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トピック

家を購入にあたり

お悩み・相談
#1
  • Housing２００６
  • 2006/02/03 06:10

アパートの家賃の値上がりが続き、ついに＄１４００に達してしまいました。家を買ったら〜とよく言われるのですが、どこから始めて良いのかという具体的な案がなく、１件目の人間はどんな風に計画すべきなのでしょう？今のリースは５月末に切れるのでその時がチャンスと思っているのですが・・・

#244

あなたの書き込みこそ、物凄い悪意を感じますよ。なぜにそこまで意地の悪い書き方をされるんですか？
ここでは皆さんがそれぞれ知っている情報をシェアしてくれています。それが、この先家の価格が上がるか下がるかのどちらの情報であっても、読ませてもらっている側はとてもタメになってるんです。
そこに、この状況の中で家を買うかどうか悩んでいる人が「価格が下がってほしい」いう感情を書いて、何が悪いんですか？
逆に、価格の下落を願わない人たちだって、「下がらないでほしい」と書くでしょう。
いろんな意見が出て、こんな人もいるんだ、あんな人もいるんだと思えて、このトピックを楽しく読ませてもらっています。でも、あなたのような意地の悪いコメントは本当に気分を害されますね。

#243

呆れますさん。
そんなこと言わずに、貴方も是非唱えてください。さあ、下がれ、下がれ、下がれ、下がれ、下がれ、下がれ、、
ほら、下がるでしょ？ちなみに、買い損ねたのではないです。賢く待っているだけです

#242

#227さん、私なりに比較してみました
きっと見落としやおかしなところもあると思いますので、気付かれた方はどうぞ御指摘ください。

条件として、頭金を$50,000、6%の30年Fixモーゲージ、年間のProperty Taxを$6,000、8年間でかかる諸費用(保険、水代、ごみ代など）を$12,000と見積もります。

まず、今$550,000の物件を買った場合
8年後のモーゲージの残高は約$438,000ですので資産としてのエクイティは$112,000です。その間の金利支払いによって生じたTax Returnを月割りにして4%の年利で貯蓄すると8年で約$67,000になります。つまり増えた資産は8年間で約$179,000です。

次に今買わなかった場合です。
頭金$50,000、モーゲージと家賃との差額$700/月、諸経費$1,500/年を同じく4%の年利で貯蓄したとすると8年後に約$219,000貯まります。
その差$40,000。$550,000の物件であれば約7.3%に相当します。
結論として今後8年間で7.3%以上値上がりすると考えるなら今買うのがいいでしょう。一旦下がって8年後までに7.3%以上上がる見込みがないと思えば、もう少し様子を見てもいいんじゃないでしょうか。

尚、8年と言う期間があることを考えてもう少し利回りを高く設定したり、年間の諸経費をもっと高く見積もるなら、より"様子見”よりに判断が傾くと思います。逆であれば"即買い”に傾きます。

#241

結局RentかOwnかは本人の判断次第ということでしょうか。確かに『下がる』と10回言ったら下がるというような物言いには、何か負のパワーが感じられて怖いです。

高い時にはいろんな物件が市場に出るので、チョイスはあると思うんです。安くなると、売り控えも出ると思いますし、そのためチョイスが少なくなり、好みの家を探すのが大変かな？とも想像します。かくいう私も1年以上家を探していますが、なかなか条件の合う家に出会えません。オファーを出してももの凄い数のオファーが入っているらしく、買えるところまで行かないのが現実です。

かといって、このままレントをはらい続けるのも心情的に辛いです。タックスもマックスで持って行かれますし。おかげさまで、信頼のおけるエージェントが毎週末付き合ってくれて、家探しは楽しみながらやっているので、この調子で様子を見ながら続けようかと思います。

#240
  • 確かに高いけど
  • 2006/03/26 (Sun) 18:52
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アメリカの不動産と日本の不動産の根本的な違いは”再販市場”があるかないかです。アメリカの市場の８０％は中古市場、しかし日本には再販市場というものがほとんどありません。日本人は新品志向がありますから「家を買った！」というとほとんどの人が「新築？中古？」と聞いてきます。しかしアメリカではこれはありませんね。こちらでは家を買う＝中古が当たり前ですから。

それと建物の原価償却が終わると、そこに建物があるにもかかわらず価値がゼロになる日本と、どんなに古い建物でも原価償却後に、それを今現在建てるにはどれだけのコストが掛かるか逆算して、不動産の価値を計算するアメリカでは根本的に不動産に対しての考えが違います。１０年後には当然、人件費、建築コストも上がってるわけで、減価償却後でも結局不動産の価値は長い目で見れば上がる、それがアメリカの不動産なのです。だから＃２３０さんが紹介してるロバートキヨサキの言葉も説得力があります。それに自分の住む家を買うのに、市場を予測して買うなんてバカげてると個人的には思います。そんなことに時間を費やすよりも、自分の予算内でとっとと買って、気に入った家具でも揃えることにエネルギーを使った方が健康的なのでは？

ちなみに前回のバブルと言われた９０年ごろ、例えばトーランスあたりでの価格下落は１０％ほどでした。場所にもよりますが、人気のある場所というのは思ったほど落ちないもんですよ。

#239

Ｈｏｍｅ　Ｓａｌｅが久しぶりに上がったらしいですね♪このまま上がり続けて欲しい物です♪

#238

呆れますさんへ。
そんな貴方は、最近買ったのでしょうね？確かにこのレスでは購入していない人は”下がる”、購入した人は”下がらない”と必死ですが、今までの歴史を見ると、下がるのは当然ですよ。それを見抜けず、また流れに乗せられて購入した方が沢山いますね。では聞きますが、貴方はこれからも上がると思っていますか？いま、購入できますか？私から見れば、貴方も”下がる、下がる”といっている方と全く同じです。

#250
  • 花水木
  • 2006/03/26 (Sun) 19:12
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#236のぶん太さん
どうしてそんな不動産屋さんをお使いなのでしょうか?
今やAssist-2-Sellのような家の価格に関わらず$6,000位でちゃんと普通に契約書を作って売ってくれる所が出てきてますがご存知でしょうか?
(こんな事書くとここにいらっしゃる日本人リアルターの方には悪いかもしれませんが)セラーが支払うコミッション5-6%とは家が安かった時代ならいざ知らず家がここまで高くなったのですから相応な値段にならなければおかしいです。
私だったら何も動かないでコミッションだけとろうとするリアルターは速攻切りますよ。例えそれが縁故の紹介だったとしてもビジネスライクに接します。

#251
  • ぶん太
  • 2006/03/26 (Sun) 22:18
  • 報告

ピューピルさん、「最近は特に競争が激しいので悪質な不動産屋が増えているという話」を具体的に情報を出せば被害者が減るかもしれませんね。良い不動産屋さんDさんって誰なんだろう？？？

花水木さん、あまり情報が無いので電話帳の１ページの大きな広告に電話して家を売ってもらうことにしたのが間違いのもとでした。$6,000位で契約書を作って売ってくれる所が出てきてますって、なんですか？

私の失敗経験からの注意です（他の不動産屋さんからのアドバイスも含めて）。

1. MLSの内容は時々コピーしてもらい（低く変える場合もあるので）、家を見せに来た不動産屋にもMLSにコミッションが何％になっているか訊ねる。

2. 熱心に見た客の不動産屋が残した名刺の電話番号にかけてオファーを入れようとしたか訊ねる（セラーの不動産屋が勝手に断ることもあるので）。

3. カウンターオファーが入ったら書類上でやり取りをするようにしてもらうか、不動産屋同士だけが密室でやらないように自分も同席して勝手に断ったりさせないようにする。

4. サインをした書類のコピーは直ぐもらう。「お客さんが失くすので後でまとめて渡します」という不動産屋は魂胆があるので要注意。「コピーを失くしたらまたコピーをすればいいだけ」とつっぱるばき。コピーを渡さない契約は法的に無効です。

5. たまにならともかく、毎週長期間オープンハウスをしたがる不動産屋はデューアルをしてコミッションをダブルで儲けようとして、バイヤーの不動産屋さんからのオファーを勝手に断る可能性もあるので要注意。

6. デューアルをしようとする不動産屋は、飛び込み客を捉まえるのでローンがなかなか下りず何ヶ月もエスクローがクローズしないこともあるかも。飛び込み客は不動産屋を用意していない程無計画だから「買いたい」という気持ちだけが一番先になっているかも。私のバイヤーは２度ローンを却下され３度目に挑戦中。何度も「ローンはうまくいっている」と言うのはただの口癖と思うべし。

7. 男性なのに妙に甘く優しい声の不動産屋にうっとりしないこと。はまってしまいます。

8. 大きな広告だからということだけで信用しないこと。まずは電話で話をうんと聞くべし。

9. 「マリブの３ミリオンの家が売れたばかり」「やっとアーバインの１．２ミリオンの家が売れました」と言ったら、HPで確認したり、「参考にしたいから見せて〜。住所は？？？」とねだる。嘘をつく人は信用出来ない。

10. セラーのために動かない不動産屋はすぐ書面でクビにして、良い不動産屋さんにお願いする。

#252

あの・・・・
イチロー君はしゅっちゅうLAにいますけどLAの家を買わないのはいろいろ経済界の有名人から情報を貰ってるかららしい。アリゾナの家を何年か前に買ってますけどね。LAは下がるので買わないと言ってますよ。

#260
  • ブルームバーグ
  • 2006/03/27 (Mon) 18:24
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  • 消去

これから先２０１０年まで株も不動産のようなバブルになると予想してる専門家の本を読みました。
（Harry S. Dent,Jr.)

彼の予測では経済も２０１０年までは良いので家の値段も横這いか少し上がるが、１１年から景気が後退して、１０年間はデフレになるだろう。
家の値段は１１年から一気に下がり９７年くらいの価格まで落ち込むとありました。

これは１人の経済アナリストの意見に過ぎません。しかし・・・

LAに関しては来年から下がると私は思っていますが、彼の説も捨てがたいものがあります。
なぜならば彼はべビーブーマー世代の購買傾向などの専門家で、過去の統計も綿密に取っています。

あと２，３年待っても下がらず、その後でバブルがバーストすると仮定すると・・・ファーストハウスを買うプランのある人達には４年以上待てというのもきついですね・・・

#259

いつもwww.calalist.comのサイトみてます。結構正確ですよ。

#263

呆れます　さんへ
サンバナディーノは53.9％のオーバーバリューって出てましたよ。
ゴールドマンサックスのバンカーだった人のチャートではバーストする危険のある都市の8番目でした。

#262

＃２５８、投資家って、ひまなんですねー。
いちいち＃で指して攻撃するのは大人気ないですよ。

#261

www.catalist.comのまちがいでした。

#265
  • 花水木
  • 2006/03/28 (Tue) 06:19
  • 報告

投資家さんの
>当時馬鹿だなんだ言って人をけなす事しかしていなかった人たちは皆一軒持っているか持っていないかです。

ここ本当にそうですね。
私も投資してますが同じ経験有りです。
ぐちぐち言ってメンターの意見を聞こうとしない人、頭の固い人などは損だと思いますし延びません。
でも結局は投資をして実際に運営してその恩恵を受けた人とこれから家を買う人では所詮接点が違うというか感覚が違うというか、交わる点が無いのでここで何を言っても自分が疲れるだけだと思います。
投資家さんとはどこかのセミナーできっとお会いするかもしれませんね・・・。

#270

私も投資をしている者ですが、＃264、＃265とは、どこのセミナーでも会いたくありませんね。
私は日本人の主催するセミナーには行きませんが。
だいたい、ここでのテーマは投資ではなく、今からマイホームを買おうという方々へのインフォメーションやアドバイスです。
あなた方も初めの一歩はマイホームだったはずです。
それなのに、家をまだ持ってない人と自分達とは所詮接点が違うとか感覚が違うとか、あまりにも失礼ではありませんか？
「家を一軒持っているかいないか」の人たちの何処がいけないのでしょうか？
まだ若い方々もいるでしょうし、不動産ではなく他のものに投資をしてる方々もいるでしょうし。これから学ぼうという人もいるはずです。

不動産投資でそれほど成功されたのなら、どうしてこんなところで他の人達の意見をけなすのでしょうか？

大抵の方々はアメリカのメディアの記事をここで紹介してくれてるだけではありませんか。
情報を交換することは多くの人の役に立っていると思いますよ。

あなた方が真の成功者なら、若い人たちになぜアドバイスしないのですか？
「家を一軒持ってるかもってないか」の無知な人達にそのノウハウの一部でもシェアするべきではないですか。

失礼ですが、私は潮が引いた時に裸で泳ぐ「多くの投資家」の１人ではないので、キヨサキ氏の記事に動揺しません。むしろその通りだと思いましたよ。

#269

オーバーバリューって何を基準にしてるのでしょうね。今売られている価格が現在のバリューじゃないんですかね。実際その価格でないとけないんですから。この１０年で大体３倍以上あがりましたが、インフレの分も考えると２倍ぐらいで妥当なせんだと思います。

#268

ここ数年、異常に値上がりしたという事は、異常に値下がりも充分考えられますね〜＠＠

#267
  • 呆れます、投資家さんへ
  • 2006/03/28 (Tue) 17:46
  • 報告
  • 消去

不動産ブームがピークに達して今後は家のプライスは下がってゆくだろうというのはマイナス思考でも何でもありません。

投資家なら、安く買って高く売る、というのが鉄則でしょう。今は高い時なのです。貴方はそれも否定しますか？

投資家だけでなく一般の家を持ちたい人々も、南カリフォルニアはオーバーバリューであるということを知っておく必要があるのではないでしょうか。

貴方がSANBERNADINOでアンダーバリューの物件を買ったのなら、それで良いでしょう。
でもこれから買う人々にSANBERNADINOを今薦められますか？

どんな場所にも探せばよい物件があるというのは事実でも、これからファーストハウスを買う人たちに私は今それを探せとは薦められません。

ファーストハウスバイヤーは投資家ではありません。
今はリスクが大きすぎます。

今後大きな値下がりが起きる可能性があると専門家たちが警告しているのを無視するわけにはいきません。

ここにも出て来たmentor、スージーオーマン、ロバートキヨサキ、ジョンタルボット、彼らの意見を否定するのも良いでしょうが、彼らの意見をここで皆さんに紹介することも大切なことだと思います。

私も投資家です。私の物件のほとんどは今、売りです。

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