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トピック

家を購入にあたり２

お悩み・相談
#1
  • Housing２００９
  • 2009/03/30 10:32

3年ほどまえに「家を購入にあたり」というトピックがあり熟読しました。非常に活発に投稿されていたのと「家の購入は少なくとも3年は待て」と書かれていた方がいたのに驚きました。
さて、それから3年がたち不動産バブルがはじけました。今が買い時なのでしょうか？まだまだ待つべきなのでしょうか？
家族が増え、月々2000ドルを超える家賃を考えると、そろそろ購入するときなのかな？と考えています。みなさまの考えをお聞かせください。

#19

エドッコ３、しかし、ショートセールの場合、売り手にいろいろなこじれた借金が重なるようにあるので、簡単に売買が成立しないことが多いそうです。とおっしゃってましたが、どういうことですか？
頭の悪い私に、良かったら具体的に教えてもらえませんか？

#20
  • エドッコ3
  • 2009/06/05 (Fri) 16:52
  • 報告

チンパンですさん、

私の家の不動産屋が近くでやはり For Sale の看板を立てて売っていて、一時 Sold だったか In Escrow のサインがぶらさがっていたのですが、そのサインが後日なくなっていました。どうしてサインがとれているのか聞いたところ、あの家は Short Sale でエスクロー中に別な家担保の複雑な借金が浮かび上がり、結局エスクローがクローズしなかったと言ってました。

恥ずかしいながら、私も Short Sale が何であるかはっきり知らなかったので、ググッたところ、分かってきました。

http://tokizo.blogspot.com/2008/06/q.html

Short は「短い」と言う意味の他に「足りない」ことも言いますが、その「足りない」の意味だったんですね。レンダーはその家が売れても貸した金額をカバーできないが、それを承知で売っていることらしいです。

しかし、レンダーは家主の家を担保の借金を全て見つけることができないらしく、そのようなトラブルがママあるらしいです。

2009年06月05日 (Fri) 04:52pm

#21

ちょっとズレるかもしれませんが・・・
値段は張るけどすぐ住めそうな家と、安いけどボロそうな家とで悩んでいるんですが、ロケーションから見て、欲しいのはボロ家の方なんです。
#16エドッコさんのおっしゃっている狎賁膕箸慮〆梱瓩箸蓮Inspection のことですよね？
これについて、ご存知の方がいたらどうか教えてください。

その費用は、Inspector によって、または家の大きさによって、大きく違うもの？
何社かに見積もりを出させたとして、何を基準に良し悪しを判断するべき？
その結果に誤りがあった場合（例えば、問題なしと言われた箇所に、すぐ後に欠陥が見つかったり）、保障はされる？
もしも修理の必要な箇所がいっぱい見つかったとしても、その物件が Short Sale(＝As Is)だったら、買手は売手に対して全く何も請求できない？
Termiteについては、Inspectorとは別にその専門業者が必要になるの？もし Inspectionの中で Termiteの被害を発見したら、駆除はしなくても告知はしてもらえる？

なにもかもが初めてのことで、疑問や不安ばかりです。
経験者の皆さん、どうかお知恵をお貸しください。

#22

私も現在物件を探してるのですがどこら辺がお勧めでしょうか？値段的にガーデナが割安なのですがオンラインで調べた限りは治安はあまり良くないみたいな感じでした。ガーデナ市内でも治安がいい所と悪い所があるのでしょうか。

#23
  • ルーシールーシー
  • 2009/06/05 (Fri) 22:16
  • 報告

Inspectorの会社によって料金設定違うと思うので、各Inspectorの会社に直接聞かれた方が良いと思います。大概、不動産屋さんが普段使っている所になる事が多いと思いますし、Sweet Homeさんが頼んでいる不動産屋さんに1度聞かれてはどうですか？

もし、インスペクションで問題が見つかり、それがAs Isの物件の場合ですが、修理にかかる費用を大まかに見積もりしてみて、家の価格を納得のいく価格にまで下げてもらうように交渉します。
と言うか、自分で適正だと思う価格でオファーを出します。（実際には、最初は適正価格より低めにオファーをだしますが・・・）
要は値引き交渉ですね。

Termiteに関してですが、一般のインスペクションとは別になります。
Escrowをクローズする前にTermiteのインスペクションと必要な処置をしなければなりません。
普通は売主の費用でしますが、フォクロージャーやショートセールの場合は買い手が払う場合もあります。

Escrowに入るまではインスペクションをさせてくれない場合もありますので、その場合はオファーの段階で、インスペクションの結果によってはペナルティーなしでキャンセル出来る旨の但し書きをしておきます。

Sweet Homeさんはご自分の不動産屋さん（買い手側の不動産屋）をお持ちだと思いますが、分からない事を聞いても答えて貰えないのでしょうか？
もし、不動産屋さんを使ってらっしゃらないなら、是非、使うようにして下さい。
相手の不動産屋はプロですから、上手く丸め込められちゃいますよ！
手数料は基本的に売り手から出るので、費用の面も心配いりませんしね。
もし、今使ってられる不動産屋さんが何も情報を教えてくれないなら、別の不動産屋さんに変えた方が良いかも知れませんよ。

#24
  • maisu
  • 2009/06/06 (Sat) 07:19
  • 報告

「アメリカ西海岸不動産事情」って本を読みました。初めてなので何もわからなくてって人は参考になるかもしれません。

#25

ルーシールーシーさん、
さっそくのコメント、超うれしいです！

今お世話になっている不動産屋さんはもちろんいます。
が、Inspection とかTermite のことを聞いても、『こっちで用意するから大丈夫〜』っぽいことばかりを言われ、逆に心配になっています。
年配の方なので経験はあるらしいけど、妙に上から目線だったり、PC関係にめっちゃ弱かったりして、えーホントに大丈夫？もしかして、First Buyerの安い買物だから軽視されてる？って感じもあり・・・・
ご意見、参考にさせていただきます。ありがとうございました。

#26

カリフォルニアの不動産バブルって、いつから始まったのですか？
バブルがはじけて、家の価格が下がって、何年前ぐらいの価格に戻るのでしょう？

First Buyer の特典を　フルに活用したいのですが、どんな特典があって、どこで調べれるのがいいのか教えてください。

まだまだ、質問があります。
銀行が所有している家の事をフォークロージャーと言うのですか？
どうしても住みたい場所の家があって、買ってすぐ住める家は予算外なのですが、ボロ屋の銀行が所持している家は
修理に１０万ドルかかったとしても、広いし、ロケーションも良いのです。

直す事が前提でも、買わない方がいいのですか？
もしくは、買う場合はどんな点を気をつけるべきでしょう。

初心者なのに、難しい物件を買おうとして、不動産の人にも
質問はしているのですが、私たちが買える家がボロ屋しか
ないもので、特に注意をされたりしないのです。
もっとたくさんの人の意見を聞きたいので、ご意見お聞かせください。

#27

家の購入を考えているんですが、、、ローンで買った方がいいのでしょうか？それともお金を貯めてＣＡＳＨで買った方がいいのでしょうか？

うちはそんなにＲＩＣＨじゃないので、そもそも高い家は買えないので２００ｋあたりで探していますが、ローンで買って、ローンをその倍払うのか、家を買うまで、ＲＥＮＴしてお金をためてＣＡＳＨでポーンと買うのか、どっちがとくなんでしょうか・・・？

ローンを組むと節税になると言いますが、そんなにならない気がして。

みなさんはどう思いますか？？？

#28
  • ルーシールーシー
  • 2009/06/18 (Thu) 20:49
  • 報告

#26　ゆっぴーさん
カリフォルニアの不動産バブルですが、私の感覚では2000年以降のように思います。
1996-97年頃が一番安かった時期だと記憶しています。
一番高い時期で、購入価格の2.5倍ちょとになって、今でも2倍ぐらいの価格です。

ファーストバイヤーのプログラムは、不動産屋さんに聞かれる方が詳しい情報がもらえると思いますよ。

家が古くてもご自身がどうしても住みたいのであれば、購入後に修理して住んだほうが良いと思いますよ。
特に、広くてローケーションが良いのであれば大丈夫じゃないでしょうか？

皆さんが心配する修理が必要な古い家は、修理の見積もりが難しいのと、修理をしている間が大変で、最悪ある程度修理が終わるまで別に住居を構えないといけない場合がある、と言う事でしょうか。
特に、配管や電気系統の配線など見えないところに結構お金が掛かります。
こうした費用を家のローンとは別に用意する必要があるので、ローンの頭金などを払った後に用意するのは大変だと思います。

それに、こちらのコントラクターは期限を守らなかったり、仕事がいい加減な所が多く、良コントラクターを探すのがとても難しいです。

以上の理由から、金銭的・精神的に大変になります。
でも、10万ドルの修理費を家のローンと別に用意できるのであれば、良いんじゃないですか？

#29

<ローンで買った方がいいのでしょうか？それともお金を貯めてＣＡＳＨで買った方がいいのでしょうか？

もちろん　ローンでしょうね。　レントを払って　お金はたまりませんし。　ためたとしてもそのときには家の価格が上がっていてもっとためなければなりません。お金の価値も違ってきます。　家は買える時に買うのが一番です。　頑張ってください。

#31

加州と他の州の大体似たような造りの家の値段を比べてみると
加州では金額の3分の2以上が土地代ではないかと踏んでいるんですが
どんなもんなんでしょう？

この推測が正しいとしたら、
10万ドルの修理費用は充分ではないでしょうか？

#30

ルーシールーシーさん、

早速のコメント、ありがとうございます!!

そうなんですか、今でも２倍ぐらいの価格なんですね。。
まだ高い訳だ、、

ファーストバイヤーのプログラムは、一応自分でも調べたくて
不動産屋さんが、仕事が出来ない訳ではないのですが、、
愛がなくて。。
（家族４人に、犬が２匹もいるのに、１ベッドルームの家をメールしてきたり、でも訳があってその人に頼まないといけないのです。ここでは理由は書きませんが、納得する理由です。）

どうしても住みたい地域があるので、オープンハウスとネットで
自分たちで毎日チェックしています。
友達の不動産をやっているアメリカ人の人に聞いたら、ローンの利息が上がり始めているので、買えるならあまり待たない方がいい。
と、言っていました。

今、一番気に入っているのが、そのロケーションが良い広い
ボロ屋なんです。
でも、もう少し色々見て、８月ぐらいまでは待ってみようと思っています。

ルーシールーシーさんの愛のある返答、とても参考になりました。
素敵な家に住めるよう、がんばります。（修理もがんばります。）

#32
  • ルーシールーシー
  • 2009/06/19 (Fri) 23:01
  • 報告

ゆっぴーさん
ボロ屋のインスペクションが出来るなら、前もってさせてもらって、修理の見積もりを出してはどうでしょうか？
でないと、他の家との比較も難しいかと思います。

簡単な比較は、隣近所の家の評価額です。
周りの同じような条件の家（敷地面積・ベッドルームの数など）の評価額との差額が10万ドル以上あって、10万ドル以内で修理できればお買い得と言う事ですね。

修理費用は大概見積もりより多くなるので、余裕をもって計画してください。

Good Luck!

#33
  • daniema
  • 2009/06/20 (Sat) 11:47
  • 報告

景気刺激策のタックス・クレジット額は、初めて家を買う人へ「最高＄８千ドル」。金額は、買う家の価格の10％か、＄8千ドルのどちらか低い方。
過去に家を買って売り、その後３年間家を所有していない人も、資格がある。

仮に３０万の家を買えば、10％の３万ドルか８千ドルかだが、低いほうは８千ドルだから、大抵は８千ドルになるかもしれない。

タックス・クレジットは、所得から控除するのではなく、課税額からクレジットの金額をそのまま差し引くことができる。

一般的に、冬より夏は値段が高くなるパターンがある。冬になると買い手が少し減るのか値下げ傾向がある。

治安や学校区などの理由でロケーションは大事だから、一般的に、ロケーションが悪い豪邸を買うより、ロケーションが良いボロ家を買うほうがいい。

ただ、ボロ家に１０万ドル費やして、その後売る場合、アップグレードした分家の値段を高くして売る傾向があり、買値より売値が大幅に高くなればアップグレードした額の分が余計に「プロフィット」として税金がかかってくる可能性もある。

修理に費やした費用がプロフィットとしてではなく控除にするには、売却時より１年前の修理でなければならない。

#34
  • maisu
  • 2009/06/20 (Sat) 21:49
  • 報告

詳しい解説ありがとうございます。新築物件の購入で１万ドルのタックスクレジットという記事を見た気がするのですが、どなたかご存知ですか？それは景気刺激策のタックスクレジットとあわせて適用されるのでしょうか？

#35

ゆっぴーさん、
どうしても住みたい地域があるので、オープンハウスとネットで
自分たちで毎日チェックしています。

とおっしゃってましたが、ネットではどういうサイトを利用しているんですか？

友達からＺＩＬＬＯＷがいいと薦められましたが、ゆっぴーさんは使っていますか？

すみませんが、お勧めのサイトがあれば教えてもらえないでしょうか？

#36
  • yam
  • 2009/06/24 (Wed) 23:40
  • 報告

新築物件の購入で１万ドルのタックスクレジットはたぶん、もう無理でしょう。
これはカリフォルニアだけのタックスクレジットで予算があり、10,000件の新築物件で終わりみたいです。
で、６月１７日の時点で、9,848件の書類が出され、$ 94,735,430が使われる事になり、もう６月いっぱいで100ミリオン、10,000件を超えてしまうでしょう。
これが使えてたら、ファーストバイヤーで新築物件の購入だったら、合計で$18,000貰えてたのですけどね。

#37

>顔なし３代目さん
なるほど、土地代なのですね。とても納得しました。
ありがとうございます。
ぼろ屋でも、安い買い物ではないので不満な点がたくさんあったので、土地代と考えれば理解できます。

＞ルーシールーシーさん
そうですよね、実際にインスペクションをしてもらって
見積もりを出してもらった方がいいですよね。

１０万ドルの修理費という額は、知り合いの建築家の人と
一緒に家を見に行って、電気、配管、古いので住める状態まで
直すのに、多めに見てこれぐらいだろう。という「予測」だけですので、実際はもっとかかるかもしれないし。。
インスペクション出来るか確認してみます。
　隣近所との評価は、悪くなかったです(^_^)bサンキュー

＞daniemaさん
８千ドルって大きいですよね！！＼(^O^)／
タックスクレジットの事も、税理士さんに聞いてみます。
夏過ぎに買うのが、いいかもしれませんね。あせらず、良い家を見つけたいです。
本当に、ロケーションだけは譲れないと今回思いました。
予算内で素敵な家もたくさんあったのですが、まわりの環境が悪くて
見に行く途中で悲しくなってきて、ぼろ屋を修理して住もうと
思ったのです。
売る時のコトまで、ありがとうございます。
本当にみなさんのたくさんのコメント、とても助かります。

＞ちんぱんさん
real estate 、で　住みたい地域を入れると
いろいろ出てきますけど、私達が一番、気に入っているのは
ZIP REALTYです。
登録だけすれば、タダで見れますよ。
ここは数も多いし気に入っています。
でも、他にもたくさんあるので、自分にとって見やすいのが良いと
思います、いろいろ見てみてください。

#38

ゆっぴーさん、ありがとうございます。いろいろ探してみます。

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