契約書次第ですが、通常のカリフォルニア州の物件賃貸契約フォーマットには、Early TerminationのPenalty条項は記載されていないので、考えられるものとしては、

１．残りの賃貸契約期間分のレントを全て支払う義務を負う
２．セキュリティデポジットを没収されるが、残りの期間の支払い義務は免除される
３．家主が直ちに新しいテナントの募集を行い、その募集に必要となった経費等を負担する。新しいテナントが見つからず、空室期間が生じた場合、その空室期間分のレント支払い義務を負う

いくつかのサイトで調べていますが、ケースバイケースのようですが、契約上の義務で言えば上記１、ただし家主もすぐにテナントを見つけることが必要なので上記３のようなケースになる、ということがよくあるようでした。

ちなみに、早期退去して代わりのテナントを自ら見つけてサブリース等をさせるようなシナリオは想定していません。

どなたか、アドバイスのほどよろしくお願いします。

#67
  • しょうわのははは
  • 2015/02/04 (Wed) 16:48
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  • Delete

昭和の母さん、
え?じゃあ契約解除せずに新しいテナント募集しちゃうの?
#51は契約がどういう状態を想定しているの?
首脳会談?

#68
  • 昭和の母
  • 2015/02/04 (Wed) 18:03
  • Report

＞え?じゃあ契約解除せずに新しいテナント募集しちゃうの?

それはオーナー次第でしょう。契約には手をつけずに新しい
テナント探すのが有利だと思いますが。

違うとお考えなら、私も知りたいのでご教示ください。

#69
  • しょうわのははは
  • 2015/02/05 (Thu) 08:55
  • Report
  • Delete

ちょっと長いけど、こんな感じ?

テナント（テ）「途中退去したいので、いつまでに綺麗にして鍵をお返しすればいいですか?その時に幾らお支払すればいいですか?」
オーナー（オ）「一度契約したんだから解除（解約）はできんよ。期末まできっちり払ってもらうよ。鍵も返されても受け取らんから。」
テ「でも州法（California Civil Code）で途中退去はお互いに協力って書いてあるし。ちゃんと文書と配達記録郵便で証拠残るようにして鍵送っとくからね。」
オ「絶対受け取らんし無視するから」
テ「じゃあ勝手にしてよ。こっちは退去した証拠も残して置くし、それ以降の家賃払わんだけだから。」

揉めた場合はこうなるんじゃない?
その時に結局残期間の家賃取りっぱぐれてるのはオーナで、自ら裁判起こさない限りは、テナントの未払いを取り立て屋に渡すことも他の資産差し押さえもできないんじゃない?
なので、オーナーは契約解除して（賃貸契約の解除は過去の債権債務の解消には遡らないので）オーナーの損害請求は将来の損失＝残期間の家賃として「残期間分払ってね、アンタにはもう住む権利ないから」、とするんじゃないの。これで晴れてテナントの住む権利が無くなったので、とっとと新しいテナント探し。
契約生かしたままで新テナント入れたら、旧テナントがそれを知ったとき「アンタが契約違反してるから、残り期間払う必要ないね」という反論できる事実作ちゃうんじゃん。
これでテナントの未払い家賃を請求するために裁判に持ち込んでも、オーナーの契約違反の証拠出されて負けると思うけど。

1年分の家賃を先にもらっているわけじゃないから、取りっぱぐれた家賃を回収するために、裁判せざるを得ない状況になるのはオーナー側よ。そんなことするぐらいなら、せっせと折り合って次のテナント探すのが、賢いオーナーだと思うけど。

#70
  • 昭和のおとっつぁん
  • 2015/02/05 (Thu) 09:00
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＞せっせと折り合って次のテナント探すのが、賢いオーナーだと思うけど。
やはり首脳会談で問題の解決のため話し合うのが一番の近道ですね。

#71
  • hiruyoru
  • 2015/02/05 (Thu) 09:33
  • Report

普通は1か月分のデポジットを最初に入れている。
だから、例えば、
１今月2月分の家賃が入らない。テナントも失踪
２今月末まで待つ
３待っても家賃が入らないならもらってるデポジットで補てん
４被害届を出しておく
５３月から新しいテナントを探す

つまり、
・家主は１ヶ月ほど寝かすだけで４月から新しいテナントが入りほぼ損失は無い。これは問題なく出て行った場合と変わらず
・テナントは被害届を出され今後いろいろと不自由がコトが発生。場合によってはなんかのブラックリスト（そんなのがあれば）リストに載り、以降賃貸契約が結べなくなる。

こういうふうには、取れないか?

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